第四十四條

　　縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理投訴受理制度，對(duì)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴，應(yīng)當(dāng)及時(shí)受理，并將調(diào)查或者處理結(jié)果答復(fù)投訴人;屬于其他部門和單位職責(zé)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)轉(zhuǎn)交有關(guān)部門和單位并告知投訴人。

　　業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位、建設(shè)單位之間因物業(yè)管理發(fā)生爭(zhēng)議的，可以自行協(xié)商解決;可以向人民調(diào)解委員會(huì)、房產(chǎn)行政主管部門或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處申請(qǐng)調(diào)解;可以依法向人民法院提起訴訟。

　　第四十五條

　　縣級(jí)以上人民政府應(yīng)當(dāng)通過聯(lián)席會(huì)議等方式建立物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)機(jī)制。

　　物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議由縣級(jí)人民政府房產(chǎn)行政主管部門會(huì)同鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處召集，價(jià)格主管部門、城市管理部門、公安派出所、居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和供水、供電、供氣等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位、業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主等的代表參加。

　　物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議主要協(xié)調(diào)解決下列事項(xiàng):

　　(一)業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部門未按照規(guī)定履行職責(zé)問題;

　　(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在變更交接過程中出現(xiàn)的問題;

　　(三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的重大糾紛、突發(fā)事件;

　　(四)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的收費(fèi)爭(zhēng)議問題;

　　(五)物業(yè)管理與社區(qū)管理的銜接和配合;

　　(六)其他需要協(xié)調(diào)解決的重大事項(xiàng)。

　　第五章

　　第五章物業(yè)的使用

　　第四十六條

　　業(yè)主、物業(yè)使用人使用物業(yè)，禁止下列行為：

　　(一)損壞、拆改房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)，破壞房屋外貌，擅自改變房屋用途;

　　(二)侵占或者損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，擅自移動(dòng)共用設(shè)施設(shè)備或者擅自改變共用設(shè)施設(shè)備用途;

　　(三)存放超過安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質(zhì);

　　(四)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物;

　　(五)侵占綠地，毀壞綠化;

　　(六)隨意傾倒或者拋棄垃圾、污水和雜物，往樓下拋棄物品;

　　(七)排放超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲;

　　(八)隨意停放車輛，妨礙消防通道和道路暢通;

　　(九)違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物，影響物業(yè)管理區(qū)域的衛(wèi)生和居民的正常生活;

　　(十)從事危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動(dòng);

　　(十一)法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約禁止的其他行為。

　　對(duì)違反前款規(guī)定的行為，其他業(yè)主和物業(yè)使用人、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)予以制止。制止無效的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)行政主管部門。有關(guān)行政主管部門在接到報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法予以制止或者依法追究業(yè)主、物業(yè)使用人的法律責(zé)任。

　　第四十七條

　　業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將管理規(guī)約作為轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同的附件。管理規(guī)約對(duì)受讓人或者承租人具有同等約束力。

　　轉(zhuǎn)讓人或者出租人應(yīng)當(dāng)自物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同簽訂之日起十日內(nèi)，將轉(zhuǎn)讓或者出租的有關(guān)情況書面告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第四十八條

　　業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，遵守房屋裝飾裝修和房屋安全使用的有關(guān)規(guī)定、臨時(shí)管理規(guī)約或者管理規(guī)約。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主或者物業(yè)使用人，并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)巡查。物業(yè)使用人對(duì)房屋進(jìn)行裝飾裝修，還應(yīng)當(dāng)取得業(yè)主的書面同意。

　　第四十九條

　　業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。

　　利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和物業(yè)服務(wù)用房，除因特殊情況并經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意和依法辦理有關(guān)手續(xù)外，不得改變用途。

　　第五十條

　　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按照不同物業(yè)的使用性質(zhì)和特點(diǎn)，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。普通住宅類的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià);其他物業(yè)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

　　實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，設(shè)區(qū)的市、縣人民政府價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同同級(jí)房產(chǎn)行政主管部門，根據(jù)普通住宅類型、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)水平、服務(wù)成本和物價(jià)指數(shù)變動(dòng)等情況，分類制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度，定期向社會(huì)公布。具體的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的具體管理辦法，按照國(guó)家和自治區(qū)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　縣級(jí)以上人民政府價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同同級(jí)房產(chǎn)行政主管部門，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督。

　　第五十一條

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同，擴(kuò)大物業(yè)服務(wù)收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)的，業(yè)主有權(quán)拒絕。

　　業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定不按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院提起訴訟。

　　第六章

　　第六章物業(yè)的維護(hù)

　　第五十二條

　　住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和自治區(qū)有關(guān)規(guī)定交納住宅專項(xiàng)維修資金。

　　住宅專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　住宅專項(xiàng)維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督，按照國(guó)家和自治區(qū)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第五十三條

　　物業(yè)保修期內(nèi)發(fā)生的維修、更新、改造責(zé)任和費(fèi)用，由建設(shè)單位承擔(dān);保修期滿后的維修、更新、改造責(zé)任和費(fèi)用，按照下列規(guī)定承擔(dān)：

　　(一)業(yè)主專有部分由業(yè)主承擔(dān);

　　(二)業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，由業(yè)主按照專有部分建筑面積分?jǐn)�，從專�?xiàng)維修資金中支付，屬于人為損壞的，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān);

　　(三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備部分，按照有關(guān)規(guī)定承擔(dān)。

　　第五十四條

　　維修、更新、改造物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備時(shí)，相鄰物業(yè)的業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。因相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人阻撓維修、更新、改造造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。因物業(yè)維修、更新、改造造成相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人的自用部位、自用設(shè)備損壞或者其他財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)賠償。

　　第五十五條

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在安全隱患時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)置相應(yīng)的警示標(biāo)志，采取具體防范措施，并立即向業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)行政管理部門報(bào)告。

　　第七章

　　第七章法律責(zé)任

　　第五十六條

　　建設(shè)單位違反本條例第十條第一款規(guī)定，不按照規(guī)定時(shí)間向房產(chǎn)行政主管部門提交物業(yè)交付使用書面報(bào)告和有關(guān)資料的，由縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，逾期不改正的，處一萬元以上三萬元以下罰款。

　　第五十七條

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第二十八條第三款規(guī)定，未辦理退出交接手續(xù)擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務(wù)的，由縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，逾期不改正的，處五萬元以上十萬元以下罰款。

　　第五十八條

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十條第二項(xiàng)、第三項(xiàng)、第四項(xiàng)、第六項(xiàng)、第七項(xiàng)規(guī)定之一的，由縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)行政主管部門或者價(jià)格主管部門按照權(quán)限處一萬元以上五萬元以下罰款;有收益的，所得收益用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

　　第五十九條

　　建設(shè)單位違反本條例第三十三條規(guī)定，不申請(qǐng)劃分物業(yè)管理區(qū)域或者不按照規(guī)定向買受人明示物業(yè)管理區(qū)域的，由縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，逾期不改正的，處五千元以上一萬元以下罰款。

　　第六十條

　　縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)行政主管部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處的工作人員違反本條例，有下列情形之一的，由上級(jí)行政機(jī)關(guān)或者主管部門責(zé)令改正，并依法給予處分:

　　(一)未按照本條例規(guī)定籌備、組織成立業(yè)主大會(huì)的;

　　(二)未按照本條例規(guī)定履行監(jiān)督檢查職責(zé)的;

　　(三)違反物業(yè)管理投訴處理規(guī)定的;

　　(四)發(fā)現(xiàn)違法行為或者接到違法行為報(bào)告不及時(shí)作出處理的;

　　(五)其他玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的情形。

　　第六十一條

　　違反本條例規(guī)定的其他行為，法律、行政法規(guī)已作出處罰規(guī)定的，從其規(guī)定。

　　第八章

　　第八章附則

　　第六十二條

　　本條例所稱“共用部位”，是指根據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，主要包括住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

　　本條例所稱“共用設(shè)施設(shè)備”，是指根據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，以及在使用上、功能上為住宅或者整個(gè)物業(yè)區(qū)域服務(wù)的設(shè)施設(shè)備，主要包括電梯、給排水系統(tǒng)、供氣管道及設(shè)施設(shè)備、供電線路及設(shè)施設(shè)備、空調(diào)系統(tǒng)、避雷設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、智能化系統(tǒng)和音樂背景系統(tǒng)、樹木、消防設(shè)施、天線、照明、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

　　第六十三條

　　業(yè)主投票權(quán)數(shù)的專有部分面積、建筑物總面積和業(yè)主人數(shù)，按照下列方法確定：

　　(一)專有部分面積，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算;尚未登記的，按照測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算;尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，按照房屋買賣合同記載的面積計(jì)算;

　　(二)建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算;

　　(三)業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算。建設(shè)單位尚未出售的部分，按一人計(jì)算。

　　第六十四條

　　本條例自2013年1月1日起施行。