(三)業(yè)主委員會不履行職責達一年以上、無法正常開展工作，需要調整或者重新選舉業(yè)主委員會，經物業(yè)所在地的縣級市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)反復指導后仍不能選舉產生新一屆業(yè)主委員會的。

　　第十八條物業(yè)管理委員會由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)組織成立，由業(yè)主成員以及街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、公安派出所、社區(qū)居(村)民委員會、建設單位等派員組成。

　　物業(yè)管理委員會人數(shù)應當為七到十一人的單數(shù)，其中業(yè)主成員不少于百分之五十，由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)在業(yè)主中推薦產生。物業(yè)管理委員會的成員資格應當符合本條例第八條的規(guī)定。

　　物業(yè)管理委員會成員應當在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示。

　　第十九條物業(yè)管理委員會成立之日起三十日內應當告知物業(yè)所在地的縣級市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門。

　　縣級市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應當加強對物業(yè)管理委員會的指導和監(jiān)督。

　　第二十條物業(yè)管理委員會應當依法履行職責。

　　物業(yè)管理委員會代行業(yè)主大會職責的，作出決定前，應當征求全體業(yè)主意見;作出決定后，應當在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示，公示時間不少于三十日。

　　物業(yè)管理委員會代行業(yè)主大會或者業(yè)主委員會職責期間，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)對能夠成立業(yè)主大會的，應當指導籌備工作，成立業(yè)主大會;能夠選舉產生業(yè)主委員會的，應當指導選舉產生業(yè)主委員會。

　　第三章前期物業(yè)管理

　　第二十一條新建物業(yè)項目明顯分割成多個獨立區(qū)域，并且配套設施設備、物業(yè)服務用房等各自獨立配置的，可以確定為多個獨立的物業(yè)管理區(qū)域。

　　已經投入使用但尚未劃分物業(yè)管理區(qū)域的，由物業(yè)所在地的縣級市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門會同街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)征求業(yè)主意見后確定物業(yè)管理區(qū)域，并予以公告。

　　第二十二條新建住宅以及用于銷售的非住宅物業(yè)實行前期物業(yè)管理。

　　在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，前期物業(yè)管理由建設單位負責。

　　第二十三條新建物業(yè)建設單位應當與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務合同。

　　市物業(yè)管理行政主管部門應當建立前期物業(yè)服務履約保障制度，規(guī)范前期物業(yè)服務，督促物業(yè)服務企業(yè)和建設單位履行義務。

　　第二十四條新建物業(yè)在辦理商品房預(銷)售許可證前，建設單位應當按照規(guī)定向物業(yè)管理行政主管部門辦理物業(yè)管理區(qū)域劃分、前期物業(yè)服務合同、臨時管理規(guī)約等備案手續(xù)。

　　物業(yè)管理區(qū)域劃分方案經備案后不得擅自變更。

　　第二十五條建設單位出售物業(yè)時，不得承諾或者約定減免物業(yè)服務費用。

　　第二十六條物業(yè)管理區(qū)域內的物業(yè)服務用房的具體位置和面積應當在建設工程規(guī)劃許可證中載明，并在辦理商品房預(銷)售許可證之前予以確定。

　　新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內的物業(yè)服務用房，建設單位應當按照不低于地上地下總建筑面積千分之四的比例配置;新建用于銷售的物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)均為非住宅的，建設單位應當按照地上總建筑面積千分之三的比例配置，最高不超過五百平方米。物業(yè)服務用房面積低于一百平方米的按照一百平方米配置。

　　新建用于銷售的物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)有住宅和非住宅的，住宅建筑面積占總建筑面積比例高于百分之五十的，按照新建住宅的標準配置物業(yè)服務用房;住宅建筑面積比例低于百分之五十的，按照非住宅物業(yè)的標準配置物業(yè)服務用房。

　　第二十七條建設單位在辦理商品房預(銷)售許可證時，市、縣級市物業(yè)管理行政主管部門應當對物業(yè)管理區(qū)域內的物業(yè)服務用房進行核查。

　　建設單位在組織竣工驗收時，應當通知市、縣級市物業(yè)管理行政主管部門參加。

　　物業(yè)服務用房的用途不得擅自變更。

　　第二十八條物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部分、共用設施設備按照規(guī)定程序進行查驗，查驗后應當與建設單位簽訂承接查驗協(xié)議，辦理物業(yè)交接手續(xù);對發(fā)現(xiàn)的工程質量問題和其他不利于物業(yè)使用和管理的問題，及時向建設單位提出整改意見，并協(xié)助相關管理部門督促落實。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當依法辦理承接查驗備案手續(xù)，并將承接查驗情況在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公告。

　　物業(yè)承接查驗的費用由建設單位和物業(yè)服務企業(yè)在前期物業(yè)服務合同中約定。無約定或者約定不明的，由建設單位承擔。

　　第四章物業(yè)服務

　　第二十九條從事物業(yè)服務的企業(yè)應當具有法人資格，依法取得物業(yè)服務企業(yè)資質，并在資質等級范圍內承接物業(yè)項目。

　　物業(yè)服務企業(yè)在非注冊地承接物業(yè)服務項目的，應當持企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、資質證書、誠信證明等材料向物業(yè)所在地的市、縣級市物業(yè)管理行政主管部門備案。

　　第三十條物業(yè)服務項目實行項目經理責任制。物業(yè)服務企業(yè)在派出項目經理后應當按照規(guī)定報物業(yè)所在地的物業(yè)管理機構備案。

　　第三十一條物業(yè)服務企業(yè)應當將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示并及時更新：

　　(一)物業(yè)服務企業(yè)的資質證書，項目經理的基本情況、聯(lián)系方式，物業(yè)服務投訴電話;

　　(二)物業(yè)服務合同約定的服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等;

　　(三)電梯運行維護費、公共能耗費等分攤情況;

　　(四)其他應當公示的信息。

　　第三十二條物業(yè)服務企業(yè)應當參照物業(yè)管理行政主管部門制定的合同示范文本簽訂物業(yè)服務合同。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同提供物業(yè)服務，遵守有關技術標準、專業(yè)技術規(guī)范，及時向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項，定期聽取業(yè)主的意見和建議，改進和完善物業(yè)服務。

　　第三十三條物業(yè)服務收費應當區(qū)分不同物業(yè)的性質和特點，遵循合理、公開、服務質量和價格相符原則。

　　未經業(yè)主大會同意，物業(yè)服務合同約定的服務標準和收費標準不得擅自調整;未經專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，前期物業(yè)合同約定的服務標準和收費標準不得擅自調整。

　　第三十四條業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同約定交納物業(yè)服務費用。

　　業(yè)主未按照約定交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)可以通過上門催交、在本物業(yè)管理區(qū)域內公示等方式，督促其限期交納;逾期不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以依法提起訴訟或者申請仲裁。

　　業(yè)主轉讓或者出租物業(yè)時，應當將管理規(guī)約內容、物業(yè)服務收費標準等事項告知受讓人或者承租人。物業(yè)所有權發(fā)生轉移時，轉讓人應當與物業(yè)服務企業(yè)結清物業(yè)服務費用;受讓人應當在辦理權屬登記后三十日內，將物業(yè)權屬轉移情況、物業(yè)服務費用結算情況、業(yè)主姓名、聯(lián)系方式等告知物業(yè)服務企業(yè)。

　　第三十五條物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務合同約定和有關法律、法規(guī)規(guī)定，利用物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主共有部分、共用設施設備進行經營的收入，去除成本后，收益歸全體業(yè)主所有。

　　經營性收益可以根據(jù)業(yè)主大會決定，直接用于共有部分、共用設施設備的維修、更新、改造或者補充物業(yè)專項維修資金，以及彌補物業(yè)服務費不足等其他需要。前期物業(yè)服務期間，經營性收益的使用管理由建設單位和物業(yè)服務企業(yè)按照規(guī)定在前期物業(yè)服務合同中約定。

　　經營性收益由物業(yè)服務企業(yè)代管的，應當單獨列賬，接受業(yè)主委員會的監(jiān)督;由業(yè)主委員會自行管理的，應當以業(yè)主委員會名義開設經營性收益賬戶，接受社區(qū)居(村)民委員會的監(jiān)督。

　　經營性收益的收支情況應當每半年在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示。前期物業(yè)服務結束時，物業(yè)服務企業(yè)應當對經營性收益收支情況進行審計，并將審計結果在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示。

　　第三十六條物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會應當按照財務管理、會計核算等有關規(guī)定，建立健全規(guī)范的專項財務制度。

　　第三十七條物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域，與業(yè)主委員會或者被選聘的物業(yè)服務企業(yè)辦理交接的，交接各方應當對物業(yè)管理區(qū)域內消防、電梯等共用設施設備的使用維護現(xiàn)狀給予確認，并報物業(yè)所在地的街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)備案。

　　因維護保養(yǎng)不當?shù)仍�因導致消防、電梯等共用設施設備無法正常使用的，原物業(yè)服務企業(yè)應當履行修復責任或者承擔相應費用。

　　第三十八條市、縣級市物業(yè)管理行政主管部門應當建立物業(yè)服務企業(yè)考核體系和信用評價體系，制定物業(yè)服務企業(yè)和項目經理信用管理辦法，對物業(yè)服務企業(yè)、項目經理實行動態(tài)管理，對物業(yè)服務情況進行定期檢查。

　　市、縣級市物業(yè)管理機構具體負責物業(yè)服務企業(yè)、項目經理誠信信息收集、核查與匯總，建立行業(yè)誠信信息系統(tǒng)，并對物業(yè)服務公眾滿意度進行測評。

　　街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應當協(xié)助開展物業(yè)服務企業(yè)誠信系統(tǒng)信息采集工作。

　　第三十九條物業(yè)服務企業(yè)未按照合同約定、技術標準、專業(yè)技術規(guī)范等提供物業(yè)服務的，錄入物業(yè)服務企業(yè)誠信信息系統(tǒng);損害業(yè)主權益的，應當承擔相應法律責任。

　　物業(yè)服務企業(yè)有下列嚴重失信行為之一的，兩年內不得申報各類物業(yè)服務示范項目，物業(yè)管理行政主管部門不予開具誠信證明：

　　(一)在物業(yè)管理招投標活動中提供虛假信息，騙取中標的;

　　(二)出租、出借、轉讓資質證書的;

　　(三)被解聘后拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域，或者撤出時未按照規(guī)定辦理交接手續(xù)，造成物業(yè)管理混亂的。

　　第四十條物業(yè)項目經理有下列嚴重失信行為之一的，應當錄入項目經理誠信信息系統(tǒng)，所屬物業(yè)服務企業(yè)錄入物業(yè)服務企業(yè)誠信信息系統(tǒng)：

　　(一)騙取、挪用或者侵占專項維修資金的;

　　(二)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)服務用房、公共建筑和共用設施設備用途的;

　　(三)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內道路、場地的;

　　(四)擅自利用物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主共有部分、共用設施設備進行經營的;

　　(五)因管理失職造成人員傷亡、財產損失等重大責任事故的;

　　(六)損害業(yè)主或者公共利益情節(jié)嚴重的;

　　(七)被價格行政管理部門認定為亂收費或者收費不規(guī)范且未整改的。

　　第四十一條業(yè)主應當遵守管理規(guī)約，按照物業(yè)服務合同約定履行義務。

　　業(yè)主有欠交物業(yè)服務費用等違反物業(yè)服務合同以及違反管理規(guī)約等行為，經生效判決或者仲裁裁決確認的，按照個人信用信息管理有關規(guī)定錄入個人信用檔案。

　　第四十二條物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應當加強對本轄區(qū)內物業(yè)服務情況的監(jiān)督檢查，并及時共享物業(yè)服務企業(yè)誠信管理信息、物業(yè)服務合同、物業(yè)管理區(qū)域劃分、承接查驗備案等信息。

　　第五章物業(yè)的使用和維護

　　第四十三條建設單位應當對所售物業(yè)承擔質量保修責任，對在質量保修期內發(fā)生屬于保修范圍的質量問題履行保修義務，并依法承擔相應的賠償責任。

　　第四十四條物業(yè)管理區(qū)域內的公建配套設施交付使用后，由接收單位進行維護保養(yǎng)。

　　物業(yè)管理區(qū)域內的公建配套設施不得擅自改變使用功能。

　　第四十五條建設單位應當向全體業(yè)主公布車位、車庫的處分情況。未出售或者未附贈的車位、車庫，應當優(yōu)先出租給本物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主。業(yè)主要求承租車位、車庫的，建設單位不得只售不租，期滿后可以優(yōu)先續(xù)租。

　　車位、車庫不得單獨轉讓給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個人。

　　劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)建設項目，建設單位應當結合當期業(yè)主停車需求，按照比例劃出可供租售的車位、車庫，并在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示;小區(qū)整體交付前，只能向每戶業(yè)主出售一個車位、車庫;小區(qū)整體交付后，在確保未銷售房屋每戶一個車位、車庫的情形下，剩余車位、車庫可以按照規(guī)定出售。

　　第四十六條物業(yè)管理區(qū)域內禁止下列行為：

　　(一)擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途;

　　(二)損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構，將無防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房;