很多人喜歡通過各種渠道了解房產(chǎn)方面的信息，有宏觀層面的，也有微觀層面的，似乎已經(jīng)成了生活的一部分。也有很多專家喜歡在不同的時間段里根據(jù)不同的組合數(shù)據(jù)來分析當(dāng)下所呈現(xiàn)的各種特征，其實這些分析等于沒有在分析，要不然你讓他們用組合數(shù)據(jù)來分析未來價房的趨勢？他們當(dāng)然能分析出來，對，因為房價好像永遠在漲著的。不過未來合肥房價會上漲嗎？合肥房價會是怎樣的一個趨勢？本文小編為你解讀。

中國房地產(chǎn)，說簡單很簡單，說難也很難。簡單之處就是，在過去的20年中，凡是在熱點城市買了房子的人，基本上都收益滿滿，因為過去的20年基本上是熱點城市房價高速上漲的20年。難的地方是，怎么預(yù)測和判斷一個具體城市，特別是非熱點城市在某個時期的房價走勢。

房價短期看政策，中期看城鎮(zhèn)化，長期看人口轉(zhuǎn)折點

馬光遠先生提出三個基本的視角：“短期看政策，中期看城鎮(zhèn)化，長期看人口轉(zhuǎn)折點”，我姑且從這個角度出發(fā)，來分析一下房價上漲的規(guī)律。他將政策歸為短期，城鎮(zhèn)化歸為中期，而人口轉(zhuǎn)折點歸為長期，也正說明中國房地產(chǎn)的發(fā)展，必定會經(jīng)歷以上三個階段。

短期看政策。首先我們先看政策，其實回顧過去10年來合肥房地產(chǎn)的發(fā)展，政策對房價的影響十分明顯。在上篇文章中（公號“小易論樓市”《合肥限購執(zhí)行一年后，政策會收緊嗎？》），我指出從2007年到2017年，合肥經(jīng)歷了兩次房價上漲的大周期，每次大周期都伴隨著購房政策的極度寬松。

比如2008年的全球金融危機，4萬億投資大家還記憶猶新，配合不斷放松的限購政策、信貸政策，合肥房價在接下來的兩年迎來一次小高潮。去年的第二次上漲周期大家也看到了，政策背景是去庫存及結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型引發(fā)的經(jīng)濟下滑，還是以極度寬松的限購、信貸以及貨幣政策，進一步刺激房價的大幅上漲。

中期看城鎮(zhèn)化。表面上來看，中國經(jīng)濟依賴房地產(chǎn)，但從實質(zhì)上來看，依賴的是城鎮(zhèn)化。截至目前為止，中國城市化率已經(jīng)達到57%，正處于城市化發(fā)展的中期。其實這種快速的城市化已經(jīng)告別了以往的高速模式，由于我們國家城市化的統(tǒng)計口徑只是常住人口，而不是戶籍人口，下一步城市化重點更多的是，轉(zhuǎn)化常住人口為戶籍人口的市民化。

一般來講，農(nóng)村人口轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘腥丝�，一定要享受到城市發(fā)展帶來的所有福利，才能算徹底的城市化，擁有城市戶籍是市民化的典型特征。但戶籍政策一般都與房子綁定，農(nóng)村人口絕大部分情況下都需要購房，才能享受一個市民可以享受到的所有城市福利，因此買房是一道城市化繞不過去的檻。

過去的20年，是中國城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的20年，中國人幾乎平均每年有1%的人口從農(nóng)村進入城市，在城市里找到工作。這部分農(nóng)村人口在城市里工作，卻無法享受城市里的福利待遇，與購房綁定的戶籍政策極大推動著房地產(chǎn)的發(fā)展。

長期看人口轉(zhuǎn)折點。當(dāng)城市化進入后期之后，人口從農(nóng)村進入城市的需求就大大減少了，而絕大部分城市的外部購房需求也就大大降低了，這就出現(xiàn)了所謂的人口轉(zhuǎn)折點。所謂長期看人口轉(zhuǎn)折點，對中國城市化的整體來講，城市化末期就是中國房地產(chǎn)出現(xiàn)根本性變化的時刻，缺少了人口凈流入，住房需求就喪失了增長性，房價上漲就喪失了原始動力。具體到每一個城市，出現(xiàn)人口轉(zhuǎn)折點的時間和特征也不盡相同。

比如地處西北的邊陲小鎮(zhèn)，人口不多，出生率也比較低，嚴(yán)重依靠當(dāng)?shù)氐牡V產(chǎn)資源，城鎮(zhèn)化率卻非常高，幾乎沒有多少農(nóng)村人口。由于嚴(yán)重缺乏外來人口，這樣的小城房地產(chǎn)基本上也就發(fā)展到頭了。

2015年，上海常住人口首次出現(xiàn)負增長，約有15萬人在這一年中逃離，但我們看到近兩年上海的房價依舊大漲。那是因為上海的常住人口與戶籍人口的差值，依然還有接近1000萬人，15萬人真的是九牛一毛而已。如此大的外來住房需求，長期來看，上海房價有跌的可能嗎？

政策的維度，供需的維度和價格的維度

政策的維度。之前分析我們提到，房地產(chǎn)大周期的波動，基本上都是圍繞著政策放松和收緊起伏的，因此房價短期受影響最大的還是政策。

從去年10月份熱點城市限購以來，以一線和四小龍為首的熱點城市，房價基本上被嚴(yán)格限制，目前大部分已經(jīng)恢復(fù)到去年限購時的水平。我們國家控制房價從來都不是能不能，而是想不想，政策對中國房價幾乎是100%見效的。因此我們在判斷合肥房價的時候，絕對不能偏離短期政策的軌道（公號“小易論樓市”《合肥為什么沒有定向“放松限購”，背后的邏輯是什么？》）。

供需的維度。經(jīng)濟學(xué)上最基本的規(guī)律就是供需決定價格，當(dāng)供大于求時價格下跌，求大于供時價格上漲。從某種意義上來講，供需決定短期價格走向，房價的上漲也不外乎如此。當(dāng)合肥限購的閘門對外地人打開之后，省內(nèi)外的投資者蜂擁而至，大量的投資資金使合肥市場一房難求，房價暴漲。

當(dāng)限購重啟，外地人的購房需求被抑制，市場上的實際購買力大大減少，人們開始從狂熱的買房轉(zhuǎn)為觀望，然后直到一年后完全冷卻下來。這樣實際需求慢慢減少，庫存相對進一步增加，價格逐步下探。我在之前的文章中分析過，當(dāng)合肥實際庫存達到40000套這個臨界點時，房價的走勢會發(fā)生質(zhì)的變化，高于40000套，房價會大概率橫盤或者下跌，低于40000套，房價則會有極大上漲的動力（公號“小易論樓市”《合肥歷年調(diào)控和房價漲跌的關(guān)系》）。

上個大周期的中期，絕大部分三四線及以下城市的新房供應(yīng)出現(xiàn)嚴(yán)重過剩，部分地區(qū)甚至出現(xiàn)價格下跌，地方政府的賣地財政無以為繼，于是國家就提出去庫存，解決地方政府的債務(wù)危機。當(dāng)去庫存進入尾聲，國家政策重新收緊，房地產(chǎn)又重新開始新的周期后，我覺得這種嚴(yán)重依靠房地產(chǎn)經(jīng)濟的土地財政，將會再一次產(chǎn)生新一輪的天量庫存。

價格的維度。我之前的文章中也多次提到房價的基本面，一個城市的房價不能漲到天上去，最典型的例子就是杭州和溫州。在游資的狂熱炒作下，2010年兩個城市房價直逼一線城市，杭州甚至有趕超北京之勢，之后兩座城市房價開始暴跌，最后出現(xiàn)長達6年的沉寂。我之前文章一直提到兩個概念，上位城市和下位城市，作為下位城市的杭州，價格超過上位城市北京，這顯然脫離了價格的基本面。

合肥一直是南京房價的60%左右，目前比這個數(shù)字還略微差一點，這應(yīng)該是正常得不能再正常的價格。而南京房價盯著上海，一直是上海的一半，目前也處于合理區(qū)間。當(dāng)上海房價上漲時，會預(yù)示著南京和合肥也會隨之上漲，但南京和合肥的房價一定不能超過既有比例太多，否則就脫離了價格的基本面（公號“小易論樓市”《合肥房價有泡沫嗎？城市房價的基本面》）。

宏觀周期，金融周期和房地產(chǎn)自身的周期

宏觀周期。對于宏觀周期，我在前面短期政策一節(jié)中分析過，這主要是跟中國經(jīng)濟有很大關(guān)系。當(dāng)經(jīng)濟好的時候，實體經(jīng)濟回報率高，資金都涌向?qū)嶓w，房地產(chǎn)備受冷落。但是我們必須承認一點，因上下游產(chǎn)業(yè)鏈過于龐大，房地產(chǎn)占國內(nèi)GDP的比重舉足輕重，毫無疑問是中國的支柱產(chǎn)業(yè)。

過去的十幾年中，每次遇到大的經(jīng)濟變故，都要依靠房地產(chǎn)渡過難關(guān)，并且每次都十分奏效，中國經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴，幾乎到了無以復(fù)加的地步。以至于有人說，房地產(chǎn)就是中國經(jīng)濟的夜壺，宏觀經(jīng)濟不行就需要把房地產(chǎn)拿出來用，不需要就踢到床底下。我相信，如果今后中國再次遇到難以克服的經(jīng)濟危機，房地產(chǎn)依舊會臨危受命。

金融周期。我們家庭的主要財富形式就是房產(chǎn)，尤其在房地產(chǎn)金融屬性更強的一二線城市，房產(chǎn)幾乎占到家庭財富的80%以上。這說明，我們的錢基本上都用在了買房上邊，當(dāng)這個社會的錢大部分都拿去買了房子，就說明央行所超發(fā)的貨幣都流向了房地產(chǎn)。如果市場上的房子數(shù)量是一定的，當(dāng)流通中的貨幣越多，房子的價格就會越高。

過去30多年來，央行每年都以超過13%的速度超發(fā)貨幣，有的年份甚至達到30%以上，因此我們能感受到不斷的通貨膨脹，而這部分錢最終落腳點就是我們的房產(chǎn)。我們看到每次大周期房價的上漲，其實都是過去幾年超發(fā)貨幣往房地產(chǎn)的一次歸集運動。所以，在下次房價上漲之前，我們務(wù)必關(guān)注一下過去幾年M2的增速，看看超發(fā)的貨幣積累了多少，積累得越多，下次房價上漲得就越厲害（公號“小易論樓市”《M2與房價上漲的關(guān)系》）。

金融短周期里面還有一個信貸因素，尤其是目前嚴(yán)格控制房地產(chǎn)貸款的形勢下，直接限制了資金往房地產(chǎn)行業(yè)流動，房價上漲幾乎被釜底抽薪。所以在金融短周期里，信貸也是影響房價走勢的一個非常重要的因素（公號“小易論樓市”《M2與合肥房價上漲的大周期》）。

房地產(chǎn)自身的周期。在合肥房地產(chǎn)周期研究中，我把它分為兩種，一種是小周期，一種是大周期。小周期就是我們通常所講的金三銀四和金九銀十，正常的年份，每年的三、四月份和九、十月份，都是房產(chǎn)交易最為旺盛的時間。在房地產(chǎn)的小周期里，房價都會出現(xiàn)一次較小的漲幅，這種漲幅相對于其他投資來講，回報實在不值得一提。

而大周期，也是我們前面所講到的，幾乎每隔5-6年，都會有一個較大的漲幅（公號“小易論樓市”《這次大周期合肥房價究竟?jié)q了多少？》）。第一次大周期是2009-2010年，第二次大周期是2015-2016年，特征都比較明顯，都是伴隨著經(jīng)濟顯著下行和限購政策的放松。每次大周期的發(fā)作，都是前些年積累的M2往房地產(chǎn)流動的過程，而房地產(chǎn)自身的大周期，隨著城市人口凈流入轉(zhuǎn)折點的到來，才會逐漸消失。

如何判斷合肥未來的房價走勢

我們在研究房價走勢的時候，務(wù)必要綜合分析以上9個因素。目前中國房地產(chǎn)市場，剛經(jīng)歷過一次大周期的洗禮，很多城市房價接近翻倍，從房地產(chǎn)周期上來看，正處于房價急速上升期的末尾和下一輪周期的開始，需要時間對目前的高房價進行消化。從宏觀周期上來看，去庫存政策基本達成，且不論從內(nèi)部發(fā)展還是外部環(huán)境上，經(jīng)濟都在持續(xù)回暖，房地產(chǎn)刺激手段正慢慢退出市場。

我們的限購政策持續(xù)收緊，有效需求減少，供給相對增加，基本穩(wěn)定了供需的預(yù)期。首套房貸利率逐步提高，貸款資金被嚴(yán)控流入房地產(chǎn)市場，M2增速連月降低，房地產(chǎn)金融政策在一步一步收緊。從政策和周期上來看，各種信號都預(yù)示著房價沒有再次大漲的基礎(chǔ)（公號“小易論樓市”《從房地產(chǎn)政策變化來判斷下半年合肥房價走勢》）。

盡管短期房價沒有再次大漲的基礎(chǔ)，我們還要看到，中國的城市化進程還遠遠沒有結(jié)束，以信貸擴張為主要發(fā)展手段的貨幣超發(fā)模式還沒有退出。只要M2的增速還遠超過GDP的增速，房價上漲的趨勢會一直持續(xù)，房地產(chǎn)上漲的大周期也不會終結(jié)，只是未來城市的分化會越來越明顯。

對一線城市來說，盡管一直在控制規(guī)模，有些城市甚至已出現(xiàn)常住人口負增長，但要知道外來人口的比重依然很大，這說明一線城市的潛在購房需求依然非常龐大。一線城市作為中國最大的上位城市，對人口產(chǎn)生最大吸引力的特點沒有改變，人口往其持續(xù)流動的趨勢不會發(fā)生根本轉(zhuǎn)變，并且會長期存在。即使中國城市化已經(jīng)結(jié)束，人口整體出現(xiàn)負增長，這種吸引力依然存在。盡管短周期內(nèi)房價可能面臨回調(diào)，但從長遠來看，“京滬房價永遠漲”的邏輯并沒有什么不對，至少一線城市會是中國房價最后下跌的城市。

對二線城市來說，今后的十年可能是二線城市大有可為的十年。最近大家都在熱議一件事情，國家要發(fā)展10個左右的新一線城市，來承接當(dāng)前一線城市發(fā)展飽和帶來的人口溢出，未來熱點二線城市將成為人口流入的新高地。我認為至少在未來的10年中，合肥房價依舊處于一個高速上升期，其房價上漲的速度甚至要略高于人口規(guī)�？刂频囊痪�城市。

對于三四線城市來講，未來的十年，人口流入可能會在這個層次上發(fā)生根本轉(zhuǎn)變。我們知道目前中國的房產(chǎn)是存在結(jié)構(gòu)性過剩的，一二線城市房子供給不足，三四線及以下可能嚴(yán)重過剩。在一次房地產(chǎn)大周期中，當(dāng)市中心15-20年房齡的老房子，實際交易價格并沒有出現(xiàn)明顯上漲，這就說明新的購房需求大部分集中在新房上邊。那么相對人口流入來說，該城市住房的實際供給，已出現(xiàn)過剩（公號“小易論樓市”《如何判斷合肥周邊三四線城市房產(chǎn)的投資價值？》）。

在很多三四線城市，人口流入速度趕不上新房供應(yīng)速度，新建住宅是基本過剩的。物價的提高和土地的增值已經(jīng)趕不上舊房子的自然磨損，那么老房子將不再有任何投資價值，這也意味著這些三四線城市的房產(chǎn)，將更多只具備居住價值，投資價值大大降低（公號“小易論樓市”《合肥周邊三四線城市房價為何會大漲？》）。

以安徽省為例，去年全省住宅銷售面積7962.7萬平方米，銷售均價為5691元/平方米，其中合肥市住宅銷售面積為1774萬平方米，銷售均價為9122元/平方米。合肥市的住宅銷售額已占到全省的35.7%，若除去去年合肥成交大漲因素，合肥實際成交額占到全省的1/3左右。換句話說，安徽省內(nèi)的房地產(chǎn)投資資金，已有超過30%流向省會合肥，隨著合肥房價進一步上漲，這個比例在未來可能還有逐步擴大的趨勢。

隨著人口老齡化和低出生率的到來，人口的遷徙將會發(fā)生重大轉(zhuǎn)折。以一二線城市為主的上位城市，未來幾十年都將一直保持著人口流入的趨勢，而不在大城市圈的三四線及以下城市，人口流入可能逐漸枯竭，甚至出現(xiàn)負增長。當(dāng)前合肥市的銷售面積已經(jīng)占到全省的1/5以上，這意味著安徽省新增的外來人口，超過20%都選擇在合肥落戶，隨著人口轉(zhuǎn)折點的到來，這個比例會越來越大（公號“小易論樓市”《抓住合肥房地產(chǎn)的下一個風(fēng)口，從周群錯失買房說開去》）。

人口流入相對不足，再加上上位城市的吸血效應(yīng)，未來三四線城市住房結(jié)構(gòu)性過剩的矛盾，將會更加突出（公號“小易論樓市”《合肥房價為什么與安徽其他城市越拉越大？》）。賣出省內(nèi)三四線及以下城市房產(chǎn)，買入省會城市，會是未來家庭資產(chǎn)優(yōu)化配置的最佳選擇。