溫州市物業(yè)管理?xiàng)l例(送審稿)

　　第一章總則

　　第一條[目的依據(jù)]為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、非業(yè)主使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，營(yíng)造安全、舒適、文明、和諧的生活環(huán)境和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。

　　第二條[適用范圍]本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督管理適用本條例。

　　第三條[市、縣(市、區(qū))政府的職能]市、縣(市、區(qū))人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)和社區(qū)管理體系，建立和完善社會(huì)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理機(jī)制，鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。

　　第四條[街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府和村(居)民委員會(huì)的職能]街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府指導(dǎo)成立業(yè)主組織，監(jiān)督業(yè)主組織日�；顒�(dòng)，指導(dǎo)、監(jiān)督物業(yè)管理活動(dòng)，調(diào)解處理物業(yè)管理矛盾糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系。

　　村(居)民委員會(huì)協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府開展物業(yè)管理工作。

　　第五條[主管部門]溫州市物業(yè)管理行政主管部門(以下稱市物業(yè)主管部門)負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。

　　縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門(以下稱縣物業(yè)主管部門)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。

　　各級(jí)人民政府相關(guān)行政管理部門按照各自職責(zé)，依法做好物業(yè)管理的有關(guān)監(jiān)督管理工作。

　　第六條[行業(yè)協(xié)會(huì)自律管理]物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)依法制定和組織實(shí)施自律性規(guī)范，組織業(yè)務(wù)培訓(xùn)，協(xié)助調(diào)解處理物業(yè)管理矛盾糾紛，協(xié)助建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員誠(chéng)信檔案，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。

　　第七條[電子投票系統(tǒng)]本市建立統(tǒng)一的業(yè)主電子投票系統(tǒng)，建設(shè)、維護(hù)經(jīng)費(fèi)列入年度財(cái)政預(yù)算。

　　法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件規(guī)定以及管理規(guī)約約定需要業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，提倡業(yè)主通過電子投票系統(tǒng)進(jìn)行表決。

　　應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公告、公布、通告或者公示的事項(xiàng)，可以同時(shí)通過業(yè)主電子投票系統(tǒng)發(fā)布。

　　第八條[第三方評(píng)估]本市建立物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估制度。業(yè)主大會(huì)、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以委托物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)，開展物業(yè)項(xiàng)目交接和查驗(yàn)、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和費(fèi)用測(cè)算、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)估等活動(dòng)。

　　物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)和合同約定提供專業(yè)服務(wù)，出具的評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)客觀、真實(shí)、準(zhǔn)確。

　　第二章業(yè)主和業(yè)主組織

　　第九條[業(yè)主的認(rèn)定]物業(yè)的所有權(quán)人為業(yè)主。尚未進(jìn)行物業(yè)權(quán)屬登記，但是基于人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書、人民政府的征收決定、繼承、受遺贈(zèng)或者合法建造等方式已經(jīng)取得物權(quán)的人，或者基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分的人，在物業(yè)管理活動(dòng)中可以認(rèn)定為業(yè)主。

　　第十條[業(yè)主大會(huì)]一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)不足二十人的，經(jīng)全體業(yè)主一致同意，可以不成立業(yè)主大會(huì)，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。

　　第十一條[物業(yè)管理區(qū)域的劃分]物業(yè)管理區(qū)域的劃分，以建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線范圍為準(zhǔn);分期建設(shè)或者有兩個(gè)以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的區(qū)域，共同使用一套配套設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。

　　有下列情形之一的，由縣物業(yè)主管部門會(huì)同街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府根據(jù)實(shí)際情況確定物業(yè)管理區(qū)域，確定前應(yīng)當(dāng)征求村(居)民委員會(huì)的意見：

　　(一)已經(jīng)自然形成獨(dú)立物業(yè)管理區(qū)域且無(wú)爭(zhēng)議的，不再重新調(diào)整;

　　(二)已經(jīng)自然分割或者習(xí)慣形成多個(gè)相對(duì)獨(dú)立小區(qū)，經(jīng)擬新設(shè)立的物業(yè)管理區(qū)域?qū)Ｓ胁糠终冀ㄖ�物總面積過半數(shù)的業(yè)主且總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意的，可以設(shè)立為不同的物業(yè)管理區(qū)域的;

　　(三)地理上自然連接的不同物業(yè)管理區(qū)域，經(jīng)各自的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意的，可以合并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。

第十二條[業(yè)主大會(huì)籌備組成立]物業(yè)管理區(qū)域具備下列條件之一的，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)在收到建設(shè)單位或者十人以上的業(yè)主公開聯(lián)名提出籌備業(yè)主大會(huì)的書面申請(qǐng)后60日內(nèi)，指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)籌備組，籌備召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議：

　　(一)房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)總建筑面積百分之六十以上的;

　　(二)首套房屋出售并交付使用已滿兩年，且房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)總建筑面積百分之三十以上的。

　　劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)項(xiàng)目，先期開發(fā)部分符合前款規(guī)定條件之一的，可以按照前款規(guī)定的程序，成立業(yè)主大會(huì)籌備組，籌備召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員的辦法。

　　籌備組由業(yè)主以及街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、村(居)民委員會(huì)、建設(shè)單位等派員組成，人數(shù)應(yīng)當(dāng)為五至九人單數(shù)。業(yè)主成員由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府組織業(yè)主推薦產(chǎn)生，業(yè)主成員人數(shù)不少于籌備組成員的百分之六十�；I備組組長(zhǎng)由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府在籌備組成員中指定。

　　第十三條[籌備組成員名單的公告和異議]籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起7日內(nèi)，將籌備組成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置予以書面公告，公告期不得少于5日。公告期內(nèi)業(yè)主對(duì)籌備組成員有異議的，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)予以核查并在收到異議之日起5個(gè)工作日內(nèi)向提出異議的業(yè)主作出解釋或者重新推薦成員;重新推薦成員的，公告期不得少于5日。

　　第十四條[籌備組成員條件]籌備組成員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

　　(一)具有完全民事行為能力;

　　(二)本人或者其近親屬未在同一物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)任職;

　　(三)不存在嚴(yán)重不良信用記錄或者故意犯罪記錄;

　　(四)不存在索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益或者報(bào)酬的行為。

　　籌備組中的業(yè)主成員還應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

　　(一)不存在拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)、物業(yè)專項(xiàng)維修資金或者公共水電分?jǐn)傎M(fèi)用的行為;

　　(二)不存在違規(guī)裝修、損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法搭建、破壞房屋外貌或者擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)等不當(dāng)使用物業(yè)的行為。

　　第十五條[籌備工作的開展]籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起90日內(nèi)完成下列籌備工作，并召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議：

　　(一)確認(rèn)并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)及其所擁有的專有部分面積，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù);

　　(二)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容;

　　(三)草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案;

　　(四)依法確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則;

　　(五)制定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單;

　　(六)制定業(yè)主委員會(huì)選舉辦法;

　　(七)完成召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

　　籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開15日前，將前款第一項(xiàng)至第六項(xiàng)規(guī)定的內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告，征求全體業(yè)主的意見。業(yè)主對(duì)公告內(nèi)容的建議意見應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開7日前向籌備組提出。

　　第十六條[籌備組的解散]首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開后，籌備組自動(dòng)解散。未能在前條規(guī)定的期限內(nèi)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，可以向街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府申請(qǐng)不超過60日的延期;延期屆滿仍未召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)書面公告籌備組解散。

　　籌備階段發(fā)生訴訟、復(fù)議，影響業(yè)主身份及其投票權(quán)數(shù)確認(rèn)的，或者對(duì)籌備組成員有異議的，訴訟、復(fù)議和異議處理期間不包含在籌備期限內(nèi)。

　　第十七條[確定業(yè)主及投票權(quán)數(shù)]首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組成立之日起7日內(nèi)，建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向籌備組提供臨時(shí)管理規(guī)約、業(yè)主名冊(cè)等資料。

　　業(yè)主人數(shù)按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按一人計(jì)算;建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按一人計(jì)算。單個(gè)物業(yè)登記有兩個(gè)以上所有權(quán)人的，自行確定一名業(yè)主為投票人;未自行確定的，以建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的業(yè)主名冊(cè)中排列在前的業(yè)主為投票人。

　　專有部分面積，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算;尚未進(jìn)行物權(quán)登記的，暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算;尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算。

　　第十八條[籌備經(jīng)費(fèi)]首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房屋竣工驗(yàn)收后30日內(nèi)，按照下列標(biāo)準(zhǔn)將籌備經(jīng)費(fèi)存入街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府指定的銀行賬戶：

　　(一)建筑面積不滿5萬(wàn)平方米的，為2萬(wàn)元;

　　(二)建筑面積5萬(wàn)平方米以上不滿10萬(wàn)平方米的，為3萬(wàn)元;

　　(三)建筑面積10萬(wàn)平方米以上不滿20萬(wàn)平方米的，為5萬(wàn)元;

　　(四)建筑面積20萬(wàn)平方米以上的，為8萬(wàn)元。

　　籌備經(jīng)費(fèi)應(yīng)當(dāng)專款專用。業(yè)主大會(huì)籌備組成立后應(yīng)當(dāng)制定籌備經(jīng)費(fèi)開支預(yù)算方案，并根據(jù)該方案向街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府申請(qǐng)使用籌備經(jīng)費(fèi)。街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)在接到申請(qǐng)之日起3日內(nèi)支付首筆籌備經(jīng)費(fèi)。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開后，業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)將籌備經(jīng)費(fèi)的使用情況向全體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。

　　籌備經(jīng)費(fèi)的結(jié)余部分應(yīng)當(dāng)納入物業(yè)專項(xiàng)維修資金或者根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定用于物業(yè)管理方面的其他需要。

　　第十九條[業(yè)主大會(huì)的電子投票形式]業(yè)主大會(huì)會(huì)議除采用國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的形式外，還可以采用電子投票形式;采用電子投票形式的，應(yīng)當(dāng)通過全市統(tǒng)一的業(yè)主電子投票系統(tǒng)表決。

　　第二十條[業(yè)主大會(huì)的類型]業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。

　　業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)，按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的約定組織召開，每年至少召開一次。

　　業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議召開前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公告以下內(nèi)容:

　　(一)上一年度物業(yè)管理情況報(bào)告;

　　(二)上一年度業(yè)主委員會(huì)工作情況報(bào)告;

　　(三)上一年度業(yè)主大會(huì)收支情況報(bào)告;

　　(四)物業(yè)管理的其他有關(guān)事項(xiàng)。

　　有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議，并于10日內(nèi)發(fā)布召開臨時(shí)會(huì)議的公告:

　　(一)經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)百分之二十以上業(yè)主提議;

　　(二)經(jīng)業(yè)主監(jiān)事會(huì)提議;

　　(三)管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的其他情形。

　　第二十一條[業(yè)主委員會(huì)]業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé)：

　　(一)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議;

　　(二)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，定期書面向業(yè)主大會(huì)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)行使職權(quán)的情況并在物業(yè)管理區(qū)域向全體業(yè)主公布，接受業(yè)主質(zhì)詢;

　　(三)在業(yè)主大會(huì)決定選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，代表業(yè)主大會(huì)與該物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;

　　(四)在業(yè)主大會(huì)決定共用部位、共用設(shè)備設(shè)施的經(jīng)營(yíng)方式和業(yè)主共有收益的使用方式后，代表業(yè)主大會(huì)監(jiān)督、管理經(jīng)營(yíng)和使用的具體事項(xiàng);

　　(五)組織和監(jiān)督共有設(shè)備設(shè)施管理、物業(yè)專項(xiàng)維修資金的籌集和使用;

　　(六)督促業(yè)主、物業(yè)使用人遵守管理規(guī)約、交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)和其他相關(guān)費(fèi)用，調(diào)解因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的矛盾糾紛;

　　(七)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理活動(dòng)中的相關(guān)問題;

　　(八)配合街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、村(居)民委員會(huì)、公安機(jī)關(guān)等做好物業(yè)管理區(qū)域的社區(qū)建設(shè)、社會(huì)治安等工作;

　　(九)妥善保管業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決相關(guān)資料;

　　(十)法律、法規(guī)或業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

　　第二十二條[業(yè)主監(jiān)事會(huì)]業(yè)主大會(huì)可以設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會(huì)，代表全體業(yè)主監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作。業(yè)主監(jiān)事會(huì)履行下列職責(zé)：

　　(一)審議業(yè)主委員會(huì)的工作情況和收支情況報(bào)告，并將審議情況向業(yè)主大會(huì)報(bào)告;

　　(二)查閱業(yè)主委員會(huì)財(cái)務(wù)賬簿以及其他會(huì)計(jì)資料，檢查業(yè)主委員會(huì)財(cái)務(wù)狀況和財(cái)務(wù)活動(dòng)情況，并將查閱情況向業(yè)主大會(huì)報(bào)告;

　　(三)發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會(huì)財(cái)務(wù)活動(dòng)情況異常，可以進(jìn)行調(diào)查，必要時(shí)可以聘請(qǐng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所、審計(jì)師事務(wù)所、律師事務(wù)所等專業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助其工作，并將調(diào)查情況向業(yè)主大會(huì)報(bào)告;

　　(四)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定和決議的情況，對(duì)違反物業(yè)管理法規(guī)和規(guī)章、管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主大會(huì)決定和決議的業(yè)主委員會(huì)委員向業(yè)主大會(huì)提出罷免建議;

　　(五)對(duì)業(yè)主委員會(huì)委員侵害全體業(yè)主共同利益的行為，要求業(yè)主委員會(huì)委員予以糾正;

　　(六)要求業(yè)主委員會(huì)召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議;

　　(七)就業(yè)主監(jiān)事會(huì)或者監(jiān)事職權(quán)范圍內(nèi)的事項(xiàng)向業(yè)主大會(huì)提出提案;

　　(八)列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，并對(duì)業(yè)主委員會(huì)決議的事項(xiàng)提出質(zhì)詢或者建議;

　　(九)定期向業(yè)主大會(huì)報(bào)告業(yè)主監(jiān)事會(huì)行使職權(quán)的情況并通告全體業(yè)主;

　　(十)法律、法規(guī)或業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

　　第二十三條[業(yè)主委員會(huì)委員和業(yè)主監(jiān)事會(huì)監(jiān)事的資格]業(yè)主委員會(huì)委員和業(yè)主監(jiān)事會(huì)監(jiān)事在常住業(yè)主中選舉產(chǎn)生，其當(dāng)選條件應(yīng)當(dāng)符合國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定。

　　業(yè)主委員會(huì)由五人以上單數(shù)組成，最多不超過十五人，具體人數(shù)由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定。業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)委員中推選產(chǎn)生。

　　業(yè)主監(jiān)事會(huì)由三人或者五人單數(shù)組成，具體人數(shù)由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定。業(yè)主委員會(huì)委員及其近親屬、業(yè)主委員會(huì)委員及其近親屬的利害關(guān)系人不得擔(dān)任業(yè)主監(jiān)事會(huì)監(jiān)事。業(yè)主監(jiān)事會(huì)召集人在業(yè)主監(jiān)事會(huì)成員中推選產(chǎn)生。

　　業(yè)主有下列情形之一的，不得擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員或者業(yè)主監(jiān)事會(huì)監(jiān)事;已經(jīng)擔(dān)任的，應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)確定的規(guī)則予以罷免：

　　(一)不具有完全民事行為能力的;

　　(二)本人或者其近親屬與同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供物業(yè)服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)有利害關(guān)系的;

　　(三)有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法搭建、破壞房屋外貌或擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)等物業(yè)不當(dāng)使用行為的;

　　(四)未按照規(guī)定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)、物業(yè)專項(xiàng)維修資金或者公共水電分?jǐn)偟荣M(fèi)用且未改正的;

　　(五)違法出租房屋侵害其他業(yè)主合法權(quán)益的;

　　(六)牟取其他利益，妨礙公正履行職務(wù)的;

　　(七)有嚴(yán)重不良信用記錄或者故意犯罪記錄的;

　　(八)違反業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約的;

　　(九)有其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員或者業(yè)主監(jiān)事會(huì)監(jiān)事的。

　　第二十四條[業(yè)主委員會(huì)候補(bǔ)委員和業(yè)主監(jiān)事會(huì)候補(bǔ)監(jiān)事]業(yè)主大會(huì)可以設(shè)立業(yè)主委員會(huì)候補(bǔ)委員和業(yè)主監(jiān)事會(huì)候補(bǔ)監(jiān)事，具體辦法由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定或者業(yè)主大會(huì)決定。

　　候補(bǔ)委員、候補(bǔ)監(jiān)事的當(dāng)選條件，應(yīng)當(dāng)符合本條例第二十三條第一款的規(guī)定。候補(bǔ)委員、候補(bǔ)監(jiān)事的人數(shù)由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定，但不得超過委員、監(jiān)事的人數(shù)。

　　候補(bǔ)委員、候補(bǔ)監(jiān)事可以列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議和業(yè)主監(jiān)事會(huì)會(huì)議，但不具有表決權(quán)。

　　第二十五條[業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主監(jiān)事會(huì)的備案]業(yè)主委員會(huì)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府備案:

　　(一)業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄和會(huì)議決定;

　　(二)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

　　(三)管理規(guī)約;

　　(四)業(yè)主委員會(huì)委員的名單及其基本情況。

　　業(yè)主大會(huì)決定設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會(huì)的，備案時(shí)還應(yīng)當(dāng)提供業(yè)主監(jiān)事會(huì)監(jiān)事的名單及其基本情況。

　　報(bào)送資料齊全、符合法定條件的，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)出具書面?zhèn)浒富貓?zhí)并在報(bào)送的管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則文本加蓋備案印章，同時(shí)將備案回執(zhí)和備案資料抄送縣物業(yè)主管部門。

　　備案的有關(guān)事項(xiàng)發(fā)生變更的，任期內(nèi)的業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起15日內(nèi)向原備案機(jī)關(guān)辦理備案變更手續(xù)。

　　第二十六條[業(yè)主委員會(huì)會(huì)議]業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的約定和業(yè)主大會(huì)的決定召開會(huì)議。三分之一以上業(yè)主委員會(huì)委員提議召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的，應(yīng)當(dāng)在7日內(nèi)召開。

　　依照前款規(guī)定應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，業(yè)主委員會(huì)主任、副主任不召集的，由經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會(huì)委員推舉產(chǎn)生的召集人主持召開。

　　第二十七條[業(yè)主監(jiān)事會(huì)對(duì)特定財(cái)務(wù)收支的監(jiān)督檢查]業(yè)主監(jiān)事會(huì)應(yīng)當(dāng)每年不少于一次對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)、物業(yè)專項(xiàng)維修資金、本條例第六十四條規(guī)定的經(jīng)營(yíng)收益和停車費(fèi)用的收支情況進(jìn)行檢查并將檢查情況通報(bào)全體業(yè)主。

　　第二十八條[業(yè)主委員會(huì)委員、業(yè)主監(jiān)事會(huì)監(jiān)事行為的禁止性規(guī)定]有下列行為之一的，不得擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員或者業(yè)主監(jiān)事會(huì)監(jiān)事：

　　(一)收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)和利害關(guān)系業(yè)主提供的報(bào)酬或者其他利益的;

　　(二)本人或者其近親屬在受聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作的;

　　(三)本人或者其近親屬向物業(yè)服務(wù)企業(yè)銷售商品或者提供服務(wù)，或者從物業(yè)服務(wù)企業(yè)承攬業(yè)務(wù)的;

　　(四)以業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主監(jiān)事會(huì)或者業(yè)主大會(huì)名義提供擔(dān)保的;

　　(五)其他違反法律、法規(guī)的行為。

　　第二十九條[業(yè)主委員會(huì)委員、業(yè)主監(jiān)事會(huì)監(jiān)事職務(wù)的暫停和終止]業(yè)主委員會(huì)委員、業(yè)主監(jiān)事會(huì)監(jiān)事有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主監(jiān)事會(huì)通過后暫停其委員、監(jiān)事職務(wù)，并提請(qǐng)下一次業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定終止其委員、監(jiān)事職務(wù)：

　　(一)不履行業(yè)主義務(wù)、不遵守管理規(guī)約，情節(jié)嚴(yán)重且拒不改正的;

　　(二)一年內(nèi)三次無(wú)故缺席業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主監(jiān)事會(huì)會(huì)議的;

　　(三)有本條例第二十八條規(guī)定行為之一的;

　　(四)有其他原因不宜再擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員、業(yè)主監(jiān)事會(huì)監(jiān)事的。

　　業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主監(jiān)事會(huì)暫停成員職務(wù)的，應(yīng)當(dāng)聽取當(dāng)事人的陳述、申辯，并記錄歸檔。

　　第三十條[業(yè)主委員會(huì)委員、業(yè)主監(jiān)事會(huì)監(jiān)事職務(wù)的自行終止]業(yè)主委員會(huì)委員、業(yè)主監(jiān)事會(huì)監(jiān)事有下列情形之一的，其委員、監(jiān)事職務(wù)自行終止：

　　(一)不再是本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的;

　　(二)以書面形式向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主監(jiān)事會(huì)提出辭呈，或者在本物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告辭呈的;

　　(三)因疾病或死亡等其他原因喪失工作能力的;

　　(四)因違法犯罪等原因不能履行委員、監(jiān)事職責(zé)的。

　　第三十一條[業(yè)主委員會(huì)委員和業(yè)主監(jiān)事會(huì)監(jiān)事職務(wù)暫停、終止的公告、備案]業(yè)主委員會(huì)委員和業(yè)主監(jiān)事會(huì)監(jiān)事職務(wù)暫停或者終止的，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主監(jiān)事會(huì)應(yīng)當(dāng)在本物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告，并按照規(guī)定向街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府備案。

　　第三十二條[業(yè)主委員會(huì)委員、業(yè)主監(jiān)事會(huì)監(jiān)事的補(bǔ)足]業(yè)主委員會(huì)委員、業(yè)主監(jiān)事會(huì)監(jiān)事職務(wù)終止的，由候補(bǔ)委員、候補(bǔ)監(jiān)事按照得票數(shù)依次遞補(bǔ)。業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主監(jiān)事會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)將委員、監(jiān)事職務(wù)終止和候補(bǔ)委員、候補(bǔ)監(jiān)事遞補(bǔ)的情況通告全體業(yè)主。

　　未設(shè)立候補(bǔ)委員、候補(bǔ)監(jiān)事的，或者由候補(bǔ)委員、候補(bǔ)監(jiān)事遞補(bǔ)后仍未達(dá)到業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定人數(shù)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自委員、監(jiān)事職務(wù)終止之日起90日內(nèi)，組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議補(bǔ)選委員、監(jiān)事。

　　第三十三條[業(yè)主委員會(huì)的重選程序]業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)不足業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定人數(shù)二分之一的，應(yīng)當(dāng)自該情形發(fā)生之日起90日內(nèi)，組織召開臨時(shí)業(yè)主大會(huì)會(huì)議重新選舉業(yè)主委員會(huì)。

　　同時(shí)符合下列條件的，應(yīng)當(dāng)按照前款規(guī)定重新選舉業(yè)主委員會(huì)：

　　(一)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)新增業(yè)主人數(shù)超過該業(yè)主大會(huì)成立時(shí)業(yè)主總?cè)藬?shù)的二分之一;

　　(二)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則未明確業(yè)主委員會(huì)委員的增補(bǔ)辦法;

　　(三)新增業(yè)主要求重新選舉業(yè)主委員會(huì)。

　　業(yè)主委員會(huì)不在前兩款規(guī)定的期限內(nèi)組織召開臨時(shí)業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主監(jiān)事會(huì)組織召開。未設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會(huì)的，或者業(yè)主監(jiān)事會(huì)不組織召開的，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主監(jiān)事會(huì)限期組織召開;逾期不組織的，在物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府的指導(dǎo)下，由村(居)民委員會(huì)參照本條例第十二條至第十五條規(guī)定的程序組織召開。

　　第三十四條[業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主監(jiān)事會(huì)的任期和換屆改選]業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主監(jiān)事會(huì)每屆任期為三年至五年，具體任期由業(yè)主大會(huì)決定。

　　業(yè)主委員會(huì)任期屆滿90日前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議對(duì)業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主監(jiān)事會(huì)進(jìn)行換屆選舉。業(yè)主委員會(huì)逾期未組織的，由業(yè)主監(jiān)事會(huì)在業(yè)主委員會(huì)任期屆滿60日前組織換屆選舉;業(yè)主監(jiān)事會(huì)逾期不組織或者未設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會(huì)的，經(jīng)業(yè)主申請(qǐng)，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期組織換屆選舉，并通告全體業(yè)主。

　　第三十五條[業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主監(jiān)事會(huì)屆滿后仍未換屆改選的處置]業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主監(jiān)事會(huì)任期屆滿，不得繼續(xù)履行職責(zé)。

　　業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主監(jiān)事會(huì)任期屆滿仍未換屆改選的，經(jīng)業(yè)主申請(qǐng)，在物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府的指導(dǎo)下，由村(居)民委員會(huì)參照本條例第十二條至第十五條規(guī)定的程序，組織業(yè)主召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主監(jiān)事會(huì)。

　　第三十六條[印章的刻制以及印章和檔案的使用管理]業(yè)主委員會(huì)可以持備案回執(zhí)向物業(yè)所在地公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)刻制業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主監(jiān)事會(huì)印章。符合法定條件的，公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)出具印章刻制證明。

　　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主監(jiān)事會(huì)的印章使用管理和檔案使用管理，由業(yè)主大會(huì)在管理規(guī)約中約定。

　　第三十七條[財(cái)物交接]業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主監(jiān)事會(huì)應(yīng)當(dāng)自新一屆業(yè)主委員會(huì)和監(jiān)事會(huì)就任之日起3日內(nèi)，將其保管的財(cái)務(wù)憑證、檔案資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物等移交新一屆業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主監(jiān)事會(huì)。

　　業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主監(jiān)事會(huì)任期屆滿，新一屆業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主監(jiān)事會(huì)未能及時(shí)產(chǎn)生的，原業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主監(jiān)事會(huì)應(yīng)當(dāng)將前款規(guī)定的財(cái)物等封存保管。

　　職務(wù)暫�；蛘呓K止的業(yè)主委員會(huì)委員和業(yè)主監(jiān)事會(huì)監(jiān)事，應(yīng)當(dāng)自公告之日起3日內(nèi)將其保管的財(cái)務(wù)憑證、檔案資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物等移交業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主監(jiān)事會(huì)。

　　不按照第一款、第三款的規(guī)定移交的，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)督促其移交;拒不移交的，業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主監(jiān)事會(huì)可以請(qǐng)求物業(yè)所在地公安機(jī)關(guān)協(xié)助移交;仍不移交的，業(yè)主委員會(huì)可以依法向人民法院提起訴訟。

　　第三十八條[管理規(guī)約]管理規(guī)約由業(yè)主大會(huì)通過后生效，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容:

　　(一)物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)共有部分的使用和維護(hù)規(guī)則;

　　(二)業(yè)主合理使用物業(yè)專有部分的權(quán)利和義務(wù);

　　(三)物業(yè)屋面、外墻、門窗及戶外設(shè)施保潔和裝修規(guī)則;

　　(四)維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域安全、停車、環(huán)境衛(wèi)生以及公共秩序的權(quán)利和義務(wù);

　　(五)業(yè)主分擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域各類費(fèi)用的方式;

　　(六)有關(guān)糾紛的調(diào)解機(jī)制;

　　(七)違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。

　　第三章前期物業(yè)管理

　　第三十九條[前期物業(yè)服務(wù)合同]建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)規(guī)定的程序選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同中應(yīng)當(dāng)載明下列內(nèi)容：

　　(一)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)價(jià)格和委托代收費(fèi)事項(xiàng);

　　(二)各分項(xiàng)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)(含人員配置)和費(fèi)用分項(xiàng)測(cè)算;

　　(三)分項(xiàng)費(fèi)用和主要成本變動(dòng)聯(lián)動(dòng)調(diào)整的約定;

　　(四)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的評(píng)估方式;

　　(五)物業(yè)服務(wù)用房(含業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房)的面積和位置;

　　(六)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備清冊(cè);

　　(七)業(yè)主共有資金專用賬戶的設(shè)立、查詢方式，以及利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所得收益的核算及分配辦法;

　　(八)違約責(zé)任和合同解除的條件;

　　(九)與前期物業(yè)服務(wù)有關(guān)的其他事項(xiàng)。

　　建設(shè)單位在銷售物業(yè)、拆遷安置時(shí)，應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同作為物業(yè)買賣合同、安置合同的附件。

　　第四十條[臨時(shí)管理規(guī)約]建設(shè)單位在銷售物業(yè)、拆遷安置前，應(yīng)當(dāng)制定臨時(shí)管理規(guī)約，作為物業(yè)買賣合同、安置合同的附件。臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)載明下列事項(xiàng)：

　　(一)業(yè)主定期交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù);

　　(二)業(yè)主對(duì)房屋使用以及出租等規(guī)定;

　　(三)建設(shè)單位履行監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的義務(wù);

　　(四)建設(shè)單位對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估辦法等;

　　(五)建設(shè)單位更換前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的條件;

　　(六)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的供水、供電、供氣、供熱等費(fèi)用的分?jǐn)偡绞?

　　(七)與物業(yè)管理有關(guān)的其他事項(xiàng)。

　　在銷售物業(yè)、征收安置時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)買受人、被拆遷人予以明示，并有義務(wù)作出說(shuō)明。

　　物業(yè)買受人、被拆遷人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同、拆遷安置合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書面承諾。

　　第四十一條[前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整]前期物業(yè)服務(wù)期間，建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)遵循下列程序：

　　(一)委托會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)上一年度物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行審計(jì)，審計(jì)報(bào)告在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示30日;

　　(二)將擬定的新收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示30日;

　　(三)新收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主表決通過，表決結(jié)果應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示時(shí)間不得少于7日。

　　業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整有異議的，可以向物業(yè)所在地的物價(jià)行政主管部門申請(qǐng)協(xié)調(diào)處理或者依法向人民法院提起訴訟。

　　第四十二條[前期物業(yè)服務(wù)合同的解除]前期物業(yè)服務(wù)期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定或者合同約定提前解除前期物業(yè)服務(wù)合同，但是應(yīng)當(dāng)在合同解除90日前書面告知物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府和村(居)民委員會(huì)，并同時(shí)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公告全體業(yè)主。

　　除前款規(guī)定的情形外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在取得物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主書面同意90日后，也可以提前解除前期物業(yè)服務(wù)合同。

　　總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主，可以書面提議提前解除前期物業(yè)服務(wù)合同，書面提議應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公示7日;在取得物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主書面同意90日后，可以提前解除前期物業(yè)服務(wù)合同。

　　第四十三條[共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)]建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房銷售合同應(yīng)當(dāng)約定其所交付物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位按照合同約定共同對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行檢查和驗(yàn)收，并邀請(qǐng)物業(yè)所在地的縣物業(yè)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府參加。

　　承接查驗(yàn)后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議，對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)基本情況、存在問題、解決方法及其時(shí)限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項(xiàng)作出約定。

　　物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補(bǔ)充協(xié)議，與前期物業(yè)服務(wù)合同具有同等法律效力。

　　物業(yè)承接查驗(yàn)的費(fèi)用，由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。沒有約定或者約定不明的，由建設(shè)單位承擔(dān)。

　　第四十四條[承接查驗(yàn)前相關(guān)資料的移交]　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)20日前向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

　　(一)規(guī)劃、竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;

　　(二)環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告及審批、驗(yàn)收等環(huán)境保護(hù)資料;

　　(三)共用設(shè)施設(shè)備的清單及安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;

　　(四)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;

　　(五)業(yè)主名冊(cè);

　　(六)物業(yè)服務(wù)所必需的其他資料。

　　未能全部移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單，并書面承諾補(bǔ)交的具體期限，最長(zhǎng)不超過10日。

　　前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將第一款規(guī)定的資料移交給業(yè)主委員會(huì)。

　　第四十五條[物業(yè)管理用房]建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定配置物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)并具有正常使用功能;建設(shè)單位不得提供違法建筑、共用部位、已分?jǐn)偟墓�用面積作為物業(yè)管理用房。房地產(chǎn)行政主管部門在核發(fā)商品房預(yù)售許可證時(shí)，房屋權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)在辦理房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)核查并注明物業(yè)管理用房。

　　依法屬于全體業(yè)主共同所有的物業(yè)管理用房，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，不得改變用途。

　　依法屬于國(guó)家所有的物業(yè)管理用房，交由業(yè)主委員會(huì)代管，不得轉(zhuǎn)讓、抵押和改變用途。物業(yè)管理辦公用房由物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用;物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)用房的經(jīng)營(yíng)方式由業(yè)主大會(huì)決定，經(jīng)營(yíng)收益專項(xiàng)用于物業(yè)管理。

　　第四章物業(yè)服務(wù)

　　第四十六條[物業(yè)選聘]業(yè)主大會(huì)決定物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭形�托管理的，�?yīng)當(dāng)通過公開、公平、公正的方式擇優(yōu)確定一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一提供物業(yè)服務(wù)。提倡業(yè)主大會(huì)通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　本市建立統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目招投標(biāo)專家?guī)�，為建設(shè)單位或者業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)�？h物業(yè)主管部門監(jiān)督管理本轄區(qū)的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目招投標(biāo)活動(dòng)。

　　第四十七條[物業(yè)服務(wù)企業(yè)的公示義務(wù)]物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示：

　　(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)證書、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的基本情況、聯(lián)系方式、物業(yè)服務(wù)投訴電話;

　　(二)物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式等;

　　(三)電梯、消防、監(jiān)控等專項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)合同、維修保養(yǎng)單位的資質(zhì)、聯(lián)系方式和應(yīng)急處置方案等;

　　(四)房屋裝飾裝修和使用過程中的結(jié)構(gòu)變動(dòng)等安全事項(xiàng);

　　(五)業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、公共水電分?jǐn)傎M(fèi)用情況，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)的物業(yè)專項(xiàng)維修資金、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)收益的使用情況;

　　(六)其他應(yīng)當(dāng)公示的信息。

　　前款第四項(xiàng)規(guī)定的內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)及時(shí)公示;前款第五項(xiàng)規(guī)定的內(nèi)容，每年至少公示一次。

　　業(yè)主對(duì)公示內(nèi)容有異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。

　　第四十八條[專業(yè)服務(wù)]物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。

　　在物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的管理區(qū)域內(nèi)，未經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托，任何單位或者個(gè)人不得進(jìn)入該物業(yè)管理區(qū)域從事專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)。

　　第四十九條[物業(yè)企業(yè)續(xù)聘]物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿90日前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)召集業(yè)主大會(huì)決定是否續(xù)聘。決定續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同;決定不續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)以書面形式通知該物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并重新公開選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，同時(shí)公告全體業(yè)主。

　　物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，合同雙方?jīng)]有作出是否續(xù)聘決定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)，業(yè)主接受服務(wù)的，雙方權(quán)利義務(wù)參照原物業(yè)服務(wù)合同確定，但雙方可以隨時(shí)終止該物業(yè)服務(wù)，并提前90日以書面形式通知對(duì)方。

　　第五十條[物業(yè)服務(wù)合同解除]解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)決定，業(yè)主委員會(huì)不得擅自解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定或者合同約定提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在90日前書面通知對(duì)方當(dāng)事人，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公告全體業(yè)主。

　　第五十一條[物業(yè)企業(yè)退出與交接]物業(yè)服務(wù)合同依法解除或者終止，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照約定的期限退出物業(yè)管理區(qū)域，并向業(yè)主委員會(huì)移交物業(yè)管理用房、配套設(shè)施設(shè)備、相關(guān)場(chǎng)地、物業(yè)檔案資料和其他財(cái)物，配合新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好交接工作。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自退出物業(yè)服務(wù);未依法簽訂物業(yè)服務(wù)合同，不得進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行物業(yè)服務(wù)。

　　第五十二條[物業(yè)服務(wù)企業(yè)考核體系和信用評(píng)價(jià)體系]　市物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)考核體系和信用評(píng)價(jià)體系，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，定期向社會(huì)公布信用信息評(píng)價(jià)結(jié)果;縣物業(yè)主管部門具體負(fù)責(zé)信用信息的征集、考核、評(píng)價(jià)、匯總和核查工作。對(duì)取得顯著成績(jī)或者獲得縣級(jí)以上通報(bào)表彰的，可以相應(yīng)提高信用等級(jí)評(píng)分。

　　市、縣(市、區(qū))相關(guān)職能部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)提供物業(yè)服務(wù)企業(yè)、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的信用信息。

　　街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、村(居)民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助開展轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用信息的征集、核查工作。

　　市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用信息數(shù)據(jù)庫(kù)，收集整理物業(yè)服務(wù)企業(yè)、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用信息的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

　　第五十三條[物業(yè)服務(wù)企業(yè)違背誠(chéng)信義務(wù)的處置]物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照法律、法規(guī)規(guī)定、合同約定提供物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)錄入物業(yè)服務(wù)企業(yè)不良信用信息檔案。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列嚴(yán)重失信行為之一的，二年內(nèi)不得在本市范圍內(nèi)參加前期物業(yè)項(xiàng)目招投標(biāo);失信行為改正前，物業(yè)管理行政主管部門不予開具誠(chéng)信證明：

　　(一)在物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)中提供虛假信息，騙取中標(biāo)的;

　　(二)出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書的;

　　(三)物業(yè)服務(wù)合同依法解除或者終止后拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域，撤出時(shí)未按照規(guī)定辦理交接手續(xù)，或者未按照規(guī)定移交資料的;

　　(四)未按照規(guī)定和合同約定履行房屋安全監(jiān)管義務(wù)，導(dǎo)致物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生重大房屋安全事故的;

　　(五)泄露業(yè)主信息的;

　　(六)阻撓業(yè)主組織成立，或者對(duì)業(yè)主進(jìn)行惡意騷擾、實(shí)施暴力行為或者打擊報(bào)復(fù)的;

　　(七)其他違反法律、法規(guī)規(guī)定的行為。

　　第五十四條[物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人責(zé)任制]物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目實(shí)行項(xiàng)目負(fù)責(zé)人責(zé)任制。

　　物業(yè)服務(wù)人員有下列嚴(yán)重失信行為之一的，應(yīng)當(dāng)錄入項(xiàng)目負(fù)責(zé)人不良信用信息檔案，同時(shí)錄入其所屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)的不良信用信息檔案：

　　(一)騙取、挪用或者侵占物業(yè)專項(xiàng)維修資金的;

　　(二)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)用房、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備用途的;

　　(三)擅自決定占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地的;

　　(四)擅自利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的;

　　(五)因管理失職造成人員傷害、財(cái)產(chǎn)損失等重大責(zé)任事故的;

　　(六)被價(jià)格行政主管部門認(rèn)定亂收費(fèi)或者收費(fèi)不規(guī)范且未改正的;

　　(七)其他損害業(yè)主利益情節(jié)嚴(yán)重的。

　　第五十五條[物業(yè)服務(wù)收費(fèi)]物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開、費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　物業(yè)交付使用前發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，由建設(shè)單位承擔(dān)。物業(yè)交付業(yè)主后發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，由業(yè)主承擔(dān);建設(shè)單位與業(yè)主另有約定的，從其約定。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)未出售或者未安置的空置物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。

　　第五十六條[業(yè)主的誠(chéng)信義務(wù)]業(yè)主應(yīng)當(dāng)依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約或者管理規(guī)約的約定及時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、公共水電分?jǐn)傎M(fèi)用和其他相關(guān)費(fèi)用。

　　業(yè)主沒有正當(dāng)理由拒不交納前款規(guī)定費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過上門催交、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示等形式，督促其限期交納;逾期不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法申請(qǐng)仲裁或者提起訴訟。經(jīng)仲裁裁決或者司法判決確認(rèn)后仍不履行的，按照個(gè)人信用信息管理有關(guān)規(guī)定錄入個(gè)人信用信息檔案。

　　業(yè)主出租或者轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將管理規(guī)約、有關(guān)費(fèi)用交納情況等事項(xiàng)告知承租人或者受讓人。出租人和受讓人應(yīng)當(dāng)自租賃合同簽訂之日起或者辦理產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)之日起15日內(nèi)，將出租情況，或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移情況、受讓人姓名、聯(lián)系方式等情況，告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)向權(quán)屬登記部門提交第一款規(guī)定費(fèi)用交納情況的說(shuō)明材料。

　　第五章物業(yè)使用和維護(hù)

　　第五十七條[物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的合法經(jīng)營(yíng)]合法利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)首先征得相關(guān)業(yè)主同意;經(jīng)營(yíng)收益屬于全體業(yè)主共有。

　　第五十八條[臨時(shí)停車管理]物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，可以利用共用部位或者場(chǎng)地停放車輛，并根據(jù)實(shí)際情況制定臨時(shí)停車方案。

　　前款規(guī)定的臨時(shí)停車方案，由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同草擬，報(bào)請(qǐng)業(yè)主大會(huì)決定后實(shí)施;未成立業(yè)主大會(huì)的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)草擬，經(jīng)總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主同意后實(shí)施。

　　根據(jù)第一款規(guī)定停放車輛的，應(yīng)當(dāng)按照臨時(shí)停車方案交納停車費(fèi)用。

　　第五十九條[防空地下室管理]物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程平時(shí)用作停車位的，應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主開放，并可以合理收取停車費(fèi)用。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)依照有關(guān)規(guī)定管理防空地下室的，應(yīng)當(dāng)做好平時(shí)的維護(hù)管理工作，確保防空地下室處于良好狀態(tài)。

　　第六十條[小區(qū)車輛管理]大型車輛和載有危險(xiǎn)化學(xué)品的車輛不得進(jìn)入住宅小區(qū)。進(jìn)入住宅小區(qū)的車輛應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：

　　(一)慢速通行，遇到行人和非機(jī)動(dòng)車應(yīng)當(dāng)避讓;

　　(二)禁止鳴號(hào)，防止發(fā)生噪音;

　　(三)在依法設(shè)置或者劃定的車庫(kù)、車位內(nèi)有序停放，不得影響其他車輛和行人的正常通行，不得損壞綠地等共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，不得阻礙消防通道。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)進(jìn)入住宅小區(qū)的車輛的管理，發(fā)現(xiàn)有違反規(guī)定情形的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻、制止;勸阻、制止無(wú)效的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告公安等有關(guān)部門依法處理。

　　第六十一條[物業(yè)維護(hù)、修繕、監(jiān)督]物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事物業(yè)維護(hù)、修繕、監(jiān)督等工作時(shí)，業(yè)主或者非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)提供方便。

　　需要業(yè)主或者非業(yè)主使用人提供方便的，應(yīng)當(dāng)事先通知，并就相關(guān)具體事項(xiàng)與業(yè)主或者非業(yè)主使用人協(xié)商。

　　第六十二條[管理區(qū)域內(nèi)禁止性規(guī)定]在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，禁止下列行為：

　　(一)違反法律、法規(guī)，改變物業(yè)規(guī)劃使用用途;

　　(二)擅自搭建建筑物、構(gòu)筑物，或者擅自改變房屋外觀，在非承重外墻上開門、窗;

　　(三)擅自在建筑物、構(gòu)筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫;

　　(四)損毀樹木、園林或者占用公用綠地種植蔬菜、果樹和圍合庭院;

　　(五)將沒有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的廚房、臥室、起居室、書房的上方，或者拆除連接陽(yáng)臺(tái)的磚、混凝土墻體;

　　(六)損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施或者降低節(jié)能效果，或者擅自拆改供暖、燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施;

　　(七)損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部位，損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備;

　　(八)擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu);

　　(九)違反法律、法規(guī)或者規(guī)章規(guī)定出租房屋;

　　(十)存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)性物品;

　　(十一)損壞或者擅自停用公共消防設(shè)施和器材，妨礙公共疏散通道、安全出口、消防車通道暢通;

　　(十二)進(jìn)行裝修活動(dòng)或者非經(jīng)營(yíng)性?shī)蕵�，造成環(huán)境噪聲污染;

　　(十三)不在規(guī)定區(qū)域停放車輛;

　　(十四)任意排放污水和露天焚燒;

　　(十五)在經(jīng)營(yíng)性場(chǎng)所進(jìn)行娛樂活動(dòng)或者在商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中使用空調(diào)器、冷卻塔等設(shè)備、設(shè)施，造成環(huán)境噪聲污染;

　　(十六)法律、法規(guī)禁止的其他行為。

　　有前款所列行為之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行勸阻、制止，并向業(yè)主委員會(huì)和相關(guān)部門報(bào)告。物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、恢復(fù)原狀、賠償損失;業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)向相關(guān)行政管理部門投訴和舉報(bào)，對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟;對(duì)侵害業(yè)主共同利益的行為，業(yè)主委員會(huì)可以依據(jù)管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)的決定向人民法院提起訴訟。

　　第六十三條[投訴登記受理制度]任何單位和個(gè)人可以對(duì)物業(yè)管理違法違規(guī)行為投訴、舉報(bào)。

　　街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、物業(yè)管理行政主管部門和其他行政主管部門在接到投訴、舉報(bào)后應(yīng)當(dāng)及時(shí)登記，對(duì)實(shí)名投訴、舉報(bào)的，應(yīng)當(dāng)在3個(gè)工作日內(nèi)予以回復(fù)。屬于本單位職權(quán)范圍的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)受理并依法調(diào)查處理。

　　對(duì)于不屬于本單位職權(quán)范圍的書面投訴、舉報(bào)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)移交給相關(guān)責(zé)任單位。接受移交的單位應(yīng)當(dāng)依法調(diào)查處理;對(duì)管轄權(quán)有異議的，由所在縣(市、區(qū))人民政府指定管轄，不得再自行移交。

　　第六章公共收益與維修資金

　　第六十四條[公共收益的管理與使用]根據(jù)本條例第四十五條第三款、第五十七條、第五十八條第三款和第五十九條第一款規(guī)定取得的經(jīng)營(yíng)收益或者停車費(fèi)用，除用于維護(hù)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、停車場(chǎng)地設(shè)施、人民防空工程設(shè)施和停車管理的必要開支外，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定用于補(bǔ)充物業(yè)專項(xiàng)維修資金或者用于物業(yè)管理方面的其他需要;未成立業(yè)主大會(huì)的，由總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主決定。

　　前款規(guī)定的經(jīng)營(yíng)收益和停車費(fèi)用應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列賬并定期向全體業(yè)主公開。賬戶管理機(jī)構(gòu)由業(yè)主大會(huì)決定;未成立業(yè)主大會(huì)的，由總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主決定。

　　第六十五條[物業(yè)專項(xiàng)維修資金的交納]下列物業(yè)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家、省和市有關(guān)規(guī)定交納物業(yè)專項(xiàng)維修資金：

　　(一)住宅，但一個(gè)業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的除外;

　　(二)住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅;

　　政府投資建設(shè)的保障性住宅，以及其他用于銷售的物業(yè)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按前款規(guī)定交納物業(yè)專項(xiàng)維修資金。

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理物業(yè)交付手續(xù)前，將首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金一次性交存至物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶，并在物業(yè)交付時(shí)向業(yè)主收取。

　　第六十六條[續(xù)交物業(yè)專項(xiàng)維修資金]業(yè)主分戶賬面物業(yè)專項(xiàng)維修資金余額不足首期交存額百分之三十的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定續(xù)交維修資金：

　　(一)物業(yè)專項(xiàng)維修資金實(shí)行代管的，由維修資金管理機(jī)構(gòu)向業(yè)主出具《物業(yè)專項(xiàng)維修資金續(xù)交通知書》，并抄送業(yè)主委員會(huì)、村(居)民委員會(huì);業(yè)主應(yīng)當(dāng)在收到續(xù)交通知之日起90日內(nèi)將維修資金存入物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶;

　　(二)物業(yè)專項(xiàng)維修資金實(shí)行自主管理的，由業(yè)主委員會(huì)按照業(yè)主大會(huì)通過的續(xù)籌方案，通知業(yè)主續(xù)交維修資金;業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照續(xù)交通知的要求將維修資金存入物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶。

　　物業(yè)專項(xiàng)維修資金可以由業(yè)主委員會(huì)、村(居)民委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代交。負(fù)責(zé)代收代交的單位，應(yīng)當(dāng)及時(shí)將代收代交的明細(xì)情況，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布，并報(bào)送物業(yè)所在地物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)。

　　第六十七條[業(yè)主拒絕續(xù)交物業(yè)專項(xiàng)維修資金的處置]業(yè)主違反前條規(guī)定，拒不續(xù)繳物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，業(yè)主委員會(huì)、村(居)民委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過上門催交、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示等形式，督促其限期交納。

　　逾期不交納的，業(yè)主委員會(huì)或者具有利害關(guān)系的業(yè)主，可以依法向人民法院提起訴訟，并可以按照個(gè)人信用信息管理有關(guān)規(guī)定錄入個(gè)人信用檔案。

　　第六十八條[物業(yè)專項(xiàng)維修資金的使用]物業(yè)專項(xiàng)維修資金的使用，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家、省市有關(guān)規(guī)定。超過一定額度的維修資金使用項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)投標(biāo)、審價(jià)、監(jiān)理等方式，保障資金安全;禁止采用項(xiàng)目拆分等方式，規(guī)避招標(biāo)投標(biāo)、審價(jià)或者監(jiān)理。

　　第六十九條[應(yīng)急維修更新改造的范圍]發(fā)生下列危及房屋使用和人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情形之一，需要立即進(jìn)行應(yīng)急維修、更新和改造的，可以直接申請(qǐng)使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金：

　　(一)電梯故障;

　　(二)消防設(shè)施故障;

　　(三)屋面、外墻滲漏;

　　(四)二次供水水泵運(yùn)行中斷，但專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位負(fù)責(zé)二次供水水泵設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的除外;

　　(五)專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙;

　　(六)樓頂、樓體外立面存在脫落危險(xiǎn);

　　(七)其他危及房屋安全和人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況。

　　第七十條[應(yīng)急維修資金的申請(qǐng)和使用]發(fā)生本條例第六十九條規(guī)定情形之一，需要使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，由業(yè)主委員會(huì)向物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng);未成立業(yè)主委員會(huì)的，經(jīng)村(居)民委員會(huì)審核同意后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出申請(qǐng);未成立業(yè)主委員會(huì)且未實(shí)行物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)的，由村(居)民委員會(huì)代為提出申請(qǐng)。

　　根據(jù)前款規(guī)定提出申請(qǐng)，涉及消防設(shè)施維修、更新和改造的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)提交消防部門的整改意見書和消防檢測(cè)報(bào)告;涉及電梯維修、更新和改造的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)提交質(zhì)量監(jiān)督部門的整改意見書、檢驗(yàn)檢測(cè)報(bào)告、鑒定結(jié)論和安全評(píng)估報(bào)告。

　　物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在接到應(yīng)急使用維修、更新和改造資金申請(qǐng)后2個(gè)工作日內(nèi)作出審核決定，并將《應(yīng)急使用方案》與審核決定向物業(yè)專項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)的業(yè)主公示3日。

　　應(yīng)急維修、更新和改造工程的組織，由申請(qǐng)人負(fù)責(zé)。應(yīng)急維修、更新和改造工程竣工驗(yàn)收合格后，組織單位應(yīng)當(dāng)將工程決算向物業(yè)專項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)的業(yè)主公示7日。

　　第七十一條[維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的履行]物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)的巡查，發(fā)現(xiàn)存在安全隱患的，按照物業(yè)服務(wù)合同的約定及時(shí)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)或者通知責(zé)任人及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)。

　　責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，消除隱患。責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時(shí)向相關(guān)職能部門報(bào)告，相關(guān)職能部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令責(zé)任人限期履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)。

　　責(zé)任人逾期不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)，經(jīng)催告仍不履行的，可以由業(yè)主委員會(huì)代履行;未成立業(yè)主大會(huì)的由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府組織代履行，或者委托沒有利害關(guān)系的第三人代履行。代履行的費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。

　　第七十二條[建設(shè)單位的物業(yè)保修責(zé)任和保修金]建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家、省規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。物業(yè)保修期自建設(shè)項(xiàng)目的首套物業(yè)交付之日起開始計(jì)算。

　　建設(shè)單位在辦理物業(yè)交付手續(xù)前，應(yīng)當(dāng)一次性向物業(yè)所在地縣物業(yè)主管部門交納物業(yè)建筑安裝總造價(jià)百分之二的保修金，存入指定銀行，作為物業(yè)維修費(fèi)用保證。物業(yè)保修金存儲(chǔ)期限自交存之日起開始計(jì)算，不得少于八年。

　　物業(yè)保修金存儲(chǔ)期限和物業(yè)保修期限都屆滿的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定將物業(yè)保修金退還建設(shè)單位。物業(yè)保修期限未滿的，或者物業(yè)保修金存儲(chǔ)期限未滿八年的，不得退還;但是，供熱與供冷系統(tǒng)、電氣線路、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程保修期限屆滿的，可以按照物業(yè)保修金本金余額的百分之十五予以退還。

　　第七十三條[保修責(zé)任的履行]發(fā)生應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位承擔(dān)保修責(zé)任的情形，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)履行保修責(zé)任。建設(shè)單位可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修，也可以自行組織維修。

　　業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者村(居)民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)與建設(shè)單位溝通，督促建設(shè)單位履行保修責(zé)任。

　　建設(shè)單位不及時(shí)履行保修責(zé)任的，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者村(居)民委員會(huì)可以向建設(shè)單位發(fā)出物業(yè)保修書面催告通知書;建設(shè)單位在接到催告通知書7日后，仍不履行保修責(zé)任的，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者村(居)民委員會(huì)可以參照本條例第七十條第一款的規(guī)定，向物業(yè)保修金管理機(jī)構(gòu)申請(qǐng)使用物業(yè)保修金，組織物業(yè)維修。

　　第七十四條[農(nóng)村村民聯(lián)建房、村民安置房保修責(zé)任]農(nóng)村村民聯(lián)建房、村民安置房保修責(zé)任的承擔(dān)和履行，物業(yè)保修金的交納、管理、使用和退還，可以參照前兩條規(guī)定執(zhí)行。

　　第七十五條[物業(yè)經(jīng)費(fèi)審計(jì)制度]總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主，對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)、物業(yè)專項(xiàng)維修資金、本條例第六十四條規(guī)定的經(jīng)營(yíng)收益和停車費(fèi)用的收支情況提出異議的，業(yè)主監(jiān)事會(huì)應(yīng)當(dāng)委托會(huì)計(jì)師事務(wù)所進(jìn)行審計(jì)并將審計(jì)報(bào)告通報(bào)全體業(yè)主;未設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會(huì)的，由業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)委托和通報(bào)。

　　審計(jì)期間業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄會(huì)計(jì)憑證、會(huì)計(jì)賬簿、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告以及其他與財(cái)務(wù)收支有關(guān)的資料。

　　是否進(jìn)行年度審計(jì)，對(duì)任期屆滿而離任的業(yè)主委員會(huì)委員是否進(jìn)行經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)，應(yīng)當(dāng)在管理規(guī)約和議事規(guī)則中約定;對(duì)因其他原因而提前離任的業(yè)主委員會(huì)委員是否進(jìn)行經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)，由業(yè)主大會(huì)決定。

　　第七章法律責(zé)任

　　第七十六條[法律轉(zhuǎn)致]違反本條例的行為，國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》以及其他有關(guān)法律、法規(guī)已有處罰規(guī)定的，從其規(guī)定。

　　第七十七條[業(yè)主委員會(huì)及其相關(guān)責(zé)任人員的法律責(zé)任]業(yè)主委員會(huì)有下列情形之一的，由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府責(zé)令改正;拒不改正的，可以組織選舉新的業(yè)主委員會(huì);相關(guān)責(zé)任人員構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任：

　　(一)阻撓、抗拒業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主監(jiān)事會(huì)行使職權(quán)的;

　　(二)審計(jì)期間弄虛作假，隱瞞事實(shí)真相，轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關(guān)文件、資料的;

　　(三)違反業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)，擅自使用業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)印章的;

　　(四)打擊、報(bào)復(fù)、誹謗、陷害有關(guān)舉報(bào)人的;

　　(五)違反法律、法規(guī)規(guī)定，嚴(yán)重侵害業(yè)主合法權(quán)益的。

　　因業(yè)主委員會(huì)委員的個(gè)人行為，造成其他業(yè)主合法權(quán)益受到侵害的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

　　第七十八條[業(yè)主委員會(huì)委員、業(yè)主監(jiān)事會(huì)監(jiān)事的民事賠償責(zé)任]業(yè)主委員會(huì)委員或者業(yè)主監(jiān)事會(huì)監(jiān)事職務(wù)終止，拒不移交其所保管的文書、財(cái)務(wù)、印章等檔案、資料，造成他人損失的，依法承擔(dān)民事賠償責(zé)任。

　　第七十九條[建設(shè)單位的行政責(zé)任]建設(shè)單位違反本條例規(guī)定，有下列情形之一的，由縣物業(yè)主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，按照下列規(guī)定進(jìn)行處罰：

　　(一)違反本例第十七條第一款規(guī)定，未按照要求向首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組提供業(yè)主名冊(cè)的，處五萬(wàn)元以上二十五萬(wàn)元以下罰款;

　　(二)違反本條例第十八條第一款規(guī)定，未按照要求交納首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備經(jīng)費(fèi)的，處二萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款;

　　(三)違反本條例第三十九條第二款、第四十條第一款規(guī)定，未將前期物業(yè)服務(wù)合同或者臨時(shí)管理規(guī)約作為物業(yè)買賣合同、安置合同附件的，處五萬(wàn)元以上二十五萬(wàn)元以下罰款;

　　(四)違反本條例第六十五條第三款規(guī)定，未按照要求交納物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，處應(yīng)交納資金百分之十以上百分之三十以下罰款;

　　(五)違反本條例第七十二條第二款規(guī)定，未按照要求交納物業(yè)保修金的，自根據(jù)該款確定的應(yīng)交納之日起按日加收滯納部分萬(wàn)分之五的滯納金，并可以處一萬(wàn)元以上三萬(wàn)元以下的罰款。

　　第八十條[物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任]物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例規(guī)定，有下列情形之一的，由縣物業(yè)主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，按照下列規(guī)定進(jìn)行處罰：

　　(一)違反本條例第四十七條第一款第一項(xiàng)至第四項(xiàng)規(guī)定，未按照要求公示相關(guān)信息的，處二萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款;

　　(二)違反本條例第四十七條第二款規(guī)定，未按照要求定期公示相關(guān)信息的，處三萬(wàn)元以上十五萬(wàn)元以下罰款;

　　(三)違反本條例第五十一條第二款規(guī)定，未依法簽訂物業(yè)服務(wù)合同，進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的，處五萬(wàn)元以上二十五萬(wàn)元以下罰款。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗(yàn)的物業(yè)項(xiàng)目，因物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備缺陷給業(yè)主造成損害的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)惡意串通、弄虛作假，在物業(yè)承接查驗(yàn)中侵害業(yè)主利益的，雙方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。

　　第八十一條[未按照規(guī)定程序調(diào)整前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的法律責(zé)任]建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第四十一條第一款，未按照規(guī)定程序調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，由縣物業(yè)主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處五萬(wàn)元以上三十萬(wàn)元以下罰款。

　　第八十二條[未經(jīng)依法委托從事專項(xiàng)服務(wù)的法律責(zé)任]違反本條例第四十八條第二款規(guī)定，在物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，未經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托進(jìn)入該區(qū)域從事專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)的，由縣物業(yè)主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，對(duì)單位處五萬(wàn)元以上三十萬(wàn)元以下罰款，對(duì)個(gè)人可以處一千元以上五千元以下罰款。

　　第八十三條[違反第六十二條的法律責(zé)任]違反本條例第六十二條第一款規(guī)定，有下列情形之一的，由相關(guān)行政主管部門按照下列規(guī)定進(jìn)行查處：

　　(一)違反第一項(xiàng)至第四項(xiàng)規(guī)定的，由城市管理行政主管部門依法查處;

　　(二)違反第五項(xiàng)至第七項(xiàng)規(guī)定的，由房地產(chǎn)行政主管部門依法查處;

　　(三)違反第八項(xiàng)規(guī)定的，由建設(shè)行政主管部門依法查處;

　　(四)違反第九項(xiàng)至第十三項(xiàng)規(guī)定的，由公安機(jī)關(guān)依法查處;

　　(四)違反第十四項(xiàng)、第十五項(xiàng)規(guī)定的，由環(huán)境保護(hù)行政主管部門依法查處。

　　有前款規(guī)定情形之一，給他人造成損失的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)依法承擔(dān)民事責(zé)任;相關(guān)利害關(guān)系人可以依法向人民法院提起訴訟。

　　第八十四條[行政機(jī)關(guān)相關(guān)工作人員的法律責(zé)任]物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者其他有關(guān)行政管理部門的工作人員違反本條例，有下列情形之一的，依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：

　　(一)違法實(shí)施行政處罰的;

　　(二)未按照本條例履行監(jiān)督檢查職責(zé)的;

　　(三)發(fā)現(xiàn)違法行為不及時(shí)查處，或者包庇、縱容違法行為的;

　　(四)其他玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的情形。

　　第八章附則

　　第八十五條[授權(quán)市政府制定具體規(guī)定]市人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)本條例就物業(yè)專項(xiàng)維修資金和物業(yè)保修金管理等事項(xiàng)作出具體規(guī)定，并報(bào)市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)備案。

　　第八十六條[實(shí)施時(shí)間]本條例自年月日起施行。溫州市人民政府2009年12月10日發(fā)布的《溫州市物業(yè)管理辦法》同時(shí)廢止。