(四)移交物業(yè)共用設施設備及其改造、維修、運行、保養(yǎng)的有關資料;

　　(五)清算預收、代收和欠收的有關費用;

　　(六)其他交接事項。

　　物業(yè)服務企業(yè)未辦理退出交接手續(xù)，不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務。

　　第二十九條物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域時，業(yè)主大會未及時選聘出新的物業(yè)服務企業(yè)的，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會可以臨時聘請物業(yè)服務企業(yè)。

　　第三十條物業(yè)服務企業(yè)不得在物業(yè)管理區(qū)域內進行下列活動：

　　(一)擅自改變物業(yè)共用部位、共用設施設備規(guī)劃用途;

　　(二)擅自許可或者默許他人利用共用部位、共用設施設備進行廣告宣傳;

　　(三)擅自設置營業(yè)攤點;

　　(四)收取未經價格主管部門核準的費用;

　　(五)擅自許可或者默許他人利用共用部位、共用設施設備從事獨家經營并收取費用;

　　(六)向業(yè)主、物業(yè)使用人指定裝飾裝修企業(yè)或者強行推銷裝飾裝修材料;

　　(七)擅自提高公共車位停車費標準;

　　(八)其他與物業(yè)服務無關的活動。

　　第三十一條縣級以上人民政府房產行政主管部門應當加強對物業(yè)服務企業(yè)及其從業(yè)人員的專業(yè)培訓和誠信教育，根據(jù)物業(yè)服務合同履行、物業(yè)投訴處理和日常檢查等情況，建立健全物業(yè)服務企業(yè)和從業(yè)人員誠信檔案，并向社會提供查詢服務。

　　第四章物業(yè)的管理

　　第三十二條劃分物業(yè)管理區(qū)域應當以建設用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎，綜合考慮建筑規(guī)模、共用設施設備、社區(qū)建設等因素，由縣級人民政府房產行政主管部門會同鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處以及居民委員會共同劃定。

　　建設項目已經按照規(guī)劃分割成兩個以上獨立院落或者封閉區(qū)域的，在明確附屬設施設備管理、維護責任和不影響使用功能的情況下，可以分別劃分為獨立的物業(yè)管理區(qū)域。

　　影響消防通道、避難場所、燃氣使用安全、樓宇通道、電梯使用以及共用設施設備共有功能的，不得分割劃分為獨立的物業(yè)管理區(qū)域。

　　第三十三條商品房的建設單位在辦理銷售手續(xù)前，應當持建設項目核準或者備案文件、建設用地規(guī)劃許可證、建設用地使用權證書、項目規(guī)劃設計方案等資料，向項目所在地縣級人民政府房產行政主管部門申請劃分物業(yè)管理區(qū)域。房產行政主管部門應當自收到申請之日起二十日內，按照本條例第三十二條的規(guī)定進行物業(yè)管理區(qū)域劃分。

　　物業(yè)管理區(qū)域劃定后，建設單位在銷售房屋時，應當以圖文形式將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向買受人明示并作為銷售合同的附件。明示的內容包括：

　　(一)物業(yè)管理區(qū)域的范圍;

　　(二)地上地下物業(yè)共用部位名稱、位置和面積;

　　(三)公共場所、公共綠化的面積和位置;

　　(四)公共車位數(shù)量和位置;

　　(五)地下室、底層架空層面積及其權屬;

　　(六)物業(yè)服務用房和業(yè)主委員會辦公用房的面積和位置;

　　(七)共用設施設備名稱及其權屬;

　　(八)其他需要明示的場所和設施設備。

　　第三十四條建設單位應當在規(guī)劃報建圖中明確標明物業(yè)服務用房的位置和面積，并納入建設計劃，同步設計、同步施工、同步交付使用。

　　物業(yè)服務用房建筑面積不少于建設工程規(guī)劃許可證載明的房屋總建筑面積千分之二，且不少于八十平方米。

　　物業(yè)服務用房應當為地面以上能夠使用的房屋，具備水、電、通風、采光、簡單裝修等使用條件。

　　第三十五條商品房的建設單位應當在辦理預售許可或者現(xiàn)房銷售備案前，通過招投標方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)實施前期物業(yè)服務，并制定臨時管理規(guī)約。

　　投標人少于三個或者建筑面積三萬平方米以下的住宅物業(yè)，經縣級人民政府房產行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)。

　　第三十六條在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，建設單位應當與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務合同，并在合同簽訂之日起十五日內,報縣級人民政府房產行政主管部門和價格主管部門備案。

　　建設單位與買受人簽訂物業(yè)銷售合同時，應當將臨時管理規(guī)約、前期物業(yè)服務合同作為銷售合同的附件。買受人應當遵守臨時管理規(guī)約，履行前期物業(yè)服務合同。

　　第三十七條新建物業(yè)的建設單位應當按照國家和自治區(qū)規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任，并在物業(yè)管理區(qū)域內公布保修聯(lián)系電話和地址。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助業(yè)主或者業(yè)主委員會聯(lián)系建設單位落實保修責任。

　　第三十八條自前期物業(yè)服務合同簽訂之日至物業(yè)交付使用之日發(fā)生的前期物業(yè)服務費用，由物業(yè)建設單位承擔;自物業(yè)交付使用之日至前期物業(yè)服務合同終止之日發(fā)生的前期物業(yè)服務費用，由物業(yè)建設單位和買受人按照物業(yè)銷售合同的約定承擔。物業(yè)交付使用時，除物業(yè)銷售合同另有約定外，物業(yè)服務企業(yè)不得向買受人收取任何費用。

　　第三十九條臨時管理規(guī)約至業(yè)主大會會議通過的管理規(guī)約生效時終止。

　　第四十條建設單位或者業(yè)主委員會在與物業(yè)服務企業(yè)辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，應當一并移交下列物業(yè)檔案資料：

　　(一)建設項目的各種批準文件;

　　(二)各類建筑物、場地、設施設備的清單;

　　(三)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;

　　(四)設施設備安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料;

　　(五)物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件;

　　(六)業(yè)主共有的房屋、場地、設施設備清單;

　　(七)其他相關資料。

　　新建物業(yè)的建設單位還應當在物業(yè)竣工驗收合格后九十日內，將前款規(guī)定的物業(yè)檔案資料報縣級人民政府房產行政主管部門備案。

　　第四十一條建設單位在向業(yè)主交付物業(yè)前，應當給物業(yè)服務用房、共用部位、共用設施設備安裝獨立的水、電等計量裝置。

　　第四十二條建設單位應當在預售或者現(xiàn)售房屋時一并公布本物業(yè)管理區(qū)域內規(guī)劃的車庫和車位的數(shù)量、售價。

　　建設單位用于銷售的車庫、車位，應當與房屋同步銷售，并在銷售前辦理車庫、車位預售許可或者現(xiàn)售備案，但按照規(guī)劃利用物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主共有的道路、場地設置的車庫、車位除外。

　　第四十三條物業(yè)管理區(qū)域內規(guī)劃用于停放汽車的車庫、車位，應當優(yōu)先銷售、出租給本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主。

　　車庫、車位數(shù)量等于或者少于物業(yè)管理區(qū)域內的房屋套數(shù)時，建設單位不得將車庫、車位轉讓或者出租給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的人。

　　違反第二款規(guī)定的，房產登記主管部門不得辦理登記、過戶手續(xù)。

　　第四十四條縣級以上人民政府房產行政主管部門應當建立物業(yè)管理投訴受理制度，對業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴，應當及時受理，并將調查或者處理結果答復投訴人;屬于其他部門和單位職責的，應當及時轉交有關部門和單位并告知投訴人。

　　業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)、專業(yè)經營單位、建設單位之間因物業(yè)管理發(fā)生爭議的，可以自行協(xié)商解決;可以向人民調解委員會、房產行政主管部門或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處申請調解;可以依法向人民法院提起訴訟。

　　第四十五條縣級以上人民政府應當通過聯(lián)席會議等方式建立物業(yè)管理綜合協(xié)調機制。

　　物業(yè)管理聯(lián)席會議由縣級人民政府房產行政主管部門會同鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處召集，價格主管部門、城市管理部門、公安派出所、居民委員會或者村民委員會、物業(yè)服務企業(yè)和供水、供電、供氣等專業(yè)經營單位、業(yè)主委員會或者業(yè)主等的代表參加。

　　物業(yè)管理聯(lián)席會議主要協(xié)調解決下列事項:

　　(一)業(yè)主委員會和有關部門未按照規(guī)定履行職責問題;

　　(二)物業(yè)服務企業(yè)在變更交接過程中出現(xiàn)的問題;

　　(三)物業(yè)管理區(qū)域內發(fā)生的重大糾紛、突發(fā)事件;-9-

　　(四)物業(yè)管理區(qū)域內的收費爭議問題;

　　(五)物業(yè)管理與社區(qū)管理的銜接和配合;

　　(六)其他需要協(xié)調解決的重大事項。

　　第五章物業(yè)的使用

　　第四十六條業(yè)主、物業(yè)使用人使用物業(yè)，禁止下列行為：

　　(一)損壞、拆改房屋承重結構、主體結構，破壞房屋外貌，擅自改變房屋用途;

　　(二)侵占或者損壞物業(yè)共用部位、共用設施設備，擅自移動共用設施設備或者擅自改變共用設施設備用途;

　　(三)存放超過安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質;

　　(四)違法搭建建筑物、構筑物;

　　(五)侵占綠地，毀壞綠化;

　　(六)隨意傾倒或者拋棄垃圾、污水和雜物，往樓下拋棄物品;

　　(七)排放超過規(guī)定標準的噪聲;

　　(八)隨意停放車輛，妨礙消防通道和道路暢通;

　　(九)違反規(guī)定飼養(yǎng)動物，影響物業(yè)管理區(qū)域的衛(wèi)生和居民的正常生活;

　　(十)從事危害公共利益和侵害他人合法權益的活動;

　　(十一)法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約禁止的其他行為。

　　對違反前款規(guī)定的行為，其他業(yè)主和物業(yè)使用人、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)有權予以制止。制止無效的，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會應當及時報告有關行政主管部門。有關行政主管部門在接到報告后，應當依法予以制止或者依法追究業(yè)主、物業(yè)使用人的法律責任。

　　第四十七條業(yè)主轉讓或者出租物業(yè)時，應當將管理規(guī)約作為轉讓合同或者租賃合同的附件。管理規(guī)約對受讓人或者承租人具有同等約束力。

　　轉讓人或者出租人應當自物業(yè)轉讓合同或者租賃合同簽訂之日起十日內，將轉讓或者出租的有關情況書面告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)。

　　第四十八條業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)，遵守房屋裝飾裝修和房屋安全使用的有關規(guī)定、臨時管理規(guī)約或者管理規(guī)約。物業(yè)服務企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者物業(yè)使用人，并進行現(xiàn)場巡查。物業(yè)使用人對房屋進行裝飾裝修，還應當取得業(yè)主的書面同意。