隨著我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的力度不斷深化，房屋的所有權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大變化，公有住房逐漸轉(zhuǎn)變成個(gè)人所有。原來的公房管理者與住戶之間管理與被管理的關(guān)系，也逐漸演變?yōu)槲飿I(yè)管理企業(yè)與房屋所有權(quán)人之間服務(wù)與被服務(wù)關(guān)系。那么2018年景德鎮(zhèn)物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則是什么？高考升學(xué)網(wǎng)整理了以下相關(guān)內(nèi)容，希望對(duì)您有所幫助！

第一章總則

第一條　為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，營(yíng)造安全、舒適、文明、和諧的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》《江西省物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。

第二條　本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)及其監(jiān)督管理適用本辦法。

本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

第三條　市房產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

縣級(jí)房產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)所轄區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理和指導(dǎo)工作。

建設(shè)、規(guī)劃、價(jià)格、市場(chǎng)監(jiān)督管理、公安、環(huán)境保護(hù)、民政、城市管理、街道等部門及供水、供電、供氣等企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，做好與物業(yè)管理相關(guān)的工作。

第四條　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政應(yīng)建立本轄區(qū)物業(yè)管理工作制度。具體指導(dǎo)所轄區(qū)域內(nèi)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉、換屆工作，監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)，調(diào)解物業(yè)管理中的糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理的關(guān)系。社區(qū)居民委員會(huì)、村民委員會(huì)協(xié)助和配合街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府工作。

第五條　物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)行業(yè)自律管理，規(guī)范行業(yè)服務(wù)行為，維護(hù)市場(chǎng)秩序和公平競(jìng)爭(zhēng)，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員依法誠信經(jīng)營(yíng)和服務(wù)，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。

第六條　縣級(jí)以上人民政府對(duì)配套設(shè)施不齊全、環(huán)境質(zhì)量較差的住宅區(qū)，應(yīng)當(dāng)組織整治改造，逐步推行物業(yè)管理。

第七條建立物業(yè)管理部門例會(huì)制度。

物業(yè)管理部門例會(huì)由縣級(jí)以上人民政府負(fù)責(zé)定期組織召集，建設(shè)、城市管理、價(jià)格、市場(chǎng)監(jiān)管、規(guī)劃、公安等相關(guān)部門參見，主要負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理過程中各部門相關(guān)配合管理和服務(wù)事宜，形成齊抓共管的良好局面。

第二章業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)

第八條　一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。

物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、共用場(chǎng)地、建筑物規(guī)模和社區(qū)建設(shè)等因素。物業(yè)的配套設(shè)施設(shè)備共用的，應(yīng)當(dāng)劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；但其設(shè)施設(shè)備能夠分割、獨(dú)立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

開發(fā)企業(yè)不得將同一物業(yè)區(qū)域委托給二個(gè)及以上的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理，開發(fā)企業(yè)必須將同一物業(yè)區(qū)域內(nèi)的未辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)的自留物業(yè)委托給本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)企業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一的物業(yè)管理。

第九條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。

符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議：

（一）入住率達(dá)到50%以上或物業(yè)服務(wù)費(fèi)實(shí)際收取率達(dá)到50%以上的；

（二）首批物業(yè)交付滿二年，并且入住率超過30%的；

（三）首批物業(yè)交付滿三年的。

業(yè)主可以以幢、單元等為單位推選本幢（單元）業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)。業(yè)主經(jīng)街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府指導(dǎo)后仍不能推選出本幢（單元）業(yè)主代表的，可由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府在本幢（單元）業(yè)主中進(jìn)行推薦。

第十條業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé)：

（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則及管理規(guī)約；

（二）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；

（三）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)工作，聽取業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告，改變或者撤銷業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定；

（四）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

（五）擬訂物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案；

（六）籌集和使用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金；

（七）依法決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（八）依法決定改變共有部分的用途；

（九）決定利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)以及所得收益的分配和使用；

（十）法律、法規(guī)或者管理規(guī)約規(guī)定的應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)。

第十一條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可采用集體討論的形式，也可采取分幢（單元）討論的形式，由本幢（單元）業(yè)主代表將本幢（單元）業(yè)主的意見收集匯總至業(yè)主大會(huì)進(jìn)行討論，必要時(shí)還可以采用書面征求意見的形式。業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

業(yè)主大會(huì)會(huì)議采用書面征求意見形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送交每一位業(yè)主；無法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

業(yè)主大會(huì)決定本辦法第十條第五項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，其中在決定第十條第六項(xiàng)時(shí)，如不涉及到小區(qū)全體業(yè)主的公共設(shè)施設(shè)備，可直接召集涉及的相關(guān)業(yè)主或相關(guān)幢（單元）業(yè)主代表進(jìn)行集體討論。決定本辦法第十條規(guī)定的其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第十二條　首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議一般應(yīng)當(dāng)制定管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，批準(zhǔn)業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則等。

管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則自業(yè)主大會(huì)通過之日起生效，并由業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第十三條　業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，業(yè)主大會(huì)閉會(huì)期間行使業(yè)主大會(huì)的職責(zé)。履行下列職責(zé)：

（一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；

（二）按照業(yè)主大會(huì)的決定，代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘或者解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂或者解除物業(yè)服務(wù)合同；

（三）聽取業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（四）組織籌集專項(xiàng)維修資金，并監(jiān)督使用；

（五）督促業(yè)主按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)；對(duì)拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主可采取公示等措施；

（六）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，進(jìn)行業(yè)主委員會(huì)換屆和補(bǔ)選；

（七）督促業(yè)主和物業(yè)使用人遵守法律、法規(guī)和管理規(guī)約；

（八）勸阻業(yè)主或者物業(yè)使用人違章裝飾裝修房屋；

（九）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

業(yè)主委員會(huì)不履行前款第二項(xiàng)、第六項(xiàng)職責(zé)的，物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)進(jìn)行協(xié)調(diào)；協(xié)調(diào)不成，經(jīng)百分之二十以上的業(yè)主向物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府提出選舉新的業(yè)主委員會(huì)的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)、協(xié)助選舉新的業(yè)主委員會(huì)。

第十四條　業(yè)主委員會(huì)成員由五人以上單數(shù)組成。業(yè)主委員會(huì)在其成員中選舉產(chǎn)生主任一名和副主任一至二名。

業(yè)主委員會(huì)任期一般為三年，其組成人員可以連選連任。

第十五條　業(yè)主委員會(huì)成員因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的，其成員資格自行終止。

有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過，業(yè)主委員會(huì)成員資格終止：

（一）因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的；

（二）有違反管理規(guī)約或者侵害業(yè)主合法權(quán)益行為的；

（三）任職期間，被依法追究刑事責(zé)任的；

（四）以書面形式向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出辭呈的；

（五）有拒不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)等不履行業(yè)主義務(wù)行為的；

（六）其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)成員的。

第十六條　業(yè)主委員會(huì)任期屆滿二個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，進(jìn)行業(yè)主委員會(huì)的換屆選舉。無正當(dāng)理由逾期未換屆的，物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)督促其按時(shí)完成換屆選舉工作。

新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生后，原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在十日內(nèi)將其保管的有關(guān)財(cái)務(wù)憑證、檔案等文件資料、印章以及其他屬于業(yè)主共同所有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會(huì)，并做好其他交接工作。業(yè)主委員會(huì)成員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起三日內(nèi)將其保管的有關(guān)資料、印章和財(cái)物移交業(yè)主委員會(huì)。

第十七條業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)須經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，由全體業(yè)主承擔(dān)；有物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)收益的，可以從經(jīng)營(yíng)收益中列支。

業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)收支情況應(yīng)當(dāng)每半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布，接受業(yè)主的監(jiān)督。

第十八條　物業(yè)管理實(shí)行聯(lián)席會(huì)議制度。

物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議由縣級(jí)人民政府負(fù)責(zé)組織召集，由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、縣級(jí)房產(chǎn)主管部門和社區(qū)居民委員會(huì)、村民委員會(huì)以及公安派出所、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、相關(guān)行政部門等各方代表組成。

物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議主要協(xié)調(diào)解決下列問題：

（一）業(yè)主委員會(huì)不依法履行職責(zé)；

（二）業(yè)主委員會(huì)換屆過程中出現(xiàn)問題；

（三）履行物業(yè)服務(wù)合同中出現(xiàn)重大問題；

（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)在變更交接過程中出現(xiàn)問題；

（五）需要協(xié)調(diào)解決的其他物業(yè)管理糾紛。

第三章前期物業(yè)管理

第十九條　在業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。

建設(shè)單位在銷售物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)制定臨時(shí)管理規(guī)約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定，并在與物業(yè)買受人簽訂買賣合同前向物業(yè)買受人明示。物業(yè)買受人應(yīng)當(dāng)對(duì)臨時(shí)管理規(guī)約予以書面確認(rèn)，并受其約束。

建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

第二十條　住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過公開招標(biāo)方式選聘經(jīng)房產(chǎn)主管部門備案的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理。

投標(biāo)人少于三個(gè)或者住宅物業(yè)規(guī)劃總建筑面積小于二萬平方米的項(xiàng)目，經(jīng)物業(yè)所在地區(qū)、縣房產(chǎn)主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘經(jīng)房產(chǎn)主管部門備案的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

提倡非住宅物業(yè)的建設(shè)單位通過招投標(biāo)方式選聘經(jīng)房產(chǎn)主管部門備案的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第二十一條　建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同，應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，載明由物業(yè)買受人交納前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)的時(shí)間、標(biāo)準(zhǔn)和方式。

前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將約定的標(biāo)準(zhǔn)向物業(yè)所在地縣級(jí)價(jià)格主管部門備案。

第二十二條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)總建筑面積千分之二標(biāo)準(zhǔn)配置物業(yè)管理用房；物業(yè)管理用房的建筑面積不得少于一百二十平方米。

物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)是地面以上具備水、電、采光、通風(fēng)等基本設(shè)施的房屋。地下室、車庫（棚）、樓梯間、垃圾房、變電室、設(shè)備間、架空層、公共門廳、過道、人防工程以及層高不足2.2米的房屋等，不得作為物業(yè)管理用房。

業(yè)主委員會(huì)辦公用房應(yīng)當(dāng)從物業(yè)管理用房中安排，其建筑面積不少于二十平方米。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房納入建設(shè)項(xiàng)目總體規(guī)劃，與建設(shè)項(xiàng)目同步設(shè)計(jì)、同步施工、同步交付使用。城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房的位置和面積，納入建設(shè)項(xiàng)目修建性詳細(xì)規(guī)劃或者建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的審查內(nèi)容。

第二十三條　物業(yè)管理用房的所有權(quán)屬于全體業(yè)主，主要用于物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公、工作人員值班以及存放工具材料。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。

第二十四條　建設(shè)單位在交付物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理用房、共用場(chǎng)地、共用設(shè)施設(shè)備配置獨(dú)立的水、電計(jì)量器具。

第二十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)當(dāng)書面告知建設(shè)單位，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行整改。

第二十六條　在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；

（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（四）物業(yè)管理用房資料及物業(yè)管理所必須的資料。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上款規(guī)定的資料和物業(yè)管理用房移交給業(yè)主委員會(huì)。

第二十七條　物業(yè)竣工驗(yàn)收合格且符合合同約定交付條件的，方可交付物業(yè)買受人。物業(yè)交付買受人后，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由物業(yè)買受人交納；已竣工但尚未出售或者尚未交付物業(yè)買受人的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位交納。

建設(shè)單位送達(dá)書面入住通知后，物業(yè)買受人在限定期限內(nèi)無正當(dāng)理由不辦理相關(guān)收房手續(xù)的，視為交付，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位墊付，物業(yè)買受人辦理房屋所有權(quán)證時(shí)，由物業(yè)買受人返還建設(shè)單位墊付的費(fèi)用。

建設(shè)單位限定物業(yè)買受人辦理收房手續(xù)的時(shí)間不得少于二個(gè)月。

第二十八條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

建設(shè)單位提取的物業(yè)工程質(zhì)量保修金，應(yīng)當(dāng)專戶存儲(chǔ)，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期內(nèi)的維修，并接受業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)聯(lián)系建設(shè)單位落實(shí)保修責(zé)任。

第四章物業(yè)管理服務(wù)

第二十九條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格，并通過縣級(jí)以上房產(chǎn)主管部門備案，依法從事物業(yè)管理活動(dòng)。

外地物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入本市從事物業(yè)管理活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)向市房產(chǎn)主管部門備案。

第三十條　一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定并公示。

物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括下列事項(xiàng)：

（一）物業(yè)管理區(qū)域的范圍及基本情況；

（二）物業(yè)服務(wù)合同期限；

（三）物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；

（四）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收取標(biāo)準(zhǔn)和方式、公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支情況的時(shí)間；

（五）物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護(hù)；

（六）環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔和公共綠化及其設(shè)施的養(yǎng)護(hù)、管理；

（七）在公安派出所指導(dǎo)下開展各種內(nèi)部安全保衛(wèi)工作，如對(duì)外來人員和車輛登記、定期巡邏，以及管理視頻監(jiān)控裝置等維護(hù)小區(qū)秩序、安全防范事項(xiàng)；

（八）在市城市車輛停放管理大隊(duì)的指導(dǎo)下進(jìn)行車輛的停放管理；

（九）物業(yè)維修、養(yǎng)護(hù)、更新、改造費(fèi)用的管理和驗(yàn)收；

（十）物業(yè)資料、物業(yè)服務(wù)資料、財(cái)務(wù)檔案和物業(yè)檔案的保管和查詢；

（十一）物業(yè)服務(wù)合同終止、解除條件；

（十二）雙方約定的其他物業(yè)管理事項(xiàng)；

（十三）違約責(zé)任。

業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就履約保證金進(jìn)行了約定的，應(yīng)在物業(yè)服務(wù)合同中載明履約金的管理方式。

第三十一條　物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個(gè)月前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)商續(xù)約事宜。雙方續(xù)約的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同。雙方不再續(xù)約的，合同終止前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)繼續(xù)按照合同約定提供服務(wù)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

第三十二條　業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，履行物業(yè)服務(wù)合同。一方違約，另一方可以依照物業(yè)服務(wù)合同追究違約方的責(zé)任。業(yè)主不得采用拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他費(fèi)用等方式拒不履行合同；物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得采用降低物業(yè)服務(wù)質(zhì)量或者中斷物業(yè)服務(wù)等方式拒不履行合同。

物業(yè)所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

第三十三條　業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)做好交接工作，不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)或者其他相關(guān)費(fèi)用等理由拒不交接，阻礙新物業(yè)服務(wù)企業(yè)按合同約定的時(shí)間進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域服務(wù)。

第三十四條　物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照公平、合理以及服務(wù)費(fèi)與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則在物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公示，并報(bào)物業(yè)所在地縣級(jí)價(jià)格主管部門備案。價(jià)格主管部門應(yīng)定期公布信息價(jià)。

第三十五條　業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

電梯、轉(zhuǎn)供電和二次供水等設(shè)施運(yùn)行費(fèi)用未納入物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際支出和約定的收費(fèi)方式向相關(guān)業(yè)主公平、合理分?jǐn)�，并定期公布�?/p>

業(yè)主未按時(shí)足額交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)將未交費(fèi)業(yè)主名單及欠費(fèi)情況予以公示催交。

已經(jīng)具備交付條件的物業(yè)，因業(yè)主的原因未及時(shí)辦理交付手續(xù)的，業(yè)主應(yīng)全額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。已經(jīng)交付的空置物業(yè)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。

第三十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)每年應(yīng)在小區(qū)的顯要位置公示以下情況，接受業(yè)主的監(jiān)督

（一）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的年度收支情況；

（二）經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后，利用小區(qū)公共部分、公共設(shè)施經(jīng)營(yíng)的收支情況；

（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、管理制度等情況；

（四）與業(yè)主約定的其他情況。

第三十七條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。

供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用，也不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收代繳費(fèi)用而停止提供服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位的委托代收費(fèi)用的，應(yīng)及時(shí)將代收的費(fèi)用交付給委托企業(yè)，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用；并不得將代收的費(fèi)用挪做他用，不得將代收的費(fèi)用充當(dāng)欠交的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

第三十八條 縣級(jí)房產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理投訴受理平臺(tái)，對(duì)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴，應(yīng)當(dāng)自受理之日起十五日內(nèi)進(jìn)行調(diào)查、處理，并將調(diào)查或者處理結(jié)果答復(fù)投訴人；屬于其他部門、單位職責(zé)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)轉(zhuǎn)交有關(guān)部門或者單位并告知投訴人。

第五章物業(yè)的使用與維護(hù)

第三十九條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、公共安全、商業(yè)服務(wù)等公共建筑和共用設(shè)施，不得擅自改變用途。

任何人不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域的道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主的共同利益。因維修、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時(shí)占用、挖掘道路場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)恢復(fù)原狀。

供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任。

第四十條　利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備設(shè)置戶外廣告或者從事租賃等經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)同意。所得收益因按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

第四十一條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

（一）擅自拆改房屋承重結(jié)構(gòu)；

（二）破壞或者擅自改變墻體外觀；

（三）違反物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃搭建建筑物、構(gòu)筑物及其他設(shè)施；

（四）侵占綠地、毀壞花草樹木；

（五）亂設(shè)攤點(diǎn)或者亂倒垃圾、堆放雜物、高空拋物；

（六）擅自在建筑物、構(gòu)筑物上張貼、涂寫、刻畫；

（七）超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)排放噪音；

（八）排放或者堆放有毒有害物質(zhì)，堆放易燃易爆物品；

（九）占用、封閉或者堵塞疏散通道、安全出口、消防車通道，損壞或者挪用消防設(shè)施；

（十）違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物；

（十一）法律、法規(guī)禁止的其他行為。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生上款規(guī)定的行為時(shí)，業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)投訴、舉報(bào)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同或者管理規(guī)約及時(shí)予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告城市管理行政執(zhí)法部門和其他相關(guān)行政部門。有關(guān)行政部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理，相關(guān)業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)積極配合。

第四十二條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放機(jī)動(dòng)車輛的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)首先滿足本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的需要。

規(guī)劃用于停放機(jī)動(dòng)車輛的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。

出租規(guī)劃用于停放機(jī)動(dòng)車輛的車位、車庫的，應(yīng)當(dāng)首先出租給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人。在滿足本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人的需要后，出租給其他人的，其租賃合同期限不得超過六個(gè)月。

第四十三條　占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地停放機(jī)動(dòng)車輛的，應(yīng)當(dāng)確保消防通道和道路暢通，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主大會(huì)同意。

占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地停放機(jī)動(dòng)車輛的，應(yīng)當(dāng)交納場(chǎng)地占用費(fèi)。場(chǎng)地占用費(fèi)屬于全體業(yè)主所有，主要用于養(yǎng)護(hù)維修小區(qū)道路和停車設(shè)施、改善共用設(shè)施設(shè)備等。場(chǎng)地占用費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)和使用辦法，由業(yè)主大會(huì)決定；未成立業(yè)主大會(huì)的，可以由建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)先行制定。場(chǎng)地占用費(fèi)收取和使用情況應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公示。

機(jī)動(dòng)車輛和非機(jī)動(dòng)車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)須有序行駛、停放，具體管理辦法由業(yè)主大會(huì)決定并公示。未成立業(yè)主大會(huì)的，按照前期物業(yè)管理服務(wù)合同的約定執(zhí)行。

第六章公共維修資金的使用

第四十四條　住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。

專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)按幢建帳，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造，不得挪作他用。

根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)從物業(yè)服務(wù)費(fèi)用中支出的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，不得從專項(xiàng)維修資金中列支。

業(yè)主大會(huì)應(yīng)就住宅專項(xiàng)維修資金的使用、續(xù)存制定方案，物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)予以指導(dǎo)。

第四十五條維修資金的使用應(yīng)召開業(yè)主大會(huì)或幢（單元）業(yè)主代表大會(huì)商議并經(jīng)參會(huì)業(yè)主的三分之二以上同意方可形成決議，參會(huì)人數(shù)未到占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的，可在決議的基礎(chǔ)上以書面征求意見的形式征求未參會(huì)業(yè)主的意見，同意人數(shù)占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上時(shí)，方可動(dòng)用小區(qū)維修資金。

物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)對(duì)維修資金使用的相關(guān)會(huì)議全程進(jìn)行指導(dǎo)監(jiān)督。

第四十六條影響房屋安全使用的以下緊急情況可以啟用維修資金進(jìn)行應(yīng)急維修：

（一）電梯故障危及人身安全的，經(jīng)市特種設(shè)備監(jiān)督檢測(cè)中心等權(quán)威專業(yè)機(jī)構(gòu)質(zhì)出具整改通知書的；

（二）二次供水、排水系統(tǒng)中涉及的設(shè)施設(shè)備發(fā)生故障、影響使用的，經(jīng)所在地縣級(jí)以上房地產(chǎn)主管部門或其指定的專業(yè)機(jī)構(gòu)核實(shí)并出具意見書認(rèn)定的；

（三）消防系統(tǒng)中涉及的設(shè)施設(shè)備存在安全隱患或發(fā)生故障的，經(jīng)消防部門出具整改通知書的；

（四）屋頂、屋面、外墻面發(fā)生滲漏，或者地下室發(fā)生積水，嚴(yán)重影響業(yè)主房屋正常使用；經(jīng)縣級(jí)以上房地產(chǎn)主管部門或其指定的有資質(zhì)的房屋質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)核實(shí)并出具意見書認(rèn)定的；

（五）房屋外墻存在脫落、剝落等隱患，經(jīng)縣級(jí)以上房地產(chǎn)主管部門或其指定的有資質(zhì)的房屋質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)核實(shí)并出具意見書認(rèn)定的；

（六）發(fā)生嚴(yán)重危及房屋安全的其他緊急情況（如嚴(yán)重沉降、傾斜、開裂等），經(jīng)有資質(zhì)的房屋質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)出具證明并經(jīng)所在地縣級(jí)以上房地產(chǎn)主管部門認(rèn)定的。

第四十七條物業(yè)區(qū)域內(nèi)發(fā)生前款所述緊急情況時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)發(fā)生緊急情況時(shí)應(yīng)立即組織人員采取措施，并在24小時(shí)內(nèi)制定維修、更新方案、向業(yè)主委員會(huì)通報(bào)有關(guān)情況。業(yè)主委員會(huì)核實(shí)同意后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向所在地縣級(jí)以上房地產(chǎn)主管部門申請(qǐng)應(yīng)急使用住宅專項(xiàng)維修資金。

未成立業(yè)主委員會(huì)的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)、相關(guān)業(yè)主、社區(qū)居委會(huì)向所在地縣級(jí)以上房地產(chǎn)主管部門申請(qǐng)應(yīng)急使用住宅專項(xiàng)維修資金。

未聘請(qǐng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的物業(yè)，由相關(guān)業(yè)主、社區(qū)居委會(huì)向所在地縣級(jí)以上房地產(chǎn)主管部門申請(qǐng)應(yīng)急使用住宅專項(xiàng)維修資金。

第七章法律責(zé)任

第四十八條　違反本辦法規(guī)定的行為，法律、法規(guī)已規(guī)定行政處罰的，由有關(guān)部門依法處罰。

第四十九條違反本辦法規(guī)定，建設(shè)單位未將將同一物業(yè)區(qū)域內(nèi)的未辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)的自留物業(yè)委托給本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)企業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一管理的，由縣級(jí)以上房產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正；拒不改正的，處一萬元以上五萬元以下罰款。

第五十條 違反本辦法規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)成員資格終止或者業(yè)主委員會(huì)換屆后，未在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)將保管的資料、印章和財(cái)物移交的，房產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正；業(yè)主委員會(huì)也可以依法向人民法院提起訴訟；造成財(cái)物毀壞、滅失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第五十一條　違反本辦法規(guī)定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)或者其他相關(guān)費(fèi)用等理由拒不交接的，由縣級(jí)以上房產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處五萬元以上十萬以下罰款。

第五十二條　房產(chǎn)主管部門或者其他行政部門的工作人員在物業(yè)監(jiān)督管理工作中玩忽職守、濫用職權(quán)、循私舞弊的，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第八章附則

第五十三條 業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按一人計(jì)算。

第五十四條管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的示范文本，按住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部頒布的示范文本執(zhí)行。

物業(yè)服務(wù)合同和前期物業(yè)服務(wù)合同的示范文本，按住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部頒布的示范文本執(zhí)行。

第五十五條 業(yè)主自行管理或者委托其他管理人管理物業(yè)的，可以參照本辦法執(zhí)行。

第五十六條本辦法自 年 月 日起施行。