隨著我國城鎮(zhèn)住房制度改革的力度不斷深化，房屋的所有權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大變化，公有住房逐漸轉(zhuǎn)變成個人所有。原來的公房管理者與住戶之間管理與被管理的關(guān)系，也逐漸演變?yōu)槲飿I(yè)管理企業(yè)與房屋所有權(quán)人之間服務與被服務關(guān)系。那么2018年阜陽物業(yè)管理條例實施細則是什么？高考升學網(wǎng)整理了以下相關(guān)內(nèi)容，希望對您有所幫助！

為進一步加強和規(guī)范城市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，切實改善人民群眾居住環(huán)境，著力推進大美阜陽建設(shè)，根據(jù)《安徽省物業(yè)管理條例》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本意見。

一、建立住宅小區(qū)綜合管理運行機制

（一）建立健全市、縣（市、區(qū)）、街道三級監(jiān)管體制。市政府建立市本級城市住宅小區(qū)物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，加強對城市住宅小區(qū)物業(yè)管理的組織領(lǐng)導，研究決定住宅小區(qū)物業(yè)管理重大事項，協(xié)調(diào)成員單位做好住宅小區(qū)物業(yè)管理工作。各縣(市、區(qū)）政府、開發(fā)區(qū)管委會是所轄住宅小區(qū)物業(yè)管理的責任主體，須建立縣（市、區(qū)）城市住宅小區(qū)物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，強化組織協(xié)調(diào)；各街道辦事處建立住宅小區(qū)物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，協(xié)調(diào)解決本轄區(qū)范圍內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的問題和矛盾。

（二）構(gòu)建齊抓共管的協(xié)作機制。按照“政府引導、條塊結(jié)合、屬地管理、行業(yè)監(jiān)督”的工作原則，構(gòu)建市、縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行業(yè)行政主管部門進行行業(yè)監(jiān)督，各縣（市、區(qū)）人民政府（開發(fā)區(qū)管委會）履行屬地管理職責，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和社區(qū)居委會（村民委員會）具體負責，相關(guān)職能部門各司其職，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)和物業(yè)協(xié)會主動參與的工作體制，形成上下整體聯(lián)動、社會齊抓共管的工作體制，共同推進城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)綜合管理工作。

二、依法明確各級政府和有關(guān)部門工作職責

（一）市直各部門職責

市直部門、轄區(qū)政府及下屬相關(guān)單位應當按照以下職責分工，共同做好住宅小區(qū)物業(yè)綜合管理工作：

1、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門

市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門負責協(xié)調(diào)處理保修期內(nèi)由于工程質(zhì)量問題引發(fā)的投訴和矛盾；督促住宅小區(qū)內(nèi)供水、排水共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護和改造；負責對住宅小區(qū)內(nèi)綠化工作的指導管理、綠化樹木調(diào)整和綠地變動的審批、負責查處損壞樹木花草、綠地、綠化設(shè)施，擅自占用綠化用地，在公共綠地開放商業(yè)、服務攤點的違法違規(guī)行為；

2、房產(chǎn)部門

負責制定物業(yè)管理相關(guān)的配套政策、整頓規(guī)范物業(yè)管理市場秩序活動、加強物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)和從業(yè)人員資格管理，房地產(chǎn)開發(fā)監(jiān)管;負責物業(yè)專項維修資金歸集、管理工作，依法查處住宅小區(qū)室內(nèi)違規(guī)裝飾裝修行為。

3、市容（城管執(zhí)法）部門

市容部門（城管執(zhí)法）部門負責加強對建設(shè)單位環(huán)衛(wèi)設(shè)施設(shè)備配置、公共綠地、道路的監(jiān)管，加強環(huán)境衛(wèi)生的日常管理和環(huán)衛(wèi)作業(yè)隊伍資質(zhì)管理，負責小區(qū)建筑垃圾排放、運輸、中轉(zhuǎn)、消納等處置活動的監(jiān)管；查處擅自設(shè)置戶外廣告、標識、畫廊和牌匾等行為。

4、城鄉(xiāng)規(guī)劃部門

規(guī)劃部門負責建筑外立面改變、開挖建筑底層地面、規(guī)劃用途變更的審批；負責新建物業(yè)項目的統(tǒng)一規(guī)劃，按規(guī)定配置各類公建配套設(shè)施；對涉及建成的住宅小區(qū)內(nèi)規(guī)劃調(diào)整的申請進行審核；協(xié)調(diào)解決涉及規(guī)劃的歷史遺留問題；協(xié)助城管執(zhí)法部門對住宅小區(qū)的違法建設(shè)進行認定。

5、公安部門（消防部門）

公安部門負責指導督促物業(yè)服務企業(yè)做好住宅小區(qū)的安全防范工作，消除住宅小區(qū)內(nèi)的治安隱患；對小區(qū)安全防范設(shè)施進行查驗，做好煙花炮竹燃放和犬類的管理工作，加強住宅小區(qū)外來人口的管理；指導和督促物管企業(yè)做好交通標識、標線設(shè)置工作，對阻礙交通、停放大型車輛及危險化學品運輸車輛進行調(diào)處；牽頭做好緩解停車難、住宅小區(qū)技防設(shè)施建設(shè)和日常維護工作；依法查處擅自刻制業(yè)主自治組織印章、干擾召開業(yè)主大會會議和選舉業(yè)主委員會、違規(guī)強占物業(yè)管理項目及違反治安管理等行為。

消防部門負責消防監(jiān)督管理，依法查處損壞（擅自拆除、停用）消防設(shè)施、占用（堵塞、封閉）消防通道（疏散通道、安全出口）等違法行為，督促指導住宅小區(qū)消防安全管理，加強對消防管理人員的消防安全教育培訓。

6、質(zhì)量監(jiān)督部門

質(zhì)監(jiān)部門負責電梯等特種設(shè)備和水、電、氣、熱等安全計量監(jiān)管工作；組織全市有資質(zhì)的電梯維保單位建立電梯應急救援社會網(wǎng)絡；督促使用單位落實電梯等特種設(shè)備安全運行的基本要求和安全管理責任制；督促使用單位做好特種設(shè)備注冊、維護保養(yǎng)、年檢、作業(yè)人員持證上崗等工作；督促使用單位制定電梯應急排險救援預案并定期演練；處理特種設(shè)備安全事故，依法查處特種設(shè)備和計量管理中的違法行為。

7、物價部門

物價部門負責制定物業(yè)服務收費政策、物業(yè)服務收費標準，對物業(yè)服務收費明碼標價實施監(jiān)督檢查，依法查處物業(yè)服務中亂收費等價格違法行為；負責物業(yè)管理收費價格咨詢及投訴，協(xié)調(diào)解決因物業(yè)管理收費引發(fā)的矛盾和糾紛。

8、環(huán)保部門

環(huán)保部門負責環(huán)境噪音、大氣污染的監(jiān)督管理，依法查處環(huán)境噪聲污染（由公安部門負責查處的除外）、餐飲油煙等大氣污染的違法行為。

9、人防部門

人防部門負責人防工程的監(jiān)督管理；負責人防工程產(chǎn)權(quán)界定、開發(fā)利用審批及使用權(quán)變更備案；依法查處侵占、擅自使用人防工程等違法行為。

10、工商部門

工商部門負責工商登記中經(jīng)營場所與經(jīng)營范圍的審查（擅自將住宅用房改變?yōu)榻?jīng)營用途的，工商部門不得核發(fā)相關(guān)證照）；依法查處違法違規(guī)廣告、無證經(jīng)營（由城管部門負責查處的除外）等行為。

（二）各縣（市、區(qū)）人民政府（開發(fā)區(qū)管委會）及所屬單位職責：

1、縣（市、區(qū)）人民政府對轄區(qū)住宅小區(qū)綜合管理負總責，按照統(tǒng)一領(lǐng)導、以縣（市、區(qū)）為主、街道為基礎(chǔ)的城市住宅小區(qū)綜合管理工作基本原則；負責制定轄區(qū)住宅小區(qū)綜合管理的相關(guān)政策，建立與新型社區(qū)管理工作相適應的體制機制，保證工作經(jīng)費，建立年度目標考核體系、應急管理機制和住宅小區(qū)長效管理機制，督促本轄區(qū)職能部門和街道辦事處落實住宅小區(qū)綜合管理各項具體工作，組織召開相關(guān)部門和單位參加的綜合管理聯(lián)席會議，協(xié)調(diào)解決轄區(qū)綜合管理中的綜合性和信訪投訴等問題。

2、各縣（市、區(qū)）物業(yè)行政主管部門負責指導轄區(qū)街道辦事處物業(yè)管理工作；指導業(yè)主大會成立及業(yè)主委員會換屆及備案工作；負責物業(yè)服務企業(yè)三級資質(zhì)審批、物業(yè)服務行為監(jiān)管、物業(yè)管理區(qū)域劃分、物業(yè)服務企業(yè)的考核和備案工作、物業(yè)服務項目的考評；監(jiān)管物業(yè)項目招投標活動；物業(yè)承接查驗及移交接管工作；指導物業(yè)管理住宅小區(qū)項目退出工作。

3、各縣（市、區(qū)）市容（城管執(zhí)法）部門

城管執(zhí)法部門負責依法查處未取得建筑工程規(guī)劃許可證以及其他未經(jīng)規(guī)劃部門審批的違反城市規(guī)劃進行的建設(shè)（包括建筑物、構(gòu)筑物、一樓擴院、砌圍墻等）行為；查處集貿(mào)市場以外無合法固定經(jīng)營場所的無照經(jīng)營行為；查處擅自設(shè)置戶外廣告；查處超出門窗進行店外占道經(jīng)營、作業(yè)以及擅自占用公共場地擺攤設(shè)點行為；依法查處擅自改變房屋外立面、非承重墻開門（窗）、開挖建筑底層地面、改變房屋用途等違法行為；查處擅自飼養(yǎng)家畜家禽和食用禽類的違法行為；牽頭做好養(yǎng)犬監(jiān)管工作。

4、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負責轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導，指導和監(jiān)督社區(qū)居委會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)開展工作；負責監(jiān)督、指導轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同履行義務；幫助物業(yè)服務企業(yè)解決在物業(yè)服務合同履行中遇到的困難和問題；指導人民調(diào)解委員會和社區(qū)居委會等組織及時協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理矛盾糾紛；負責組建轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會；指導業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)；組織物業(yè)服務項目的檢查考評工作；協(xié)助做好物業(yè)專項維修資金的歸集和使用的管理工作，并對物業(yè)專項維修資金的使用提出初審意見；參與新建住宅區(qū)配套建筑及設(shè)施設(shè)備的綜合查驗和物業(yè)承接查驗，對未按規(guī)劃建設(shè)配套共用服務設(shè)施或存有質(zhì)量問題，有權(quán)提請有關(guān)行政主管部門予以糾正；參與前期物業(yè)管理招投標；制止物業(yè)管理中違規(guī)行為，必要時提請有關(guān)部門查處違法行為；會同城管、環(huán)保、綜治、公安等行政主管部門，做好住宅區(qū)違法建設(shè)拆除、環(huán)境保護、治安防范和交通秩序管理等工作。

5、社區(qū)居委會負責協(xié)助街道辦事處設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會，指導監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會日�；顒�；對業(yè)主大會、業(yè)主委員會日常工作提出建議，指派代表參加首次業(yè)主大會籌備組；指導督促物業(yè)服務企業(yè)做好物業(yè)服務工作；參與物業(yè)管理檢查考評工作；協(xié)調(diào)物業(yè)服務企業(yè)配合做好社區(qū)管理服務相關(guān)工作；調(diào)解物業(yè)管理糾紛，制止物業(yè)管理中違規(guī)行為。

三、加快推動住宅小區(qū)物業(yè)管理重點工作

（一）建立質(zhì)價相符的物業(yè)服務機制。物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務質(zhì)量、服務水平相適應的原則，按照物業(yè)服務行業(yè)平均成本、法定稅費和合理利潤確定，物業(yè)服務收費根據(jù)物業(yè)的性質(zhì)和服務內(nèi)容等不同情況，分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。建立普通住宅物業(yè)服務收費標準的動態(tài)調(diào)整機制，每兩年對物業(yè)服務等級的基本價和浮動幅度進行評估，并適時調(diào)整公布，推動“質(zhì)價相符等級服務等級收費”的物業(yè)服務收費機制。

（二）加大業(yè)主大會和業(yè)主委員會運作指導力度。在各縣（市、區(qū)）物業(yè)行政主管部門和街道辦事處的指導監(jiān)督下，由社區(qū)居委會組織建設(shè)單位、業(yè)主做好業(yè)主大會、業(yè)主委員會的組建、換屆改選等項工作，并對其日常運作予以監(jiān)管，將業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)納入社區(qū)管理，有條件的社區(qū)有關(guān)負責同志可以兼任業(yè)主委員會主任。建立社區(qū)居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)“三位一體”的三方聯(lián)動機制。對于具備成立業(yè)主大會條件的住宅小區(qū)，應盡快成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會；對于不具備成立業(yè)主委員會的住宅小區(qū)，應由所在地的社區(qū)居委會代行屬地管理職責。

（三）積極推進住宅區(qū)綜合查驗管理，市政府成立綜合查驗領(lǐng)導小組，加強對阜城區(qū)住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)和前期物業(yè)管理活動的監(jiān)督，規(guī)范住宅小區(qū)綜合查驗行為，維護業(yè)主的合法權(quán)益，明確對沒經(jīng)實施綜合查驗和查驗不合格的住宅小區(qū)，開發(fā)建設(shè)單位不得交付給業(yè)主使用。

（四）緩解住宅小區(qū)停車難問題。對有條件的住宅小區(qū)，由政府出資或吸引社會資金增建停車位；住宅小區(qū)周邊道路實施錯時劃線停車，盡量方便業(yè)主就近停車；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程平時用作停車位的，應向全體業(yè)主開放，出租的租賃期限不得超過3年。

（五）建立綜合執(zhí)法進社區(qū)機制。市公安、市容、規(guī)劃、建設(shè)、環(huán)保、工商等相關(guān)部門應依據(jù)各自職責，分工協(xié)作，密切配合，制止和查處日常巡查發(fā)現(xiàn)的違章亂搭建，擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、毀綠種菜、環(huán)境污染以及亂堆亂放、違章停車、惡意侵占公共空間和破壞公共設(shè)施設(shè)備等違規(guī)行為，及時發(fā)現(xiàn)，及時處理，不留任何隱患。

（六）加強物業(yè)服務企業(yè)監(jiān)管。建立物業(yè)服務保證金制度，物業(yè)服務企業(yè)向街道辦事處或物業(yè)行政主管部門繳納一定數(shù)額的保證金，在物業(yè)服務不到位時可動用保證金進行整改；建立健全物業(yè)服務企業(yè)和項目經(jīng)理信用體系，實行“黑名單”制度，對信用缺失的企業(yè)和項目經(jīng)理實行懲戒，把企業(yè)信用與物業(yè)服務招投標、資質(zhì)管理等緊密聯(lián)系，促進企業(yè)誠信經(jīng)營；建立項目經(jīng)理持證上崗制度，物業(yè)服務企業(yè)主要負責人和項目經(jīng)理應參加年度繼續(xù)教育，不斷提高從業(yè)能力。

（七）加強住宅小區(qū)內(nèi)的裝飾裝修管理。物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)裝飾裝修管理協(xié)議書實施管理，發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)行為違反規(guī)定的，應當立即制止；已造成事實后果或者拒不改正的，應當及時報告區(qū)城管執(zhí)法部門或街道辦事處處理；城管執(zhí)法部門或街道辦事處在接到物業(yè)服務企業(yè)報告后，應當及時到現(xiàn)場檢查核實，依法處理并于15個工作日內(nèi)給予報告人書面答復。

業(yè)主拒不辦理登記、備案手續(xù)的，物業(yè)服務企業(yè)有權(quán)按照管理規(guī)約或者臨時管理規(guī)約禁止裝飾裝修人員和裝飾裝修材料進入物業(yè)管理區(qū)域。

（八）強化小區(qū)綜合管理宣傳引導。通過廣電、網(wǎng)絡、報刊等廣泛宣傳小區(qū)綜合管理的政策法規(guī)，不斷提高群眾的法律意識；要加大正面典型宣傳，重點宣傳業(yè)主的基本權(quán)利和義務，引導廣大業(yè)主樹立“花錢買服務”的消費理念。對毀壞綠化、亂搭亂建等違法行為要加大曝光查處力度，教育引導群眾自覺維護小區(qū)環(huán)境，共同建設(shè)美好家園。

四、促進住宅小區(qū)物業(yè)管理工作健康有序發(fā)展的保障措施

（一）健全基層物業(yè)管理機構(gòu)。為便于綜合管理機制運作，各街道辦事處設(shè)立物業(yè)管理辦公室，配備專職主任和3名物業(yè)管理員；各社區(qū)居委會設(shè)立物業(yè)管理工作站，配備1名物業(yè)管理員，具體負責綜合管理過程中的事務處理；各縣（市、區(qū)）政府應建立健全街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)物業(yè)管理機構(gòu)，配齊配強物業(yè)管理人員，保障物業(yè)管理工作經(jīng)費，做到有部門管事、有隊伍干事。

（二）實施住宅小區(qū)物業(yè)基本服務。原則上對難以實行市場化專業(yè)化物業(yè)服務的老舊住宅小區(qū)實施基本物業(yè)服務，做到有治安防范、清掃保潔、綠化養(yǎng)護、維修維護、停車管理。政府對實施基本物業(yè)服務的小區(qū)采取以獎代補方式給予扶持，其中，潁州區(qū)、潁泉區(qū)、潁東區(qū)補貼經(jīng)費由市、區(qū)兩級財政各承擔50%；經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)補貼經(jīng)費由本級財政承擔。從2016年起，市級財政每年分別給予三區(qū)300萬元補貼資金，補貼資金根據(jù)實施情況適時進行調(diào)整，補貼期限暫定為3年。實施基本物業(yè)服務并享受政府扶持的小區(qū)，業(yè)主應按不低于0.25元/平方米?月標的準繳納物業(yè)服務費，各縣（市、區(qū)）人民政府每年都要從本級財政中列支一定的預算資金，用于老舊住宅小區(qū)基本功能改造。

（三）扶持相關(guān)物業(yè)服務工作。對物業(yè)服務單位托管的保障性、安置性為主的小區(qū)以及享受政府補貼的小區(qū)，物業(yè)服務單位實施物業(yè)服務中繳納營業(yè)稅地方留成部分，按項目予以先征后返；廉租住房住戶物業(yè)服務費予以減免，減免部分由同級財政承擔；保障性、安置性為主的小區(qū)，建設(shè)單位按規(guī)劃建筑面積的1%無償提供經(jīng)營性用房（在規(guī)劃要點中明確），產(chǎn)權(quán)屬同級行政主管部門，不得轉(zhuǎn)讓出售，出租收益統(tǒng)籌用于彌補物業(yè)服務經(jīng)費不足部分。

（四）建立物業(yè)服務收費保障機制。物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定及相關(guān)規(guī)定提供物業(yè)服務。未按約定或者規(guī)定提供的，業(yè)主有權(quán)要求物業(yè)服務企業(yè)提供并向街道辦事處投訴，街道辦事處應當及時予以處理。業(yè)主應當按時足額繳納物業(yè)服務費用，各級各部門要積極引導廣大業(yè)主增強主動繳納物業(yè)服務費的意識，對拖欠服務費的業(yè)主和使用人，經(jīng)多次催繳后仍拒絕繳納的，由社區(qū)居委會和業(yè)主委員會督促其限期繳納；對拖欠物業(yè)服務費的公職人員或領(lǐng)導干部，經(jīng)上門催繳并在小區(qū)公示后仍不繳納的，由街道辦事處、社區(qū)居委會協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)發(fā)函至所在單位催繳，由所在單位負責人做好催繳工作；對長期拒交物業(yè)服務費的業(yè)主或使用人，物業(yè)服務企業(yè)應依法向人民法院起訴或市仲裁委員會申請仲裁，人民法院應建立欠繳物業(yè)服務費立案審判的綠色通道，依法從快判決；二手房交易時，原房屋所有權(quán)人必須憑物業(yè)服務費收費繳清證明辦理過戶手續(xù)，市不動產(chǎn)登記機構(gòu)應查驗物業(yè)服務費收費繳清證明。

（五）健全信訪矛盾調(diào)解機制。充分發(fā)揮社區(qū)調(diào)解組織作用，加強社區(qū)調(diào)解組織建設(shè)，每個社區(qū)明確1名專職調(diào)解員，在小區(qū)建立調(diào)解組織，及時發(fā)現(xiàn)及時調(diào)解，將矛盾化解在基層、化解在萌芽狀態(tài)。2016年試點，每個社區(qū)至少在一個小區(qū)建立矛盾糾紛調(diào)解組織，2017年前，300戶以上規(guī)模小區(qū)全部建立矛盾糾紛調(diào)解組織。街道辦事處組織推進小區(qū)矛盾調(diào)解組織建設(shè)，區(qū)綜治辦、司法局、住房保障局（開發(fā)區(qū)建設(shè)發(fā)展局）給予指導協(xié)助；街道辦事處、區(qū)矛盾調(diào)解中心要牽頭處理小區(qū)矛盾糾紛。規(guī)范信訪處理機制，信訪工作機構(gòu)或法定工作部門應依據(jù)《信訪條例》有關(guān)規(guī)定，以書面方式做好受理、答復、復查、復核工作。

五、建立健全工作目標責任制和檢查考核機制

市政府將住宅小區(qū)物業(yè)管理工作納入年度目標考核范疇，實行統(tǒng)一領(lǐng)導、統(tǒng)一協(xié)調(diào)、統(tǒng)一考核，協(xié)調(diào)落實各級、各部門的工作職責。各縣（市、縣）人民政府、開發(fā)區(qū)管委會要與街道辦事處、各有關(guān)部門簽訂目標責任狀，切實將物業(yè)管理工作中的業(yè)主大會成立情況、業(yè)主矛盾糾紛調(diào)處情況以及所涉及的物業(yè)管理熱點難點問題納入本區(qū)目標責任制考核范圍，要加強日常監(jiān)督檢查，制定考核標準和考核辦法，建立物業(yè)管理服務考核評估體系，實施物業(yè)管理公眾滿意度測評制度，實行動態(tài)檢查考核與靜態(tài)檢查考核相結(jié)合，定期檢查考核與隨時檢查考核相結(jié)合，進一步延伸檢查觸角，擴大檢查考核范圍，增強檢查考核的實效。