上海以房養(yǎng)老滿月遇冷 保險(xiǎn)公司保持警惕

　　保監(jiān)會(huì)公布《中國(guó)保監(jiān)會(huì)關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》，確定在北京、上海、廣州和武漢四地率先開展試點(diǎn)。時(shí)至今日，距老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)在北京、上海、廣州、武漢四個(gè)城市正式施行整整一個(gè)月，市場(chǎng)反應(yīng)差強(qiáng)人意。除了市民對(duì)此興趣不高之外，保險(xiǎn)公司也對(duì)這個(gè)新鮮事物顯得小心翼翼。市場(chǎng)上仍無(wú)一家保險(xiǎn)公司推出以房養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品，而上報(bào)“以房養(yǎng)老”方案的險(xiǎn)企，只有幸福人壽一家。

上海“以房養(yǎng)老”的試驗(yàn)

　　“以房養(yǎng)老”本身含義很廣，在保監(jiān)會(huì)之前，上海民政局曾經(jīng)總結(jié)過(guò)多種“以房養(yǎng)老”的模式。這其中包括，出售自有住房，入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，以房款補(bǔ)貼養(yǎng)老;將自有房屋出租，到養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，以租金補(bǔ)貼來(lái)養(yǎng)老;售出較大住房，購(gòu)買或租賃較小住房，用其差價(jià)養(yǎng)老;將自有住房出售，再與購(gòu)房者簽署長(zhǎng)期租賃協(xié)議，仍然在原居房，用購(gòu)房款補(bǔ)貼養(yǎng)老等。

　　目前上海銀行已經(jīng)開始實(shí)施這種倒按揭方式，貸款分為定期型產(chǎn)品(貸款期限固定，如10年)和終生型產(chǎn)品(貸款期限到借款人身故為止)，目前已經(jīng)形成了較為完善的“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品系列。在2015“倒按揭”產(chǎn)品后，上海銀行在部分網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行了產(chǎn)品試運(yùn)營(yíng)，并且已有客戶簽約。

　　在上海，擁有自己住房的老年人是一個(gè)很高的比例，第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，上海84%擁有自己住房的老年人，53%是自建或從市場(chǎng)購(gòu)置的，31%是房改房或保障房。業(yè)內(nèi)人士表示，通過(guò)六普數(shù)據(jù)可以推算出，上海戶籍老年人住房面積1.4億平方米以上，市場(chǎng)總值約為2萬(wàn)億元，占上海住房總價(jià)值的18%，到上海房產(chǎn)單價(jià)平均升值20%，有房老年人家庭比重增加，這個(gè)總價(jià)值將在 2.5萬(wàn)億元左右。另外，上海老年人為戶主的家庭80%依靠養(yǎng)老金為主要收入來(lái)源，僅有6%依靠勞動(dòng)收入為主要收入來(lái)源，3.8%依靠家庭成員贍養(yǎng)為主，而依靠財(cái)產(chǎn)性收入為主的基本為零。

專家分析上海以房養(yǎng)老進(jìn)程緩慢的原因

　　上海研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示：以房養(yǎng)老試點(diǎn)進(jìn)程緩慢，說(shuō)明此類新模式的推進(jìn)依然面臨幾大阻力。從參與主體來(lái)看，保險(xiǎn)公司對(duì)此類業(yè)務(wù)并不熟悉，而且目前也是一個(gè)試點(diǎn)。對(duì)于上海的保險(xiǎn)公司來(lái)說(shuō)，試點(diǎn)的成本比較高，大家都希望是觀望，而非“第一個(gè)吃螃蟹”。從住宅所有權(quán)即老年人來(lái)說(shuō)，觀念很難得到改變。即便對(duì)于上海這樣一個(gè)現(xiàn)代化的城市，“將住房贈(zèng)與子女”的思想依然很重。舉例來(lái)說(shuō)，對(duì)于上海部分里弄的住宅，位于鬧市區(qū)，價(jià)值量很高，且增值空間也大。此類住房家庭自然不愿意將此類住房轉(zhuǎn)交給社會(huì)機(jī)構(gòu)來(lái)管理。而從地方政府角度看，此類試點(diǎn)也需要在制度上進(jìn)行細(xì)化，涉及了保險(xiǎn)、房產(chǎn)、養(yǎng)老等領(lǐng)域。缺乏此類相關(guān)制度的協(xié)調(diào)，自然此類試點(diǎn)的推進(jìn)就比較難。

　　而且從今年市場(chǎng)看，上海樓市也面臨了一個(gè)價(jià)格下調(diào)。房地產(chǎn)資產(chǎn)下調(diào)，對(duì)于保險(xiǎn)公司來(lái)說(shuō)警惕心理會(huì)加重，因此在目前這個(gè)突然降溫的環(huán)境下，保險(xiǎn)公司不愿意基于此類資產(chǎn)設(shè)計(jì)保險(xiǎn)訂單，因?yàn)閾?dān)憂未來(lái)獲取收益的難度會(huì)加大。這個(gè)時(shí)候如果要推進(jìn)此類制度，對(duì)于房產(chǎn)未來(lái)價(jià)值和價(jià)格的評(píng)估和預(yù)測(cè)的要求非常高。

觀點(diǎn)：以房養(yǎng)老關(guān)鍵應(yīng)把握兩類群體

　　同策咨詢認(rèn)為，市場(chǎng)對(duì)于“以房養(yǎng)老”的爭(zhēng)議很正常，這反而說(shuō)明“以房養(yǎng)老”的政策并不適合所有老齡群體，這個(gè)政策只是針對(duì)一部分人提出的一種可行養(yǎng)老方案。筆者認(rèn)為，“以房養(yǎng)老”的政策主要適用于兩種人群：一種是當(dāng)前已無(wú)子女的鰥寡孤獨(dú)老人，對(duì)他們來(lái)說(shuō)，這類人群沒(méi)有遺產(chǎn)繼承或糾紛方面的問(wèn)題，同時(shí)，這些老齡群體年齡大了，沒(méi)有親人照料，此時(shí)他們要改善生活質(zhì)量，過(guò)好晚年生活，采用以房養(yǎng)老這樣的形式就養(yǎng)老是一種很好的方式。

　　另一類是家中有多套房產(chǎn)，家庭收入也較好，但是子女由于工作繁忙或出國(guó)深造等因素，子女暫時(shí)沒(méi)有辦法一直在身邊照料老人，這樣的家庭對(duì)于租金收益不敏感，同時(shí)，注重生活品質(zhì)的提升，此時(shí)，這樣的家庭可以拿出一套房產(chǎn)采取以房養(yǎng)老的方式照料老人，這樣的做法對(duì)老人相對(duì)負(fù)責(zé)任，也可以保障老人享受有品質(zhì)的生活�？傊�，“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)關(guān)鍵應(yīng)把握好上述兩類群體，而不是針對(duì)所有人，同時(shí)，對(duì)于險(xiǎn)資企業(yè)來(lái)講，切實(shí)放下身段，瞄準(zhǔn)好這兩類的目標(biāo)客群，利用“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品為這些老齡群體提供相關(guān)養(yǎng)老服務(wù)，只有這樣，才能把握好“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)的先機(jī)，搶先占領(lǐng)這部分市場(chǎng)，在“以房養(yǎng)老”領(lǐng)域有自己的話語(yǔ)權(quán)。