很多人喜歡通過(guò)各種渠道了解房產(chǎn)方面的信息，有宏觀層面的，也有微觀層面的，似乎已經(jīng)成了生活的一部分。也有很多專家喜歡在不同的時(shí)間段里根據(jù)不同的組合數(shù)據(jù)來(lái)分析當(dāng)下所呈現(xiàn)的各種特征，其實(shí)這些分析等于沒(méi)有在分析，要不然你讓他們用組合數(shù)據(jù)來(lái)分析未來(lái)價(jià)房的趨勢(shì)？他們當(dāng)然能分析出來(lái)，對(duì)，因?yàn)榉績(jī)r(jià)好像永遠(yuǎn)在漲著的。不過(guò)未來(lái)烏魯木齊房?jī)r(jià)會(huì)上漲嗎？烏魯木齊房?jī)r(jià)會(huì)是怎樣的一個(gè)趨勢(shì)？本文小編為你解讀。

如何判斷房?jī)r(jià)未來(lái)漲跌的標(biāo)準(zhǔn)。

1.GDP水平

這一點(diǎn)相信有點(diǎn)經(jīng)濟(jì)常識(shí)的人都知道，GDP代表的是經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，是一切的基礎(chǔ)，該書(shū)介紹，當(dāng)人均GDP達(dá)到8000美元時(shí)，溫飽問(wèn)題基本解決，住宅市場(chǎng)逐漸飽和。

而當(dāng)下中國(guó)的人均GDP已經(jīng)超過(guò)了這一水平，這表明當(dāng)下整體的住宅市場(chǎng)，已經(jīng)接近飽和狀態(tài)，其實(shí)從住房數(shù)據(jù)、戶均房屋擁有量來(lái)看，局部地區(qū)已經(jīng)達(dá)到過(guò)剩的狀態(tài)，因此，才會(huì)出現(xiàn)很多城市房子滯銷。

2.成交的新房二手房數(shù)量比例

這個(gè)觀點(diǎn)，同話財(cái)經(jīng)在之前的文章中也說(shuō)過(guò)，看一個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)，重點(diǎn)應(yīng)關(guān)注二手房市場(chǎng)，新房是在調(diào)控之下的失真市場(chǎng)。但是兩者交易的比例，可以看出樓市本身容量的大小。

根據(jù)馮侖的介紹，當(dāng)新房和二手房交易比例為1：1的時(shí)候，樓市就接近飽和了。

如果新房和二手房交易比例不足1：1，也就是二手房交易比新房多，這就說(shuō)明市場(chǎng)飽和，房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力就不足了。這一點(diǎn)從很多房?jī)r(jià)下跌的城市都能看出來(lái)，當(dāng)然了，這里面有很多炒作的因素。

3.人口增長(zhǎng)量

這一點(diǎn)，不用多說(shuō)，任澤平的樓市三段論中，最主要的就是長(zhǎng)期看人口，而事實(shí)也表明，只要是人口流出的城市，房?jī)r(jià)就一定會(huì)下跌，比如東三省，很多三四線城市，都是因?yàn)槿丝谕饬�，房�(jī)r(jià)沒(méi)有支撐，才使得房?jī)r(jià)不斷下跌。

反之，北上深這樣的大型一線城市和許多二線城市，因?yàn)槿丝诘牧魅�，即便房�(jī)r(jià)很高的，但還有上漲的空間。

4.人口增長(zhǎng)中積極人口增長(zhǎng)的部分

積極人口的意思，應(yīng)該可以理解為創(chuàng)造性人才相接近，我們可以看到，這些年來(lái)，各地都在大肆搶人，搶的是什么人？不是普通老百姓，而是高學(xué)歷、高能力人才，因?yàn)樗麄兡軇?chuàng)造，會(huì)創(chuàng)業(yè)，就能創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)，帶來(lái)新增收入，這類人口的增長(zhǎng)，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展是一種積極的影響。

這一點(diǎn)，大家關(guān)注一下，在上一波搶人大戰(zhàn)中勝出的西安就很明白了。

5.經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)

這里所說(shuō)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，要看過(guò)去，也要看現(xiàn)在，重要的是看未來(lái)。過(guò)去的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，比較簡(jiǎn)單，靠投資就行了，但是，現(xiàn)在投資對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)效應(yīng)越來(lái)越弱，這個(gè)時(shí)候，地方經(jīng)濟(jì)的比拼就得靠實(shí)力了，比的就是產(chǎn)業(yè)，比的是創(chuàng)造力，比的是新經(jīng)濟(jì)，大家看一下，互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展得好的城市，經(jīng)濟(jì)都不錯(cuò)，因此，重點(diǎn)要看那些未來(lái)具備經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)潛力的地方，房?jī)r(jià)才有可能上升，反之如東北老城一般，只會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)跌破底線。

6.稅收

稅收政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響，是顯而易見(jiàn)的，也被大家熟知。這里不僅要關(guān)注國(guó)家層面的稅收，更需要關(guān)注地區(qū)的稅收政策差異，因?yàn)槎愂盏淖兓�，�?huì)提高房屋的持有成本，改變?nèi)藗兂钟蟹慨a(chǎn)的意愿。

當(dāng)人們不愿意持有不動(dòng)產(chǎn)的時(shí)候，房?jī)r(jià)走勢(shì)不就很明顯了嘛！

7.匯率

當(dāng)人民幣不斷升值，在國(guó)外買房的人就會(huì)越來(lái)越多。這就相當(dāng)于人們的資產(chǎn)轉(zhuǎn)移，在國(guó)內(nèi)的資產(chǎn)和投資都會(huì)減少，房?jī)r(jià)的變化，也就很容易理解了。

8.人們對(duì)于社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的長(zhǎng)期預(yù)期

有人說(shuō)過(guò)，信心比黃金更貴。

在樓市里，“穩(wěn)預(yù)期”也成為當(dāng)下調(diào)控的主要措施，這就是因?yàn)�，�?duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)的預(yù)期、對(duì)未來(lái)樓市的預(yù)期，會(huì)直接影響人們當(dāng)下的投資行為，從而影響房?jī)r(jià)。

以上八條因素，綜合起來(lái)運(yùn)用和分析，就能看出來(lái)，一個(gè)地區(qū)房?jī)r(jià)到底是漲還是跌。