上海：普通住宅標準調整引樓市震蕩 二手房違約頻出

　　11月13日，上海市住房保障和房屋管理局發(fā)布了《關于調整本市普通住房標準的通知》(下稱“通知”)，調整了該市關于普通住宅的認定標準，并將自11月20日起執(zhí)行。

　　德佑地產數(shù)據顯示，截至11月12日，之前成交符合普通住宅標準的商品住宅套數(shù)占比為40.8%，調整之后，符合標準的普通住宅占比迅速上升至70.7%。

　　一周前，上海剛剛出臺公積金新政，這背后是上海達到歷史最高的庫存量。中原數(shù)據顯示，截至11月10日，上海住宅庫存量為1346.9萬平方米。中原地產研究咨詢部經理盧文曦表示，這主要還是去化速度不夠快。

　　被認為是央行“9·30”新政在上海實時落地的通知，出臺不久就給樓市一記重磅炸彈。

新房市場好轉

　　今年33歲的張偉(化名)看上了嘉定新城片區(qū)的樓盤，從國慶前就開始關注這個片區(qū)。國慶前“9·30”新政，整個嘉定的樓盤開始迅速走火。嘉定新城銷售量是之前的三倍，曾有知情人士告訴記者。而就在這個周末，《第一財經日報》記者在嘉定新城龍湖酈城樓盤看到張偉，他已經加快自己的看房節(jié)奏了。張偉表示，上周四的上海通知一出，大家的看房熱情更高了。

　　截至發(fā)稿前，記者查看搜房網數(shù)據，59.15%的購房者認為該政策影響到自己的購房需求，超過65%的購房者認為該政策將刺激樓市上漲。而普通住宅標準調整，大幅度提高了上海全市范圍內的普通住宅最低總價上限，根據新標準，上海共計185盤符合普通住宅標準，增加110.23%。

　　而之前記者在該樓盤進行走訪時，也發(fā)現(xiàn)該樓盤的人氣明顯比11月初好很多。“周末看房的人開始增多，大家都擔心房價會上漲。”該樓盤一位銷售顧問告訴記者，“我們現(xiàn)在都不能休息了。”

　　記者注意到，一早該樓盤就有許多人帶著全家來看房，購買意愿非常強烈。

　　搜房數(shù)據監(jiān)測中心顯示，上周末(11.15~11.16)上海有7個項目開盤或加推，均為老盤推新，開盤房源以剛需戶型為主。

　　記者以購房者身份致電陸家嘴錦繡前城樓盤，該樓盤銷售人員告訴記者，在上海新政出臺后，開發(fā)商決定在上周末緊急加推一棟新房源，趁勢加速去化。

　　“這樣借政策東風抓緊出貨的項目肯定不止一個。”信義房屋分析師陳麗娜向《第一財經日報》記者如此分析。

二手房違約頻出

　　上海“通知”給了二手房市場更多的爆發(fā)空間。目前，滬上各中介代理行每天電話咨詢不斷，客戶詢問量最大的問題，就是自己看中的目標房源現(xiàn)在是否屬于普通住房，在稅費和貸款政策上可以享受哪些優(yōu)惠。

　　“從13日通知下發(fā)到16日，我們這邊已經接到30多個房東違約不賣房，要求漲價的情況。”滬上一知名中介公司知情人士向《第一財經日報》記者透露。

　　而這只是一個中介代理公司，整個上海二手房市場在“通知”的帶動下出現(xiàn)了更多強勢的房東。

　　“違約情況主要集中在定金為2萬~10萬的房東身上。修改了對于普通住宅的認定標準，房子本身的契稅、營業(yè)稅、個人所得稅以及商業(yè)貸款、公積金貸款都將影響到購房成本。”上述知情人士告訴記者，“現(xiàn)在大家都認定市場回暖，很多房東要求漲價20萬~30萬，市場出現(xiàn)房東強勢的局面。”

　　記者了解到，很多之前簽約的客戶兩方也希望重簽合同，因為這樣購房者可以節(jié)約購房成本。而房東則紛紛提出漲價，二手房市場一時間出現(xiàn)非常多的違約事件。

　　以內環(huán)內一套售價450萬元、“滿5年非唯一”、當初購買價為350萬元且不能提供發(fā)票的房源為例，之前，該房源屬于非普通商品住宅，但是普通商品房標準調整后，該房源屬于普通商品住宅。陳麗娜告訴記者，按照新標準計算，賣家可以節(jié)省稅費10.15萬元，而對買家而言，契稅也將減少6.75萬元。

　　據悉，一套位于靜安區(qū)中凱城市之光的小戶型二手房源業(yè)主原本已簽了意向合同，并收取了購房者10萬元意向金，在聽聞普通住房標準修改的消息后，房東決定不惜違約將原本410萬元的房子漲價到450萬元。

　　業(yè)內人士分析，公積金配合普通住房標準的調整，雖屬政策微調，但對于購房者來說，能夠在稅費減免、貸款政策等方面得到實際利好，因此有利于促進房產銷售，活躍市場成交。

　　同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉表示，為迎合“央四條”“首套房認定標準”調整按照普通住宅標準進行這個規(guī)定，本次適當調整擴大“央四條”的“首套房認定標準”受益范圍，對于首套房、首次改善有刺激作用。當前上海商品住宅市場去化周期仍然在15個月，有去庫存壓力，調整“普宅”標準將有助于去庫存。