第一章總則

第一條為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，營造良好的居住和工作環(huán)境，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國價格法》和國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。

　　第二條我市市區(qū)物業(yè)的使用、維護(hù)、服務(wù)及其監(jiān)督管理，適用本辦法。

　　本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主自行對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

第三條市、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)和社區(qū)管理體系，制定、落實(shí)扶持政策，減輕物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)擔(dān)；建立和完善專業(yè)化、社會化、市場化的物業(yè)管理機(jī)制，建立科學(xué)有效的制度，鼓勵采用新技術(shù)、新方法，提高物業(yè)管理和服務(wù)水平；推行第三方評分式物業(yè)費(fèi)交存管理模式，提高物業(yè)費(fèi)交存比例。

物業(yè)管理工作實(shí)行屬地負(fù)責(zé)制。各區(qū)人民政府是所轄區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作的責(zé)任單位，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處明確物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，落實(shí)工作人員和工作經(jīng)費(fèi)；建立物業(yè)應(yīng)急管理機(jī)制和長效管理機(jī)制，建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，及時處理重大矛盾和糾紛；牽頭組織有關(guān)部門對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法行為開展集中整治。

　　第四條市住房保障和房產(chǎn)管理部門是全市物業(yè)管理工作的行政主管部門，負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)管理、建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案；指導(dǎo)、監(jiān)督前期物業(yè)管理招投標(biāo)活動，指導(dǎo)、規(guī)范物業(yè)管理市場行為、重大物業(yè)管理糾紛與投訴的處理，依法查處違反物業(yè)管理法律、法規(guī)的行為；負(fù)責(zé)住宅專項(xiàng)維修資金的歸集與管理、參與物業(yè)服務(wù)用房變更和交付使用的監(jiān)督管理，配合物價部門對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)施監(jiān)管。

　　各區(qū)物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)對所轄區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)管、日常檢查。具體負(fù)責(zé)擬定轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的政策措施，開展日常工作的指導(dǎo)、監(jiān)督；負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)新建住宅小區(qū)前期物業(yè)管理招投標(biāo)工作以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接工作的指導(dǎo)與監(jiān)督，做好物業(yè)承接查驗(yàn)的管理與監(jiān)督；建立物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用檔案；負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)轄區(qū)內(nèi)老住宅小區(qū)整治及轉(zhuǎn)入物業(yè)管理的指導(dǎo)、監(jiān)督工作，配合做好業(yè)主大會、業(yè)主委員會籌建、換屆及日常工作的指導(dǎo)與監(jiān)督；依法開展物業(yè)管理創(chuàng)建工作；依法查處轄區(qū)內(nèi)違反物業(yè)管理法律、法規(guī)的行為。

　　第五條鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系，協(xié)調(diào)建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系。建立物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解、物業(yè)應(yīng)急維修服務(wù)等機(jī)制，設(shè)立并公開投訴電話、投訴點(diǎn)，接受并解決群眾的投訴和糾紛，完善社區(qū)公共服務(wù)體系，為業(yè)主提供基本服務(wù)；指導(dǎo)社區(qū)居民委員會、人民調(diào)解委員會等組織及時協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理中的矛盾和糾紛；負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接工作和業(yè)主大會、業(yè)主委員會的籌建、換屆等相關(guān)工作，建立業(yè)主委員會信用檔案；建立由社區(qū)居民委員會、公安派出所、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等參加的聯(lián)席會議制度，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理重大事宜，制定轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理應(yīng)急預(yù)案，落實(shí)物業(yè)應(yīng)急管理和長效機(jī)制。

　　社區(qū)居民委員會負(fù)責(zé)協(xié)助和配合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處建立健全物業(yè)管理工作機(jī)制，參與指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主委員會的工作，及時協(xié)調(diào)、處理本社區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理矛盾糾紛；參與住宅專項(xiàng)維修資金的使用監(jiān)督，建立社區(qū)居民委員會、業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)溝通協(xié)商的管理服務(wù)模式。

第六條市公安部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的治安管理，依法查處擅自刻制業(yè)主自治組織印章、干擾召開業(yè)主大會會議和選舉業(yè)主委員會的行為；指導(dǎo)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)汽車停放，配合做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及周邊道路停車泊位設(shè)置工作，參與物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃紅線以內(nèi)的汽車停車矛盾和糾紛的處理；負(fù)責(zé)物業(yè)管理保安服務(wù)活動的監(jiān)管；對物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行消防安全職責(zé)情況實(shí)施監(jiān)督檢查，督促落實(shí)消防安全責(zé)任，及時查處損壞（停用）消防設(shè)施和占用（堵塞）消防車通道、疏散通道、安全出口等違反消防法律、法規(guī)的行為；對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安防設(shè)施依法實(shí)施監(jiān)督管理。

　　市民政部門負(fù)責(zé)落實(shí)社區(qū)居民委員會對業(yè)主委員會的指導(dǎo)、監(jiān)督，參與物業(yè)管理相關(guān)工作。

　　市人力資源和社會保障部門負(fù)責(zé)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)勞動用工的指導(dǎo)，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)與招用人員依法簽訂勞動合同、繳納社會保險等進(jìn)行監(jiān)督。

　　市衛(wèi)生部門負(fù)責(zé)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)二次供水的衛(wèi)生進(jìn)行監(jiān)督管理。

　　市建設(shè)部門協(xié)同各區(qū)相關(guān)職能部門負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公建配套設(shè)施建設(shè)的監(jiān)督管理工作，在土地出讓前依據(jù)規(guī)劃條件明確公建配套設(shè)施的建設(shè)要求，在項(xiàng)目建設(shè)過程中和交付使用前監(jiān)督公建配套設(shè)施的落實(shí)情況；負(fù)責(zé)商品房交付使用監(jiān)管工作，依法規(guī)范商品房交付使用行為；督促建設(shè)單位及時做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)交付后保修期內(nèi)的房屋及設(shè)施設(shè)備的相關(guān)保修工作。

　　市環(huán)保部門負(fù)責(zé)對物業(yè)管理區(qū)域及周邊的建設(shè)項(xiàng)目依法進(jìn)行環(huán)境影響評價文件審批和環(huán)境保護(hù)設(shè)施竣工驗(yàn)收，對污染源依法實(shí)施監(jiān)督管理；對制造超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)排放的污水、廢氣等涉及環(huán)保的投訴和糾紛進(jìn)行調(diào)查處理，對違反環(huán)保法律、法規(guī)的行為依法進(jìn)行查處。

　　市規(guī)劃部門負(fù)責(zé)在土地出讓前的規(guī)劃條件和建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案審查中，按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)落實(shí)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公建配套建設(shè)指標(biāo)。

　　市園林部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)綠化調(diào)整的監(jiān)管，協(xié)調(diào)解決因綠化影響居民生活以及綠化養(yǎng)護(hù)引發(fā)的矛盾。

　　市城管部門負(fù)責(zé)查處在住宅裝飾裝修活動中，未取得規(guī)劃部門許可，擅自搭建建筑物、構(gòu)筑物，或者擅自改變住宅外立面、在非承重外墻上開門、窗的違法行為；按照《中華人民共和國噪聲污染防治法》的分工，對制造超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的社會生活噪聲和建筑施工噪聲的行為進(jìn)行查處；依法查處無照經(jīng)營的流動攤販以及侵占綠地、毀壞綠化和綠化設(shè)施等違法違規(guī)行為；參與物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)前期規(guī)劃論證。

　　市人防部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)人防工程及設(shè)施維護(hù)管理的指導(dǎo)和監(jiān)督。

　　市物價部門負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為的監(jiān)管，依法規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費(fèi)行為，及時查處物業(yè)管理中的價格違法行為。

　　市信訪部門負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)督促相關(guān)單位和部門按照各自職責(zé)及時處理物業(yè)管理中的信訪矛盾。

　　市稅務(wù)部門負(fù)責(zé)落實(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)稅收優(yōu)惠政策，依法對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的納稅行為進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)管。

　　市工商部門負(fù)責(zé)對在物業(yè)管理活動中合同欺詐、虛假廣告和無須取得許可（含批準(zhǔn)文件）或已經(jīng)取得相關(guān)許可而未依法領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照等違法生產(chǎn)經(jīng)營行為依法進(jìn)行查處。

市質(zhì)監(jiān)部門負(fù)責(zé)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的電梯、機(jī)械式停車設(shè)備、鍋爐、壓力容器等特種設(shè)備進(jìn)行安全監(jiān)察；依法對特種設(shè)備使用登記、維護(hù)保養(yǎng)、定期檢驗(yàn)、作業(yè)人員持證上崗等情況開展監(jiān)督檢查；調(diào)查處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的特種設(shè)備事故，依法查處特種設(shè)備安裝、改造、維修和使用中的違法行為。

　　第七條各區(qū)人民政府負(fù)責(zé)設(shè)立住宅小區(qū)管理保障資金，專項(xiàng)用于扶持舊住宅小區(qū)的基礎(chǔ)管理及物業(yè)管理。市和各區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處物業(yè)管理工作人員和業(yè)主委員會成員的培訓(xùn)，提高物業(yè)管理水平，所需經(jīng)費(fèi)列入同級人民政府財(cái)政預(yù)算。

　　對在物業(yè)服務(wù)中取得顯著成績或者獲得市級以上物業(yè)管理榮譽(yù)稱號的物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員，市和各區(qū)人民政府物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)給予表彰、獎勵。

　　第八條物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律管理，規(guī)范從業(yè)行為，促進(jìn)誠信經(jīng)營，加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員培訓(xùn)，提高物業(yè)服務(wù)水平，維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益。

　　第二章物業(yè)管理區(qū)域

　　第九條物業(yè)管理區(qū)域的劃分以有利于實(shí)施物業(yè)管理為原則，綜合考慮規(guī)劃條件、建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、業(yè)主人數(shù)、自然界限、社區(qū)布局、社區(qū)建設(shè)等因素確定。

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍，結(jié)合物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素劃定物業(yè)管理區(qū)域。物業(yè)的配套設(shè)施設(shè)備共用的，應(yīng)當(dāng)劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域；配套設(shè)施設(shè)備能夠分割、獨(dú)立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

　　規(guī)劃部門在審查住宅建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案時，應(yīng)當(dāng)聽取物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門對物業(yè)管理區(qū)域劃分的意見。

　　第十條新建小區(qū)房屋出售前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案，并將經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域在商品房買賣合同中明示。

　　已劃定物業(yè)管理區(qū)域并實(shí)施物業(yè)管理但尚未向物業(yè)管理行政主管部門備案的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案。

　　已投入使用但尚未劃分物業(yè)管理區(qū)域的，區(qū)物業(yè)管理行政主管部門會同鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處征求相關(guān)業(yè)主意見后確定物業(yè)管理區(qū)域。

　　第十一條區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理區(qū)域檔案。

　　物業(yè)管理區(qū)域檔案應(yīng)當(dāng)載明物業(yè)管理區(qū)域的地理位置、四至界限、建筑物總面積、專有部分?jǐn)?shù)量、業(yè)主共有部分主要情況、建設(shè)單位以及其他需要載明的事項(xiàng)。

　　第三章業(yè)主、業(yè)主大會與業(yè)主委員會

　　第十二條房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

　　業(yè)主應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)和管理規(guī)約行使權(quán)利，自覺履行法定和約定的義務(wù)。

　　第十三條一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

　　業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責(zé)。

　　第十四條業(yè)主戶數(shù)超過三百戶的，可以按幢、單元、樓層為單位，推選業(yè)主代表成立業(yè)主代表大會，履行業(yè)主大會的職責(zé)。

　　第十五條符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會（以下統(tǒng)稱業(yè)主大會）：

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到百分之五十以上的；

　�。ǘ�）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達(dá)到百分之五十以上的。

　　第十六條具備成立首次業(yè)主大會條件的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處報送下列籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料：

　　（一）物業(yè)管理區(qū)域證明；

　　（二）房屋及建筑物面積清冊；

　　（三）業(yè)主名冊；

　　（四）建筑規(guī)劃總平面圖；

　�。ㄎ澹┙桓妒褂霉灿迷O(shè)施設(shè)備的證明；

　�。�六）物業(yè)服務(wù)用房配置證明；

　�。ㄆ撸┮鸦I集的專項(xiàng)維修資金清冊；

　�。ò耍┢渌�有關(guān)的文件資料。

　　第十七條符合成立業(yè)主大會條件的，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)在收到建設(shè)單位或者十人以上的業(yè)主公開聯(lián)名提出籌備業(yè)主大會書面申請后六十日內(nèi)，組織成立首次業(yè)主大會籌備組。

　　籌備召開首次業(yè)主大會會議所需費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)承接查驗(yàn)前計(jì)提費(fèi)用，交由物業(yè)所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處代管。

　　第十八條首次業(yè)主大會籌備組由業(yè)主、建設(shè)單位、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或街道辦事處、社區(qū)居民委員會等派人組成。籌備組中的業(yè)主成員由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處或社區(qū)居民委員會組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。

　　籌備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為五至十一人的單數(shù)，其中業(yè)主成員應(yīng)當(dāng)不少于籌備組人數(shù)的百分之六十。籌備組組長由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處派人擔(dān)任。

　　籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)，將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處協(xié)調(diào)解決。

　　第十九條首次業(yè)主大會籌備組履行下列職責(zé)：

　�。ㄒ唬┐_定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點(diǎn)和內(nèi)容；

　�。ǘ�）擬訂管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則草案；

　�。ㄈ�）確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)；

　　（四）提出首屆業(yè)主委員會委員候選人條件、名單和選舉辦法；

　�。ㄎ澹┮婪ù_定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；

　　（六）召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。

　　對前款規(guī)定的內(nèi)容，籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開十五日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，并書面通知全體業(yè)主。業(yè)主對業(yè)主身份和投票權(quán)數(shù)等提出異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)予以復(fù)核并告知異議人復(fù)核結(jié)果。

　　籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起九十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。

　　第二十條業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

　　業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開。

　　有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：

　　（一）經(jīng)專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總戶數(shù)百分之二十以上業(yè)主提議的；

　　（二）經(jīng)有百分之三十以上業(yè)主代表提議的；

　�。ㄈ�）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

　�。ㄋ模�業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

　　第二十一條召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)于會議召開十五日前通知全體業(yè)主。召開住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)同時告知社區(qū)居民委員會。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會會議記錄，并妥善保存。業(yè)主可以查閱業(yè)主大會會議記錄。

　　第二十二條業(yè)主可以委托他人參加業(yè)主大會會議。業(yè)主委托家庭成員以外的人參加業(yè)主大會會議的，應(yīng)當(dāng)出具書面委托書，載明委托事項(xiàng)、委托權(quán)限及期限。

　　第二十三條業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。業(yè)主有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)、無故欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)、電梯使用費(fèi)或者專項(xiàng)維修資金、違法出租房屋等違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的情形且未改正的，不得擔(dān)任業(yè)主大會籌備組成員、業(yè)主代表和業(yè)主委員會委員；擔(dān)任業(yè)主大會籌備組成員、業(yè)主代表和業(yè)主委員會委員后出現(xiàn)上述情形的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定予以罷免。

　　業(yè)主委員會由五至十一人的單數(shù)委員組成，每屆任期三至五年，委員可以連選連任，具體人數(shù)、任期由業(yè)主大會議事規(guī)則確定，業(yè)主代表任期與業(yè)委會委員任期相同。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。

　　業(yè)主委員會是否實(shí)行差額選舉以及實(shí)行差額選舉的差額比例由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。

　　業(yè)主委員會實(shí)行差額選舉的，未當(dāng)選業(yè)主委員會委員且得票數(shù)達(dá)到法定票數(shù)的候選人，可以按照得票順序當(dāng)選業(yè)主委員會候補(bǔ)委員，并在業(yè)主委員會委員出缺時依次遞補(bǔ)。候補(bǔ)委員人數(shù)由業(yè)主大會議事規(guī)則確定，但最多不得超過業(yè)主委員會委員總數(shù)的百分之五十。候補(bǔ)委員可以列席業(yè)主委員會會議，不具有表決權(quán)。

　　第二十四條劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目，先期開發(fā)部分符合條件的，可以成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會委員的辦法。

　　第二十五條有下列情況之一的，業(yè)主委員會委員資格自行終止：

　　（一）以書面方式提出辭職請求的；

　�。ǘ�）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；

　　（三）喪失民事行為能力的；

　�。ㄋ模┮婪ū幌拗迫松碜杂傻模�

　�。ㄎ澹┓�律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

　　第二十六條業(yè)主委員會委員、籌備組成員、業(yè)主代表有下列情形之一的，應(yīng)按業(yè)主大會議事規(guī)則等規(guī)定予以罷免：

　　（一）不履行職責(zé)的；

　�。ǘ�）利用委員、成員、代表資格謀取私利的；

　�。ㄈ�）拒不履行業(yè)主義務(wù)的；

　�。ㄋ模┣趾λ�人合法權(quán)益的；

　�。ㄎ澹┮蚱渌�原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會委員、籌備組成員、業(yè)主代表的。

　　第二十七條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列材料向物業(yè)所在地的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處和區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案：

　�。ㄒ唬�業(yè)主委員會備案申請書；

　�。ǘ�）業(yè)主委員會委員和業(yè)主代表名單；

　　（三）業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約；

　　（四）業(yè)主大會會議記錄；

　　（五）其他應(yīng)當(dāng)提供的材料。

　　第二十八條依法成立的業(yè)主委員會，以其選舉產(chǎn)生之日為成立日期。

　　業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約自業(yè)主大會審議通過之日起生效。

　　第二十九條業(yè)主委員會任期屆滿前三個月，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議，進(jìn)行換屆選舉，并報告物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處。

　　業(yè)主委員會在規(guī)定時間內(nèi)不組織換屆選舉的，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期組織換屆選舉；逾期仍不組織的，可以由物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者街道辦事處的指導(dǎo)和監(jiān)督下，組織換屆選舉工作。

　　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自任期屆滿之日起十日內(nèi)，將其保管的有關(guān)財(cái)務(wù)憑證、業(yè)主清冊、檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會。

　　第三十條業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。

　　業(yè)主委員會任期內(nèi)，委員出現(xiàn)空缺時，應(yīng)當(dāng)及時補(bǔ)足。業(yè)主委員會委員候補(bǔ)辦法由業(yè)主大會決定或者在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一時，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會臨時會議，重新選舉業(yè)主委員會。

　　第三十一條業(yè)主委員會未按業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定組織召開業(yè)主大會定期會議，或者發(fā)生應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會臨時會議的情況，業(yè)主委員會不履行組織召開會議職責(zé)的，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處責(zé)令業(yè)主委員會限期召開；逾期仍不召開的，可以由物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處的指導(dǎo)和監(jiān)督下組織召開。

　　第三十二條業(yè)主大會和業(yè)主委員會日常工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)，可以從物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益中列支，也可以由全體業(yè)主分?jǐn)偂?/p>

　　經(jīng)費(fèi)的籌集、管理和使用以及業(yè)主委員會委員的工作補(bǔ)貼由業(yè)主大會議事規(guī)則具體規(guī)定。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)每半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告經(jīng)費(fèi)收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。

　　第三十三條業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合有關(guān)主管部門，與社區(qū)居民委員會相互協(xié)作，共同做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)與物業(yè)管理有關(guān)的社會管理工作。

　　在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合社區(qū)居民委員會依法履行自治管理職責(zé)，支持社區(qū)居民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。社區(qū)居民委員會應(yīng)當(dāng)支持業(yè)主大會、業(yè)主委員會開展工作。

　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公告，并告知社區(qū)居民委員會。

　　第三十四條召開業(yè)主大會會議，物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)給予指導(dǎo)和協(xié)助。

　　第三十五條不具備成立業(yè)主大會條件，或者具備成立條件但未成立業(yè)主大會的住宅小區(qū)，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處指導(dǎo)后仍不能成立的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處組建所在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理委員會，代行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責(zé)。

　　物業(yè)管理委員會由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或街道辦事處、社區(qū)居民委員會、社區(qū)服務(wù)機(jī)構(gòu)、建設(shè)單位、業(yè)主代表等五至十一人的單數(shù)委員組成，其人員組成應(yīng)當(dāng)在所在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

　　第三十六條同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元及樓層為單位成立業(yè)主小組。業(yè)主小組由該幢、單元及樓層的全體業(yè)主組成。

　　業(yè)主小組應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：

　�。ㄒ唬┩七x業(yè)主代表出席業(yè)主大會會議；

　�。ǘ�）決定本幢、單元及樓層范圍內(nèi)住宅共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新和改造；

　�。ㄈ�）決定本小組范圍內(nèi)的其他事項(xiàng)。

　　業(yè)主小組議事由該業(yè)主小組產(chǎn)生的業(yè)主代表主持。業(yè)主小組履行職責(zé)時不得違反業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會作出的決定。業(yè)主小組履行職責(zé)的程序，參照本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會議事規(guī)則執(zhí)行。

　　第四章前期物業(yè)管理

　　第三十七條新建住宅物業(yè)實(shí)行前期物業(yè)管理。

　　在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，前期物業(yè)管理由建設(shè)單位負(fù)責(zé)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。

　　前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；期限未滿，業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

　　第三十八條住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　投標(biāo)人少于三個或者住宅規(guī)模建筑面積小于三萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第三十九條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供前期物業(yè)管理開辦費(fèi)，用于購買物業(yè)辦公設(shè)備等固定資產(chǎn)，并在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。所購資產(chǎn)歸全體業(yè)主所有，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用。

　　第四十條建設(shè)單位按照以下規(guī)定時限完成前期物業(yè)管理招投標(biāo)工作：

　�。ㄒ唬┬陆�預(yù)售商品房物業(yè)應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成；

　�。ǘ�）更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)在原前期物業(yè)服務(wù)合同終止前三十日內(nèi)完成。

建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，或者同時簽訂前期物業(yè)服務(wù)委托協(xié)議。對前期物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容及物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)予以約定，普通住宅的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)要按照政府指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

　　第四十一條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)制定臨時管理規(guī)約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理和業(yè)主的共同利益、業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)、違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定，但臨時管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。

　　物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當(dāng)對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。

　　第四十二條前期物業(yè)管理期間，建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)解除合同的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示，并在服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)等方面征求已銷售房屋總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總戶數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，方可與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)解除合同，并應(yīng)通過招投標(biāo)方式另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第四十三條前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由物業(yè)買受人按照房屋買賣合同約定的標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)，房屋買賣合同未約定的，由建設(shè)單位承擔(dān)。

　　已竣工但尚未售出或者尚未交付物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位全額承擔(dān)。

　　第四十四條建設(shè)單位應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)管理辦公用房。物業(yè)管理用房產(chǎn)權(quán)為全體業(yè)主共有。在業(yè)主大會成立前，物業(yè)管理用房由物業(yè)公司無償使用；業(yè)主大會成立后，10-15%的物業(yè)管理用房由業(yè)主委員會辦公使用。物業(yè)管理用房的具體標(biāo)準(zhǔn)為：建筑面積5萬平方米以下的，按照不低于建筑面積100平方米提供；建筑面積在5萬平方米以上20萬平方米以下的，按照該物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積的0.2%提供；超過20萬平方米的，超出部分按照0.1%提供。

　　第四十五條物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)是地面以上的房屋，具備獨(dú)立、正常使用功能，相對集中安排在住宅小區(qū)中心區(qū)域或者住宅小區(qū)出入口附近，一般應(yīng)當(dāng)在三樓以下。物業(yè)服務(wù)用房設(shè)置在住宅樓內(nèi)的，應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的通道。

　　物業(yè)服務(wù)用房由建設(shè)單位在承接查驗(yàn)前裝修到位；裝修前應(yīng)事先征求物業(yè)服務(wù)企業(yè)的意見，并對房屋的功能性合理布置；本著安全實(shí)用的原則，根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模配備物業(yè)辦公室、業(yè)主委員會議事活動用房、消防控制室、安防控制室、門衛(wèi)室、資料檔案室、衛(wèi)生間等相應(yīng)庫室，具體裝修標(biāo)準(zhǔn)由市物業(yè)管理行政主管部門另行制定。

　　建設(shè)單位不得將電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、車棚、車庫、人防工程、室內(nèi)層高不足2.2米的房屋計(jì)入物業(yè)服務(wù)用房面積。

　　物業(yè)服務(wù)用房不計(jì)入分?jǐn)偣�用建筑面積，其所有權(quán)屬于全體業(yè)主。建設(shè)單位在申請辦理房屋所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當(dāng)注明物業(yè)服務(wù)用房并申請登記。

　　第四十六條物業(yè)服務(wù)用房主要用于物業(yè)管理辦公和業(yè)主委員會活動、門衛(wèi)值班等用途。未經(jīng)業(yè)主大會的同意且符合相關(guān)規(guī)定，任何單位和個人不得占用物業(yè)服務(wù)用房或者將其改作他用。物業(yè)服務(wù)用房不得買賣和抵押。實(shí)行物業(yè)管理的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)合同約定負(fù)責(zé)維護(hù)；未實(shí)行物業(yè)管理的，由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的決定負(fù)責(zé)維護(hù)。

　　第四十七條新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱等終端用戶的分戶計(jì)量表或者終端用戶入戶端口以外的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)符合國家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)技術(shù)規(guī)范。

　　建設(shè)單位在組織竣工驗(yàn)收時，應(yīng)當(dāng)通知供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位參加；在竣工驗(yàn)收合格后，應(yīng)當(dāng)將住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備移交給專業(yè)經(jīng)營單位負(fù)責(zé)管理。專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)接收并承擔(dān)維修、養(yǎng)護(hù)和更新的責(zé)任，有關(guān)費(fèi)用由專業(yè)經(jīng)營單位承擔(dān)。

　　第四十八條前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)手冊，并可以接受建設(shè)單位的委托，協(xié)助建設(shè)單位辦理住宅物業(yè)交付的有關(guān)具體事宜。

　　第四十九條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定和房屋買賣合同的約定，交付權(quán)屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能完備、配套齊全的物業(yè)。

　　新建住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)具備以下條件：

　�。ㄒ唬┙ㄔO(shè)工程竣工驗(yàn)收合格，取得規(guī)劃、公安、消防、環(huán)保、人防等主管部門出具的認(rèn)可或者準(zhǔn)許使用文件，并經(jīng)建設(shè)部門備案；

　�。ǘ�）供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設(shè)施設(shè)備按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨(dú)立的經(jīng)檢定合格的計(jì)量表具；

　　（三）教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化、體育、環(huán)境衛(wèi)生、社區(qū)服務(wù)以及人民防空等公共服務(wù)設(shè)施已按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成；

　　（四）道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，并滿足使用功能要求；

　　（五）電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、鍋爐、壓力容器、機(jī)械式停車設(shè)備、安防等共用設(shè)施設(shè)備依法取得使用合格證書或行政許可意見書；

　�。�六）物業(yè)使用、維護(hù)和管理的相關(guān)資料完整齊全；

　�。ㄆ撸┓�律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

　　第五十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。物業(yè)承接查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用、客觀公正、權(quán)責(zé)分明以及保護(hù)業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)的原則。承接查驗(yàn)時物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提前通知區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或街道辦事處派人到場監(jiān)督。

　　現(xiàn)場查驗(yàn)物業(yè)二十日前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

　�。ㄒ唬┛⒐た偲矫鎴D，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；

　　（二）設(shè)施設(shè)備出廠隨機(jī)資料安裝、驗(yàn)收、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

　�。ㄈ�）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

　�。ㄋ模┪飿I(yè)管理所必需的其他資料。

　　未能全部移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單并書面承諾補(bǔ)交的具體時限，并報送物業(yè)所在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或街道辦事處備案。

　　第五十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后三十日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門辦理備案手續(xù)：

　�。ㄒ唬┣捌谖飿I(yè)服務(wù)合同；

　　（二）臨時管理規(guī)約；

　�。ㄈ�）物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議；

　�。ㄋ模┙ㄔO(shè)單位移交資料清單；

　�。ㄎ澹┎轵�(yàn)記錄；

　�。�六）交接記錄；

　�。ㄆ撸┢渌�與承接查驗(yàn)有關(guān)的文件。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在備案后將物業(yè)承接查驗(yàn)情況，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

　　第五十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將承接查驗(yàn)有關(guān)的文件、資料和記錄建立檔案，并妥善保管。

　　物業(yè)承接查驗(yàn)檔案屬于全體業(yè)主所有，業(yè)主可以進(jìn)行查閱和復(fù)制。前期物業(yè)服務(wù)合同終止，業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十日內(nèi)，在業(yè)主委員會的監(jiān)督確認(rèn)下，向被選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)承接查驗(yàn)檔案，或者向業(yè)主委員會移交。移交時，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)提前通知所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或街道辦事處、社區(qū)居民委員會派人到場監(jiān)督。

　　第五章物業(yè)服務(wù)

　　第五十三條從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格，依法取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極配合市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門監(jiān)管工作。從事物業(yè)服務(wù)的專業(yè)管理人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。

　　鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)招用就業(yè)困難人員，對招用就業(yè)困難人員，與其簽訂一年以上勞動合同并為其繳納基本養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷、生育保險的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，按規(guī)定給予社會保險補(bǔ)貼，補(bǔ)貼期限不超過三年；對物業(yè)服務(wù)企業(yè)新招用符合條件的人員，與企業(yè)簽訂六個月以上勞動合同、在勞動合同簽訂后參加政府組織的培訓(xùn)，經(jīng)培訓(xùn)考核合格、取得高級工以上國家職業(yè)資格證書的，按照“誰出資培養(yǎng)誰享受補(bǔ)貼”的原則，給予政府補(bǔ)貼。

　　第五十四條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起三十日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或街道辦事處備案，并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置進(jìn)行公示。

　　第五十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)委托給他人。

　　電梯、消防、機(jī)械式停車設(shè)備、鍋爐、安防等涉及人身、財(cái)產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行維修和養(yǎng)護(hù)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對管理區(qū)域內(nèi)的疏散通道、安全出口、建筑消防設(shè)施和消防車通道進(jìn)行維護(hù)管理，提供消防安全防范服務(wù)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)為郵政投遞工作提供方便。

　　第五十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同指派項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。更換項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的，應(yīng)當(dāng)及時告知業(yè)主并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示。業(yè)主委員會經(jīng)征求業(yè)主同意，可以要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換項(xiàng)目負(fù)責(zé)人；要求更換項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時更換，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示。

　　更換項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)同時告知鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處、社區(qū)居民委員會。

　　第五十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于安全防范的約定，落實(shí)安全防范措施，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行物業(yè)服務(wù)合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生安全事故等突發(fā)事件時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取應(yīng)急措施，及時向有關(guān)主管部門報告，并協(xié)助做好救助工作。

　　業(yè)主、物業(yè)使用人對人身、財(cái)產(chǎn)安全有特殊保護(hù)要求的，由業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定。

　　第五十八條業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

　　物業(yè)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，業(yè)主應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，房屋登記機(jī)構(gòu)協(xié)助督促交納。

　　第五十九條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，遵循合理、公開、服務(wù)質(zhì)量和價格相符的原則確定，實(shí)行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。普通住宅的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價，業(yè)主大會成立后，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)是否實(shí)行政府指導(dǎo)價由業(yè)主大會決定，如按照政府指導(dǎo)價收費(fèi)，則按市相關(guān)規(guī)定執(zhí)行；非普通住宅和非住宅、滿足部分業(yè)主需要或者接受業(yè)主委托開展的特約服務(wù)等其他物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行市場調(diào)節(jié)價。具體物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由當(dāng)事人在物業(yè)服務(wù)合同中約定。普通住宅的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)將服務(wù)合同報送所在地物業(yè)管理行政主管部門和市物價部門備存。

　　實(shí)行政府指導(dǎo)價的，市物價部門應(yīng)當(dāng)會同物業(yè)管理行政主管部門，綜合考慮物業(yè)服務(wù)平均成本、最低工資標(biāo)準(zhǔn)、社會保險最低繳費(fèi)基數(shù)以及居民消費(fèi)價格指數(shù)變動情況，制定物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)以及相應(yīng)的基準(zhǔn)價與浮動幅度，并向社會公布。市物價部門應(yīng)當(dāng)適時對物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)以及相應(yīng)的基準(zhǔn)價與浮動幅度進(jìn)行評估，并根據(jù)評估結(jié)果適時調(diào)整。

　　第六十條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以采取包干制或者酬金制等方式，具體收費(fèi)方式由物業(yè)服務(wù)合同約定。

　　包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈虧均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中，按約定比例或者預(yù)定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

實(shí)行政府指導(dǎo)價的暫采用包干制，實(shí)行市場調(diào)節(jié)價的由業(yè)主選擇實(shí)行包干制或酬金制。

實(shí)行酬金制收費(fèi)方式的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定對物業(yè)服務(wù)各項(xiàng)資金的收支建立臺賬，并接受業(yè)主委員會的核查。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主或者物業(yè)使用人提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的專項(xiàng)服務(wù)的，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可以由雙方另行約定。

　　第六十一條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)明碼標(biāo)價，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法等有關(guān)情況如實(shí)公示。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定定期將物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和經(jīng)營設(shè)施收益收支情況、公共水電費(fèi)分?jǐn)偳闆r如實(shí)公示，接受業(yè)主委員會、政府主管部門、物業(yè)服務(wù)企業(yè)行政主管部門的監(jiān)督。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同預(yù)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，但是預(yù)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的期限最長不得超過一年。

　　第六十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期公布共用場地、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的供水、供電、供氣、供熱的用量、單價、金額，并按照實(shí)際費(fèi)用和物業(yè)服務(wù)合同約定的方式由全體業(yè)主分?jǐn)偂?/p>

　　沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例分?jǐn)偂?/p>

　　業(yè)主或者業(yè)主委員會對公布的共用場地、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的供水、供電、供氣、供熱費(fèi)用的分?jǐn)偳闆r提出異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)答復(fù)。

　　第六十三條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)按照最終用戶使用的計(jì)量器具顯示的量值向最終用戶收取費(fèi)用，不得轉(zhuǎn)嫁戶外管線或者其他設(shè)施的能源損耗和損失。最終用戶是指接受供水、供電、供氣、供熱等服務(wù)的最終分戶業(yè)主或者實(shí)際使用人。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位委托代收費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用，但可以根據(jù)約定向?qū)�業(yè)經(jīng)營單位收取報酬。

　　第六十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)享受國家和省有關(guān)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)規(guī)定的稅收優(yōu)惠政策。物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代繳的費(fèi)用符合稅收管理規(guī)定的，不計(jì)征營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理、保潔、綠化等物業(yè)服務(wù)過程中的用水、用電、用氣價格應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定執(zhí)行。

　　第六十五條物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個月前，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議，決定選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，將決定書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處，并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個月前書面告知業(yè)主委員會、物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

　　業(yè)主大會決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿一個月前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。

　　第六十六條業(yè)主大會決定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理移交手續(xù)。被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在辦理交接至撤出物業(yè)管理區(qū)域前的期間內(nèi)，應(yīng)當(dāng)維持正常的物業(yè)管理秩序，但物業(yè)服務(wù)合同另有約定的除外。

　　業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十五日內(nèi)，退出物業(yè)管理區(qū)域，并向業(yè)主委員會或者在業(yè)主委員會的監(jiān)督確認(rèn)下與被選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行下列交接義務(wù)：

　�。ㄒ唬┮平徽加玫奈飿I(yè)共用部分、由前期物業(yè)管理開辦費(fèi)購買的物業(yè)辦公設(shè)備等固定資產(chǎn)；

　�。ǘ�）移交本辦法第五十條第二款規(guī)定的相關(guān)資料；

　�。ㄈ�）移交物業(yè)服務(wù)期間形成的物業(yè)和設(shè)施設(shè)備使用、維護(hù)、保養(yǎng)、定期檢驗(yàn)等技術(shù)資料，運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)記錄；

　　（四）結(jié)清預(yù)收、代收和預(yù)付、代付的有關(guān)費(fèi)用；

　�。ㄎ澹┓�律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項(xiàng)。

　　物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，業(yè)主大會未作出選聘或者續(xù)聘決定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù)的，原合同權(quán)利義務(wù)對雙方具有約束力。在原合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)期間，任何一方當(dāng)事人提出終止合同的，應(yīng)當(dāng)提前三個月書面告知另一方當(dāng)事人和物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或街道辦事處，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

　　第六十七條物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接工作的監(jiān)管。

　　被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期撤出，業(yè)主委員會可以依法提起訴訟或者申請仲裁。

　　第六十八條市物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)基本狀況、履行物業(yè)服務(wù)合同、投訴處理和日常檢查等情況，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案，逐步實(shí)現(xiàn)業(yè)主評價和企業(yè)信用評判掛鉤、企業(yè)信用記錄和資質(zhì)管理掛鉤、企業(yè)信用記錄和企業(yè)投標(biāo)資格掛鉤。區(qū)物業(yè)管理行政主管部門建立項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用檔案，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理責(zé)任、服務(wù)意識進(jìn)行強(qiáng)化，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為進(jìn)行規(guī)范和制約。

　　第六十九條單體物業(yè)或者規(guī)模較小的物業(yè)，經(jīng)業(yè)主或者業(yè)主大會決定，在物業(yè)所在地的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或街道辦事處和區(qū)物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督指導(dǎo)下，業(yè)主可以對物業(yè)實(shí)施自行管理。

　　業(yè)主自行管理的，應(yīng)當(dāng)對下列事項(xiàng)作出決定：

　�。ㄒ唬┳孕泄芾淼膱�(zhí)行機(jī)構(gòu)、管理人；

　�。ǘ�）自行管理的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用和期限；

　�。ㄈ�）聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)的方案；

　�。ㄋ模┢渌�有關(guān)自行管理的內(nèi)容。

　　電梯、消防、機(jī)械式停車設(shè)備、鍋爐、監(jiān)控安防等涉及人身、財(cái)產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行維修和養(yǎng)護(hù)。

　　第六章物業(yè)的使用和維護(hù)

　　第七十條業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)的使用與維護(hù)，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)、管理規(guī)約的規(guī)定及業(yè)主大會的決定，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。

　　第七十一條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得擅自改變用途。

　　平時開發(fā)利用人民防空工程設(shè)施，不得影響其戰(zhàn)時防空效能和應(yīng)急避難功能。

　　第七十二條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)首先滿足本區(qū)域內(nèi)業(yè)主的停車需要，其歸屬由當(dāng)事人通過出售、附贈等方式約定。

　　建設(shè)單位辦理商品房房屋預(yù)銷售登記后出售或者附贈的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)明示并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示擬出售車位、車庫的產(chǎn)權(quán)證明文件和出售價格。擬出售車位、車庫數(shù)量少于本區(qū)域要求購買車位、車庫業(yè)主的房屋套數(shù)時，應(yīng)當(dāng)通過抽簽等公平方式確定，每戶業(yè)主只能購買一個車位或者車庫。擬出售車位、車庫數(shù)量少于本區(qū)域房屋套數(shù)時，每戶業(yè)主只能購買一個車位或者車庫。

　　第七十三條占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定或由業(yè)主大會（業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會）決定使用。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)劃定車位、停放車輛，不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道，不得影響其他車輛和行人的正常通行。

　　第七十四條在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于全體業(yè)主共有的車庫車位、道路、場地停放汽車的，應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定或根據(jù)業(yè)主大會（業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會）決定交納汽車停放費(fèi)，汽車停放收益屬全體業(yè)主所有。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)的約定收取汽車停放費(fèi)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將汽車停放費(fèi)單獨(dú)列賬，獨(dú)立核算。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)對汽車停放費(fèi)的收支情況進(jìn)行監(jiān)督，并向業(yè)主大會報告。

　　業(yè)主對汽車停放有保管要求的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管服務(wù)合同。

　　第七十五條業(yè)主大會成立前，需要占用業(yè)主共有的道路或者其他場地停放汽車的，應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將汽車停放費(fèi)單獨(dú)列賬，所得收益的百分之七十納入住宅專項(xiàng)維修資金，其余部分可以用于補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

　　業(yè)主大會成立后，需要占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車，以及利用業(yè)主共有部分、共用設(shè)施從事廣告等經(jīng)營性活動的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提請業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會決定后，依法辦理有關(guān)手續(xù)并公示。利用業(yè)主共有部分、共用設(shè)施從事廣告等經(jīng)營性活動的，還應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。收益按照業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會決定、物業(yè)服務(wù)合同約定使用；沒有決定或者約定的，按照前款規(guī)定使用。

　　第七十六條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

　　（一）擅自改變物業(yè)的規(guī)劃用途；

　�。ǘ�）損壞或者擅自變動房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；

　　（三）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；

　�。ㄋ模�損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部分，損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備；

　�。ㄎ澹┐娣乓兹�、易爆、劇毒、放射性物質(zhì)或者超負(fù)重等違反安全規(guī)定的物品；

　�。�六）制造超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音、振動或者影響鄰居采光、通風(fēng)；

　�。ㄆ撸┤我鈼壷美�圾、排放污水、拋擲雜物和露天焚燒；

　�。ò耍┣终季G地、毀壞綠化和綠化設(shè)施；

　�。ň牛┥米詳[攤設(shè)點(diǎn)、占道經(jīng)營，無序停放車輛；

　　（十）破壞或者擅自改變房屋外觀；

　�。ㄊ�一）擅自在建筑物、構(gòu)筑物及居民樓道內(nèi)懸掛、張貼、涂寫、刻畫；

　　（十二）非法飼養(yǎng)大型犬、烈性犬；

　�。ㄊ�三）占用（堵塞）消防車通道、疏散通道、安全出口，圈占（遮擋）消火栓等違反消防法律、法規(guī)的行為；

　　（十四）法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。

　　有前款所列行為之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應(yīng)當(dāng)及時報告有關(guān)主管部門依法處理；業(yè)主、物業(yè)使用人對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟；業(yè)主委員會對侵害業(yè)主共同利益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

　　第七十七條公安、建設(shè)、衛(wèi)生、環(huán)保、規(guī)劃、房產(chǎn)、園林、城管、人防、工商、質(zhì)監(jiān)等行政主管部門，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、治安消防、環(huán)境衛(wèi)生、房屋使用、車位車庫、綠地綠化、特種設(shè)備等方面的監(jiān)督管理，建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布聯(lián)系人姓名、聯(lián)系方式、執(zhí)法事項(xiàng)和監(jiān)督電話，依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為。

　　第七十八條住宅物業(yè)需要使用共有部分增設(shè)電梯等進(jìn)行二次開發(fā)、改造的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)本幢或本單元房屋專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，符合規(guī)劃、土地、建設(shè)、環(huán)保、消防管理等法律、法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并且依法辦理相關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)。

　　第七十九條業(yè)主或者物業(yè)使用人對住宅裝飾裝修的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將住宅裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主或者物業(yè)使用人。

　　業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當(dāng)持有關(guān)資料向物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理登記手續(xù)，簽訂住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議。變動建筑主體或者承重結(jié)構(gòu)的，需要提交原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計(jì)單位提出的設(shè)計(jì)方案和城市房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)出具的審定意見，并按照規(guī)定辦理批準(zhǔn)手續(xù)。

　　業(yè)主或者物業(yè)使用人拒不辦理登記、批準(zhǔn)手續(xù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照管理規(guī)約（臨時規(guī)約）或者合同約定，禁止裝飾裝修施工人員進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)對住宅裝飾裝修活動進(jìn)行巡查時，業(yè)主或者物業(yè)使用人、裝飾裝修施工人員不得拒絕和阻礙。

　　第八十條在國家規(guī)定的保修期限內(nèi)，物業(yè)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)保修。保修期屆滿后，物業(yè)全體共有部分的維修責(zé)任由全體業(yè)主承擔(dān)，物業(yè)部分共有部分的維修責(zé)任由部分共有的業(yè)主承擔(dān)，物業(yè)專有部分的維修責(zé)任由該業(yè)主承擔(dān)。

　　第八十一條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)保修的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂委托協(xié)議。

　　第八十二條物業(yè)存在安全隱患、嚴(yán)重影響市容或者妨礙他人正常使用的，業(yè)主、物業(yè)使用人或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時維修、養(yǎng)護(hù)或者采取防范措施。

　　物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造時，相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。因相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人阻撓維修、更新和改造，造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)予以賠償。

　　第八十三條住宅物業(yè)和住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)或者房屋所有權(quán)登記時，將首期住宅專項(xiàng)維修資金存入住宅專項(xiàng)維修資金專戶。

　　住宅專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于國家規(guī)定的保修期屆滿后物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造，不得挪作他用。

　　第八十四條住宅物業(yè)交付使用后，電梯、消防、安防等設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)；其更新和改造按照相關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行。

　　第八十五條發(fā)生下列危及房屋安全及人身安全情形之一，需要立即對住宅物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行應(yīng)急維修、更新和改造，相關(guān)業(yè)主不能形成法定多數(shù)意見的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者相關(guān)業(yè)主可以提出應(yīng)急處置方案，經(jīng)住宅專項(xiàng)維修資金代管部門復(fù)核后進(jìn)行應(yīng)急處置：

　�。ㄒ唬┪菝娣浪畵p壞造成滲漏的；

　�。ǘ�）電梯故障危及人身安全的；

　�。ㄈ�）公共護(hù)（圍）欄破損嚴(yán)重，危及人身安全的；

　�。ㄋ模�樓體單側(cè)外立面有脫落危險的；

　�。ㄎ澹�專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財(cái)產(chǎn)安全的；

　�。�六）危及房屋安全的其他情形。

　　應(yīng)急維修費(fèi)用應(yīng)當(dāng)經(jīng)過審計(jì)并向業(yè)主公示后，從相關(guān)業(yè)主的住宅專項(xiàng)維修資金分戶賬中按照專有面積分?jǐn)偭兄�；其中涉及已售公有住房的，從公有住房住宅專�?xiàng)維修資金中列支。

　　第八十六條住宅小區(qū)和其他共用建筑消防設(shè)施保修期滿后的維修、更新和改造費(fèi)用，可以納入住宅專項(xiàng)維修資金開支范圍；沒有住宅專項(xiàng)維修資金或者資金不足的，由業(yè)主按照約定承擔(dān)；沒有約定或者約定不明的，按照各自專有部分建筑面積所占比例承擔(dān)。

共用建筑的建筑消防設(shè)施存在重大火災(zāi)隱患，經(jīng)公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)通知后，業(yè)主不進(jìn)行維修、更新或者改造的，公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)通知物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門，由其組織代為維修、更新或者改造，所需費(fèi)用從相關(guān)業(yè)主的住宅專項(xiàng)維修資金中列支，或者由相關(guān)業(yè)主按照各自專有部分建筑面積所占比例承擔(dān)。

第八十七條住宅專項(xiàng)維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國家相關(guān)規(guī)定以及業(yè)主大會的決定，續(xù)籌住宅專項(xiàng)維修資金。

　　業(yè)主申請房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提供已足額交存住宅專項(xiàng)維修資金的相關(guān)憑證。

　　第八十八條住宅專項(xiàng)維修資金代管部門應(yīng)當(dāng)依法履行維修資金保值增值的責(zé)任，具體按照國家和省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　住宅專項(xiàng)維修資金代管部門應(yīng)當(dāng)建立住宅專項(xiàng)維修資金查詢制度，業(yè)主有權(quán)查詢本人的住宅專項(xiàng)維修資金結(jié)余情況。

　　第八十九條對配套設(shè)施不齊全、環(huán)境較差的舊住宅小區(qū)，市和各區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)采取措施進(jìn)行改造整治，并將改造整治規(guī)劃和年度計(jì)劃向社會公布。舊住宅小區(qū)的范圍，由市或區(qū)人民政府確定。

　　第九十條舊住宅小區(qū)改造整治中，經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，并經(jīng)法定程序批準(zhǔn)可以建設(shè)物業(yè)服務(wù)用房和一定比例的物業(yè)服務(wù)經(jīng)營性用房。物業(yè)服務(wù)經(jīng)營性用房的經(jīng)營收益作為舊住宅小區(qū)維護(hù)管理費(fèi)用的補(bǔ)充資金，由業(yè)主大會監(jiān)督使用。

　　第七章法律責(zé)任

　　第九十一條違反本辦法第四十七條第二款規(guī)定，專業(yè)經(jīng)營單位拒不承擔(dān)維修、養(yǎng)護(hù)或者更新責(zé)任的，由物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正，造成業(yè)主損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　第九十二條違反本辦法第五十條第一款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)未進(jìn)行查驗(yàn)的，由物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正，并記入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案。

第九十三條違反本辦法第五十一條第二款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未將物業(yè)承接查驗(yàn)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告的，由物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，作為不良經(jīng)營行為記入企業(yè)信用檔案，并予以通報。

第九十四條違反本辦法第五十八條第一款規(guī)定，業(yè)主、物業(yè)使用人未按照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過上門催交、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示等形式，督促其限期交納；逾期不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法提起訴訟或者申請仲裁。

第九十五條違反本辦法第六十條第一款、第二款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)所在地物價部門責(zé)令限期改正，依照相關(guān)的法律規(guī)定予以處罰。

　　第九十六條違反本辦法第六十三條第二款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在接受委托代收有關(guān)費(fèi)用時向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用的，由物業(yè)所在地物價部門責(zé)令限期改正，并退還已收取的費(fèi)用。

第九十七條違反本辦法第七十七條規(guī)定，給他人造成損害的，依法承擔(dān)民事責(zé)任；違反行政管理規(guī)定的，由公安、建設(shè)、環(huán)保、規(guī)劃、房產(chǎn)、城管等有關(guān)行政主管部門按照各自職責(zé)依法查處。

第九十八條物業(yè)管理單位發(fā)現(xiàn)裝修人或裝飾裝修企業(yè)有違反《住宅裝飾裝修管理辦法》限定的行為不及時向有關(guān)部門報告的，由房地產(chǎn)行政主管部門給予警告，可處裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議約定的裝飾裝修管理服務(wù)費(fèi)2至3倍的罰款。

　　第九十九條市和區(qū)人民政府物業(yè)管理行政主管部門、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或街道辦事處以及其他有關(guān)主管部門的工作人員濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊，尚未構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　第八章附則

　　第一百條本辦法規(guī)定的面積和人數(shù)，按照下列方式計(jì)算：

　�。ㄒ唬�專有部分面積按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行登記的，暫時按照測繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測的，暫時按照房屋買賣合同記載的面積計(jì)算；建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算；

（二）業(yè)主人數(shù)按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個專有部分按照一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按照一人計(jì)算；總?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。

第一百零一條本辦法自發(fā)布之日起三十日后施行。