物業(yè)服務(wù)收費管理辦法是為了為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國價格法》和《物業(yè)管理條例》制定，由中華人民共和國發(fā)展改革委、建設(shè)部于2004年1月1日發(fā)布施行的相關(guān)管理條例，共計二十四條。那么赤峰物業(yè)管理條例最新版全文是如何修訂的呢？本文小編為你整理關(guān)于赤峰物業(yè)管理條例最新全文、附收費標準的相關(guān)知識，希望對你有幫助。

第一章 總則

第一條 為了規(guī)范本市物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)國家、自治區(qū)等有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條 凡在本市行政區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)管理及相關(guān)活動的，均適用本辦法。

第三條 市人民政府建設(shè)行政主管部門(以下稱市物業(yè)行政主管部門)負責全市物業(yè)管理活動的指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查。

旗縣區(qū)人民政府建設(shè)(房產(chǎn))行政主管部門(以下稱旗縣區(qū)物業(yè)行政主管部門)負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

各級發(fā)改、財政、國土、規(guī)劃、民政、公安、環(huán)保、工商、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、衛(wèi)生、廣播電視和電業(yè)、通信等部門按照各自職責，依法做好物業(yè)管理有關(guān)工作。

第四條 街道辦事處、蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當建立物業(yè)管理工作制度，具體指導(dǎo)、監(jiān)督所轄區(qū)域內(nèi)的業(yè)主成立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責。調(diào)解物業(yè)管理糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理的關(guān)系。參與新建住宅小區(qū)綜合驗收、物業(yè)管理招投標、物業(yè)服務(wù)企業(yè)考評、舊住宅小區(qū)改造等工作。

社區(qū)居民委員會應(yīng)當協(xié)助街道辦事處、蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府依法開展物業(yè)管理的相關(guān)工作。對未實行物業(yè)管理的區(qū)域，組織業(yè)主進行自我管理和自我服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當配合街道辦事處、蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展物業(yè)管理的相關(guān)工作。拒不配合的，街道辦事處、蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當提請旗縣區(qū)物業(yè)行政主管部門依法處理。

第五條 各級人民政府應(yīng)當加強對物業(yè)管理行業(yè)的管理，引導(dǎo)建立專業(yè)化、社會化和市場化的物業(yè)管理機制，促進物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。

第二章　業(yè)主及業(yè)主大會

第六條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

業(yè)主在物業(yè)管理活動中的權(quán)利和義務(wù)按照國家、自治區(qū)物業(yè)管理有關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行。

第七條 物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權(quán)利、義務(wù)由業(yè)主和使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的有關(guān)規(guī)定。

物業(yè)使用人違反本辦法和管理規(guī)約的，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當承擔連帶責任。

第八條 旗縣區(qū)物業(yè)行政主管部門和街道辦事處、蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當按照物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素劃定物業(yè)管理區(qū)域。

配套設(shè)施不全、不具備物業(yè)管理條件的物業(yè)區(qū)域，由當?shù)厝嗣裾�府通過舊住宅區(qū)改造等方式組織治理，創(chuàng)造條件，逐步實行物業(yè)管理。

第九條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。

業(yè)主大會應(yīng)當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益，依照法律、法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定履行職責。

第十條 在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付使用的物業(yè)建筑面積達到百分之五十以上的，或者已交付使用的物業(yè)建筑面積達到百分之三十不足百分之五十，但使用已超過二年的，可以籌備成立業(yè)主大會。

第十一條 同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當在街道辦事處、蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)、監(jiān)督下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、社區(qū)居民委員會代表組成業(yè)主大會籌備組，負責業(yè)主大會籌備工作。

籌備組人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不得低于籌備組人數(shù)的半數(shù)，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在規(guī)定時間內(nèi)推薦產(chǎn)生。籌備組組長由社區(qū)居民委員會代表擔任。

籌備組成員名單確定后，以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第十二條 籌備組應(yīng)當自組成之日起三十日內(nèi)在街道辦事處、蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)、監(jiān)督下，組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議，并通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。

第十三條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，但應(yīng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

業(yè)主應(yīng)當參加業(yè)主大會會議。因故不能參加的，可以書面委托代理人參加。

第十四條 業(yè)主大會作出決定，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主大會作出籌集和使用住宅專項維修資金以及改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的決定，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。

業(yè)主大會的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。

業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

第十五條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業(yè)主大會定期會議應(yīng)當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開。

有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：

(一)百分之二十以上的業(yè)主提議的;

(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;

(三)業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。

第十六條 業(yè)主委員會未按業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定組織召開業(yè)主大會定期會議，或者發(fā)生應(yīng)當召開業(yè)主大會臨時會議的情況，業(yè)主委員會不履行組織召開會議職責的，街道辦事處、蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以責令業(yè)主委員會限期召開。逾期仍不召開的，在街道辦事處、蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)、監(jiān)督下，由社區(qū)居民委員會將擬決定的事項以書面的形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，公告期內(nèi)業(yè)主反對意見未超過半數(shù)的，視為全體業(yè)主同意。

第十七條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，應(yīng)當依法履行職責(經(jīng)協(xié)商同意，也可選聘街道和社區(qū)工作人員為顧問)。

業(yè)主委員會的人數(shù)由業(yè)主大會根據(jù)實際情況，按照五人至十一人的單數(shù)確定。

業(yè)主委員會應(yīng)當在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生主任一人，副主任一人至二人。

業(yè)主委員會主任的工作，半數(shù)以上的委員不認可時，街道辦事處、蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)及時指導(dǎo)業(yè)主委員會對主任進行改選。

業(yè)主委員會委員不得在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)企業(yè)中。

業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向旗縣區(qū)物業(yè)行政主管部門和街道辦事處、蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

第十八條 業(yè)主委員會委員應(yīng)當是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：

(一)具有完全民事行為能力;

(二)遵守國家有關(guān)法律、法規(guī);

(三)遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù);

(四)熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力;

(五)具有一定的組織能力;

(六)具備必要的工作時間。

第十九條 經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員提議或者業(yè)主委員會主任認為有必要的，應(yīng)當及時召開業(yè)主委員會會議。

第二十條 業(yè)主委員會會議應(yīng)當有過半數(shù)委員出席，作出的決定必須經(jīng)全體委員過半數(shù)同意。

業(yè)主委員會的決定應(yīng)當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公告。

第二十一條 業(yè)主委員會應(yīng)當協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)，督促違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的業(yè)主，限期交納物業(yè)服務(wù)費用。

第二十二條 業(yè)主委員會每屆任期不得超過五年，業(yè)主委員會任期屆滿兩個月前，應(yīng)當召開業(yè)主大會會議進行業(yè)主委員會的換屆選舉;逾期未換屆的，街道辦事處、蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以指派工作人員指導(dǎo)其換屆工作。

原業(yè)主委員會應(yīng)當在其任期屆滿之日起十日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交社區(qū)居民委員會或新一屆業(yè)主委員會，并做好交接手續(xù)。

第二十三條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其業(yè)主委員會委員資格自行終止：

(一)因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的;

(二)因疾病等原因喪失履行職責能力的;

(三)依法被限制人身自由的;

(四)拖欠物業(yè)服務(wù)費的;

(五)以書面形式向業(yè)主大會提出辭呈的;

(六)拒不履行委員職責的;

(七)利用委員資格謀取私利的;

(八)侵害他人合法權(quán)益的;

(九)年度累計缺席業(yè)主委員會會議二次(含二次)以上的，任職期內(nèi)累計缺席業(yè)主委員會會議三次(含三次)以上的;

(十)法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

業(yè)主委員會委員不足業(yè)主委員會人員總數(shù)二分之一的，應(yīng)按照程序重新選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前，可以由社區(qū)居民委員會在街道辦事處、蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)、監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會的職責。

第二十四條 因物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生變更等原因?qū)е聵I(yè)主大會解散的，在解散前，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當在街道辦事處、蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)、監(jiān)督下，將業(yè)主共同財產(chǎn)和檔案等全部資料移交社區(qū)居民委員會代管。

第二十五條　業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當配合公安機關(guān)，與社區(qū)居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)社會治安等相關(guān)工作。

在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當積極配合社區(qū)居民委員會依法履行自治管理職責，支持社區(qū)居民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)、監(jiān)督。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當及時告知社區(qū)居民委員會，并聽取社區(qū)居民委員會的建議。

第二十六條 新建住宅小區(qū)首次業(yè)主大會會議的工作經(jīng)費由建設(shè)單位承擔，具體標準由街道辦事處、蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和建設(shè)單位商定，并由街道辦事處、蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代管。首次業(yè)主大會會議后，業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費由全體業(yè)主承擔，可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收。工作經(jīng)費的籌集、管理、使用由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。

業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的使用情況，應(yīng)當定期以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主監(jiān)督。

第二十七條　業(yè)主委員會憑街道辦事處、蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和旗縣區(qū)物業(yè)行政主管部門的備案證明，依法刻制印章。

第二十八條　物業(yè)轉(zhuǎn)讓后，原業(yè)主應(yīng)當在辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)三十日內(nèi)通知業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第二十九條 未成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會或業(yè)主大會、業(yè)主委員會解散的，發(fā)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)停止服務(wù)或者其他重大、緊急物業(yè)管理事件，需要業(yè)主共同決定解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他事項的，由街道辦事處、蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)、協(xié)助業(yè)主共同完成。

第三章　前期物業(yè)管理

第三十條 新建住宅小區(qū)在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位必須通過公開招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，建設(shè)單位沒有能力的，街道辦事處、蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以進行協(xié)助。投標人少于三個或者住宅規(guī)模小于2萬平方米的，經(jīng)物業(yè)行政主管部門同意，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第三十一條 招標人應(yīng)當在指定的公共媒體上發(fā)布招標公告。

招標公告應(yīng)當載明招標人的名稱和地址、招標項目的基本情況以及獲取招標文件的辦法等事項。

第三十二條 招標人應(yīng)當在發(fā)布招標公告十日前，提交以下材料報街道辦事處、蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和旗縣區(qū)物業(yè)行政主管部門備案：

(一)招標公告;

(二)招標文件;

(三)項目開發(fā)建設(shè)的政府批件;

(四)法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。

第三十三條建設(shè)單位應(yīng)當在辦理建設(shè)工程施工許可證前完成物業(yè)管理招投標工作。

中標的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂后7日內(nèi)派遣專業(yè)管理技術(shù)人員進入崗位，實施物業(yè)前期介入，并在前期物業(yè)管理期間履行以下職責：

(一)參與工程驗收和分戶驗收，以單體樓房為單位建立工程資料，對發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題及未按圖紙施工的，向建設(shè)單位或施工單位提出整改建議;

(二)掌握物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備、管線的布置，就設(shè)施設(shè)備的安裝位置、管線走向等事宜向建設(shè)單位提出建議，參與共用設(shè)施設(shè)備的安裝、調(diào)試等工作;

(三)對物業(yè)管理用房、社區(qū)辦公活動用房等配套公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)情況，向物業(yè)行政主管部門和街道辦事處、蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報告;

(四)督促建設(shè)單位、施工單位整改開發(fā)建設(shè)中的遺留問題;

(五)根據(jù)臨時管理規(guī)約、前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，向業(yè)主提供服務(wù)并引導(dǎo)業(yè)主遵守約定,維護公共秩序;

(六)配合街道辦事處、蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府做好業(yè)主大會籌備、業(yè)主委員會成立工作;

(七)前期物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項。

第三十四條 在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設(shè)單位應(yīng)當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

(一)竣工總平面圖,單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;

(二)設(shè)施設(shè)備清單及安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料、出廠資料;

(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;

(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。

前期物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將有關(guān)資料移交給業(yè)主委員會或社區(qū)居民委員會。

第三十五條 新建住宅小區(qū)實行物業(yè)質(zhì)量保修金制度。建設(shè)單位應(yīng)當在住宅小區(qū)綜合驗收前，按照建筑安裝總造價的百分之二比例，向物業(yè)行政主管部門設(shè)立的專門賬戶交存物業(yè)質(zhì)量保修金。物業(yè)質(zhì)量保修金的交存、使用和管理，由物業(yè)行政主管部門會同財政部門制定具體的管理制度。

物業(yè)質(zhì)量保修金保證的保修責任期限，自建設(shè)單位將住宅物業(yè)交付業(yè)主使用之日起計算。正常使用條件下，房屋建筑工程的最低保修期限為：

(一)屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年;

(二)供熱系統(tǒng)，為5個采暖期;

(三)供冷系統(tǒng)，為2個供冷期;

(四)電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝，為2年;

(五)裝修工程，為2年。

其他項目的保修期限由建設(shè)單位和施工單位約定。

第三十六條 建設(shè)單位應(yīng)當按照規(guī)劃要求，以不低于開發(fā)建設(shè)規(guī)模千分之三的標準，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房包括客服接待、檔案資料保存、工具物料存放、人員值班備勤用房和業(yè)主大會、業(yè)主委員會辦公用房。住宅小區(qū)分期開發(fā)建設(shè)的，必須在首期建設(shè)范圍內(nèi)配置。

規(guī)劃、建設(shè)行政主管部門在審查居住小區(qū)修建性詳細規(guī)劃、建筑工程設(shè)計施工圖時，應(yīng)要求建設(shè)單位和設(shè)計單位標明物業(yè)管理用房的面積、位置。

房產(chǎn)管理部門在房屋測繪、銷售、驗收、權(quán)屬登記等環(huán)節(jié)，應(yīng)按照規(guī)劃、建設(shè)行政主管部門批準的居住小區(qū)修建性詳細規(guī)劃、建筑工程設(shè)計施工圖，確定物業(yè)管理用房的實配面積、位置(具體到棟號、房號)。物業(yè)管理用房交付使用時，必須具備供水、供熱、供電設(shè)施及其他基本使用條件，能直接投入使用。物業(yè)管理用房建設(shè)費用列入開發(fā)建設(shè)成本，由建設(shè)單位無償提供給物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用，以全體業(yè)主的名義進行權(quán)屬登記，不頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證書。

物業(yè)管理用房的分配、使用和管理，由街道辦事處、蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責監(jiān)督。

第三十七條 新建住宅小區(qū)建設(shè)單位應(yīng)按照規(guī)劃要求，配套建設(shè)社區(qū)辦公活動用房，作為社區(qū)居民活動議事、解決矛盾、辦理居民事務(wù)的場所。小區(qū)居民1000戶以下的配建面積不低于500平方米，小區(qū)居民1000戶以上的每百戶配建面積不低于50平方米。社區(qū)辦公活動用房交付使用時，應(yīng)具備供水、供熱、供電等基本條件和相關(guān)服務(wù)設(shè)施，建設(shè)費用列入開發(fā)建設(shè)成本，由建設(shè)單位無償提供給街道社區(qū)。規(guī)劃、建設(shè)、房管等行政主管部門要各司其職、密切配合，加強對各環(huán)節(jié)的監(jiān)管，對社區(qū)辦公活動用房的面積、性能和質(zhì)量進行把關(guān)。

新建住宅小區(qū)內(nèi)配套建設(shè)的其他公共服務(wù)設(shè)施，建設(shè)單位應(yīng)在商品房(預(yù))銷售方案、商品房買賣合同中，明確其設(shè)計用途、產(chǎn)權(quán)歸屬、經(jīng)營內(nèi)容和管理方式等。商品房(預(yù))銷售方案應(yīng)在銷售場所進行公示。

社區(qū)辦公活動用房及其他公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)位置、建筑面積、主體結(jié)構(gòu)、房屋外貌、設(shè)計用途、經(jīng)營內(nèi)容等，建設(shè)單位、產(chǎn)權(quán)人或使用人不得擅自改變;確需改變的，應(yīng)經(jīng)業(yè)主委員會、街道辦事處、蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府書面同意，并到相關(guān)行政管理部門辦理審批手續(xù)。

第三十八條 已實施物業(yè)管理的區(qū)域更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，以及未實施物業(yè)管理的區(qū)域經(jīng)過整治改造具備物業(yè)管理條件的，也應(yīng)依法通過公開招投標的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第四章 物業(yè)管理服務(wù)

第三十九條 物業(yè)管理事項一般包括下列內(nèi)容：

(一)物業(yè)共用部位的維護和管理;

(二)物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運行、維修和管理;

(三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共環(huán)境衛(wèi)生和綠化管理;

(四)協(xié)助相關(guān)管理部門做好安全、消防、交通等工作;

(五)物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù);

(六)物業(yè)檔案資料的管理;

(七)其他管理事項。

第四十條 從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應(yīng)當依法向旗縣區(qū)級以上工商行政管理部門辦理注冊登記手續(xù)，領(lǐng)取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當自領(lǐng)取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照之日起三十日內(nèi)，按照自治區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法有關(guān)規(guī)定，辦理物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在核定的資質(zhì)等級范圍內(nèi)從事物業(yè)管理活動，未領(lǐng)取資質(zhì)等級證書的不得從事物業(yè)管理活動。

從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)服務(wù)項目前，應(yīng)當確定項目負責人和管理人員，項目負責人和管理人員只能在一個物業(yè)服務(wù)項目任職。項目負責人和管理人員基本情況，應(yīng)到旗縣區(qū)物業(yè)行政主管部門和街道辦事處、蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

物業(yè)行政主管部門應(yīng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)動態(tài)監(jiān)管系統(tǒng)，對有不良行為的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實行“黑名單”制度，并定期向社會公布各物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用信息及信用等級。

第四十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有下列權(quán)利：

(一)依照物業(yè)服務(wù)合同和管理制度對物業(yè)實行管理;

(二)依照物業(yè)服務(wù)合同的約定收取物業(yè)服務(wù)費用;

(三)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人;

(四)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他權(quán)利。

第四十二條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當履行下列義務(wù)：

(一)履行物業(yè)服務(wù)合同，執(zhí)行物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范和技術(shù)標準，依法經(jīng)營;

(二)根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和物業(yè)服務(wù)合同，結(jié)合實際情況，起草物業(yè)管理制度;

(三)接受業(yè)主和業(yè)主委員會的監(jiān)督;

(四)接受有關(guān)部門和街道辦事處、蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的監(jiān)督管理;

(五)定期公布物業(yè)服務(wù)費用和代管資金的使用情況;

(六)妥善保管物業(yè)有關(guān)資料;

(七)發(fā)現(xiàn)違反治安、環(huán)境保護、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，應(yīng)當及時制止，并向業(yè)主委員會和有關(guān)行政管理部門報告;

(八)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。

第四十三條 通過招標或協(xié)議選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，當事人應(yīng)簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同。在合同簽署之前，應(yīng)繳納物業(yè)服務(wù)履約保證金，履約保證金的標準按物業(yè)項目服務(wù)費的50%計算。

物業(yè)服務(wù)合同包括下列內(nèi)容：

(一)當事人和物業(yè)的基本情況;

(二)物業(yè)管理事項;

(三)物業(yè)服務(wù)等級和標準;

(四)物業(yè)服務(wù)費用及其收繳方式;

(五)雙方的權(quán)利義務(wù);

(六)專項維修資金的管理與使用方式;

(七)物業(yè)管理用房的使用與維護;

(八)合同期限、合同終止和解除的約定;

(九)違約責任以及解決糾紛的途徑;

(十)履約保證金的標準、使用和管理;

(十一)雙方約定的其他事項。

第四十四條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前，全體業(yè)主應(yīng)召開業(yè)主大會決定物業(yè)管理方式、服務(wù)內(nèi)容、是否更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)等事項。決定續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同;決定解聘或原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當在合同期限屆滿前三個月，履行必要的通知義務(wù)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

物業(yè)合同終止前，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得停止服務(wù);物業(yè)服務(wù)合同終止后，在新物業(yè)服務(wù)企業(yè)未進入前，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)延長服務(wù)，但最長不得超過三個月，延長服務(wù)期間可按照原合同約定的服務(wù)標準提供服務(wù)和收取服務(wù)費用。

第四十五條 物業(yè)合同終止或者業(yè)主共同決定不再接受事實服務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在三十日內(nèi)與全體業(yè)主或新物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成交接，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以任何理由拒絕辦理交接。物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，新物業(yè)服務(wù)企業(yè)可按照物業(yè)服務(wù)合同簽訂的內(nèi)容提供服務(wù)。旗縣區(qū)物業(yè)行政主管部門和街道辦事處、蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接工作的監(jiān)管。

第四十六條 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當遵循合理、公開以及收費標準與服務(wù)標準相適應(yīng)的原則，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)和價格行政主管部門規(guī)定的物業(yè)服務(wù)標準和收費指導(dǎo)價格，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托，提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目，服務(wù)報酬由雙方約定。

第四十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以部分業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費等為由，減少物業(yè)服務(wù)內(nèi)容或者降低物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和標準。

第四十八條 業(yè)主應(yīng)當根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，足額交納物業(yè)服務(wù)費，不得以物業(yè)空置、存在開發(fā)遺留問題或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)等為由拒付物業(yè)服務(wù)費。

已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位繳納。

第四十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、燃氣、供熱、通信、有線電視等經(jīng)營單位應(yīng)當向最終用戶收取有關(guān)費用。

任何單位不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收前款費用，也不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收前款費用而停止提供服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收本條第一款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

第五十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當及時向有關(guān)單位和部門報告，協(xié)助做好救助工作。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請保安人員的，應(yīng)當遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應(yīng)當履行職責，不得侵害公民的合法權(quán)益。

第五十一條 物業(yè)行政主管部門和街道辦事處、蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等當事人在物業(yè)管理活動中的投訴。受理投訴后，應(yīng)當及時進行調(diào)查，并自受理投訴之日起十五日內(nèi)答復(fù)投訴人。

投訴內(nèi)容涉及其他行政管理部門職責范圍的，受理部門應(yīng)當自受理之日起五日內(nèi)移送有關(guān)行政管理部門，并書面告知投訴人。

第五章 物業(yè)的使用與維護

第五十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

(一)損壞或改變房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)和房屋外貌;

(二)改變按照規(guī)劃建設(shè)的私有建筑、公共建筑和共用設(shè)施設(shè)備的性質(zhì)和用途;

(三)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地;

(四)占用、損壞或者擅自移動物業(yè)的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備;

(五)違章搭建;

(六)擅自設(shè)置攤點、集貿(mào)市場和店外經(jīng)營;

(七)隨意傾倒垃圾、雜物，侵占和毀壞綠地;

(八)擅自在建筑物屋頂、外墻面上安裝、放置、懸掛、張貼物品或者涂寫、刻畫;

(九)擅自在城市中的住宅小區(qū)內(nèi)飼養(yǎng)畜禽;

(十)違反有關(guān)規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒物品，排放有毒有害氣體和廢棄物，發(fā)出超過規(guī)定標準的噪音;

(十一)利用物業(yè)從事危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動;

(十二)法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。

第五十三條 業(yè)主在裝修、裝飾前應(yīng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂裝修、裝飾協(xié)議。裝修、裝飾產(chǎn)生的建筑垃圾由業(yè)主負責清運;業(yè)主也可委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)清運，并承擔相關(guān)費用。

第五十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供電、燃氣、供水、供熱、排水、通信、有線電視等經(jīng)營單位以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主，應(yīng)當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護責任。

經(jīng)營單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及業(yè)主的責任劃分如下：

(一)供電管線、設(shè)施設(shè)備：屬業(yè)主共有變壓器(含變壓器高壓引線)、單元或樓棟進戶總開關(guān)上接點(樓棟外墻總接入點)到變壓器部分由供電單位負責，單元或樓棟進戶總開關(guān)上接點(樓棟外墻總接入點)以內(nèi)屬業(yè)主共有部分由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責，所發(fā)生的費用均從住宅專項維修資金中列支;屬業(yè)主專有部分，可委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修，所發(fā)生的費用由業(yè)主或責任方承擔。

(二)燃氣管線、設(shè)施設(shè)備：業(yè)主專有部分以外的由燃氣經(jīng)營單位負責，所發(fā)生的費用由燃氣經(jīng)營單位承擔;屬業(yè)主專有部分，由燃氣經(jīng)營單位維修，所發(fā)生的費用依照合同的約定處理。

(三)供水管線、設(shè)施設(shè)備：建筑物外墻以外部分由供水單位負責，所發(fā)生的費用由供水單位承擔;建筑物外墻以內(nèi)屬業(yè)主共有部分由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責，所發(fā)生的費用從住宅專項維修資金中列支;屬業(yè)主專有部分，可委托供水單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修，所發(fā)生的費用由業(yè)主或責任方承擔。

(四)供熱管線、設(shè)施設(shè)備：供熱單位應(yīng)當對熱用戶的室外供熱設(shè)施和室內(nèi)共用供熱設(shè)施承擔管理、維護、搶修的責任，物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責做好組織和協(xié)調(diào)工作。熱力站出口到采用分戶控制供熱的熱用戶入戶閥門(包括閥門、熱計量表等)，熱力站出口到尚未實施分戶控制供熱(單管循環(huán)管網(wǎng)供熱)的熱用戶單元或樓棟入戶閥門井(包括閥門)，所發(fā)生的維修費用由供熱單位負責，其他屬業(yè)主共有部分所發(fā)生的費用，從住宅專項維修資金中列支;屬業(yè)主專有部分，所發(fā)生的費用由業(yè)主或責任方承擔。

(五)排水管線、設(shè)施設(shè)備：物業(yè)管理區(qū)域?qū)贅I(yè)主共有的排水管線、設(shè)施，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責，所發(fā)生的費用從住宅專項維修資金中列支;屬業(yè)主專有部分，可委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修，所發(fā)生的費用由業(yè)主或責任方承擔。

(六)通信、有線電視等管線、設(shè)施設(shè)備：由經(jīng)營單位與業(yè)主按照有關(guān)規(guī)定或合同的約定處理。

第五十五條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單棟住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。

住宅專項維修資金的標準、管理和使用，物業(yè)行政主管部門應(yīng)會同財政部門，按照國家和自治區(qū)的有關(guān)規(guī)定制定管理制度。

第五十六條 發(fā)生下列緊急情況時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)會同供熱、供水、供電等相關(guān)單位，采取應(yīng)急防范措施，制定維修、更新和改造方案，同時向業(yè)主委員會、社區(qū)居民委員會和物業(yè)行政主管部門報告：

(一)電梯發(fā)生故障影響正常使用的;

(二)消防設(shè)施損壞，消防部門出具整改通知書的;

(三)外墻墻面有脫落危險、屋頂或者外墻滲漏，影響房屋使用和安全的;

(四)供電、供熱、供水、排水管線及設(shè)施設(shè)備損壞，影響正常使用的;

(五)其他危及公共安全和物業(yè)使用功能的緊急情況。

發(fā)生以上緊急情況，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和各相關(guān)單位應(yīng)先行組織搶修，不得以任何理由推諉、拖延。搶修內(nèi)容屬于使用住宅專項維修資金范圍的，搶修工作完成后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和各相關(guān)單位應(yīng)持有關(guān)材料，委托具有相應(yīng)資質(zhì)的中介機構(gòu)審價，并向業(yè)主委員會或社區(qū)居民委員會提出列支住宅專項維修資金申請，業(yè)主委員會或社區(qū)居民委員會審核同意后，報旗縣區(qū)物業(yè)行政主管部門備案，由住宅專項維修資金管理部門劃撥專項維修資金。

發(fā)生以上緊急情況，沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由業(yè)主委員會或社區(qū)居民委員會組織相關(guān)單位制定維修、更新和改造方案，并進行搶修。搶修內(nèi)容屬于使用住宅專項維修資金范圍的，按照前款程序在住宅專項維修資金中列支。

第五十七條 住宅專項維修資金余額不足或無專項維修資金的住宅小區(qū)，住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造費用，由業(yè)主委員會或社區(qū)居民委員會組織業(yè)主籌集，并按照下列規(guī)定分攤：

(一)屬全體業(yè)主共有的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，由全體業(yè)主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同承擔;

(二)屬單棟房屋內(nèi)業(yè)主共有的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，由該棟房屋的業(yè)主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同承擔;

(三)屬一個單元內(nèi)業(yè)主共有的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，由單元內(nèi)的業(yè)主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同承擔。

第五十八條 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造時，相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當予以配合。因相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人阻撓維修、更新和改造，造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財產(chǎn)損失的，責任人應(yīng)當負責修復(fù)或者賠償。因物業(yè)維修、更新和改造造成相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人的自用部位、自用設(shè)備損壞或者其他財產(chǎn)損失的，責任人應(yīng)當負責賠償。

第六章 違章處理

第五十九條 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法的，由物業(yè)行政主管部門按照權(quán)限依據(jù)國家、自治區(qū)有關(guān)規(guī)定進行處理。

第六十條 業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義，從事違反法律、法規(guī)活動的，由有關(guān)部門依法處理。

第六十一條 業(yè)主委員會違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會會議和業(yè)主委員會會議的決定，擅自使用業(yè)主大會印章、業(yè)主委員會印章的，物業(yè)所在地街道辦事處、蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當責令限期改正，并通告全體業(yè)主;造成經(jīng)濟損失或者不良影響的，依法追究責任人的法律責任。

第六十二條 違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。

第六十三條 物業(yè)行政主管部門或其他部門、單位及其工作人員有違法、違規(guī)行為的，由有關(guān)部門對直接負責的主管人和責任人依法給予行政處分;造成損失的，依法承擔賠償責任;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

第七章 附則

第六十四條 本辦法由赤峰市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會負責解釋。赤峰市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會可根據(jù)本辦法制定實施細則。

第六十五條 本辦法自2012年12月1日起施行。原《赤峰市住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》(赤政發(fā)〔2000〕16號)同時廢止。

解讀：

《赤峰市物業(yè)管理辦法》（以下稱《辦法》）已于2012年12月1日起施行。對已經(jīng)施行的《辦法》，群眾倍加關(guān)注那些與自己切身利益密切相關(guān)的信息：正常使用條件下，房屋建筑工程的最低保修期限是如何規(guī)定的?物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有哪些禁止行為?物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供電、燃氣、供水、供熱、排水、通信、有線電視等經(jīng)營單位以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主，應(yīng)當如何依法承擔管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護責任?住宅專項維修資金如何使用？

問：“什么可以導(dǎo)致喪失業(yè)主委員會資格？”　

答：“過去，在我市曾發(fā)生過拖欠多年物業(yè)費的業(yè)主以業(yè)主委員會委員的身份組織廣大業(yè)主，以“合法”身份帶頭欲炒掉原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的事件。對大部分業(yè)主來說，這可能成為部分欠費者逃脫欠費的一個理由。擁有業(yè)主委員會委員資格需要哪些條件?這方面的規(guī)定相對模糊是產(chǎn)生“惡意炒物業(yè)”現(xiàn)象的根源�！掇k法》施行后，這一現(xiàn)象將會得以遏制�！掇k法》規(guī)定了業(yè)主委員會委員資格自行終止的條件：因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的;因疾病等原因喪失履行職責能力的;依法被限制人身自由的;拖欠物業(yè)服務(wù)費的;以書面形式向業(yè)主大會提出辭呈的;拒不履行委員職責的;利用委員資格謀取私利的;侵害他人合法權(quán)益的;年度累計缺席業(yè)主委員會會議二次(含二次)以上的，任職期內(nèi)累計缺席業(yè)主委員會會議三次(含三次)以上的;法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。”

從中不難看出，繳納物業(yè)服務(wù)費是業(yè)主應(yīng)履行的義務(wù)之一。業(yè)主欠費后即不擁有委員資格，帶頭炒物業(yè)的現(xiàn)象將會減少。

問：“如何避免開發(fā)建設(shè)遺留問題與物業(yè)服務(wù)范疇？”

答：“以前，由于前期物業(yè)管理不規(guī)范，經(jīng)常導(dǎo)致因水、電、暖、綠化等原因引發(fā)物業(yè)服務(wù)糾紛。由此導(dǎo)致的一個惡果是：業(yè)主委員會將開發(fā)建設(shè)單位的一系列遺留問題的“爛賬兒”全算在物業(yè)服務(wù)企業(yè)頭上，水、電、暖、綠化等方面在保修期內(nèi)出現(xiàn)問題都找物業(yè)服務(wù)企業(yè)解決。廣大業(yè)主的切身利益受損，物業(yè)公司成了業(yè)主的“出氣筒”，物業(yè)公司有苦難言。

為避免此類現(xiàn)象發(fā)生，減少麻煩，《辦法》規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當在辦理建設(shè)工程施工許可證前完成物業(yè)管理招投標工作。中標的物業(yè)企業(yè)在前期物業(yè)管理期間履行以下職責：參與工程驗收和分戶驗收，對發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題及未按圖紙施工的，向建設(shè)單位或施工提出整改建議;掌握物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備、管線的布置，就設(shè)施設(shè)備的安裝位置、管線走向等事宜向建設(shè)單位提出建議，參與共用設(shè)施設(shè)備的安裝、調(diào)試等工作;督促建設(shè)單位、施工單位整改開發(fā)建設(shè)中的遺留問題;根據(jù)臨時管理規(guī)約、前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，向業(yè)主提供服務(wù)并引導(dǎo)業(yè)主遵守約定，維護公共秩序;配合街道辦事處、蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府做好業(yè)主大會籌備、業(yè)主委員會成立工作;前期物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項�！�

無疑，前期物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)定，增強物業(yè)服務(wù)企業(yè)的“話語權(quán)”和“參與權(quán)”，如能落實到位，對廣大業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)來講，利莫大焉。

問：“什么是物業(yè)質(zhì)量保修金制度？”

答：“《辦法》中一個最大的亮點是：對新建住宅小區(qū)實行物業(yè)質(zhì)量保修金制度。

從物業(yè)行政主管部門的角度來看，有了物業(yè)質(zhì)量保修金制度這一“制約權(quán)在手”，對相差方的約束無疑有利于提高建筑工程質(zhì)量。一旦出現(xiàn)質(zhì)量問題，也不至于因為沒有相關(guān)制約手段，產(chǎn)生屢次協(xié)調(diào)屢次沒有結(jié)果甚至相關(guān)方“人去樓空”，導(dǎo)致眾多業(yè)主利益受害的現(xiàn)象發(fā)生。

據(jù)《辦法》規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當在住宅小區(qū)綜合驗收前，按照建筑安裝總造價的百分之二比例，向物業(yè)行政主管部門設(shè)立的專門賬戶交存物業(yè)質(zhì)量保修金�！�

問：“什么情況下才能使用物業(yè)質(zhì)量保修金?保修金保證的保修責任期限如何確定的?”

答：“物業(yè)質(zhì)量保修金保證的保修責任期限，自建設(shè)單位將住宅物業(yè)交付業(yè)主使用之日起計算。正常使用條件下，房屋建筑工程的最低保修期限為：屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年;供熱系統(tǒng)，為5個采暖期;供冷系統(tǒng)，為2個供冷期;電氣管線、給水管道、設(shè)備安裝，為2年;裝修工程，為2年;其他項目的保修期限由建設(shè)單位和施工單位約定�！�

問：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)到底管什么？”

答：“《辦法》中的物業(yè)管理事項共有七項，其中涉及“公”“共”字眼的事項占了三項。

《辦法》規(guī)定物業(yè)管理事項一般包括下列內(nèi)容：物業(yè)共用部位的維護和管理;物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運行、維護和管理;物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共環(huán)境衛(wèi)生和綠化管理;協(xié)助相關(guān)管理部門做好安全、消防、交通等工作;物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù);物業(yè)檔案資料的管理;其他管理事項。

除此而外，在物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當履行的義務(wù)中，《辦法》規(guī)定“報告義務(wù)”與業(yè)主利益密切相關(guān)：發(fā)現(xiàn)違反治安、環(huán)境保護、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，應(yīng)當及時制止，并向業(yè)主委員會和有關(guān)行政管理部門報告。

為達到管理目的，物業(yè)行政主管部門將通過建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)動態(tài)監(jiān)管系統(tǒng)，對有不良行為的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實行“黑名單”制度，并定期向社會公布各物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用信息及信用等級�！�

問：“《辦法》中的禁止行為都包括什么？”

答：“在現(xiàn)實生活中，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的禁止性行為對維護廣大業(yè)主的利益有利無害。為維護廣大業(yè)主和相關(guān)方面的利益，《辦法》對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的禁止性行為加以明確，禁止性行為包括：損壞或改變房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)和房屋外貌;改變按照規(guī)劃建設(shè)的私有建筑、公共建筑和共用設(shè)施設(shè)備的性質(zhì)和用途;擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地;占用、損壞或者擅自移動物業(yè)的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備;違章搭建;擅自設(shè)置攤點、集貿(mào)市場和店外經(jīng)營;隨意傾倒垃圾、雜物，侵占和毀壞綠地;擅自在建筑物屋頂、外墻面上安裝、放置、懸掛、張貼物品或者涂寫、刻畫;擅自在城市中的住宅小區(qū)內(nèi)飼養(yǎng)畜禽;違反有關(guān)規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒物品，排放有毒有害氣體和廢棄物，發(fā)出超過規(guī)定標準的噪音;利用物業(yè)從事危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動;法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為�！�

問：“《辦法》中水電暖氣的責任界限是如何劃分的？”

答：“在日常生活中，經(jīng)常會因水、電、暖、氣等相關(guān)責任區(qū)域的界限劃分不清導(dǎo)致糾紛多發(fā)。《辦法》中將經(jīng)營單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及業(yè)主的維護責任劃分得比較清楚。

供電管線、設(shè)施設(shè)備：屬業(yè)主共有變壓器(含變壓器高壓引線)、單元或樓棟進戶總開關(guān)上接點(樓棟外墻總接入點)到變壓器部分由供電單位負責;單元或樓棟進戶總開關(guān)上接點(樓棟外墻總接入點)以內(nèi)屬業(yè)主共有部分由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責，所發(fā)生的費用均從住宅專項維修資金中列支。屬業(yè)主專有部門，可委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修，所發(fā)生的費用由業(yè)主或責任方承擔。

燃氣管線、設(shè)施設(shè)備：業(yè)主專有部門以外的由燃氣經(jīng)營單位負責，所發(fā)生的費用由燃氣經(jīng)營單位承擔;屬業(yè)主專有部分，由燃氣經(jīng)營單位維修，所發(fā)生的費用依照合同的約定處理。

供水管線、設(shè)施設(shè)備：建筑物外墻以外部分由供水單位負責，所發(fā)生的費用由供水單位承擔;建筑物外墻以內(nèi)屬業(yè)主共有部分由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責，所發(fā)生的費用從住宅專項維修資金中列支;屬業(yè)主專有部分，可委托供水單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修，所發(fā)生的費用由業(yè)主或責任方承擔。

供熱管線、設(shè)施設(shè)備：供熱單位應(yīng)當對熱用戶的室外供熱設(shè)施和室內(nèi)共用供熱設(shè)施承擔管理、維護、搶修的責任，物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責做好組織和協(xié)調(diào)工作。熱力站出口到采用分戶控制供熱的熱用戶入戶閥門(包括閥門、熱計量表等)，熱力站出口到尚未實施分戶控制供熱(單管循環(huán)管網(wǎng)供熱)的熱用戶單元或樓棟入戶閥門井(包括閥門)，所發(fā)生的維修費用由供熱單位負責，其他屬業(yè)主共有部分所發(fā)生的費用，從住宅專項維修資金中列支;屬業(yè)主專有部分，所發(fā)生的費用由業(yè)主或責任方承擔。

排水管線、設(shè)施設(shè)備：物業(yè)管理區(qū)域?qū)贅I(yè)主共有的排水管線、設(shè)施，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責，所發(fā)生的費用從住宅專項維修資金中列支;屬業(yè)主專有部分，可委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修，所發(fā)生的費用由業(yè)主或責任方承擔。

通信、有線電視等管線、設(shè)施設(shè)備：由經(jīng)營單位與業(yè)主按照有關(guān)規(guī)定或合同的約定處理�！�

問：“如果沒有住宅專項維修資金怎么辦？”

答：“對沒有住宅專項維修資金或住宅專項維修資金余額不足的，住宅小區(qū)相關(guān)部位的維修、更新和改造費用，《辦法》規(guī)定，住宅專項維修資金余額不足或無專項維修資金的住宅小區(qū)，住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造費用，由業(yè)主委員會或社區(qū)居民委員會組織業(yè)主籌集，并按規(guī)定分攤：屬全體業(yè)主共有的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，由全體業(yè)主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同承擔;屬單棟房屋內(nèi)業(yè)主共有的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，由該棟房屋的業(yè)主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同承擔;屬一個單元內(nèi)業(yè)主共有的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，由單元內(nèi)的業(yè)主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同承擔�！�

問：“鄰居阻撓維修怎么辦？”

答：“俗話說，遠親不如近鄰，近鄰不如對門�？涩F(xiàn)實生活中，住在同一幢樓房內(nèi)的業(yè)主們卻會遇到這樣的煩惱事：整幢樓或某個單元樓的水、電、暖、氣等公共部位需要維修，可一樓的鄰居卻以種種理由阻撓維修;頂樓防水層滲水，非頂樓住戶以種種借口拒絕在使用專項維修資金申請書上簽字……其實在這里，那些阻撓維修或拒絕簽字的業(yè)主就沒有換位思考：如果利益受害的對方是你家，你該如何?

今后遇到這種情況，《辦法》相關(guān)規(guī)定會為利益受損業(yè)主“撐腰”：物業(yè)共用部位、共同設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造時，相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當予以配合。因相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人阻撓維修、更新和改造，造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財產(chǎn)損失的，責任人應(yīng)當負責修復(fù)或者賠償。因物業(yè)維修、更新和改造造成相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人的自用部位、自用設(shè)備損壞或者其他財產(chǎn)損失的，責任人應(yīng)當負責賠償�！�