“未來幾年內(nèi)，白山新入市的樓盤會(huì)逐漸減少，樓市將會(huì)出現(xiàn)存量房交易大于增量房交易的局面，如果房地產(chǎn)稅能夠順利通過并實(shí)施，將會(huì)更有力的刺激二手房市場(chǎng)，但是，買二手房注意事項(xiàng)你知道有哪些內(nèi)容嗎？在二手房交易過程中如何做到火眼金睛呢？”本文小編幫各位整理了關(guān)于白山二手房交易的一些相關(guān)知識(shí)點(diǎn)。包含白山二手房交易稅費(fèi)、白山二手房交易流程、白山二手房交易的首付比例相關(guān)知識(shí)，可供參考！

二手房交易稅費(fèi)該由誰來交?

二手房交易稅費(fèi)該由誰來交大家普遍搞不清楚，其實(shí)買賣房屋的稅收，國家明文規(guī)定了買賣雙方各自應(yīng)承擔(dān)的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，各項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)由誰承擔(dān)清晰可見，購房的承擔(dān)其自身的購房交易稅費(fèi)，賣房的承擔(dān)其自身通過出售房屋所得收益應(yīng)繳納的稅費(fèi)。

按國家相關(guān)部門規(guī)定，個(gè)人所得稅、營業(yè)稅及土地增值稅、教育附加費(fèi)均是賣方支付的，前二者是房屋賣出所產(chǎn)生，而賣方就是所得者，所以，這以上稅費(fèi)由賣方支付才是合理的。但這幾個(gè)稅費(fèi)所占比例較大，就成了賣方定價(jià)的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)。因此，很多賣家相應(yīng)降低房價(jià)，搞一刀切，凈收房價(jià)，所有稅費(fèi)由買方負(fù)責(zé)了。不過如果買房無異議答應(yīng)繳納二手房交易過程中的全部稅費(fèi)，那也無可厚非，只要自己覺得物有所值就行了。

嚴(yán)格來講，二手房交易稅費(fèi)全由買家交原則上說是不合理的。但實(shí)際上稅費(fèi)與房價(jià)是相互關(guān)聯(lián)的，如果賣家交稅費(fèi)，那么房價(jià)可能就高一些，買家交稅費(fèi)，房價(jià)就相對(duì)低一些。合同中約定由誰交稅費(fèi)是符合民法上自治原則的，從這個(gè)角度講稅費(fèi)由買家交也是合理的。

二手房交易稅費(fèi)之“稅”

二手房交易稅費(fèi)--個(gè)人所得稅計(jì)算方法

納稅人：賣方

普通住宅2年之內(nèi)個(gè)人所得稅計(jì)算方法：{售房收入-購房總額-(營業(yè)稅+城建稅+教育費(fèi)附加稅+印花稅)}×20%;

2年以上(含)5年以下的普通住宅個(gè)人所得稅計(jì)算方法：(售房收入-購房總額-印花稅)×20%。

出售公房個(gè)人所得稅計(jì)算方法：5年內(nèi)，(售房收入-經(jīng)濟(jì)房價(jià)款-土地出讓金-合理費(fèi)用)×20%，其中經(jīng)濟(jì)房價(jià)款=建筑面積×4000元/平方米，土地出讓金=1560元/平方米×1%×建筑面積。5年以上免交。

注：對(duì)納稅人未能提供完整、準(zhǔn)確的有關(guān)憑證，不能正確計(jì)算應(yīng)納稅額的，應(yīng)采取核定征收，購房個(gè)人所得稅稅率暫定為計(jì)稅價(jià)格的1%。

二手房交易稅費(fèi)--營業(yè)稅計(jì)算方法

納稅人：賣方

普通住宅營業(yè)稅計(jì)算方法：不足2年??房屋總價(jià)的5.6%，超過2年(含2年)??免征營業(yè)稅;

非普通住宅營業(yè)稅計(jì)算方法：不足2年??房屋總價(jià)的5.6%，超過2年(含2年)??房屋總價(jià)與該房屋當(dāng)時(shí)買入價(jià)格差額的5.6%;

別墅營業(yè)稅計(jì)算方法：不足2年??房屋總價(jià)的5.6%，超過2年(含5年)??房屋總價(jià)與該房屋當(dāng)時(shí)買入價(jià)格差額的5.6%;

注：購買時(shí)間是否滿2年首先看產(chǎn)權(quán)證，其次看契稅發(fā)票，再次看票據(jù)。這三種證件按照時(shí)間最早的計(jì)算，一般地說票據(jù)早于契稅發(fā)票，契稅發(fā)票早于產(chǎn)權(quán)證。

二手房交易稅費(fèi)--契稅計(jì)算方法

納稅人：買方

普通住宅契稅計(jì)算方法：90平米以下??首套1%，二套3%;90-140平米??首套1.5%，二套3%;

非普通住宅契稅計(jì)算方法：3%，別墅契稅計(jì)算方法：4%;

注：首次購買和普通住宅同時(shí)具備才可以享受優(yōu)惠

二手房交易稅費(fèi)--土地增值稅計(jì)算方法

納稅人：賣方

二手房交易土地增值稅稅率：1%

個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件轉(zhuǎn)讓原自用住房，居住滿5年(含)以上，免征;滿3年(含)未滿5年，減半征收;未滿3年，按規(guī)定計(jì)征;

注：對(duì)個(gè)人擁有的普通住宅，在轉(zhuǎn)讓時(shí)免征土地增值稅

二手房交易稅費(fèi)--印花稅計(jì)算方法

納稅人：買賣雙方

二手房交易印花稅稅率：0.5%

注：從2009年至今國家暫免征收住宅印花稅

二手房交易稅費(fèi)--城建稅、教育附加稅和地方附加稅計(jì)算方法

納稅人：賣方

二手房交易城建稅：營業(yè)稅的7%;二手房交易教育費(fèi)附加稅：營業(yè)稅的3%。二手房交易地方附加稅：依各地方而定

二手房交易稅費(fèi)之“費(fèi)”

1、中介費(fèi)(買賣雙方)

依據(jù)物價(jià)局相關(guān)文件規(guī)定，房產(chǎn)交易額在10萬元(含10萬元)以下的按2%收取;超過10萬元至100萬元金額(含100萬元)的，按1%收取;超過100萬元金額以上的按0.5%收取。

比如，一套房產(chǎn)的成交額為125萬元，那中介費(fèi)的計(jì)算方法為：中介費(fèi)=10萬元×2%+90萬元×1%+25萬元×0.5%=2000元+9000元+1250元=12250元即買賣雙方合計(jì)需要支付的中介傭金為12250元整。

2、房屋交易手續(xù)費(fèi)(買賣雙方各半)

住宅6元/平米×實(shí)際測(cè)繪面積，非住宅10元/平米×實(shí)際測(cè)繪面積。

3、買賣合同公證費(fèi)

買賣合同需要公證時(shí)才須繳納：房屋成交總額×0.3%;

贈(zèng)與過戶公證費(fèi)：40元/平米×產(chǎn)權(quán)證面積;

繼承公證費(fèi)：80元/單放棄繼承公證：80元/人

4、房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)

50元(買方承擔(dān)，每增加1人加10元，買家為單位的80元)

5、房屋評(píng)估費(fèi)

按評(píng)估額×0.5%繳納

6、工本費(fèi)

80元，共有權(quán)證：20元

7、分?jǐn)傎M(fèi)用

成交價(jià)/總面積×分?jǐn)偯娣e×10%(10樓以下)

成交價(jià)/總面積×分?jǐn)偯娣e×20%(10樓以上)

8、測(cè)繪費(fèi)

面積75平米以下收200元，75平米以上144平米以下收300元，144平米以上收400元。

一般說來房改房都是需要測(cè)繪的，商品房如果原產(chǎn)權(quán)證上沒有市房管局的測(cè)繪章也是需要測(cè)繪的。

9、調(diào)檔費(fèi)

20元。

10、解困房出售費(fèi)用

成交價(jià)或評(píng)估價(jià)(高者)×1%

11、綜合地價(jià)款(上市交易的經(jīng)濟(jì)適用房)

成交價(jià)的10%(賣方繳納)

12、土地出讓金(已購公房)

成本價(jià)：以北京為例，城八區(qū)內(nèi)：15.6元/平米;城八區(qū)外：12.9元/平米

經(jīng)轉(zhuǎn)商：10%按經(jīng)管理3%(按成交價(jià))

二手房交易稅費(fèi)之“房改房交易稅費(fèi)”

房改房，又稱為“已購公房”、“上市公房”，是職工將單位以福利分房形式分配的房產(chǎn)以有關(guān)部門指定的價(jià)格將產(chǎn)權(quán)買斷為個(gè)人所有的房產(chǎn)類型，在房改房中，只有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為“成本價(jià)購買”的房產(chǎn)可以直接上市交易。

契稅、印花稅：按照商品房的契稅和印花稅標(biāo)準(zhǔn)交納;

土地出讓金：房改房需要交納土地出讓金，計(jì)算公式為：當(dāng)年成本價(jià)×建筑面積×1%/�！久�詞解釋：當(dāng)年成本價(jià)??指的是該房產(chǎn)實(shí)際上市出售的當(dāng)年，由頒布的房改房成本價(jià)，也就是“今年”的成本價(jià)】，北京市市區(qū)目前的房改房成本價(jià)為1560元/平米(部分郊區(qū)縣有所下浮)，也就是說，成本價(jià)房改房的土地出讓金實(shí)際上就是15.60元/建筑平米;房改房在上市出售并且交納土地出讓金之后，其產(chǎn)權(quán)性質(zhì)即等同于商品房產(chǎn)權(quán)了;

個(gè)人所得稅：房改房的個(gè)人所得稅計(jì)算方法與商品房相同，只是起算時(shí)間上，房改房是以該房產(chǎn)當(dāng)初房改時(shí)，交納房改價(jià)款(購房款)的實(shí)際交付時(shí)間為起算，需提供當(dāng)時(shí)的繳款憑證作為計(jì)算依據(jù)，另外，在按照“(實(shí)際成交價(jià)格-原購買價(jià)格-合理費(fèi)用)×20%”的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算時(shí)，房改房的原購買價(jià)格不是以房改時(shí)所交納的款項(xiàng)為計(jì)算依據(jù)，而是統(tǒng)一核定為4000元/平米;

需要注意的是，除了可以直接上市的成本價(jià)房改房以外，還存在有“優(yōu)惠價(jià)”、“標(biāo)準(zhǔn)價(jià)”兩類房改房類型，標(biāo)準(zhǔn)價(jià)和優(yōu)惠價(jià)的房改房上市，需要先交納部分款項(xiàng)變更為成本價(jià)房改房方可直接上市，優(yōu)惠價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)補(bǔ)足成本價(jià)的計(jì)算公式為：當(dāng)年成本價(jià)(1560元/平米)×建筑面積×6%，交納該款項(xiàng)后就可以按照成本價(jià)房改房有關(guān)規(guī)定上市交易了。

二手房交易稅費(fèi)之“經(jīng)適房交易稅費(fèi)”

經(jīng)濟(jì)適用房是國家給予相應(yīng)稅費(fèi)減免和補(bǔ)貼的住房類型，所以該類房產(chǎn)上市交易的限制比較多.

契稅、印花稅、營業(yè)稅：均按照商品房交易有關(guān)規(guī)定納稅;

個(gè)人所得稅：適用于商品房上市交易有關(guān)規(guī)定，但是由于經(jīng)濟(jì)適用房規(guī)定5年之內(nèi)只能原價(jià)轉(zhuǎn)讓，所以5年內(nèi)的經(jīng)濟(jì)適用房個(gè)人所得稅事實(shí)上是不需要交納的，滿5年后如果不是家庭唯一住房而需要上市交易的，依舊需要納稅;

經(jīng)濟(jì)適用房的“5年之限”：

1、交付使用不足5年的：該房產(chǎn)只能按照原購買價(jià)格出售給符合經(jīng)濟(jì)適用房購買資格的家庭【名詞解釋：符合經(jīng)濟(jì)適用房購買資格的家庭??經(jīng)濟(jì)適用房的購買資格要求如下：家庭年收入6萬元以下、屬于無房戶或者家庭平均住房面積未達(dá)到最低標(biāo)準(zhǔn)的、北京市城鎮(zhèn)戶口居民或者《持有北京市工作居住證》的外省市來京人員】;

2、交付使用已滿5年的：可以按照市場(chǎng)價(jià)格出售給任何中國公民，但是需要交納成交價(jià)格10%的綜合地價(jià)款。

這里需要特別注意還有一類“等同于經(jīng)濟(jì)適用房管理”的房產(chǎn)類型，這類房產(chǎn)大多為“拆遷安置”類房產(chǎn)或者“回遷房”，他們只是產(chǎn)權(quán)證標(biāo)注為經(jīng)濟(jì)適用房，行政管理上比照經(jīng)濟(jì)適用房，但是不受經(jīng)濟(jì)適用房5年的限制，只要取得產(chǎn)權(quán)證就可以上市交易，除了按照商品房稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以外，還需要交納成交價(jià)格3%的土地出讓金，交納該土地出讓金后，其產(chǎn)權(quán)性質(zhì)變?yōu)樯唐贩俊?/p>