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福建物業(yè)管理?xiàng)l例最新全文(附收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn))

更新:2023-09-15 11:15:43 高考升學(xué)網(wǎng)

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法是為了為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為,保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益,根據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》制定,由中華人民共和國(guó)發(fā)展改革委、建設(shè)部于2004年1月1日發(fā)布施行的相關(guān)管理?xiàng)l例,共計(jì)二十四條。那么福建物業(yè)管理?xiàng)l例最新版全文是如何修訂的呢?本文小編為你整理關(guān)于福建物業(yè)管理?xiàng)l例最新全文、附收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)知識(shí),希望對(duì)你有幫助。

第一章 總 則

第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng),提升物業(yè)服務(wù)水平,維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益,改善人民群眾生活和居住環(huán)境,弘揚(yáng),促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè),根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、行政法規(guī),結(jié)合本省實(shí)際,制定本條例。

第二條 本條例適用于本省行政區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)管理及其監(jiān)督管理活動(dòng)。

非住宅物業(yè)管理及其監(jiān)督管理活動(dòng),參照本條例有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第三條 物業(yè)管理推行業(yè)主自主管理與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合的社會(huì)化、市場(chǎng)化管理體制,遵循以人為本、公開(kāi)公平、誠(chéng)實(shí)信用、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、規(guī)范服務(wù)的原則。

第四條 縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo),建立物業(yè)管理工作綜合協(xié)調(diào)機(jī)制,協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理工作中的重大問(wèn)題,將物業(yè)管理納入社區(qū)治理范疇和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃。

第五條 縣級(jí)以上地方人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房地產(chǎn)行政主管部門(以下統(tǒng)稱物業(yè)管理主管部門)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

縣級(jí)以上地方人民政府公安、民政、城市管理、國(guó)土資源、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督以及其他有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)做好與物業(yè)管理有關(guān)的管理工作。

鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者街道辦事處按照規(guī)定職責(zé)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo)、協(xié)助和有關(guān)監(jiān)督工作。

村(居)民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助、配合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者街道辦事處做好物業(yè)管理相關(guān)工作。

第六條 鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)加入物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律,促進(jìn)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng),開(kāi)展物業(yè)服務(wù)培訓(xùn),提高物業(yè)服務(wù)意識(shí)和服務(wù)水平,維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益。

第二章 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)

第一節(jié) 物業(yè)管理區(qū)域

第七條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)以經(jīng)批準(zhǔn)的物業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃用地范圍、社區(qū)布局、物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模等因素確定。

分期建設(shè)或者有兩個(gè)以上建設(shè)單位開(kāi)發(fā)建設(shè)的區(qū)域,其設(shè)置的配套設(shè)施設(shè)備共用的,應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。但該區(qū)域內(nèi)已自然形成多個(gè)相對(duì)獨(dú)立小區(qū)的,可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

不同物業(yè)管理區(qū)域,經(jīng)各自的業(yè)主大會(huì)同意后可以合并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。

第八條 建設(shè)單位在辦理新建項(xiàng)目建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí),應(yīng)當(dāng)向縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理主管部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域申請(qǐng),縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理主管部門按照本條例第七條的規(guī)定核定物業(yè)管理區(qū)域,出具核定意見(jiàn),并將核定意見(jiàn)抄送物業(yè)管理區(qū)域所在地鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者街道辦事處。

對(duì)已經(jīng)自然形成且無(wú)爭(zhēng)議的區(qū)域,所在地鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者街道辦事處向縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理主管部門書面提議后,經(jīng)其確認(rèn)無(wú)異議的,不再重新劃分。

物業(yè)管理區(qū)域劃定后需要調(diào)整以及已投入使用但尚未劃分的,縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者街道辦事處,按照本條例第七條的規(guī)定,結(jié)合社區(qū)布局劃分物業(yè)管理區(qū)域。

第二節(jié) 業(yè)主大會(huì)籌備

第九條 業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成,一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。

一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),出售并交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到百分之五十以上,或者首套物業(yè)出售并交付滿兩年的,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向所在地的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者街道辦事處申請(qǐng)籌備召開(kāi)業(yè)主大會(huì)首次會(huì)議。十個(gè)以上業(yè)主也可以向所在地的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者街道辦事處提出書面申請(qǐng)。鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)自收到籌備業(yè)主大會(huì)首次會(huì)議申請(qǐng)之日起三十日內(nèi),會(huì)同當(dāng)?shù)卮澹ň樱┟裎瘑T會(huì)組織成立業(yè)主大會(huì)首次會(huì)議籌備組。

第十條 業(yè)主大會(huì)首次會(huì)議籌備組由業(yè)主和建設(shè)單位、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者街道辦事處、村(居)民委員會(huì)等單位代表五人以上的單數(shù)組成�;I備組召集人由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者街道辦事處代表?yè)?dān)任�;I備組中的業(yè)主代表由籌備組召集人確定,業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的百分之五十。

建設(shè)單位已不存在或者經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、街道辦事處書面通知后未在通知期限內(nèi)委托代表參加籌備組的,建設(shè)單位可以不作為籌備組成員。

籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi),將成員名單以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)醒目位置公示,公示日期應(yīng)當(dāng)不少于七日,并可以通過(guò)移動(dòng)通信等電子信息方式告知全體業(yè)主。業(yè)主對(duì)籌備組成員有異議的,由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者街道辦事處協(xié)調(diào)解決。

第十一條 籌備組可以向建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求提供物業(yè)管理區(qū)域核定證明、房屋及建筑物面積清冊(cè)、業(yè)主名冊(cè)等籌備工作所需資料。建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自接到通知之日起十五日內(nèi)向籌備組提供資料。建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能提供的,由籌備組書面申請(qǐng),經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者街道辦事處確認(rèn),可以向房屋登記機(jī)構(gòu)等單位查閱、復(fù)制。

籌備組應(yīng)當(dāng)在所在地的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者街道辦事處及村(居)民委員會(huì)指導(dǎo)下做好以下籌備工作:

(一)確定業(yè)主大會(huì)首次會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)和議程;

(二)草擬業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約和業(yè)主委員會(huì)章程;

(三)確認(rèn)業(yè)主身份和核計(jì)業(yè)主在業(yè)主大會(huì)首次會(huì)議上的票數(shù)及表決規(guī)則;

(四)確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法;

(五)組織產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單;

(六)做好召開(kāi)業(yè)主大會(huì)首次會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

前款規(guī)定內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)首次會(huì)議召開(kāi)十五日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)醒目位置公告,并可以通過(guò)移動(dòng)通信等電子信息方式告知全體業(yè)主。業(yè)主對(duì)公告內(nèi)容有異議的,籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并作出書面答復(fù)。

第十二條 業(yè)主大會(huì)首次會(huì)議籌備經(jīng)費(fèi)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、業(yè)主戶數(shù)和建筑面積等因素確定,可以通過(guò)業(yè)主自愿承擔(dān)、建設(shè)單位贊助、政府財(cái)政補(bǔ)助等方式籌集。

第三節(jié) 業(yè)主大會(huì)

第十三條 籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起六十日內(nèi),召開(kāi)業(yè)主大會(huì)首次會(huì)議。業(yè)主大會(huì)首次會(huì)議應(yīng)當(dāng)制定業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約和業(yè)主委員會(huì)章程,并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

業(yè)主大會(huì)可以從業(yè)主中選舉產(chǎn)生三至五人的業(yè)主監(jiān)事會(huì),根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)和管理規(guī)約的規(guī)定,行使對(duì)業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督權(quán)。業(yè)主監(jiān)事會(huì)有權(quán)對(duì)業(yè)主委員會(huì)工作情況進(jìn)行核查,發(fā)現(xiàn)存在問(wèn)題的,有權(quán)要求業(yè)主委員會(huì)糾正。監(jiān)事會(huì)每屆任期與業(yè)主委員會(huì)任期相同。

第十四條 業(yè)主大會(huì)決定業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會(huì)章程等有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的重大事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主大會(huì)決定專項(xiàng)維修資金的籌集和使用方案或者改建、重建建筑物以及附屬設(shè)施設(shè)備的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。面積、業(yè)主人數(shù)按照下列規(guī)定確定:

(一)專有部分面積按照房屋產(chǎn)權(quán)證、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書或者其他能證明其權(quán)屬的合法有效文件記載的面積計(jì)算,建筑物總面積按照專有部分面積之和計(jì)算。

(二)業(yè)主人數(shù)按照專有部分的數(shù)量計(jì)算,一個(gè)專有部分按一人計(jì)算。建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分,以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的,按照一人計(jì)算。

業(yè)主為無(wú)民事行為能力人或者限制民事行為能力人的,由其法定監(jiān)護(hù)人行使投票權(quán)。

公共租賃住房承租人可以根據(jù)租賃合同的約定,代行部分業(yè)主權(quán)利,其面積以及業(yè)主人數(shù)的計(jì)算方式由管理規(guī)約確定。

第十五條 召開(kāi)業(yè)主大會(huì)可以采用集體討論的形式,也可以采用電子信息技術(shù)或者書面征求意見(jiàn)的形式,但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。

采用集體討論方式的,可以按照幢、單元、樓層為單位,推選若干名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議,也可以由業(yè)主決定以其他方式推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議;數(shù)人共有一個(gè)物業(yè)的,共有人可以推選其中一名共有人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

凡需投票表決的,應(yīng)當(dāng)由業(yè)主本人或者其書面委托的代理人簽名,每一代理人接受的委托不得超過(guò)三人。未參與表決的,其票數(shù)如何計(jì)算,由業(yè)主大會(huì)管理規(guī)約規(guī)定。提倡采用信息化技術(shù),改進(jìn)業(yè)主大會(huì)表決方式。

第十六條業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。

業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會(huì)組織召開(kāi);業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi)十五日前將業(yè)主大會(huì)會(huì)議有關(guān)事項(xiàng)告知業(yè)主和所在地村(居)民委員會(huì)。

經(jīng)占總?cè)藬?shù)百分之二十以上業(yè)主提議,或者有業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會(huì)章程規(guī)定的其他情形,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。

第十七條 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序以及業(yè)主委員會(huì)的組成、補(bǔ)選、任期、換屆等事項(xiàng)作出規(guī)定。

同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)在分期開(kāi)發(fā)期間成立業(yè)主委員會(huì)的,業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)明確本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主委員會(huì)委員總數(shù),以及按照建筑面積比例預(yù)留尚未開(kāi)發(fā)物業(yè)的業(yè)主委員會(huì)委員名額。

業(yè)主大會(huì)設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會(huì)的,業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主監(jiān)事會(huì)的職責(zé)、議事規(guī)則和工作經(jīng)費(fèi),以及監(jiān)事的選舉規(guī)則、資格、人數(shù)等事項(xiàng)進(jìn)行約定。

業(yè)主委員會(huì)章程應(yīng)當(dāng)就業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)委員的權(quán)利和義務(wù)、印章使用和管理辦法等事項(xiàng)作出規(guī)定。

第十八條 管理規(guī)約是以全體業(yè)主合意為基礎(chǔ),通過(guò)業(yè)主大會(huì)確定的程序以書面形式訂立的,規(guī)范有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理以及業(yè)主的權(quán)利、義務(wù),對(duì)全體業(yè)主具有約束力的自主管理行為準(zhǔn)則,包括以下主要內(nèi)容:

(一)共有或者共用物業(yè)的使用、維護(hù)要求;

(二)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專項(xiàng)維修資金及其他各類公共費(fèi)用的分擔(dān);

(三)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的籌集、管理和使用,明確業(yè)主委員會(huì)辦公地點(diǎn);

(四)全體業(yè)主及物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)共同遵守的行為準(zhǔn)則;

(五)住宅裝飾裝修工程質(zhì)量和安全;

(六)物業(yè)管理爭(zhēng)議的處理方式;

(七)違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。

管理規(guī)約可以授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)限制違規(guī)裝修施工人員和施工機(jī)具、車輛進(jìn)入,根據(jù)管理規(guī)約約定的方式對(duì)違規(guī)停放車輛采取臨時(shí)管理措施。

第十九條 經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意,業(yè)主可以實(shí)行自主管理物業(yè),并對(duì)下列事項(xiàng)作出決定:

(一)自主管理的執(zhí)行機(jī)構(gòu);

(二)自主管理的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、期限;

(三)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)和收取、使用辦法;

(四)其他有關(guān)自主管理的內(nèi)容。

電梯、消防等涉及人身財(cái)產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備,應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行維修和養(yǎng)護(hù)。

住宅小區(qū)實(shí)行業(yè)主自主管理的,鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)予以幫助指導(dǎo)。

未實(shí)行業(yè)主自主管理又未聘請(qǐng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的住宅小區(qū),由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者街道辦事處組織實(shí)施環(huán)境衛(wèi)生、電梯的日常維護(hù)保養(yǎng)、秩序維護(hù)等基本物業(yè)服務(wù),所需費(fèi)用由物業(yè)使用人承擔(dān)。

第四節(jié) 業(yè)主委員會(huì)

第二十條 業(yè)主委員會(huì)由委員五人以上的單數(shù)組成,具體人數(shù)由籌備組按該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)總戶數(shù)的一定比例確定。

業(yè)主大會(huì)可以根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、業(yè)主戶數(shù)等因素,選舉業(yè)主委員會(huì)候補(bǔ)委員。候補(bǔ)委員人數(shù)按照委員人數(shù)的百分之四十設(shè)

置。候補(bǔ)委員可以列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議,不具有表決權(quán)。在個(gè)別業(yè)主委員會(huì)委員資格終止時(shí),經(jīng)業(yè)主委員會(huì)決定,從候補(bǔ)委員中按照得票多少依次遞補(bǔ),并在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)醒目位置予以公告。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三日內(nèi)召開(kāi)首次會(huì)議,在業(yè)主委員會(huì)委員中推選主任一人,副主任若干人。推選結(jié)果應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)醒目位置公告,并可以通過(guò)移動(dòng)通信等電子信息方式告知全體業(yè)主。業(yè)主委員會(huì)以其選舉產(chǎn)生之日為成立日期,每屆任期三至五年。

第二十一條業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)符合下列條件:

(一)具有業(yè)主身份。業(yè)主身份的認(rèn)定以房屋產(chǎn)權(quán)證或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書記載的權(quán)利人為準(zhǔn);尚未領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證的,以房屋銷(預(yù))售合同及合同備案證明記載的購(gòu)房人為準(zhǔn)。業(yè)主可以通過(guò)書面形式,委托父母、配偶或者成年子女在委托期間代其行使全部或者部分業(yè)主權(quán)利;

(二)具有完全民事行為能力;

(三)遵紀(jì)守法;

(四)遵守管理規(guī)約或者臨時(shí)管理規(guī)約;

(五)與本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)利害關(guān)系;

(六)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他條件。

業(yè)主被判處剝奪人身自由刑罰執(zhí)行期未滿的,或者有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)、惡意欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)或者專項(xiàng)維修資金、違法出租房屋等情形且未改正的,不得擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員。

鼓勵(lì)在村(居)民委員會(huì)中任職的業(yè)主兼任所在物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主委員會(huì)委員。

第二十二條 業(yè)主委員會(huì)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會(huì)章程,依法維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益,促進(jìn)小區(qū)和諧,履行下列職責(zé):

(一)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議;

(二)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議,報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況;(三)代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;

(四)協(xié)調(diào)業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系;

(五)督促業(yè)主履行管理規(guī)約,交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)、專項(xiàng)維修資金和水電公攤費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用;

(六)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議,監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同,并定期審核由業(yè)主分?jǐn)偟墓操M(fèi)用;

(七)就涉及全體業(yè)主的物業(yè)管理糾紛依法參加訴訟;

(八)根據(jù)業(yè)主大會(huì)授權(quán)在金融機(jī)構(gòu)開(kāi)設(shè)專項(xiàng)維修資金和業(yè)主大會(huì)專戶,并按照法律、法規(guī)以及國(guó)家和本省的有關(guān)規(guī)定使用和管理;

(九)審議業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出的維修、更新、改造物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的申請(qǐng);

(十)定期公布專項(xiàng)維修資金使用和利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營(yíng)性收支情況;

(十一)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

業(yè)主大會(huì)已成立但未選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì),或者業(yè)主委員會(huì)任期屆滿未如期換屆改選的,可以由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者街道辦事處、村(居)民委員會(huì)、建設(shè)單位、業(yè)主代表等組成臨時(shí)物業(yè)管理委員會(huì),就住宅小區(qū)共同管理事項(xiàng)征求業(yè)主意見(jiàn),形成業(yè)主共同決定,并代為履行協(xié)調(diào)業(yè)主之間及業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間關(guān)系、督促業(yè)主履行有關(guān)交費(fèi)義務(wù)、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同等業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或者改選新的業(yè)主委員會(huì)后,臨時(shí)物業(yè)管理委員會(huì)解散。臨時(shí)物業(yè)管理委員會(huì)產(chǎn)生辦法由省人民政府物業(yè)管理主管部門制定,報(bào)省人民政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。

第二十三條 業(yè)主委員會(huì)可以要求建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供下列資料:

(一)物業(yè)管理區(qū)域核定證明;

(二)房屋及建筑物面積清冊(cè);

(三)業(yè)主名冊(cè);

(四)竣工總平面圖、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖和配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;

(五)交付使用的共用設(shè)施設(shè)備的相關(guān)資料;

(六)物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公用房、門衛(wèi)房等配置證明;

(七)業(yè)主委員會(huì)辦公用房配置證明;

(八)屬全體業(yè)主共有的不動(dòng)產(chǎn)清單;

(九)物業(yè)管理所需的其他資料。

建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自接到通知之日起三十日內(nèi)向業(yè)主委員會(huì)提供資料。建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)根據(jù)本條例第十一條規(guī)定提交業(yè)主大會(huì)首次會(huì)議籌備組的資料,由業(yè)主大會(huì)首次會(huì)議籌備組負(fù)責(zé)提供。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立健全物業(yè)管理檔案資料,物業(yè)管理檔案資料可以委托檔案保管機(jī)構(gòu)保管。

第二十四條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi),向所在地縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理主管部門備案,并提交下列資料:

(一)業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄和會(huì)議決定;

(二)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

(三)管理規(guī)約;

(四)業(yè)主委員會(huì)章程;

(五)業(yè)主委員會(huì)委員基本情況。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法刻制、使用和管理印章。

業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會(huì)章程、業(yè)主委員會(huì)委員發(fā)生變更的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起十五日內(nèi)將變更內(nèi)容進(jìn)行備案。

第二十五條 業(yè)主委員會(huì)符合非營(yíng)利法人登記條件的,可以向物業(yè)所在地縣(市、區(qū))人民政府民政部門申請(qǐng)登記。

第二十六條 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議每季度至少召開(kāi)一次,由業(yè)主委員會(huì)主任召集。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會(huì)委員提議或者業(yè)主委員會(huì)主任認(rèn)為有必要的,應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。

業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)委員出席,作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員人數(shù)過(guò)半數(shù)以上同意。

業(yè)主委員會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)在作出之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)醒目位置公告,公告日期應(yīng)當(dāng)不少于十五日,并可以通過(guò)移動(dòng)通信等電子信息方式告知全體業(yè)主。

第二十七條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿三個(gè)月前,應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)進(jìn)行換屆選舉。

業(yè)主委員會(huì)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)不組織換屆選舉的,物業(yè)所在地的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期組織換屆選舉;逾期仍不組織的,由物業(yè)所在地的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者街道辦事處在村(居)民委員會(huì)的協(xié)助下,組織換屆選舉工作。

業(yè)主委員會(huì)不能正常開(kāi)展工作的,在所在地物業(yè)管理主管部門指導(dǎo)下,由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者街道辦事處組織,村(居)民委員會(huì)

協(xié)助,召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議,對(duì)業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行改選、換屆,選舉產(chǎn)生新的業(yè)主委員會(huì)。

原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在新一屆業(yè)主委員會(huì)成立后十日內(nèi)將其保管的有關(guān)財(cái)務(wù)賬簿憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會(huì),并做好交接工作。逾期不移交的,新一屆業(yè)主委員會(huì)可以請(qǐng)求鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者街道辦事處督促移交。

第二十八條 因物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整等原因需要解散業(yè)主大會(huì)的,由業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主監(jiān)事會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、村(居)民委員會(huì)組成清算組,在鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者街道辦事處監(jiān)督下,做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)清算工作。

第二十九條 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的籌集、管理、使用辦法,由業(yè)主大會(huì)決定。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)從物業(yè)共有部分經(jīng)營(yíng)所得收益中列支,也可以由業(yè)主分?jǐn)偂I(yè)主委員會(huì)委員的補(bǔ)貼和酬金從業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)中支出。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的使用情況、上一年度本區(qū)域物業(yè)共有部位經(jīng)營(yíng)所得收益收支明細(xì)情況應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)醒目位置公布,并可以通過(guò)移動(dòng)通信等電子信息方式告知全體業(yè)主。

業(yè)主委員會(huì)換屆前應(yīng)當(dāng)進(jìn)行資產(chǎn)清查,清查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)醒目位置公示,并可以通過(guò)移動(dòng)通信等電子信息方式告知全體業(yè)主。業(yè)主對(duì)清查結(jié)果有異議的,經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定聘請(qǐng)第三方審計(jì)機(jī)構(gòu)審計(jì)。

第三十條 業(yè)主委員會(huì)委員不得在本區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)中任職或者兼職。有下列情形之一的,其委員資格自行終止:

(一)任期屆滿的;

(二)因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的;

(三)因疾病等原因喪失民事行為能力的;

(四)被判處剝奪人身自由刑罰的;

(五)以書面形式向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出辭職并獲批準(zhǔn)的;

(六)無(wú)正當(dāng)理由連續(xù)三次不參加業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的。

第三十一條 業(yè)主委員會(huì)委員有利用職務(wù)之便謀取不正當(dāng)利益,以及其他損害業(yè)主共同利益,拒不履行委員職責(zé),或者有違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約等行為的,業(yè)主委員會(huì)在調(diào)查核實(shí)后應(yīng)當(dāng)責(zé)令其暫停履行職責(zé),并提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)終止其委員資格。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)不做處理決定的,鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)予以督促。

第三十二條 業(yè)主委員會(huì)委員資格終止的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)醒目位置公告,并可以通過(guò)移動(dòng)通信等電子信息方式告知全體業(yè)主;業(yè)主委員會(huì)不公告的,鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)督促業(yè)主委員會(huì)公告。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)自資格終止或者停止職務(wù)之日起五日內(nèi)將其保管的有關(guān)財(cái)務(wù)賬簿憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物移交給業(yè)主委員會(huì)。

第三章 物業(yè)服務(wù)

第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)合同

第三十三條 新建物業(yè)出售前,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和本省的有關(guān)規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同,新建物業(yè)交付使用后,實(shí)施前期物業(yè)服務(wù)。

前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約、物業(yè)使用說(shuō)明書以及共用配套設(shè)施設(shè)備平面圖作為商品房預(yù)售合同的附件,由建設(shè)單位、購(gòu)房人在簽訂商品房預(yù)售合同時(shí)一并簽訂。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在確定前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)之日起三十日內(nèi),將前期物業(yè)服務(wù)合同報(bào)所在地縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理主管部門備案。

第三十四條 前期物業(yè)服務(wù)合同期限不超過(guò)三年。前期物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿、業(yè)主委員會(huì)未成立的,前期物業(yè)服務(wù)合同可以順延;期限未滿,但業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的,前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

前期物業(yè)服務(wù)合同終止后,業(yè)主大會(huì)決定重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意,由業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主與選定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)參照當(dāng)年物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)價(jià)格行情簽訂物業(yè)服務(wù)合同約定。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起三十日內(nèi),將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)所在地縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理主管部門備案。

第三十五條 建設(shè)單位在出售物業(yè)前,應(yīng)當(dāng)制定臨時(shí)管理規(guī)約,并報(bào)物業(yè)所在地縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理主管部門備案。

建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約違反有關(guān)規(guī)定或者侵害物業(yè)買受人合法權(quán)益的,由所在地縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理主管部門責(zé)令其重新制定。

第三十六條 物業(yè)服務(wù)合同(包括前期物業(yè)服務(wù)合同)應(yīng)當(dāng)約定下列主要事項(xiàng):

(一)物業(yè)名稱、地址、類型、建筑面積等物業(yè)的基本情況;

(二)物業(yè)服務(wù)合同期限、服務(wù)事項(xiàng)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn);

(三)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法;

(四)物業(yè)水電公攤費(fèi)分?jǐn)偡绞剑?/p>

(五)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利義務(wù);

(六)物業(yè)服務(wù)人員辦公用房、業(yè)主委員會(huì)辦公用房分配比例;

(七)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用;

(八)物業(yè)使用中對(duì)禁止性行為的管理措施;

(九)爭(zhēng)議處理方式;

(十)違約責(zé)任。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)服務(wù)合同中的專項(xiàng)服務(wù)事項(xiàng)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè),但不得將物業(yè)服務(wù)合同約定的全部事項(xiàng)一并委托。

第三十七條物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)包括下列主要內(nèi)容:

(一)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護(hù)以及車位(庫(kù))、電梯、變配電房、發(fā)電機(jī)房、消防設(shè)施的日常安全管理;

(二)綠化養(yǎng)護(hù);

(三)環(huán)衛(wèi)保潔、垃圾分類等公共衛(wèi)生維護(hù);

(四)公共秩序維護(hù);

(五)安全防范;

(六)車輛停放管理;

(七)物業(yè)裝飾裝修管理;

(八)為業(yè)主接收郵件、快遞提供便利;

(九)物業(yè)及其附屬設(shè)施設(shè)備維修、更新、改造、檢測(cè)、檢驗(yàn)和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用的賬務(wù)管理;

(十)物業(yè)檔案資料保管。

第三十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù):

(一)按照物業(yè)服務(wù)合同、國(guó)家和本省有關(guān)物業(yè)服務(wù)的規(guī)范提供物業(yè)服務(wù);

(二)定期對(duì)物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行養(yǎng)護(hù),按照物業(yè)服務(wù)合同約定組織維修,并將物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用方法、維護(hù)要求、注意事項(xiàng)等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)醒目位置予以公示;

(三)做好物業(yè)維修、養(yǎng)護(hù)、更新及其費(fèi)用收支記錄,妥善保管物業(yè)檔案資料和有關(guān)財(cái)務(wù)賬冊(cè),建立物業(yè)服務(wù)信息平臺(tái),為業(yè)主提供免費(fèi)查詢服務(wù);

(四)落實(shí)安防人員、設(shè)施及安保措施,確保安防監(jiān)控設(shè)施正常運(yùn)轉(zhuǎn);

(五)維護(hù)物業(yè)區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生,引導(dǎo)業(yè)主進(jìn)行垃圾分類處理;

(六)實(shí)行二十四小時(shí)值班制,建立和完善物業(yè)服務(wù)工作應(yīng)急預(yù)案,及時(shí)處理物業(yè)服務(wù)中的突發(fā)事件及其他日常糾紛;

(七)聽(tīng)取業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn),改進(jìn)和完善物業(yè)服務(wù);

(八)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。

除有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)依法調(diào)取外,未經(jīng)業(yè)主、物業(yè)使用人書面同意,物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向其他單位和個(gè)人出售或者提供業(yè)主、物業(yè)使用人的個(gè)人信息。

第三十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)無(wú)正當(dāng)理由不得單方面提前解除物業(yè)服務(wù)合同;一方要求提前解除物業(yè)服務(wù)合同的,應(yīng)當(dāng)提前兩個(gè)月書面告知對(duì)方。

業(yè)主委員會(huì)接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前解除物業(yè)服務(wù)合同的通知后,應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)召開(kāi)業(yè)主大會(huì),決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第四十條物業(yè)服務(wù)合同期滿的,原物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在期滿前兩個(gè)月在管理區(qū)域內(nèi)醒目位置公告,并可以通過(guò)移動(dòng)通信等電子信息方式告知全體業(yè)主。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自合同期滿之日起三十日內(nèi)退出該物業(yè)管理區(qū)域,并向業(yè)主委員會(huì)移交物業(yè)管理用房、預(yù)收或者拖欠的物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其賬目以及其他物業(yè)管理所需相關(guān)資料。

物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí),原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得拒絕移交資料或者退出物業(yè)管理區(qū)域。

第四十一條物業(yè)服務(wù)合同期滿,業(yè)主大會(huì)選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)前,業(yè)主委員會(huì)或者臨時(shí)物業(yè)管理委員會(huì)負(fù)責(zé)組織電梯日常管理、基本保潔、秩序維護(hù)等管理和服務(wù),相關(guān)費(fèi)用按照原物業(yè)服務(wù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主承擔(dān)。

第四十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)共同做好物業(yè)管理區(qū)域的社會(huì)治安工作。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定,做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生突發(fā)公共事件時(shí),物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取應(yīng)急措施,同時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告,協(xié)助做好救助工作。

第二節(jié) 承接查驗(yàn)

第四十三條新建物業(yè)交付使用前,物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同約定,共同對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行承接查驗(yàn)。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)組織村(居)民委員會(huì)、業(yè)主代表、物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)或者專業(yè)機(jī)構(gòu)參與承接查驗(yàn),進(jìn)行見(jiàn)證和監(jiān)督,承接查驗(yàn)記錄須經(jīng)參與承接查驗(yàn)各方代表簽字確認(rèn),并允許業(yè)主查閱。承接查驗(yàn)相關(guān)費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。

承接查驗(yàn)結(jié)果經(jīng)各方代表簽字確認(rèn)后,建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議。物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議應(yīng)當(dāng)對(duì)承接查驗(yàn)的基本情況、存在問(wèn)題、解決方法及其時(shí)限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項(xiàng)作出約定。所在地縣級(jí)以上地方人民政府物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)督促建設(shè)單位及時(shí)整改遺留問(wèn)題,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)解決并組織復(fù)驗(yàn)。

物業(yè)承接查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題,建設(shè)單位未整改落實(shí)的,新建物業(yè)不得移交給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后三十日內(nèi),向物業(yè)所在地縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理主管部門辦理備案手續(xù)。

第四十四條物業(yè)承接查驗(yàn)前二十日內(nèi),建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料,并將復(fù)印件或者電子文檔交物業(yè)所在地鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者街道辦事處存檔:

(一)竣工總平面圖,單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖,配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;

(二)設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;

(三)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準(zhǔn)許使用文件;

(四)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;

(五)物業(yè)管理用房的清單;

(六)承接查驗(yàn)所必需的其他資料。

共用部位、共用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)質(zhì)量、使用功能問(wèn)題或者未能全部移交前款所列資料的,由所在地縣級(jí)以上地方人民政府物業(yè)管理主管部門責(zé)令建設(shè)單位限時(shí)整改、移交。

前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí),物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將前款所列資料移交給業(yè)主委員會(huì)或者臨時(shí)物業(yè)管理委員會(huì)。

第四十五條物業(yè)服務(wù)用房包括物業(yè)服務(wù)人員辦公用房、業(yè)主委員會(huì)辦公用房、門衛(wèi)房等,分別交由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)無(wú)償使用。未成立業(yè)主委員會(huì)的,業(yè)主委員會(huì)辦公用房由全體業(yè)主共同使用。任何單位和個(gè)人不得擅自變更用途,也不得占用、轉(zhuǎn)讓、抵押。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照總建筑面積千分之二,最少不低于一百平方米的標(biāo)準(zhǔn)配置物業(yè)服務(wù)用房;物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)為地面以上能夠獨(dú)立使用的房屋,并具備水、電、網(wǎng)絡(luò)、通風(fēng)、采光等基本使用功能和條件。

建設(shè)工程規(guī)劃許可證及其附圖應(yīng)當(dāng)載明配套建設(shè)的物業(yè)服務(wù)用房的建筑面積和具體位置。商品房預(yù)售許可部門在核發(fā)房屋預(yù)售許可證、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在辦理房屋所有權(quán)首次登記時(shí),應(yīng)當(dāng)審查此項(xiàng)內(nèi)容落實(shí)情況。

第三節(jié) 物業(yè)收費(fèi)

第四十六條商品房的物業(yè)服務(wù)收費(fèi),實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià),并遵循合理、公開(kāi)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則,采取酬金制、包干制等方式收取。按照國(guó)家和本省的有關(guān)規(guī)定實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的除外。

前款所稱酬金制是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定的比例或者約定數(shù)額提取酬金,其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出,結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的,縣(市、區(qū))人民政府價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同物業(yè)管理主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素,制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度,并定期公布。實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的,物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)可以根據(jù)本行政區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和成本變動(dòng)情況,定期發(fā)布各類物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及參考價(jià)格。

因政府指導(dǎo)價(jià)變動(dòng)需要調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在政府指導(dǎo)價(jià)變動(dòng)范圍內(nèi)作相應(yīng)調(diào)整;因服務(wù)成本變化需要調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

已竣工未出售或者已出售未交付物業(yè)的服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。買受人無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收達(dá)到交付條件物業(yè)的,自出售人送達(dá)交付物業(yè)通知之日起承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

第四十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)醒目位置公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、計(jì)費(fèi)方式、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、公共部位經(jīng)營(yíng)收益情況、公共水電分?jǐn)偳闆r、電梯維修保養(yǎng)檢驗(yàn)費(fèi)用等有關(guān)事項(xiàng),并可以通過(guò)移動(dòng)通信等電子信息方式告知全體業(yè)主,接受業(yè)主監(jiān)督。

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行酬金制的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每年向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算,每季度公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)提出異議的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自收到書面異議之日起七日內(nèi)作出書面答復(fù)。

第四十八條業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定及時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的,從其約定,業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

對(duì)經(jīng)兩次催繳仍不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主,業(yè)主委員會(huì)、臨時(shí)物業(yè)管理委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)將欠費(fèi)情況在醒目位置予以公告,并可以通過(guò)移動(dòng)通信等電子信息方式告知全體業(yè)主。經(jīng)公告仍不交納的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院提起訴訟。

物業(yè)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí),原業(yè)主應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)以及水電公攤等相關(guān)費(fèi)用。

第四十九條供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)等管理責(zé)任。法律、法規(guī)另有規(guī)定的,從其規(guī)定。

供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位,按下列規(guī)定向物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用:

(一)業(yè)主自用的向業(yè)主收��;

(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)自用的向物業(yè)服務(wù)企業(yè)收��;

(三)公共使用的由業(yè)主分?jǐn)�,按照合同約定收取;

(四)未售和已售未交付物業(yè)由建設(shè)單位承擔(dān)。

供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費(fèi)用,不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費(fèi)用而停止提供服務(wù)。委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代交有關(guān)費(fèi)用和進(jìn)行有關(guān)設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護(hù)的,雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面委托協(xié)議,明確委托的主要事項(xiàng)和費(fèi)用支付的標(biāo)準(zhǔn)與方式,不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每月將供水、供電部門收取的公共水費(fèi)與電費(fèi)清單及分?jǐn)偳闆r在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)醒目位置公示,并可以通過(guò)移動(dòng)通信等電子信息方式告知全體業(yè)主。

第四章 物業(yè)的使用與維護(hù)

第一節(jié) 業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為

第五十條業(yè)主或者物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)的使用與維護(hù),應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)、管理規(guī)約或者臨時(shí)管理規(guī)約的規(guī)定,以及業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、臨時(shí)物業(yè)管理委員會(huì)的決定,遵守公序良俗,維護(hù)良好鄰里關(guān)系,不得損害公共利益和他人合法權(quán)益,禁止在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)從事下列行為:

(一)擅自拆改房屋承重結(jié)構(gòu),在外墻開(kāi)設(shè)門窗、破壞外立面,改變?cè)O(shè)計(jì)圖紙確定的衛(wèi)生間、廚房位置;

(二)侵占或者損壞公共場(chǎng)地、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備;

(三)違法搭蓋建筑物、構(gòu)筑物,挖掘房屋地下空間;

(四)擅自改變規(guī)劃用途,將住宅、車位(庫(kù))、儲(chǔ)藏間改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房;

(五)違反規(guī)定傾倒垃圾、污水和拋擲雜物,高空拋物;

(六)在建筑物、構(gòu)筑物上涂寫、刻畫或者違反規(guī)定懸掛、張貼宣傳品;

(七)堆放雜物以及易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質(zhì)的物品,排放有毒、有害物質(zhì)或者超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音;

(八)損壞消防設(shè)施,占用、堵塞、封閉消防通道或者消防登高面等消防場(chǎng)地;

(九)損壞公共安全技術(shù)防范裝置或者治安防范設(shè)施;

(十)從事妨礙業(yè)主正常生活的經(jīng)營(yíng)活動(dòng);

(十一)亂停放機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車,違規(guī)布設(shè)電動(dòng)車充電裝置;

(十二)違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物;

(十三)法律、法規(guī)禁止的其他行為。

業(yè)主、物業(yè)使用人飼養(yǎng)犬只的,不得干擾他人正常生活,不得破壞環(huán)境衛(wèi)生和公共設(shè)施;攜犬出戶時(shí),應(yīng)當(dāng)束犬鏈牽引,攜大型犬出戶時(shí),還應(yīng)當(dāng)為大型犬配戴嘴套。

第五十一條業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋,應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)、管理規(guī)約或者臨時(shí)管理規(guī)約,開(kāi)工前應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂協(xié)議,對(duì)房屋裝飾裝修的時(shí)間、垃圾處理、噪音揚(yáng)塵控制、外立面管控、防盜網(wǎng)和空調(diào)外機(jī)安裝以及電梯等共用設(shè)施設(shè)備的保護(hù)管理等事項(xiàng)和違約責(zé)任進(jìn)行約定,明確禁止行為和注意事項(xiàng)。

房屋裝飾裝修損壞共用設(shè)施設(shè)備、污染共用部位的,由業(yè)主或者物業(yè)使用人負(fù)責(zé)修復(fù)、清潔、恢復(fù)原狀;業(yè)主或者物業(yè)使用人不修復(fù)、清潔、恢復(fù)原狀的,由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為修復(fù)、清潔、恢復(fù)原狀,所需費(fèi)用由業(yè)主或者物業(yè)使用人承擔(dān)。

房屋裝飾裝修產(chǎn)生的垃圾,業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)及時(shí)清理;委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)清理的,按約定支付清理費(fèi)用。

第五十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主或者物業(yè)使用人違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約或者臨時(shí)管理規(guī)約的,應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止,經(jīng)勸阻、制止無(wú)效的,應(yīng)當(dāng)在十二小時(shí)內(nèi)告知業(yè)主委員會(huì)或者臨時(shí)物業(yè)管理委員會(huì),并根據(jù)管理規(guī)約的規(guī)定采取臨時(shí)管理措施;對(duì)違反法律、法規(guī)的行為,應(yīng)當(dāng)在十二小時(shí)內(nèi)報(bào)告有關(guān)部門。有關(guān)部門接到報(bào)告后,應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定的時(shí)限進(jìn)小區(qū)調(diào)查核實(shí)查處,并將查處情況告知業(yè)主委員會(huì)。

第五十三條在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)開(kāi)挖、埋設(shè)或者維修供電、給排水、排污、燃?xì)狻㈦娦诺裙艿拦芫€的,施工單位在開(kāi)工前應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就路面、綠地等恢復(fù)原狀等事項(xiàng)簽訂協(xié)議,并在施工現(xiàn)場(chǎng)做好安全防護(hù);有停水、停電、停氣等情形的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)醒目位置公告,并可以通過(guò)移動(dòng)通信等電子信息方式告知全體業(yè)主。

第五十四條業(yè)主出租或者出售物業(yè)的,應(yīng)當(dāng)在物業(yè)租賃或者買賣合同中對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的交納作出約定。物業(yè)承租人或者買受人應(yīng)當(dāng)在合同簽訂后十日內(nèi),將本人相關(guān)資料(包括聯(lián)系方式、身份證復(fù)印件、租賃合同復(fù)印件等)、出租期限及物業(yè)服務(wù)費(fèi)的交納等約定事項(xiàng)告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)督促房屋出租人及時(shí)采集并依法報(bào)送承租房屋的流動(dòng)人口信息。

第二節(jié) 專項(xiàng)維修資金管理和使用

第五十五條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩個(gè)以上獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單位的,應(yīng)當(dāng)設(shè)立專項(xiàng)維修資金。專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有,專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造。老舊住宅電梯的安全評(píng)估費(fèi)用可以從專項(xiàng)維修資金專戶列支。

第五十六條專項(xiàng)維修資金以物業(yè)管理區(qū)域或者建設(shè)項(xiàng)目為單位設(shè)立賬戶,按照房屋戶門號(hào)設(shè)立分戶賬。

業(yè)主大會(huì)成立前,專項(xiàng)維修資金由縣級(jí)以上地方人民政府物業(yè)管理主管部門或者其委托的單位代管,孳息歸業(yè)主所有;業(yè)主大會(huì)成立后,專項(xiàng)維修資金的代管由業(yè)主大會(huì)決定。

第五十七條住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主,應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和本省的有關(guān)規(guī)定,將首期專項(xiàng)維修資金一次性足額交存至專項(xiàng)維修資金專戶。

專項(xiàng)維修資金的余額不足首期專項(xiàng)維修資金金額百分之三十的,由專項(xiàng)維修資金管理部門向業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)發(fā)出續(xù)交通知,業(yè)主接到通知后應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交,未能及時(shí)續(xù)交的,由業(yè)主委員會(huì)督促其續(xù)交。業(yè)主委員會(huì)可以對(duì)未交清專項(xiàng)維修資金的業(yè)主依法提起訴訟。

對(duì)本條例實(shí)施前應(yīng)交未交或者拒不續(xù)交專項(xiàng)維修資金的業(yè)主,由專項(xiàng)維修資金管理部門責(zé)令其限期交納,經(jīng)兩次催收仍不交納的,可以通過(guò)公告催交,公告期滿仍不交納的,業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)可以依據(jù)管理規(guī)約向人民法院提起訴訟。

第五十八條使用專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)具備下列條件:

(一)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期已滿或者保修期未滿但保修責(zé)任主體不存在;

(二)維修項(xiàng)目符合專項(xiàng)維修資金使用范圍;

(三)法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)規(guī)定的其他條件。

第五十九條專項(xiàng)維修資金使用申請(qǐng)可以由業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出。

專項(xiàng)維修資金的使用接受業(yè)主和有關(guān)部門的監(jiān)督。物業(yè)管理區(qū)域共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新、改造費(fèi)用情況應(yīng)當(dāng)在專項(xiàng)維修資金撥付前進(jìn)行公示。

專項(xiàng)維修資金代管單位應(yīng)當(dāng)建立專項(xiàng)維修資金管理系統(tǒng),定期公布專項(xiàng)維修資金的收支情況,方便業(yè)主查詢賬戶余額及使用情況。

第六十條發(fā)生以下危及房屋使用安全或者公共安全的緊急情況時(shí),物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知業(yè)主委員會(huì)、臨時(shí)物業(yè)管理委員會(huì)或者相關(guān)業(yè)主,并立即組織維修、更新或者采取應(yīng)急防范措施:

(一)共有用房及共用部位屋頂、外墻出現(xiàn)嚴(yán)重滲漏;

(二)電梯出現(xiàn)安全隱患或者出現(xiàn)故障無(wú)法正常運(yùn)行;

(三)高層住宅水泵等二次供水設(shè)施出現(xiàn)故障,不能正常供水;

(四)建筑立面瓷磚等外墻裝飾層發(fā)生脫落或者存在脫落危險(xiǎn);

(五)共用給排水、供用電設(shè)施設(shè)備不能正常使用,依照法律、法規(guī)由供水供電企業(yè)負(fù)責(zé)維護(hù)的除外;

(六)消防、安防等建筑智能化系統(tǒng)出現(xiàn)故障,不能正常使用;

(七)因臺(tái)風(fēng)、洪水等自然原因造成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞;

(八)根據(jù)公安、消防、人民防空、氣象、特種設(shè)備、物業(yè)管理等主管部門限期整改要求,需對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、更新、改造;

(九)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在其他安全隱患,需對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行定期檢測(cè)、檢驗(yàn)、維修、更新、改造;

(十)其他危及房屋使用安全或者公共安全的緊急情況。

第六十一條在緊急情況下使用專項(xiàng)維修資金,物業(yè)服務(wù)企業(yè)已墊付的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新、改造費(fèi)用,從專項(xiàng)維修資金列支。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)、臨時(shí)物業(yè)管理委員會(huì)、業(yè)主自主管理機(jī)構(gòu)可以向本條例第五十六條第二款規(guī)定的專項(xiàng)維修資金代管單位申請(qǐng)撥付審核。代管單位自收到申請(qǐng)之日起五個(gè)工作日內(nèi)完成審核;經(jīng)審核符合撥付要求的,代管單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)向?qū)m?xiàng)維修資金專戶管理銀行發(fā)出劃轉(zhuǎn)專項(xiàng)維修資金的通知;代管單位逾期不審核的,視為同意。

業(yè)主大會(huì)可以在管理規(guī)約中規(guī)定,在專項(xiàng)維修資金中抽取一定比例設(shè)立緊急情況小額專項(xiàng)維修資金專戶。具體抽取比例以及緊急情況小額專項(xiàng)維修資金的使用條件和程序,由省人民政府物業(yè)管理主管部門規(guī)定。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將緊急情況下專項(xiàng)維修資金申請(qǐng)、使用情況,在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)醒目位置公告,并可以通過(guò)移動(dòng)通信等電子信息方式告知全體業(yè)主。

第六十二條專項(xiàng)維修資金收取、使用、管理和監(jiān)督的具體辦法,由省人民政府物業(yè)管理主管部門會(huì)同財(cái)政部門制定,報(bào)省人民政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。

第三節(jié) 公共收益

第六十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所產(chǎn)生的公共收益歸全體業(yè)主所有。

前期物業(yè)服務(wù)期間,物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共收益在扣除物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用后,應(yīng)當(dāng)存入專項(xiàng)維修資金專戶。經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用支出不得超過(guò)公共收益的百分之三十。

業(yè)主大會(huì)成立后,可以將物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。取得的公共收益按照前款規(guī)定扣除物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用后,存入業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)專用賬戶,經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定,可以用于抵扣業(yè)主的物業(yè)管理費(fèi)用以及業(yè)主大會(huì)決定的其他事項(xiàng)支出。

公共收益收入及使用情況,應(yīng)當(dāng)至少每季度在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)醒目位置公布一次,并可以通過(guò)移動(dòng)通信等電子信息方式告知全體業(yè)主。

第六十四條占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他共有場(chǎng)地用于車輛停放收取的場(chǎng)地使用費(fèi)屬于全體業(yè)主所有,可以用于消防、電梯、人民防空等設(shè)施維護(hù)管理的必要支出。車位劃定、車輛停放、管理和收費(fèi)等事項(xiàng),由業(yè)主大會(huì)決定,但不得占用消防車通道、消防登高面或者影響其他車輛和行人的正常通行。

業(yè)主大會(huì)決定對(duì)共有車位車輛停放收取場(chǎng)地使用費(fèi)的,可以將共有車位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理,取得的場(chǎng)地使用費(fèi)按照本條例第六十三條第三款的規(guī)定執(zhí)行。

物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃設(shè)置的機(jī)動(dòng)車車位(庫(kù))應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主需要。建設(shè)單位不得將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的車位(庫(kù))出售給本區(qū)域以外的單位或者個(gè)人。業(yè)主要求承租尚未處置的規(guī)劃車位(庫(kù))的,建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕出租。

除本條規(guī)定收費(fèi)項(xiàng)目外,不得向物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放的車輛收取其他費(fèi)用。

第六十五條鼓勵(lì)具備條件的老舊住宅小區(qū)結(jié)合改造整治,依法建設(shè)經(jīng)營(yíng)性用房、車位(庫(kù)),經(jīng)營(yíng)收益歸全體業(yè)主共有,可以納入專項(xiàng)維修資金管理。

第五章 監(jiān)督管理

第六十六條 省人民政府物業(yè)管理主管部門履行下列職責(zé):

(一)研究制定全省物業(yè)管理活動(dòng)相關(guān)政策;

(二)建立全省物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管和信用信息平臺(tái);

(三)負(fù)責(zé)全省專項(xiàng)維修資金管理工作;

(四)制定臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、物業(yè)服務(wù)合同(前期物業(yè)服務(wù)合同)示范文本;

(五)制定物業(yè)行業(yè)服務(wù)規(guī)范;

(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

第六十七條設(shè)區(qū)的市、縣(市、區(qū))物業(yè)管理主管部門或者其委托的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)履行下列職責(zé):

(一)組織實(shí)施物業(yè)管理的法律法規(guī);

(二)負(fù)責(zé)制定本轄區(qū)物業(yè)管理相關(guān)政策;

(三)負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理行業(yè)信用信息的征集、考核、評(píng)價(jià)、匯總和核查工作;

(四)負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域核定和物業(yè)服務(wù)合同備案,指導(dǎo)和監(jiān)督前期物業(yè)承接查驗(yàn);

(五)負(fù)責(zé)前期物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)管理和專項(xiàng)維修資金監(jiān)管;

(六)定期開(kāi)展物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)行為和日常監(jiān)管檢查;

(七)建立、維護(hù)物業(yè)服務(wù)和管理電子信息平臺(tái);

(八)建立物業(yè)管理投訴登記制度,公布投訴電話;

(九)建立本轄區(qū)物業(yè)管理項(xiàng)目檔案。

第六十八條省人民政府物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用評(píng)價(jià)體系及懲戒機(jī)制,制定物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用標(biāo)準(zhǔn),定期組織考核,并在物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管和信用信息平臺(tái)公布信用信息和考核結(jié)果。業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)對(duì)本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信息依法進(jìn)行監(jiān)督。

價(jià)格主管部門和物業(yè)管理主管部門,應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)督檢查。

建立物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估機(jī)制。物業(yè)服務(wù)評(píng)估機(jī)構(gòu)從事物業(yè)服務(wù)評(píng)估活動(dòng),應(yīng)當(dāng)遵循獨(dú)立、客觀、公正的原則。物業(yè)管理主管部門、業(yè)主、村(居)民委員會(huì)、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以委托物業(yè)服務(wù)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)合同履行情況進(jìn)行評(píng)估。

第六十九條縣級(jí)以上地方人民政府城市管理、公安、應(yīng)急管理、工商、環(huán)保、衛(wèi)生、規(guī)劃、價(jià)格以及其他有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域公共秩序、治安、消防、環(huán)境衛(wèi)生、房屋使用、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等方面的監(jiān)督管理,建立違法行為投訴登記制度,并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)醒目位置公布聯(lián)系人姓名和聯(lián)系方式,依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為。

第七十條 鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者街道辦事處履行以下職責(zé):

(一)明確物業(yè)管理機(jī)構(gòu);

(二)指導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主大會(huì)的成立、業(yè)主委員會(huì)的選舉;

(三)指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展工作;

(四)協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)之間關(guān)系,調(diào)處業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的糾紛;

(五)協(xié)調(diào)和監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的交接。

第七十一條村(居)民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助和配合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者街道辦事處做好物業(yè)管理相關(guān)工作,并履行下列職責(zé):

(一)組織開(kāi)展社區(qū)物業(yè)管理政策法規(guī)宣傳;

(二)教育引導(dǎo)居民參與支持物業(yè)管理,按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi);

(三)指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法開(kāi)展工作;

(四)協(xié)助鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者街道辦事處組織成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)換屆選舉工作;

(五)及時(shí)協(xié)調(diào)化解物業(yè)管理矛盾和糾紛;

(六)配合有關(guān)部門對(duì)社區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者老舊小區(qū)管理服務(wù)單位物業(yè)服務(wù)情況進(jìn)行考評(píng)。

第七十二條物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員的自律性監(jiān)管。

物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)可以開(kāi)展下列活動(dòng):

(一)定期公布物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的市場(chǎng)動(dòng)態(tài)信息;

(二)制定行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn);

(三)開(kāi)展物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員培訓(xùn);

(四)開(kāi)展物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià);

(五)協(xié)助開(kāi)展物業(yè)服務(wù)企業(yè)及從業(yè)人員信用評(píng)價(jià)。

第七十三條建立物業(yè)管理工作聯(lián)席會(huì)議制度,協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理與社區(qū)管理之間的相關(guān)問(wèn)題。物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者街道辦事處負(fù)責(zé)召集,由縣(市、區(qū))物業(yè)管理主管部門、公安派出所、村(居)民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等方面的代表參加,共同協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中遇到的問(wèn)題。

第七十四條建立以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者街道辦事處、村(居)民委員會(huì)為主的物業(yè)服務(wù)糾紛便捷處理機(jī)制。

鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者街道辦事處、村(居)民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理投訴受理制度,對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴,及時(shí)進(jìn)行調(diào)查處理。鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)配備負(fù)責(zé)糾紛調(diào)查處理的專(兼)職工作人員;基層人民調(diào)解委員會(huì)應(yīng)當(dāng)成立物業(yè)糾紛調(diào)解工作室,聘請(qǐng)相關(guān)領(lǐng)域?qū)I(yè)人員,專門調(diào)解物業(yè)服務(wù)糾紛。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主發(fā)生物業(yè)服務(wù)爭(zhēng)議的,當(dāng)事人雙方可以協(xié)商解決,也可以向基層人民調(diào)解委員會(huì)或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、街道辦事處申請(qǐng)調(diào)解。有關(guān)機(jī)構(gòu)接到申請(qǐng)后,應(yīng)當(dāng)在五個(gè)工作日內(nèi)征求另一方當(dāng)事人意見(jiàn),對(duì)方無(wú)異議的,應(yīng)當(dāng)當(dāng)即進(jìn)行調(diào)解。達(dá)成調(diào)解協(xié)議的,雙方應(yīng)當(dāng)簽訂調(diào)解協(xié)議書,申請(qǐng)人民法院確認(rèn)調(diào)解協(xié)議效力的,人民法院應(yīng)當(dāng)予以確認(rèn);未達(dá)成調(diào)解協(xié)議的,也可以依法向人民法院提起訴訟。

物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)建立健全物業(yè)糾紛行政調(diào)解與人民調(diào)解、司法調(diào)解的銜接機(jī)制,加強(qiáng)物業(yè)糾紛行政調(diào)解隊(duì)伍建設(shè),保障所需工作經(jīng)費(fèi)。

第六章 法律責(zé)任

第七十五條??第八十五條(因詞條篇幅限制,故刪去部分內(nèi)容,;請(qǐng)?jiān)旈喐=ㄊ≌W(wǎng)站內(nèi)容)

第七章 附 則

第八十六條本條例所稱物業(yè)共用部位包括:建筑的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道、通風(fēng)采光井等;物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、人民防空設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的建筑物、構(gòu)筑物等。

地下室、底層架空層等共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的權(quán)屬在購(gòu)房合同中沒(méi)有約定或者約定不明確的,歸全體業(yè)主所有。

第八十七條本條例自1月1日起施行,2006年9月28日福建省第十屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十五次會(huì)議通過(guò)的《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》同時(shí)廢止。

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時(shí)間:2023-09-14 00:0:00
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