物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。物業(yè)可大可小，一個(gè)單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項(xiàng)物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。

第一章 總 則

第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人居環(huán)境，促進(jìn)社會(huì)和諧，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。

第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)的使用、維護(hù)、服務(wù)及其監(jiān)督管理活動(dòng)，適用本條例。

第三條 市、縣（區(qū)）人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)和組織，鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法提高物業(yè)服務(wù)水平，將物業(yè)服務(wù)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展。

蘭州新區(qū)管委會(huì)、蘭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)在各自的管轄范圍內(nèi)履行物業(yè)管理職責(zé)。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理工作進(jìn)行指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督;協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù),建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè),業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)等關(guān)系;落實(shí)老舊住宅小區(qū)管理工作。

城市社區(qū)、農(nóng)村村民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助、配合街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開(kāi)展物業(yè)管理的相關(guān)工作。

第四條 市、縣（區(qū)）人民政府物業(yè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

市、縣（區(qū)）物業(yè)管理機(jī)構(gòu)具體負(fù)責(zé)物業(yè)管理活動(dòng)的日常監(jiān)督管理工作。

市、縣（區(qū)）人民政府其他有關(guān)行政主管部門(mén)在各自的職責(zé)范圍內(nèi)，負(fù)責(zé)物業(yè)管理活動(dòng)的有關(guān)監(jiān)督管理工作。

第五條 物業(yè)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)開(kāi)展物業(yè)管理法律、法規(guī)、規(guī)章以及相關(guān)政策的宣傳、培訓(xùn)，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其管理人員誠(chéng)信檔案，引導(dǎo)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法行使權(quán)利，履行義務(wù)。

第六條 市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)行業(yè)自律管理，規(guī)范行業(yè)行為，維護(hù)市場(chǎng)秩序和公平競(jìng)爭(zhēng)，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員依法經(jīng)營(yíng)、誠(chéng)信服務(wù)，推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。

第二章 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)

第七條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

因買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與、繼承等法律關(guān)系已經(jīng)合法占有房屋，但尚未依法辦理所有權(quán)變更登記的人，在物業(yè)管理中享有業(yè)主權(quán)利，承擔(dān)業(yè)主相應(yīng)義務(wù)。

業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由拒不履行業(yè)主義務(wù)。

第八條 物業(yè)的承租人、借用人等物業(yè)使用人，根據(jù)法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)依法作出的決定，以及其與業(yè)主的約定，享有相應(yīng)權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。

第九條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)由全體業(yè)主組成。 　　

業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，可以依法書(shū)面授權(quán)代理人參加，也可以以電子方式參加討論和表決。

第十條 交付使用的專有部分建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建筑物總面積百分之五十以上的，或者首套房屋交付使用已滿兩年的，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)書(shū)面報(bào)告物業(yè)所在地的縣（區(qū)）物業(yè)行政主管部門(mén)。報(bào)告應(yīng)當(dāng)包括籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的下列資料：

（一）物業(yè)管理區(qū)域劃分的資料；

（二）房屋及建筑面積清冊(cè)；

（三）建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證復(fù)印件；

（四）房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案表及附屬設(shè)施設(shè)備交付使用證明；

（五）物業(yè)服務(wù)用房配置的資料；

（六）業(yè)主名冊(cè)。

開(kāi)發(fā)建設(shè)單位未及時(shí)書(shū)面報(bào)告的，已交付專有部分的業(yè)主可以聯(lián)名向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的書(shū)面要求。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府收到開(kāi)發(fā)建設(shè)單位書(shū)面報(bào)告或者業(yè)主書(shū)面要求后，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定籌備召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

第十一條 下列事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)決定：

（一）制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)委員；

（三）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

（四）籌集和使用專項(xiàng)維修資金；

（五）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（六）確定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案；

（七）改變共有部分的用途；

（八）利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)以及經(jīng)營(yíng)收益的分配與使用；

（九）利用業(yè)主共有的道路、場(chǎng)地設(shè)置車位及管理收費(fèi)事項(xiàng)；

（十）批準(zhǔn)業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則；

（十一）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的籌集、管理和使用；

（十二）改變和撤銷業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定；

（十三）法律、法規(guī)或者管理規(guī)約約定應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)決定的其他事項(xiàng)。

決定前款第（四）項(xiàng)、第（五）項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

由于業(yè)主達(dá)不到法定人數(shù)無(wú)法召開(kāi)業(yè)主大會(huì)的，經(jīng)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府同意，可以召開(kāi)業(yè)主代表大會(huì)決定除本條第一款第（四）項(xiàng)、第（五）項(xiàng)外的其他事項(xiàng)。業(yè)主代表大會(huì)的代表可按幢、單元、樓層等為單位推舉產(chǎn)生，業(yè)主代表大會(huì)不得少于三十人。

第十二條 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)，履行法律、法規(guī)規(guī)定的職責(zé)，接受業(yè)主的監(jiān)督。

業(yè)主委員會(huì)由五至十一人的單數(shù)組成。業(yè)主委員會(huì)委員由業(yè)主擔(dān)任，每屆任期不超過(guò)五年，可連選連任。業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)委員中推選產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有三分之二以上委員出席，作出的決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過(guò)半數(shù)同意。

業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)全體業(yè)主及物業(yè)使用人具有約束力。

業(yè)主委員會(huì)做出的決定，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示不少于十五天，在超過(guò)專有部分占已交付建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占已交付物業(yè)總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主不反對(duì)的情況下生效。

第十三條 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)符合下列條件:

（一）系本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的常住業(yè)主，且本人有履行業(yè)主委員會(huì)委員職務(wù)的時(shí)間保證;

（二）身體健康,年齡不超過(guò)70周歲，能夠履行委員職責(zé);

（三）本人、配偶及其近親屬未在本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)企業(yè)出資或者任職;

（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

第十四條 業(yè)主大會(huì)每年至少召開(kāi)一次會(huì)議，由業(yè)主委員會(huì)召集。

業(yè)主委員會(huì)未按業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則按期召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)督促召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)召集業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：

（一）發(fā)生重大事故或者緊急事件，需要及時(shí)處理的；

（二）百分之二十以上業(yè)主就物業(yè)管理共同事項(xiàng)提議的；

（三）業(yè)主委員會(huì)委員缺額人數(shù)超過(guò)總?cè)藬?shù)三分之一，或者業(yè)主委員會(huì)主任辭職、離職，或者兩名以上業(yè)主委員會(huì)副主任辭職、離職的；

（四）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定需要召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的。

第十五條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)開(kāi)支范圍、標(biāo)準(zhǔn)和業(yè)主委員會(huì)委員的工作津貼，由業(yè)主大會(huì)決定。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)每年向業(yè)主大會(huì)報(bào)告收支情況。

前款所述費(fèi)用由全體業(yè)主承擔(dān),有公共收益的,從公共收益中支付�；I備和召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)的經(jīng)費(fèi)由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。

第十六條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列材料向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案，并書(shū)面告知相關(guān)社區(qū)、居（村）民委員會(huì)：

（一）業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉情況；

（二）業(yè)主委員會(huì)組成人員名單及其基本情況；

（三）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（四）業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄和會(huì)議決定。

第十七條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立接待制度，接受業(yè)主、物業(yè)使用人的咨詢、投訴和監(jiān)督。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立工作記錄制度，做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議、物業(yè)服務(wù)合同協(xié)商簽訂活動(dòng)以及物業(yè)管理中各項(xiàng)重要事項(xiàng)的記錄，并建立工作檔案。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立信息公開(kāi)制度，及時(shí)公布物業(yè)服務(wù)合同簽訂和履行、管理規(guī)約實(shí)施、專項(xiàng)維修資金和公共收益的收支情況等重要事項(xiàng)。

第十八條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前九十日，應(yīng)當(dāng)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉。

業(yè)主委員會(huì)任期屆滿逾期未進(jìn)行換屆選舉的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)督促換屆選舉。

第十九條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉出新一屆業(yè)主委員會(huì)之日起十日內(nèi)，上一屆業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將其保管的有關(guān)憑證、檔案等文件資料、印章及其屬于全體業(yè)主共有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會(huì)。拒不移交的，新的業(yè)主委員會(huì)可以請(qǐng)求物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、公安派出所協(xié)助移交。

第二十條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及社區(qū)、居（村）民委員會(huì)依法履行職責(zé)，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。

第二十一條 業(yè)主發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，可以依照法律、法規(guī)和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定，提議業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議或者臨時(shí)會(huì)議審議決定是否終止其委員職務(wù)：

(一)不履行業(yè)主委員會(huì)委員職責(zé)和業(yè)主義務(wù)，不遵守管理規(guī)約，情節(jié)嚴(yán)重的;

(二)收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報(bào)酬的;

(三)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)銷售商品、承攬業(yè)務(wù)的;

(四)牟取可能妨礙公正履行職務(wù)的其他利益的;

(五)其他侵害業(yè)主合法權(quán)益的行為。

業(yè)主大會(huì)會(huì)議審議決定是否終止業(yè)主委員會(huì)委員職務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)允許該委員提出申辯，并記錄歸檔。

第二十二條 有下列情形之一的物業(yè)管理區(qū)域，可以成立臨時(shí)物業(yè)管理委員會(huì),代行有關(guān)法律、法規(guī)和本條例規(guī)定的業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。業(yè)主委員會(huì)一經(jīng)選舉產(chǎn)生,其自行終止。

（一）首次業(yè)主大會(huì)召開(kāi)前的前期物業(yè)管理期間或者達(dá)不到本條例第十條規(guī)定的條件無(wú)法成立業(yè)主大會(huì)的；

（二）具備成立業(yè)主大會(huì)條件但未成立，經(jīng)物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府反復(fù)指導(dǎo)后仍不能成立的；

（三）業(yè)主委員會(huì)不履行職責(zé)達(dá)一年以上，無(wú)法正常開(kāi)展工作，嚴(yán)重影響小區(qū)物業(yè)管理和諧穩(wěn)定，需要調(diào)整或重新選舉業(yè)主委員會(huì)，經(jīng)物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府反復(fù)指導(dǎo)后，仍不能選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)的。

第二十三條 臨時(shí)物業(yè)管理委員會(huì)由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織成立，成員可以由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、轄區(qū)派出所、社區(qū)居（村）民委員會(huì)、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主代表等組成。

臨時(shí)物業(yè)管理委員會(huì)總?cè)藬?shù)應(yīng)當(dāng)為七到十一人的單數(shù)，其中業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)不少于臨時(shí)物業(yè)管理委員會(huì)人數(shù)的百分之五十。業(yè)主代表的資格應(yīng)當(dāng)符合本條例第十三條的規(guī)定,業(yè)主代表經(jīng)業(yè)主推薦或者自薦，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審定。 臨時(shí)物業(yè)管理委員會(huì)的主任由業(yè)主代表?yè)?dān)任。

臨時(shí)物業(yè)管理委員會(huì)組成后,應(yīng)當(dāng)由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

第二十四條 臨時(shí)物業(yè)管理委員會(huì)成立之日起三十日內(nèi)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地的縣級(jí)人民政府物業(yè)行政主管部門(mén)備案。

第三章 前期物業(yè)管理

第二十五條 劃分物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)以建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎(chǔ)，綜合考慮建筑規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素，由縣級(jí)人民政府物業(yè)行政主管部門(mén)會(huì)同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及社區(qū)共同劃定。

建設(shè)項(xiàng)目已經(jīng)按照規(guī)劃分割成兩個(gè)以上獨(dú)立院落或者封閉區(qū)域的，在明確附屬設(shè)施設(shè)備管理、維護(hù)責(zé)任和不影響使用功能的情況下，可以分別劃分為獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域。

影響消防通道、避難場(chǎng)所、燃?xì)馐褂冒踩�、樓宇通道、電梯使用以及共用設(shè)施設(shè)備共有功能的，不得分割劃分為獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域。

第二十六條 住宅物業(yè)的開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在辦理銷售手續(xù)前，應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項(xiàng)目核準(zhǔn)或者備案文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等資料，向項(xiàng)目所在地縣級(jí)人民政府物業(yè)行政主管部門(mén)申請(qǐng)劃分物業(yè)管理區(qū)域。物業(yè)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起二十日內(nèi)，按照本條例第二十五條的規(guī)定進(jìn)行物業(yè)管理區(qū)域劃分。