蕪湖市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法

  第一條為規(guī)范本市市區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)法規(guī)和行政規(guī)章，結(jié)合我市實(shí)際制定本辦法。

  第二條本辦法適用于本市市區(qū)范圍內(nèi)具有物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為。

  第三條本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)的房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主或物業(yè)使用人所收取的費(fèi)用。

  第四條政府提倡業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)通過公開、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)通過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制形成。

  第五條市價(jià)格主管部門會(huì)同市物業(yè)行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)管理與監(jiān)督工作。

  第六條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則。

  第七條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)包括物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)、車輛停放服務(wù)費(fèi)、裝飾裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)和代收代辦服務(wù)費(fèi)、特約服務(wù)費(fèi)。

  根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)、物業(yè)服務(wù)的不同階段，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

  實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的有：

  (一)普通住宅小區(qū)的前期物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)；

  (二)按照規(guī)劃配置的停車場(chǎng)(車位)的停放服務(wù)費(fèi)；

  (三)裝飾裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)。

  實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的有：

  (一)非住宅物業(yè)的物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)；

  (二)別墅(含雙拼、聯(lián)排、疊加)的物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)；

  (三)業(yè)主委員會(huì)成立后住宅小區(qū)的物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)；

  (四)占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的停放服務(wù)費(fèi)；

  (五)物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托開展的特約服務(wù)、代收代辦等服務(wù)收費(fèi)。

  第八條實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，其利潤(rùn)率不得超過物業(yè)服務(wù)成本的5%。

  第九條普通住宅小區(qū)前期物業(yè)綜合服務(wù)收費(fèi)實(shí)行分等級(jí)定價(jià)。

  市價(jià)格主管部門會(huì)同市物業(yè)行政主管部門根據(jù)物業(yè)類型、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級(jí)和物業(yè)服務(wù)成本變動(dòng)等情況，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度，并適時(shí)向社會(huì)公布。

  第十條普通住宅小區(qū)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，擬定前期物業(yè)服務(wù)方案，確定物業(yè)服務(wù)等級(jí)，在相應(yīng)的政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)，通過招標(biāo)或與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)議確定具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并在前期物業(yè)服務(wù)合同中明確。前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂后15個(gè)工作日內(nèi)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)成本及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)市價(jià)格主管部門備案。

  第十一條前期物業(yè)服務(wù)合同作為物業(yè)買賣合同附件，經(jīng)物業(yè)買受人簽字確認(rèn)。前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)的計(jì)費(fèi)方式、計(jì)費(fèi)起始時(shí)間，并同時(shí)約定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致。

  第十二條對(duì)市區(qū)分批開發(fā)、分批交付的普通住宅小區(qū)，原則上執(zhí)行同一個(gè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

  第十三條住宅物業(yè)應(yīng)嚴(yán)格按房屋設(shè)計(jì)用途使用，依法經(jīng)批準(zhǔn)改變用途的且經(jīng)過有利害關(guān)系的業(yè)主同意，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)由雙方約定。

  第十四條住宅小區(qū)入住率達(dá)50%以上、首批物業(yè)交付滿2年并且入住率超過30%、首批物業(yè)交付滿3年，具備此三個(gè)條件之一的，應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。各區(qū)物業(yè)辦或所在地街道辦事處、居民委員會(huì)對(duì)符合成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)要給予積極的指導(dǎo)。

  業(yè)主委員會(huì)成立后的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)特點(diǎn)和服務(wù)要求，參照政府指導(dǎo)價(jià)，協(xié)商確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并在物業(yè)服務(wù)合同中約定，需要時(shí)可邀請(qǐng)所在地居民委員會(huì)參與協(xié)調(diào)。物業(yè)服務(wù)合同簽訂前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將擬簽訂的物業(yè)服務(wù)合同在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，充分聽取業(yè)主意見后，再提交業(yè)主大會(huì)通過。物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容如需變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將變更的內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，并按照業(yè)主大會(huì)規(guī)定的程序確認(rèn)變更合同。

  第十五條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以采取包干制或酬金制等形式。

  包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈虧均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

  酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

  第十六條實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的，物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)用包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤(rùn)。

  實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。

  物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出包括：

  1、管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；

  2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用；

  3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；

  4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；

  5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；

  6、企業(yè)辦公費(fèi)用；

  7、企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用；

  8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；

  9、電梯及增壓水泵日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)；

  10、經(jīng)業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)同意的其他費(fèi)用。

  第十七條業(yè)主或使用人自辦理物業(yè)交付使用手續(xù)之日起，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)。物業(yè)出租的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在簽訂物業(yè)租賃合同后，將物業(yè)承租人、出租期限、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用交納的約定等情況書面告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

  物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)按照法定產(chǎn)權(quán)面積(房屋所有權(quán)證登記面積)計(jì)算，躍層按法定產(chǎn)權(quán)面積的一半收��；未領(lǐng)取房屋所有權(quán)證的物業(yè)，以銷售合同中的約定面積或房產(chǎn)測(cè)繪部門實(shí)測(cè)面積計(jì)算。

  未計(jì)入產(chǎn)權(quán)面積的附屬房屋不得收取物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)。

  第十八條納入物業(yè)管理服務(wù)范圍已竣工但尚未全部出售或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)由開發(fā)建設(shè)單位按省、市物價(jià)部門規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)交納。雙方有約定的，從其約定。

  業(yè)主或使用人辦理入住手續(xù)后，連續(xù)六個(gè)月或六個(gè)月以上未入住的空置物業(yè)及入住后長(zhǎng)期未使用的空置物業(yè)(水、電、氣均未使用)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)書面?zhèn)浒�，具體物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)按省、市物價(jià)部門規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)交納。雙方有約定的，從其約定。

  對(duì)五保戶和實(shí)行生活低保的住戶，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方商定，可以減收或者免收物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)用。

  第十九條住宅小區(qū)內(nèi)，規(guī)劃配置用于停放汽車的共用車位、車庫應(yīng)當(dāng)優(yōu)先投入使用，必須滿足業(yè)主的需要，對(duì)規(guī)劃配置的共用車位、車庫的數(shù)量，在業(yè)主入住時(shí)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)公示。

  住宅小區(qū)內(nèi)確因車多、車位(車庫)少，為緩解停車難的問題，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意可以采取競(jìng)標(biāo)和議標(biāo)方式確定停車服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)雙方簽訂協(xié)議后執(zhí)行，業(yè)主大會(huì)的召開方式按照《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定執(zhí)行。

  占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位收入的分配，按照本辦法第二十三條規(guī)定執(zhí)行。對(duì)進(jìn)入小區(qū)執(zhí)行公務(wù)、檢修、救護(hù)車輛等臨時(shí)停放不得收取停車費(fèi)。

  有條件的小區(qū)可設(shè)立外來車輛臨時(shí)停車泊位，按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)計(jì)次收費(fèi)。

  第二十條高層和小高層住宅的電梯運(yùn)行費(fèi)、維修、維護(hù)費(fèi)、安全檢測(cè)費(fèi)；二次加壓水泵運(yùn)行費(fèi)等納入代收代交費(fèi)用，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)單獨(dú)列帳，合理、公開分?jǐn)偂?/p>

  高層和小高層二次加壓水泵運(yùn)行費(fèi)按照需二次加壓用戶實(shí)際用水量分?jǐn)偅�電梯運(yùn)行費(fèi)、維修、維護(hù)費(fèi)、安全檢測(cè)費(fèi)等按戶分?jǐn)�，電梯起始層免收，二樓收�?0%，三樓收取50%，四樓以上全額收取(含四樓)。雙方有約定的，從其約定。

  第二十一條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、數(shù)字電視(含有線電視)等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用，不得強(qiáng)制要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用。

  物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受上述單位委托代收上述費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

  第二十二條設(shè)有集中供暖系統(tǒng)的物業(yè)小區(qū)，按照“以收抵支、收支平衡”的原則，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出收費(fèi)方案，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意后收取，同時(shí)，實(shí)施收費(fèi)前應(yīng)將具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)市價(jià)格主管部門備案。業(yè)主委員會(huì)成立前，由開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中合理約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在供暖期結(jié)束后，應(yīng)向業(yè)主公布收支情況，結(jié)余部分結(jié)轉(zhuǎn)下一供暖期使用。

  第二十三條利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的書面同意，并經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)。所得收益30%用于補(bǔ)貼物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)，70%歸全體業(yè)主所有，其用途由業(yè)主大會(huì)決定。

  第二十四條業(yè)主或使用人裝飾裝修房屋的，裝飾裝修單位或裝飾裝修人應(yīng)在裝飾裝修前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂裝飾裝修管理協(xié)議，服從物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主(使用人)和裝修單位(裝修人)收取任何形式的裝飾裝修管理費(fèi)、保證金。

  裝飾裝修單位或裝飾裝修人應(yīng)當(dāng)交納裝飾裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)，裝飾裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)每平方米不高于2元，拆除墻體建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)由業(yè)主和物業(yè)公司另行約定。

  第二十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國價(jià)格法》的規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的醒目位置，將企業(yè)名稱、收費(fèi)對(duì)象、服務(wù)項(xiàng)目?jī)?nèi)容、服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式、計(jì)費(fèi)起始時(shí)間、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格管理形式、收費(fèi)依據(jù)、機(jī)動(dòng)車停放服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、舉報(bào)電話等進(jìn)行公示。

  第二十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)完善內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度，提高物業(yè)管理人員的服務(wù)水平、技術(shù)水平，加強(qiáng)物業(yè)從業(yè)人員業(yè)務(wù)能力培訓(xùn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)每半年應(yīng)以書面形式向業(yè)主、使用人公布物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)、經(jīng)營(yíng)性收益、物業(yè)維修資金等收支情況，接受業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、使用人和價(jià)格主管部門的監(jiān)督。

  實(shí)行物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)用酬金制的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)每年不少于兩次向業(yè)主大會(huì)或業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的收支情況。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會(huì)可以按照物業(yè)服務(wù)合同的約定聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計(jì)。

  第二十七條物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)應(yīng)按每月、每平方米計(jì)收。物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)可以預(yù)收，預(yù)收期限原則上不得超過六個(gè)月。

  第二十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)服務(wù)合同中的部分專業(yè)服務(wù)事項(xiàng)外包給其他專業(yè)服務(wù)企業(yè)的，不得降低服務(wù)質(zhì)量，減少服務(wù)內(nèi)容，提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

  第二十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)已接受委托實(shí)施物業(yè)服務(wù)并相應(yīng)收取服務(wù)費(fèi)用的，其他部門和單位不得重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費(fèi)用。

  第三十條業(yè)主、使用人、開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)。違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳。

  物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)及時(shí)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

  第三十一條實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行收費(fèi)許可證制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收費(fèi)前，應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)《安徽省經(jīng)營(yíng)性服務(wù)收費(fèi)許可證》，亮證收費(fèi)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)無證收費(fèi)的，業(yè)主、使用人、開發(fā)企業(yè)有權(quán)拒付。

  第三十二條政府價(jià)格主管部門和物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量和收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)行為的監(jiān)督。物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反價(jià)格法律、法規(guī)和規(guī)定的，由政府價(jià)格主管部門依據(jù)《中華人民共和國價(jià)格法》和《價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定》等法律法規(guī)予以處罰。

  第三十三條本辦法實(shí)施前，已簽訂物業(yè)服務(wù)合同尚未到期的，物業(yè)服務(wù)及其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等仍按原合同約定執(zhí)行，合同到期后按本辦法規(guī)定執(zhí)行。

  第三十四條市轄三縣價(jià)格主管部門和物業(yè)行政主管部門，可依據(jù)本辦法，結(jié)合本地實(shí)際制定物業(yè)收費(fèi)管理細(xì)則，并報(bào)市價(jià)格主管部門、物業(yè)行政主管部門備案

  第三十五條本辦法由市價(jià)格主管部門會(huì)同市物業(yè)行政主管部門負(fù)責(zé)解釋。

  第三十六條本辦法自2010年元月1日起執(zhí)行。原蕪湖市物價(jià)局、房地產(chǎn)管理局《關(guān)于印發(fā)<蕪湖市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法>的通知》(蕪價(jià)經(jīng)費(fèi)[2007]79號(hào))文件同時(shí)廢止。