很多人喜歡通過(guò)各種渠道了解房產(chǎn)方面的信息，有宏觀層面的，也有微觀層面的，似乎已經(jīng)成了生活的一部分。也有很多專(zhuān)家喜歡在不同的時(shí)間段里根據(jù)不同的組合數(shù)據(jù)來(lái)分析當(dāng)下所呈現(xiàn)的各種特征，其實(shí)這些分析等于沒(méi)有在分析，要不然你讓他們用組合數(shù)據(jù)來(lái)分析未來(lái)價(jià)房的趨勢(shì)？他們當(dāng)然能分析出來(lái)，對(duì)，因?yàn)榉績(jī)r(jià)好像永遠(yuǎn)在漲著的。不過(guò)未來(lái)龍巖房?jī)r(jià)會(huì)上漲嗎？龍巖房?jī)r(jià)會(huì)是怎樣的一個(gè)趨勢(shì)？本文小編為你解讀。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布的《中國(guó)住房市場(chǎng)發(fā)展月度分析報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《報(bào)告》）指出，部分三四線城市在經(jīng)歷了一波突擊性上漲后，因后續(xù)需求不足，房?jī)r(jià)將進(jìn)入下跌階段。

《報(bào)告》顯示，5月，三四線城市房?jī)r(jià)平均環(huán)比上漲0.011%，漲速比上月收窄0.052個(gè)百分點(diǎn)。與一二線城市相比，三四線城市房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的動(dòng)能不足，ZF的市場(chǎng)調(diào)節(jié)手段也更為有限。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)此前斷定，房?jī)r(jià)將延續(xù)明顯的跌勢(shì)，跌幅在20%到30%，價(jià)格回到2016年底的水平基本已成定局。對(duì)于大多數(shù)城市而言，在穩(wěn)定大局下，不會(huì)大漲大跌，別看漲上去容易，但跌下來(lái)不易，是不是炒房者就不怕了？他們更怕，因?yàn)樗麄兣懿涣诉�賺不到錢(qián)。

說(shuō)到三四線城市放假回歸理性并非空穴來(lái)風(fēng)，中小城市在經(jīng)歷房地產(chǎn)狂潮過(guò)后消化任務(wù)也基本上完成，城市格局有限，沒(méi)有人口和資源產(chǎn)業(yè)支撐的，那么勢(shì)必很難有長(zhǎng)足的動(dòng)力。

政策支持房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展

去年底召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控定調(diào):“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的定位，因城施策，分類(lèi)指導(dǎo)，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任，完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系�！�

“房住不炒”就是要將炒房客擠出房地產(chǎn)市場(chǎng)，保障住房的“居住屬性”，引導(dǎo)樓市平穩(wěn)發(fā)展。

“因城施策”就是不搞一刀切，調(diào)控措施在“房住不炒”的大原則下，根據(jù)各城市商品房的供求情況，寬嚴(yán)有度，該堅(jiān)持“限購(gòu)、限售、限價(jià)”等措施的還要堅(jiān)持，該松綁的則要松綁。

“分類(lèi)指導(dǎo)，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任”則是給予地方城市政府對(duì)樓市調(diào)控更多的主導(dǎo)權(quán)和責(zé)任，未來(lái)不排除有部分城市政策調(diào)整，但地方主體責(zé)任要求房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)的大原則不變。

龍巖樓市的供給側(cè)現(xiàn)狀

決定房?jī)r(jià)不可能大漲

據(jù)統(tǒng)計(jì)，至2018年12月末，全市已批準(zhǔn)預(yù)售未售出商品房355.08萬(wàn)平方米，去化周期是16.51個(gè)月，其中住宅庫(kù)存量200.4萬(wàn)平方米，去化周期是10.34個(gè)月。中心城市已批準(zhǔn)預(yù)售未售出的商品房186.83萬(wàn)平方米，去化周期14.76個(gè)月，其中住宅庫(kù)存99.7萬(wàn)平方米，去化周期8.49個(gè)月。

需要說(shuō)明的是，這個(gè)數(shù)據(jù)不包含已拿地或已通過(guò)規(guī)劃審批取得施工許可但還未獲預(yù)售批準(zhǔn)的21個(gè)項(xiàng)目約141.78萬(wàn)平方米的庫(kù)存面積。如果將這部分建筑面積計(jì)算在內(nèi)，庫(kù)存量還是偏大的。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的庫(kù)存壓力同比明顯增長(zhǎng)，這一市場(chǎng)行情決定開(kāi)發(fā)企業(yè)在的主要任務(wù)是去庫(kù)存，房?jī)r(jià)不可能大幅上漲。

龍巖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的實(shí)力

決定房?jī)r(jià)不可能大跌

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在什么情況下會(huì)降價(jià)甩賣(mài)?答案顯而易見(jiàn)，那一定是企業(yè)資金鏈面臨斷裂的危險(xiǎn)，急需回籠資金以抗風(fēng)險(xiǎn)。縱觀龍巖目前有項(xiàng)目在做的開(kāi)發(fā)企業(yè)，大多是外來(lái)實(shí)力雄厚的上市公司、大牌房企或本土國(guó)有企業(yè)，具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。少數(shù)幾家本土民營(yíng)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)過(guò)多年的市場(chǎng)磨煉，也積累了一定的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和資金實(shí)力，也有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

在目前的形勢(shì)下他們不會(huì)跟風(fēng)降價(jià)，更為重要的是去年以來(lái)龍巖樓市房?jī)r(jià)漲幅與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本基本相符，例如在龍巖大道等核心地段，樓面地價(jià)一般在5、6千元左右，加上約3千元左右的開(kāi)發(fā)成本，16%左右的稅收，成本大約要上萬(wàn)元。目前房?jī)r(jià)大約是11000到12000元/平方米之間，開(kāi)發(fā)商賺的只是正常的利潤(rùn)，不存在暴利。因此，龍巖的房?jī)r(jià)不可能大跌，不排除有個(gè)別項(xiàng)目作適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，但總體是以穩(wěn)為主。

龍巖樓市需求方

對(duì)市場(chǎng)的支撐條件在改善

據(jù)調(diào)查，去年龍巖樓市90平方米以下的戶(hù)型最受青睞，往往新盤(pán)一經(jīng)推出，這類(lèi)戶(hù)型去化率明顯高于120平方米以上的大戶(hù)型。其購(gòu)買(mǎi)群體大多是年輕人，他們或是要結(jié)婚成家或是考慮孩子的教育。今年新羅區(qū)改革小學(xué)、初中的招生辦法，采用積分制錄取新生，更激發(fā)了新生家長(zhǎng)的購(gòu)房熱情，剛性需求進(jìn)一步放大。同時(shí)最近央行送出流動(dòng)性大禮包，宣布下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備率1%。雖然這次降準(zhǔn)指向很明確，就是幫助小微企業(yè)和民營(yíng)解決融資難、融資貴的問(wèn)題，沒(méi)有對(duì)樓市形成直接利好，但流動(dòng)性的加速釋放，確實(shí)會(huì)對(duì)房企的資金壓力和消費(fèi)者的購(gòu)房融資環(huán)境產(chǎn)生改善性作用，購(gòu)買(mǎi)首套房的房貸利率也有可能再次下調(diào)，減輕剛需一族的購(gòu)房壓力。