當今，房子可以說是人們?nèi)松�當中的一件重大物品，買房子是人生當中的大事情。很多人在買房之前都會去考慮一下房子的價格，因為房價的高低會影響房子的整個開銷，進而影響我們的錢袋子。下面就與小編一起看看2020年房價走勢最新消息及未來趨勢預測分析。

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近三年北京房價走勢：連續(xù)下降

自2017年以來，北京的新房商品住宅與二手住宅價格呈連續(xù)下降趨勢。

2016年9月30日，北京市住建委等部門出臺了“930新政”，即《關(guān)于促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》。此次政策的核心內(nèi)容包括提高首付比例、認房不認貸、以及加大住宅用地供應(yīng)。自此開始，北京的商品住宅供應(yīng)量顯著增多。

2017年3月17日，北京樓市調(diào)控進一步升級，在“930新政”的基礎(chǔ)上，升級為認房又認貸、提高二套房首付比例、縮短貸款年限。此次調(diào)控進一步抑制了市場需求。

住宅供應(yīng)增多的同時需求被抑制，因此，自2017開始，北京新房商品住宅由供不應(yīng)求轉(zhuǎn)為供大于求狀態(tài)。盡管的成交量有大幅回升，但仍低于供應(yīng)量，供需比為1:0.8

在此基礎(chǔ)上，北京新房商品住宅市場存量不斷攀升。截至末，北京新房商品住宅市場存量已達9.5萬套，去化強度僅為37.4%，其中包含大量入市滯銷的限競房項目。

至，北京土地市場已呈顯著降溫狀態(tài)。北京共計公告經(jīng)營性用地54宗，比2018年減少13宗，公告經(jīng)營性用地規(guī)劃建筑面積654.9萬㎡，同比減少23.6%。其中住宅地塊公告46宗，規(guī)劃建筑面積563萬㎡，同比減少21.5%。

以上供求關(guān)系直接體現(xiàn)在房價中：2017年后，北京房價連續(xù)兩年平穩(wěn)下行。

北京新房商品住宅整體（含共有產(chǎn)權(quán)房、自住型商品房）成交均價為4.7萬元/㎡，同比下降3.7%。

北京二手住宅成交總面積1195.6萬㎡，同比減少6.7%，成交均價5.8萬元/㎡，同比下降2.1%。

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疫情對于北京房價的影響：短期輕微下跌

自2012年以來，中國步入經(jīng)濟轉(zhuǎn)型期，經(jīng)濟下行壓力較大。在此大環(huán)境下，新冠肺炎疫情影響了拉動經(jīng)濟增長的三駕馬車：消費、投資與出口，短期內(nèi)宏觀經(jīng)濟將面臨更大的壓力。與此同時，房地產(chǎn)項目的開工、施工進度都因疫情擱置延遲，各開發(fā)商關(guān)閉售樓處，中介機構(gòu)暫停營業(yè)，加之居民也在執(zhí)行嚴格的隔離管控措施，導致當下居民購房需求無法釋放。因此，一季度的北京房地產(chǎn)市場交易規(guī)模將出現(xiàn)明顯回落。

1月北京商品住宅（普通住宅+別墅）共成交33.92萬平方米，環(huán)比下滑32.2%，同比下滑37.3%；成交套數(shù)2900套，環(huán)比下滑19.9%，同比下滑31%；總成交額175.26億元，環(huán)比下滑34.5%，同比下降38%。2020年春節(jié)期間新房成交情況甚至遭遇“跳水式”下跌，新房春節(jié)后一周（1.31-2.6）僅成交1677平方米，跌幅高達97%。

需求的短暫疲軟使得房價下調(diào)壓力增大。2020年2月，北京樓市二手房掛牌價從58439元降為58166元，下跌0.47%。

2020年，是全面建成小康社會和“十三五”規(guī)劃收官之年，GDP增長目標設(shè)定在6.0%左右，穩(wěn)中求進是工作的總基調(diào)。

盡管疫情短期內(nèi)會帶來經(jīng)濟和金融沖擊，但不會改變中國從高速增長轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展的長期趨勢，以非典時期的經(jīng)驗來看，短暫的經(jīng)濟放緩、積壓消費等都將形成反彈。房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，其和經(jīng)濟大環(huán)境的趨勢是總體一致的。

因此，疫情客觀上牽制了短期的市場交易和房價走勢。當疫情結(jié)束后，交易量會伴隨經(jīng)濟的回暖有所上升，但考慮到北京目前的庫存壓力，房價反饋可能會滯后一個月左右。

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預計疫情將于二季度得到控制：對房價的影響將止于第二季度

根據(jù)現(xiàn)有數(shù)據(jù)，預計北京的疫情可能于3月底得到控制，5月開始恢復社會經(jīng)濟秩序，房價在三季度前進入低點。

參照非典疫情的節(jié)點，4月國家高度重視防疫，6月開始新增病例降低為個位數(shù)，一個月后基本恢復秩序。

根據(jù)國家衛(wèi)健委公布的數(shù)據(jù)，本次疫情嚴厲防控措施下全國新增確診人數(shù)極有可能于2月底得到有效控制、持續(xù)下降（疫情拐點），至5月無新增確診病例、疫情結(jié)束；北京因人口流動壓力，疫情壓力考驗將在2月10日復工后，面臨前期第二代疊加復工后輸入型病例爆發(fā)的考驗。2月底若無第二輪疫情爆發(fā)，疫情將在3月底得到控制，新增明顯減少，企業(yè)有序復工。

由于疫情的傳染能力比03年的SARS強，擴散范圍也更大，因此本次疫情對經(jīng)濟的影響程度比非典要大，但由于社會整體抗風險能力較03年變強，加之本次防控力度極為嚴格，在現(xiàn)有防控效果的基礎(chǔ)上，參考非典后的恢復時間，我們樂觀社會經(jīng)濟活動會于疫情拐點后的2個月基本恢復，具體到北京市場而言，即5月后開始恢復社會經(jīng)濟活動。

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疫情后的房價預測：下半年穩(wěn)步回升

1.供應(yīng)端：大量不限價土地將于下半年開始陸續(xù)入市。

2020年1月-2月，北京土拍市場共成交16宗土地，其中12宗是純商品房地塊，無限價、不限面積，1-2月土拍成交總金額為四年內(nèi)最高。

此處需要明確的是，北京市場目前還有大量限競房存量。截至，北京74個限競房項目合計房源6.23萬套，但簽約率僅有41%，庫存高達3.67萬套。限競房由于供應(yīng)地段、面積段集中，去化情況呈兩極分化狀態(tài)：區(qū)位好的限競房去化順利，區(qū)位差的限競房去化難�？紤]到目前還有部分優(yōu)質(zhì)限競房受疫情影響推遲了原定于一季度的入市，如若疫情在第二季度順利結(jié)束，這部分限競房的大部分去化將在上半年完成。下半年，隨著批量純商品房的入市，樓市必將迎來上揚，房價受不限價地塊的影響將被推高。

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2. 需求端：購房需求延后；貨幣政策趨向?qū)捤�，利于刺激需求�?/p>

購房需求同時具備商品屬性（即居住需求）和金融屬性（即投機需求），因此下文將從這兩個方面拆解需求端：

（1）商品屬性：北京的購房需求充足，目前市場需求被延后，疫情結(jié)束后將集中釋放。

1978-間，中國城鎮(zhèn)化率從17.92%上升到60.60%，城鎮(zhèn)人口則從17245萬人增加到84843萬人，目前中國的城市化進程已逐漸進入了大都市圈化的階段，具體表現(xiàn)為人口從農(nóng)村和三四線城市向大都市圈及衛(wèi)星城遷移，一些中小型城市增長放緩甚至凈流出，而大都市圈人口比重繼續(xù)上升。

北京作為絕對一線城市，常住人口從2005年開始便呈階梯性向上增長，并于2016年達到人口最高峰2172.9萬人。2015年起，為疏解北京非首都功能的核心，北京開始控制人口，因此，2017年北京常住人口數(shù)量開始微小幅度負增長，但人口總數(shù)絕對值依然高企。而與此同時，2016年北京新城市規(guī)劃提出要進行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級，極小部分人口流失的同時，常住人口受教育程度進一步提高。

在人口流入、產(chǎn)業(yè)升級、首都匯集的豐富公共資源三大因素影響下，北京的購房需求仍然充足，供求缺口依舊明顯。

目前受疫情影響，居民被動限制了購房需求，但由于整體人口流出較少，產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢極大，需求僅僅處于短暫被抑制狀態(tài)，一旦疫情結(jié)束，線下銷售恢復，需求將會得到集中釋放。

根據(jù)SARS對中國香港房地產(chǎn)市場影響的經(jīng)驗，在事件初期和快速發(fā)展期，住房需求會在短期內(nèi)被抑制、陷入觀望狀態(tài)，但需求并未因事件沖擊而消失，后續(xù)會隨著災(zāi)害逐步控制和消除重新釋放。2002年12月非典在中國香港爆發(fā)，疫情期間住房成交和按揭批貸數(shù)量降至近年的低點；隨著疫情在2003年6月結(jié)束，住房成交和按揭批貸數(shù)量重回上升通道。

（2）金融屬性：貨幣政策趨向?qū)捤�，利率調(diào)整影響房價

疫情客觀上加大了對貨幣政策逆周期調(diào)節(jié)的需求。2月3日，央行在A股節(jié)后首個交易日當天開展1.2萬億元公開市場逆回購操作投放資金，并且下調(diào)7天和14天逆回購利率10個基點，17日，又下調(diào)中期借貸便利(MLF)利率10個基點。

2月20日，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率（LPR）顯示，與上月相比，1年期下降10個基點至4.05%，5年期以上下降5個基點至4.75%。其中，1年期貸款利率是8月實施利率改革以來的第三次下調(diào)，下調(diào)幅度高于前兩次；而與房貸利率掛鉤的5年期利率，繼11月首次下調(diào)5個基點后，本次再度下調(diào)5個基點。

各地的房貸利率是在5年期LPR的基礎(chǔ)上加點形成。12月以來，全國首套及二套房貸利率已出現(xiàn)逐月微幅下降態(tài)勢，2020年1月全國首套房貸利率為5.51%，環(huán)比下降0.01個百分點，二套房貸利率為5.82%，環(huán)比下降0.02個百分點。

當前受疫情影響，市場預期走低，5年期以上LPR下降將引導房貸利率繼續(xù)微幅回落，居民購房成本隨之下降，對提振購房者置業(yè)信心會起到一定的積極帶動作用。

考慮到本次只降了5個BP，結(jié)合疫情對一季度經(jīng)濟造成的沖擊，從“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的角度來看，預計未來5年期LPR仍存在下降空間，但下降幅度有限。

但從歷史經(jīng)驗來看，利率政策的持續(xù)性放松與房價上漲存在正面相關(guān)性。2008年后中國經(jīng)歷了三輪房價上漲周期，分別為：2009年、2012年、2014-2016年，每次上漲周期都跟降息和貨幣供應(yīng)增速加快有關(guān)。貨幣金融環(huán)境得到放松后可以有效刺激房地產(chǎn)以穩(wěn)增長。

另一方面，根據(jù)歷史經(jīng)驗，當M1增速>M2增速時，房價均有明顯上漲。2019-2010年，M1增速高于M2增速的12.9%，同期房價增長33%。2016年-2017年，M1增速高于M2增速的15.2%，同期房價上漲68%。眼下，M1增速曲線與M2增速曲線收窄，下一次房價上漲已在預期中。

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結(jié)論

2017年以來，北京房價處于持續(xù)的下降趨勢中，原已臨近低點。新冠肺炎疫情影響下，北京房價在此前的基礎(chǔ)上持續(xù)小幅度下跌。當疫情結(jié)束后，隨著下半年大量不限價土地入市，北京房價將反彈上升。因此，2020年北京房價呈現(xiàn)先下滑后上揚曲線，預計房價低點出現(xiàn)在年中前。