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隨著我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的力度不斷深化,房屋的所有權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大變化,公有住房逐漸轉(zhuǎn)變成個(gè)人所有。原來(lái)的公房管理者與住戶之間管理與被管理的關(guān)系,也逐漸演變?yōu)槲飿I(yè)管理企業(yè)與房屋所有權(quán)人之間服務(wù)與被服務(wù)關(guān)系。那么2018年煙臺(tái)物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則是什么?高考升學(xué)網(wǎng)整理了以下相關(guān)內(nèi)容,希望對(duì)您有所幫助!
第一條為規(guī)范住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為,維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益,根據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》、《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)和《山東省住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》等有關(guān)規(guī)定,結(jié)合我市實(shí)際,制定本辦法。
第二條本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)及監(jiān)督管理。
第三條本辦法所稱住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi),是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)的房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序,向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取的費(fèi)用。
第四條提倡業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè),鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競(jìng)爭(zhēng),禁止價(jià)格欺詐,促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)通過(guò)市場(chǎng)形成。
第五條住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及收費(fèi)與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。
第六條市政府價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)物業(yè)主管部門負(fù)責(zé)全市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作。
縣(市、區(qū))政府價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)物業(yè)主管部門按照價(jià)格管理權(quán)限,負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)監(jiān)督管理工作。
第七條住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)住宅的種類、特點(diǎn)及物業(yè)服務(wù)階段,分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。
普通住宅的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、前期物業(yè)停車服務(wù)費(fèi)、車位租賃費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。市政府價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)物業(yè)主管部門制定市區(qū)區(qū)域內(nèi)普通住宅的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、前期物業(yè)停車服務(wù)費(fèi)、車位租賃費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),報(bào)市政府批準(zhǔn)并向社會(huì)公布;各區(qū)政府價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)物業(yè)主管部門組織實(shí)施。各縣、市政府價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)物業(yè)主管部門可參照市制定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),制定本行政區(qū)域內(nèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),報(bào)當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn)后組織實(shí)施,并向社會(huì)公布。
普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)在規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)約定。
普通住宅前期物業(yè)停車服務(wù)費(fèi)具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),由車位使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)約定。
普通住宅車位租賃費(fèi)具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),由承租人與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)約定。
非普通住宅以及業(yè)主大會(huì)選舉的業(yè)主委員會(huì)成立后的普通住宅,其物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、停車服務(wù)費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià),由業(yè)主大會(huì)或全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定。
第八條 普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)物業(yè)服務(wù)的等級(jí)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)成本等因素,實(shí)行分等級(jí)定價(jià)。
普通住宅物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)由市政府物業(yè)主管部門會(huì)同同級(jí)價(jià)格主管部門制定并公布。
第九條 普通住宅物業(yè)服務(wù)成本包括:
(一)管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等;
(二)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)、檢測(cè)費(fèi)用;
(三)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用;
(四)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;
(五)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)、安全防范費(fèi)用;
(六)辦公費(fèi)用;
(七)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的固定資產(chǎn)折舊;
(八)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用;
(九)經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位主要包括住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等;共用設(shè)施設(shè)備主要包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。
住宅小區(qū)內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸及變電、二次供水、換熱、燃?xì)庹{(diào)壓等設(shè)施設(shè)備,不屬于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備。
物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費(fèi)用,應(yīng)當(dāng)通過(guò)專項(xiàng)維修資金予以列支,不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。
第十條 物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定物業(yè)服務(wù)等級(jí)、服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式及收費(fèi)起始時(shí)間、合同終止情形等內(nèi)容。涉及物業(yè)買受人共同利益的,其約定應(yīng)當(dāng)一致。
開(kāi)發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)包含上述物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容。
前期物業(yè)管理住宅小區(qū),因開(kāi)發(fā)建設(shè)單位分期開(kāi)發(fā)、分批交付使用的原因,造成小區(qū)配套設(shè)施和綠化環(huán)境等未能達(dá)到購(gòu)房合同約定標(biāo)準(zhǔn)的,物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按照不低于三分之一的標(biāo)準(zhǔn)予以減收,差額部分由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位補(bǔ)償物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第十一條業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交付之日起按月交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。已納入物業(yè)服務(wù)范圍但物業(yè)尚未交付業(yè)主或物業(yè)使用人的,物業(yè)服務(wù)費(fèi)由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位交納。
業(yè)主或物業(yè)使用人無(wú)正當(dāng)理由拖延辦理交付手續(xù)的,物業(yè)服務(wù)收費(fèi)從開(kāi)發(fā)建設(shè)單位書(shū)面通知業(yè)主或物業(yè)使用人辦理交付手續(xù)之日起按月計(jì)收。
物業(yè)服務(wù)合同有約定的,物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以預(yù)收,預(yù)收時(shí)間一般不超過(guò)半年。
第十二條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按法定房屋產(chǎn)權(quán)面積(不含與住宅配套的儲(chǔ)藏室面積)計(jì)收。
已辦理房產(chǎn)證的,物業(yè)服務(wù)收費(fèi)以房產(chǎn)證載明的房屋產(chǎn)權(quán)面積計(jì)收。未辦理房產(chǎn)證的,物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按購(gòu)房合同載明的建筑面積計(jì)收;辦理后與購(gòu)房合同載明的建筑面積有誤差的,以房產(chǎn)證載明的房屋產(chǎn)權(quán)面積為準(zhǔn),應(yīng)多退少補(bǔ)。
改變?cè)O(shè)計(jì)用途用于經(jīng)營(yíng)的房屋、車庫(kù)、儲(chǔ)藏室,按相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)性用房物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取。
獨(dú)立專有車庫(kù),按照房產(chǎn)證或購(gòu)房合同載明的建筑面積交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
第十三條房屋交付后空置一年以上的,其物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按照30%予以減收。
房屋空置的起止時(shí)間,業(yè)主應(yīng)當(dāng)事先與物業(yè)服務(wù)企業(yè)聯(lián)系,登記確認(rèn)。
第十四條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共用(有)車庫(kù)內(nèi)的車位,其車位使用人應(yīng)當(dāng)交納停車服務(wù)費(fèi),停車服務(wù)費(fèi)按月計(jì)收,收費(fèi)方式由車位使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定。
停車服務(wù)費(fèi)包括車庫(kù)、車位的設(shè)施設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)、保潔、秩序維護(hù)、購(gòu)買公眾責(zé)任保險(xiǎn)等發(fā)生的費(fèi)用。
車位使用人對(duì)汽車或非機(jī)動(dòng)車輛有看管要求的,應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定。
車庫(kù)啟用后,尚未出售、出租的車位,停車服務(wù)費(fèi)由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。
已購(gòu)買車位超過(guò)一年未使用的,停車服務(wù)費(fèi)參照普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的減收確認(rèn)方式和比例予以減收。
獨(dú)立專有車庫(kù)已交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的不再交納停車服務(wù)費(fèi)。
第十五條占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地停放汽車的,應(yīng)在確保消防、行車等公共安全和業(yè)主權(quán)益的前提下,按照有關(guān)規(guī)定劃定車位。車位使用人在劃定的車位上停放汽車的,應(yīng)當(dāng)交納車位場(chǎng)地使用費(fèi)。劃定車位及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)綜合考慮公共安全、車位租賃費(fèi)價(jià)格等因素確定。業(yè)主大會(huì)成立前,經(jīng)半數(shù)以上業(yè)主同意,在確保公共安全和業(yè)主權(quán)益的前提下,可以按照有關(guān)規(guī)定劃定車位停放汽車;車位場(chǎng)地使用費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)可參照規(guī)定的車位租賃費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
車位場(chǎng)地使用費(fèi)收入屬全體業(yè)主共有,主要用于補(bǔ)充物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)專項(xiàng)維修資金。車位場(chǎng)地使用費(fèi)的具體管理模式,由業(yè)主大會(huì)或者半數(shù)以上業(yè)主確定。
停車場(chǎng)地的保潔、秩序維護(hù)、購(gòu)買公眾責(zé)任保險(xiǎn)等發(fā)生的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用,可依照物業(yè)服務(wù)合同約定,按實(shí)際支出在車位場(chǎng)地使用費(fèi)中列支;業(yè)主大會(huì)成立前,支出比例或金額由市政府價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)物業(yè)主管部門核定。
第十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行出入證(卡)管理的,應(yīng)當(dāng)為業(yè)主或物業(yè)使用人免費(fèi)配置出入證(卡)。因遺失、損壞需要補(bǔ)辦的,可以適當(dāng)收取工本費(fèi)并予以公示。
第十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)為業(yè)主或者物業(yè)使用人提供配送、維修、安裝服務(wù)及執(zhí)行公務(wù)等車輛收取停車費(fèi)用。
除前款規(guī)定以外的其他外來(lái)車輛,停放超過(guò)2個(gè)小時(shí)的,可以收取一定費(fèi)用。按照管理權(quán)限,收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由政府價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)物業(yè)主管部門制定。
第十八條供水、供氣、供電、供暖等設(shè)施設(shè)備已移交專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位的,專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)按照與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同,向最終用戶收取費(fèi)用。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位及環(huán)衛(wèi)管理單位委托代收費(fèi)用的,不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用,但可以根據(jù)約定向?qū)I(yè)經(jīng)營(yíng)單位及環(huán)衛(wèi)管理單位收取報(bào)酬。
專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位及環(huán)衛(wèi)管理單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費(fèi)用,不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費(fèi)用而停止向最終用戶提供服務(wù)。
第十九條業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋施工前,應(yīng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂協(xié)議,對(duì)裝修保證金、裝修工人出入等進(jìn)行約定。
業(yè)主或者物業(yè)使用人對(duì)其物業(yè)進(jìn)行室內(nèi)裝修產(chǎn)生的建筑垃圾,應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者社區(qū)居民委員會(huì)指定的地點(diǎn)堆放,并承擔(dān)清運(yùn)費(fèi)用,具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由雙方協(xié)商確定。由業(yè)主或者物業(yè)使用人自行清運(yùn)的,不得收費(fèi)。
業(yè)主或者物業(yè)使用人按規(guī)定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)后,物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得額外收取裝修電梯使用費(fèi)、裝修管理費(fèi)等費(fèi)用。
第二十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)價(jià)格自律,遵守價(jià)格法律、法規(guī)、政策,嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同,服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)質(zhì)價(jià)相符。
第二十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示服務(wù)企業(yè)名稱、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式、計(jì)費(fèi)起始時(shí)間、服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)依據(jù)、12358價(jià)格舉報(bào)電話等,接受業(yè)主的監(jiān)督,不得向業(yè)主或物業(yè)使用人收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用。
第二十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告共有部分收益的收支賬目。
第二十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反規(guī)定以及物業(yè)服務(wù)合同,擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費(fèi)的,業(yè)主或者物業(yè)使用人有權(quán)拒絕繳納。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)依約履行義務(wù)的,業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi),不得以任何理由拒絕交納。業(yè)主拒不繳納的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依法追繳。
物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí),業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
第二十四條政府價(jià)格主管部門對(duì)物業(yè)服務(wù)實(shí)行成本監(jiān)審制度和價(jià)格監(jiān)測(cè)制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照政府價(jià)格主管部門的要求,如實(shí)反映情況,提供必要的資料。
第二十五條政府價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督檢查。物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的,由政府價(jià)格主管部門依據(jù)《價(jià)格法》、《價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定》等法律、法規(guī)予以處罰:
(一)超出政府指導(dǎo)價(jià)規(guī)定收費(fèi)的;
(二)低于服務(wù)等級(jí)要求提供服務(wù)并收費(fèi)的;
(三)采取分解收費(fèi)項(xiàng)目、重復(fù)收費(fèi)、擴(kuò)大收費(fèi)范圍等方式變相提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的;
(四)強(qiáng)制服務(wù)并收費(fèi)的;
(五)不按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)的;
(六)其他違反價(jià)格法律、法規(guī)規(guī)定的行為。
第二十六條政府價(jià)格主管部門、物業(yè)主管部門未按照《價(jià)格法》、《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《山東省住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》和本辦法管理和監(jiān)督物業(yè)服務(wù)的,由上級(jí)政府價(jià)格主管部門、物業(yè)主管部門予以糾正,并依法追究有關(guān)人員責(zé)任。
第二十七條本辦法實(shí)施前已簽訂物業(yè)服務(wù)合同的,在合同期內(nèi),物業(yè)服務(wù)及其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)仍按合同約定執(zhí)行;物業(yè)服務(wù)合同未約定期限或者前期物業(yè)服務(wù)合同已經(jīng)到期的,物業(yè)服務(wù)及其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等應(yīng)按本辦法規(guī)定執(zhí)行。
物業(yè)服務(wù)合同實(shí)行備案管理,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定,及時(shí)到當(dāng)?shù)匚飿I(yè)主管部門辦理備案手續(xù)。
第二十八條其他管理人的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可參照本辦法執(zhí)行。
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