很多人喜歡通過各種渠道了解房產(chǎn)方面的信息，有宏觀層面的，也有微觀層面的，似乎已經(jīng)成了生活的一部分。也有很多專家喜歡在不同的時間段里根據(jù)不同的組合數(shù)據(jù)來分析當(dāng)下所呈現(xiàn)的各種特征，其實(shí)這些分析等于沒有在分析，要不然你讓他們用組合數(shù)據(jù)來分析未來價房的趨勢？他們當(dāng)然能分析出來，對，因?yàn)榉績r好像永遠(yuǎn)在漲著的。不過未來淮北房價會上漲嗎？淮北房價會是怎樣的一個趨勢？本文小編為你解讀。

先拿本省合肥來說，十年前，合肥跟下邊城市房價基本相差不多，與第二名相差不過20%，但目前已經(jīng)達(dá)到接近二分之一。這跟安徽省決心將合肥做大做強(qiáng)有關(guān)，資源政策的過度集中，使得合肥發(fā)展日新月異，城市地位急速上升。未來5年，我覺得合肥跟省內(nèi)房價第二名的差距，很可能要達(dá)到2倍以上。

只有一二線城市實(shí)現(xiàn)了房價上漲之后，三四線城市才有可能被惠及。上海的房價上漲之后，長三角的四小龍??南京和合肥才隨之上漲，而合肥房價漲上去之后，周邊的三四線城市才跟風(fēng)上漲。

為什么會出現(xiàn)這種情況？這就是前面我提到的城市地位決定的，南京是上海房價的一半，上海不漲價，那么南京永遠(yuǎn)都難有所作為。同理，合肥不漲價，下邊三四線城市也很難有大的漲幅。南京房價不可能漲到上海的程度，蕪湖的房價也不可能跟合肥一樣，在投資者眼里，南京房價就只值上海的一半，蕪湖房價永遠(yuǎn)也趕不上合肥。

我們知道，投資都是趨利的，如果價格不上漲，就不會產(chǎn)生投資收益，也是我們俗話講的“買漲不買跌”。我們國家?guī)齑娴闹黧w在三四線城市，如果三四線城市房價一直不漲，就不會有人愿意去買單。但如果二線城市房價不漲，三四線城市房價怎么可能會上漲呢？從某種意義上來講，去庫存戰(zhàn)略成功與否，與一線城市房價能否大漲有直接關(guān)系。

接著，限購來了，一二線城市房價被國家死死的摁住，但是資本的活躍性又在積極尋找下一個不被限購的熱點(diǎn)城市，比如蕪湖，蚌埠，阜陽，原本這三個城市跟淮北價格差距并不是很大，但是在這一波漲價中，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)的甩開了淮北這樣的城市，蕪湖目均價已經(jīng)接近9000，遠(yuǎn)超淮北。

但是淮北能不能吃到這一波紅利呢，答案是肯定的，合肥在這輪限購中是屬于政策執(zhí)行比較嚴(yán)格的城市，合肥是“真”限購，因?yàn)楹戏饰磥砣丝诹魅霛摿σ堰h(yuǎn)遠(yuǎn)超出其當(dāng)前承載力。在這種情況下，蕪湖的房價漲破天不可能超過合肥，甚至說達(dá)到合肥三分之二已經(jīng)是過高了。在合肥目前房價被死死摁住的情況下，蕪湖房價被控制在合肥的三分之二到二分之一之間的時候，資本又會往下尋找更適宜投資的城市。

安徽幾個人口流出比較大的城市，房價表現(xiàn)卻出奇的好，這跟我們印象中的邏輯似乎有些不符。眾所周知，目前阻礙中國人口自由流動的最大障礙就是戶籍制度，因?yàn)閼艏�綁定了國人最重要的福�??教育。

我們知道，國人是非常重視教育的，畸形的高考制度造就了同一國家不同省份不同考卷的現(xiàn)狀，尤其是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)與內(nèi)地更是不同。安徽流出人口在江浙滬大概有700多萬人，即使義務(wù)教育能在當(dāng)?shù)厣蠈W(xué)，大部分人的孩子還是要回到原籍高考。但我們知道江浙滬的高考試卷跟安徽是不同的，義務(wù)教育階段的教學(xué)內(nèi)容也會有所不同。

這就意味著安徽的打工者，要么選擇在當(dāng)?shù)芈鋺�，讓自己孩子在江浙上學(xué)，要么回原籍高考。但事實(shí)情況是，絕大部分打工者都沒留在這些地區(qū)，因?yàn)楣ぷ鞑环�(wěn)定，房價太高，福利待遇得不到保障，鄉(xiāng)土關(guān)系也不在這里。因此我們看到那么多的留守兒童，也看到那么多回鄉(xiāng)買房的人。

從2013年開始，安徽省外出人口開始凈流回，4年內(nèi)共流回近40萬人。在此之前，安徽每年凈流出都是-20萬人。這說明，這些年沿海產(chǎn)業(yè)一直在往內(nèi)地轉(zhuǎn)移，越來越多的外出打工者回安徽找到工作，安徽的就業(yè)機(jī)會比以前多了很多。

一些人口大市或者大縣，城鎮(zhèn)化率非常低，農(nóng)村人口進(jìn)城的愿望十分強(qiáng)烈。這部分農(nóng)村人口外出打工之后，他們很多都愿意回家買房置業(yè)，這就支撐了當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場。收入高的選擇地級市，收入低的選擇縣城。

所以這些在發(fā)達(dá)地區(qū)工作的安徽人，拿著比家鄉(xiāng)相對更高的工資，大部分還是愿意回到家鄉(xiāng)買房，這就是造成人口流出地區(qū)房價大漲的原因。皖南幾個人口流出不大的城市，房價反而表現(xiàn)的并不理想。

關(guān)于租房，我也來談?wù)効捶?/p>

目前國家開始大搞房產(chǎn)租賃市場和共有產(chǎn)權(quán)試點(diǎn)，其實(shí)說白了目的就是一個，把人區(qū)分開，或者說直接一些就是把不同人群分層。怎么個分層法，比如，把能在一二線買的起房的人和買不起房的人徹底區(qū)分開，買不起房的人要么選擇租房，要么選擇回原籍老家買房。其實(shí)這一點(diǎn)很容易理解，全中國十幾億人不可能都待在北上廣，這樣以來農(nóng)村的地誰來種，大規(guī)模密集型勞動產(chǎn)業(yè)誰來干。與其說政府抑制房價上漲，不如說是政府控制房價防止下跌，因?yàn)橐粋�城市房價的上漲代表這個城市的層次等級的一個重要部分，如果城市的房產(chǎn)不值錢，說明城市本身價值很低，有實(shí)力的投資客不會看好這里。

說了這么多，其實(shí)是想說，未來5年一二線城市房價還會稍稍放松政策，一旦放松，房價還會上漲，那么再限購的同時，淮北的房價還是要迎接新一輪的上漲，要買房的人真的要抓緊了。

然后再談?wù)勎覍�淮北買房的選擇的看法

淮北目前從一馬路到5馬路房價是成斷崖式分布，一馬路往上的房子比如淮海華府動輒能賣到1w+，但是像四馬路桂花園小區(qū)這樣的房子甚至賣不到5000，差別無非3個，學(xué)區(qū)、地段、配套。對于剛需一族來說，可能一馬路往上的新房子是想都不敢想的，但是為了孩子能上123實(shí)驗(yàn)小學(xué)，西園二中這樣的初中，為了不讓孩子輸在起跑線，都是八仙過海各顯神通。好多人盯上了老早以前礦務(wù)局集資建房的一些老破小，對于老破小我的建議是，如果真的是為了孩子上學(xué)剛需用，可以買一些小戶的，因?yàn)橄鄬�來說轉(zhuǎn)手也更方便，但是如果是投資本人并不建議，動輒七八千的均價也是很多家庭一輩子的積蓄。

還有一點(diǎn)，要學(xué)會辨別真假學(xué)區(qū)房�。�！

我就拿近期特別火爆的一馬路新開的碧桂園來說，只能說地理位置和配套都還可以，但是學(xué)區(qū)可能就是導(dǎo)致瘸腿的一個重要問題。據(jù)本人了解，本來實(shí)驗(yàn)二小和二中的學(xué)區(qū)是在機(jī)場路以西，恰恰碧桂園在機(jī)場路東邊，還是政府特批把實(shí)驗(yàn)二小劃給了碧桂園，而且當(dāng)時碧桂園嫌地價太貴想撤資，政府還退了一部分錢給碧桂園，在這個情況下才留住。

大家都知道義務(wù)教育小學(xué)中學(xué)缺一不可，碧桂園僅僅是小學(xué)好，但是中學(xué)還是四中（當(dāng)然有銷售嘴里的二中分校），分校這種東西，我之前在別的帖子里發(fā)表過自己的看法。遙遙無期的虛構(gòu)屬于無恥畫餅行為，況且即使分校建成，學(xué)校的升學(xué)率也不是短期可以提升起來的，關(guān)于分校的升學(xué)率可以參考一中和天一歷年考試成績。購買學(xué)區(qū)房之前一定要提前把地段的問題弄清楚，有時候就因?yàn)橐粭l小小的路，就能導(dǎo)致兩棟樓之間學(xué)區(qū)差異巨大。

對于遠(yuǎn)期投資的看法，目前淮北的發(fā)展方向是往東南，也就是說，未來整個東南片區(qū)會是投資的重點(diǎn)區(qū)域，從萬達(dá)的選址差不多可以看出來了。5-10年期間，不考慮目前配套問題，可以在這個方向自行選擇。

對于開發(fā)商的看法，其實(shí)本人并不看好一些所謂品牌開發(fā)商，比如什么萬科恒大這樣的，因?yàn)楸旧砥放埔鐑r率過高，導(dǎo)致這些開發(fā)商的房子要比其他開發(fā)商房價要高很多，況且未來也受到品牌溢價率的問題導(dǎo)致升值空間并不會很大。而且所謂精裝房，其實(shí)用料都是材質(zhì)很差的，最主要，我想沒有誰愿意一棟樓里面每家裝修都一樣搞得跟賓館似的吧。