物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地。物業(yè)可大可小，一個單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。

第一章 總則

第一條 為進(jìn)一步加強和規(guī)范我市物業(yè)管理工作，理順管理體制，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益,根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《國務(wù)院物業(yè)管理條例》、《甘肅省物業(yè)管理辦法》等法律法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理、使用、維護(hù)及其監(jiān)督管理。

第三條 本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

第四條 縣、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)和社區(qū)管理體系，制定、落實扶持政策，減輕物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)擔(dān)；建立和完善專業(yè)化、社會化、市場化的物業(yè)管理機制，鼓勵采用新技術(shù)、新方法，提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。

物業(yè)管理工作實行屬地負(fù)責(zé)制�？h、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，在社區(qū)(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)明確物業(yè)管理機構(gòu)，落實工作人員和工作經(jīng)費；建立物業(yè)應(yīng)急管理機制和長效管理機制。

第五條 市房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動的指導(dǎo)和監(jiān)督管理工作，主要職責(zé)是：

(一)負(fù)責(zé)制定全市物業(yè)管理的政策，規(guī)范全市物業(yè)管理行為；

(二)負(fù)責(zé)全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理；

(三)指導(dǎo)監(jiān)督建立全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案制度；

(四)監(jiān)督全市住宅專項維修資金的交存、使用、管理；

(五)負(fù)責(zé)和指導(dǎo)全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)等級評定；

(六)負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督檢查和物業(yè)從業(yè)人員培訓(xùn)等工作。

第六條 縣、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，業(yè)務(wù)接受市房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。主要職責(zé)是：

(一)負(fù)責(zé)對所轄區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行日常指導(dǎo)、監(jiān)管；

(二)建立健全物業(yè)管理服務(wù)投訴受理機制，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案制度，對服務(wù)不到位的物業(yè)服務(wù)企業(yè)及時督促整改；

(三)配合價格主管部門對物業(yè)服務(wù)收費及支出實施監(jiān)管；

(四)監(jiān)督管理轄區(qū)內(nèi)新建住宅小區(qū)前期物業(yè)管理招投標(biāo)工作，負(fù)責(zé)指導(dǎo)和監(jiān)督本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)承接查驗活動；

(五)監(jiān)督并做好所轄區(qū)域住宅專項維修資金的交存、使用、管理；

(六)協(xié)助社區(qū)(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)做好業(yè)主大會和業(yè)主委員會的籌建、改選及備案等工作；

(七)依法查處轄區(qū)內(nèi)違反物業(yè)管理法律、法規(guī)的行為。

第七條 公安部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的治安管理，監(jiān)管物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的保安服務(wù)活動，監(jiān)督管理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安防設(shè)施。

城管部門負(fù)責(zé)查處未取得規(guī)劃部門許可擅自搭建建筑物、構(gòu)筑物、破壞房屋外立面等違法行為；對制造超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的社會生活噪聲和建筑施工噪聲的行為進(jìn)行查處。

價格部門負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)收費行為的監(jiān)管，依法規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費行為，及時查處物業(yè)管理中的收費及價格違法行為。

第八條 社區(qū)(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的職責(zé)：

(一)負(fù)責(zé)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的籌建、改選及備案等工作，指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責(zé)；

(二)協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系；

(三)建立物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解、物業(yè)應(yīng)急維修服務(wù)等機制，依法處理物業(yè)管理糾紛，設(shè)立并公開投訴電話、投訴點；

(四)協(xié)助業(yè)主大會、業(yè)主委員會、業(yè)主委員會委員向新一屆業(yè)主委員會移交印章、財務(wù)、相關(guān)檔案資料等。

第九條 實行物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。聯(lián)席會議制度由社區(qū)(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)負(fù)責(zé)召集，社區(qū)、業(yè)主委員會或業(yè)主代表、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營管理單位、房地產(chǎn)行政主管部門、城市管理部門、公安派出所等部門和人員參加。

物業(yè)管理聯(lián)席會議主要協(xié)調(diào)解決需多部門聯(lián)合解決的物業(yè)管理問題。

第二章 業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會

第十條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

因買賣、贈與、繼承等法律關(guān)系變更，但未辦理所有權(quán)登記的，在物業(yè)活動中視為業(yè)主。

居住在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公房使用人等同于業(yè)主。

業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有法律、法規(guī)規(guī)定的權(quán)利，并履行法律、法規(guī)規(guī)定的義務(wù)。

第十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。

第十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的房屋建筑面積達(dá)到百分之五十以上的，或者已交付的建筑面積達(dá)到百分之三十不足百分之五十，但是交付已滿二年的，可以籌備成立業(yè)主大會。

符合前款規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向所在社區(qū)(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)或縣、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門報送下列籌備首次業(yè)主大會所需的文件資料：

(一)物業(yè)管理區(qū)域證明；

(二)房屋及建筑物面積清冊；

(三)業(yè)主名冊；

(四)建筑規(guī)劃總平面圖；

(五)交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明；

(六)物業(yè)服務(wù)用房配置證明；

(七)其他有關(guān)的文件資料。

第十三條 社區(qū)(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)負(fù)責(zé)組織成立業(yè)主大會會議籌備組。建設(shè)單位和前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助籌備組開展工作。

業(yè)主大會會議籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位以及社區(qū)(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)代表組成。籌備組成員人數(shù)為單數(shù)，其中業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)不少于籌備組人數(shù)的百分之五十。

業(yè)主大會會議籌備組自成立之日起90日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。

第十四條 業(yè)主大會會議籌備組做好下列籌備工作：

(一)確定業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；

(二)草擬業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約；

(三)確認(rèn)并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)及所擁有專有部分面積；

(四)依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；

(五)制定業(yè)主委員會成員候選人產(chǎn)生辦法，確定候選人名單；

(六)制定業(yè)主委員會選舉辦法；

(七)召開業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。

前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開15日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并作出答復(fù)。

第十五條 首次業(yè)主大會的工作經(jīng)費由建設(shè)單位或原產(chǎn)權(quán)單位承擔(dān)，無建設(shè)單位或原產(chǎn)權(quán)單位的由全體業(yè)主承擔(dān)。

首次業(yè)主大會會議召開后，籌備組應(yīng)當(dāng)將籌備經(jīng)費的使用情況向全體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。

第十六條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會的工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔(dān)，籌集、管理和使用由業(yè)主大會議事規(guī)則具體規(guī)定。

第十七條 業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起成立。

業(yè)主大會對下列事項作出決定：

(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

(二)制定和修改管理規(guī)約；

(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

(四)制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費方案；

(五)選聘或者解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

(六)籌集和使用房屋專項維修資金；

(七)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

(八)改變共有部分用途；

(九)利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營以及所得收益的分配和使用；

(十)法律法規(guī)或者管理規(guī)約規(guī)定應(yīng)由業(yè)主大會共同決定的其他事項。

業(yè)主大會決定前款第六項、第七項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定前款的其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第十八條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，依法履行法律、法規(guī)和業(yè)主大會賦予的職責(zé)。

業(yè)主委員會由五至十一人的單數(shù)組成，由業(yè)主擔(dān)任。業(yè)主委員會委員任期由業(yè)主大會決定。

業(yè)主委員會成員不得在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中兼職。

第十九條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的社區(qū)(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)和縣(區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門備案：

(一)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉的情況；

(二)管理規(guī)約；

(三)業(yè)主大會議事規(guī)則；

(四)業(yè)主大會決定的其他重大事項。

業(yè)主委員會任期內(nèi)，備案內(nèi)容發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日內(nèi)辦理變更手續(xù)。

第二十條 業(yè)主委員會履行以下職責(zé)：

(一)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；

(二)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況；

(三)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

(四)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

(五)監(jiān)督管理規(guī)約的實施；

(六)督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用；

(七)組織和監(jiān)督房屋專項維修資金的籌集和使用；

(八)調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；

(九)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

第二十一條 業(yè)主委員會會議由主任或者主任委托的副主任召集，召開會議時必須有半數(shù)以上的委員出席，作出的決定必須經(jīng)業(yè)主委員會全體委員半數(shù)以上同意。

業(yè)主委員會應(yīng)將業(yè)主委員會會議議程和內(nèi)容于會議召開7日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，聽取業(yè)主的建議和意見。

業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)制作書面記錄并存檔，業(yè)主委員會作出的決定應(yīng)當(dāng)有參會委員的簽字確認(rèn)，并自作出決定之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第二十二條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)接受業(yè)主的監(jiān)督和質(zhì)詢，向業(yè)主公布下列情況和資料：

(一)業(yè)主委員會名稱和成員名單；

(二)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

(三)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定；

(四)物業(yè)服務(wù)合同；

(五)專項維修資金的籌集、使用情況；

(六)物業(yè)共有部分的使用和經(jīng)營收益的收支情況；

(七)業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況；

(八)占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的處分情況；

(九)其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公布的情況和資料。

第二十三條 業(yè)主委員會委員實行任期制，有關(guān)任期、候補、空缺、資格終止等事項由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。有下列情形之一的，其委員資格終止：

(一)因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；

(二)喪失民事行為能力的；

(三)依法被限制人身自由的；

(四)法律法規(guī)和管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

第二十四條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律法規(guī)和政策的，縣(區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門或者社區(qū)(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者予以撤銷，并通告全體業(yè)主。

第二十五條 業(yè)主委員會任期屆滿3個月前，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議進(jìn)行換屆選舉，并報告物業(yè)所在地社區(qū)(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)和縣(區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門。逾期未換屆選舉的，由社區(qū)(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)組織業(yè)主進(jìn)行換屆選舉。

第二十六條 新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生之日起10日內(nèi)，原業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將其保管的有關(guān)印章、賬目、憑證、檔案等文件資料及其他屬于全體業(yè)主共有的財物，移交給新一屆業(yè)主委員會。拒不移交的，其他業(yè)主委員會委員可以請求物業(yè)所在地的公安機關(guān)協(xié)助移交。

第二十七條 未成立業(yè)主大會，發(fā)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)停止服務(wù)或者其他重大、緊急物業(yè)管理事件，需要業(yè)主共同決定解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他事項的，由社區(qū)(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)召集業(yè)主共同決定有關(guān)事項。

第二十八條 無業(yè)主委員會的住宅小區(qū)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在退出前兩個月應(yīng)以書面形式向社區(qū)(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)提出。并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域公告15日以上。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時移交相關(guān)資料。供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位要按照各自職責(zé)，協(xié)助做好物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目管理階段的銜接工作。

第二十九條 業(yè)主大會未能在合同期滿前依法完成選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、造成無物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理狀態(tài)的，由社區(qū)(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)負(fù)責(zé)組織召開聯(lián)席會議，確定相關(guān)事宜。

第三十條 業(yè)主委員會消極不作為、濫用職權(quán)，影響社區(qū)(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)秩序和社會穩(wěn)定的，由所在社區(qū)(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)責(zé)令其限期改正。

第三十一條 保障性住房物業(yè)可根據(jù)其房屋所有權(quán)權(quán)屬成立業(yè)主大會，由所在社區(qū)(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)負(fù)責(zé)組織所有權(quán)單位、物業(yè)使用人成立管理委員會，履行業(yè)主大會職責(zé)。

第三十二條 保障性住房的物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)按照提供的物業(yè)服務(wù)等級向業(yè)主收取。政府對業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的專項補貼應(yīng)當(dāng)通過社區(qū)(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)進(jìn)行補助。

第三章 前期物業(yè)管理

第三十三條 業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，住宅物業(yè)的建設(shè)單位通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供前期物業(yè)服務(wù)。投標(biāo)人少于3個或者物業(yè)建筑規(guī)模小于3萬平方米的，經(jīng)縣、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第三十四條 建設(shè)單位在下列規(guī)定時限內(nèi)完成前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘工作：

(一)預(yù)售商品房在取得《商品房預(yù)售許可證》前；

(二)新建現(xiàn)售商品房項目在現(xiàn)售前30日；

(三)非出售的新建物業(yè)在交付前90日。

第三十五條 商品房銷售、交付前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)制定臨時管理規(guī)約。

建設(shè)單位在銷售、交付物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時管理規(guī)約在售房現(xiàn)場向物業(yè)買受人明示。

第三十六條 業(yè)主大會通過管理規(guī)約，業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效后，期限未滿的臨時管理規(guī)約和前期物業(yè)服務(wù)合同即行失效。

第三十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時應(yīng)當(dāng)對下列物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行現(xiàn)場檢查和驗收：

(一)共用部位：一般包括建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護(hù)欄、電梯井道、架空層及設(shè)備間等；

(二)共用設(shè)備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設(shè)施、消防設(shè)備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機、變配電設(shè)備、給排水管線、電線、供暖及空調(diào)設(shè)備等；

(三)共用設(shè)施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設(shè)施、機動車(非機動車)停車設(shè)施、休閑娛樂設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)用房等。

第三十八條 現(xiàn)場查驗應(yīng)當(dāng)形成書面記錄，查驗記錄應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加查驗的人員簽字確認(rèn)。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接完成后30日內(nèi)持相關(guān)文件和交接清單向縣、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門備案。

第三十九條 建設(shè)單位規(guī)劃、設(shè)計新建住宅小區(qū)時，應(yīng)當(dāng)按照不低于建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的建筑工程總面積的2‰—3‰的比例確定物業(yè)管理用房。但最低不能低于40平方米。物業(yè)管理用房應(yīng)為地面以上，且設(shè)有服務(wù)廳、辦公用房、衛(wèi)生間、庫房等設(shè)施。

物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)為獨立使用的地上房屋，具備給排水、供電、供熱、采光、通信等基本使用功能，不得妨礙相鄰居民的正常生活。

物業(yè)服務(wù)用房屬于全體業(yè)主所有，任何個人不得改變用途以及分割、轉(zhuǎn)讓、抵押和出租。

門衛(wèi)房、設(shè)施設(shè)備房不能作物業(yè)管理用房抵扣。

市、縣房地產(chǎn)行政主管部門辦理所有權(quán)初始登記，應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)登記簿中注明物業(yè)服務(wù)用房的字樣。

第四十條 規(guī)劃主管部門在核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證時，應(yīng)當(dāng)對規(guī)劃圖紙中標(biāo)注的物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積進(jìn)行審核。市、縣房地產(chǎn)行政主管部門在住宅小區(qū)竣工綜合(分期)驗收時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)用房配置情況進(jìn)行現(xiàn)場核實。

第四十一條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將竣工驗收合格，符合交付條件的房屋交付買受人，按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

第四章 物業(yè)服務(wù)

第四十二條 一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國家和省上有關(guān)規(guī)定取得資質(zhì)證書，并在資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)活動。

從事物業(yè)服務(wù)的人員應(yīng)當(dāng)按照國家和省上規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)人員不得偽造、涂改、轉(zhuǎn)讓、出租、轉(zhuǎn)借資質(zhì)證書和資格證書。

第四十三條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

第四十四條 按物業(yè)服務(wù)合同約定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)達(dá)不到服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)或者減少服務(wù)項目的，群眾投訴較多，縣、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期整改，仍不整改的將其不良行為記入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案。

第四十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立安全巡查制度，健全安全防范措施，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范工作；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生安全事故時，應(yīng)當(dāng)采取應(yīng)急措施，并及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。

第四十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立業(yè)主服務(wù)請求的統(tǒng)一受理、處理機制，向業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)電話。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)接到業(yè)主物業(yè)服務(wù)請求和提出的問題，應(yīng)當(dāng)及時處理和答復(fù)，不屬于物業(yè)服務(wù)合同約定事項的，應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位及時處理。

第四十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將專項服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將全部物業(yè)服務(wù)一并委托給其他單位或者個人。

未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主可以在社區(qū)(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的組織協(xié)調(diào)下，共同決定將各專項服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)或者個人。

第四十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施鍋爐、電梯、電氣、制冷以及有限空間、高空等涉及人身安全的作業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)資質(zhì)或者委托具備相應(yīng)資質(zhì)的單位及個人實施。委托實施的，應(yīng)當(dāng)簽訂委托合同，明確各自的安全管理責(zé)任。

第四十九條 建設(shè)單位未售出的及業(yè)主購房未入住的空置物業(yè)，應(yīng)當(dāng)繳納物業(yè)管理費用。繳納比例為收費標(biāo)準(zhǔn)的70%，但不得因此而增加其他業(yè)主的負(fù)擔(dān)。

因建設(shè)單位原因未按時交付給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費由建設(shè)單位按收費標(biāo)準(zhǔn)的70%繳納。業(yè)主或者物業(yè)使用人未入住的，應(yīng)當(dāng)提出書面申請，經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記確認(rèn)后，其物業(yè)服務(wù)費按收費標(biāo)準(zhǔn)的70%繳納。

第五十條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時足額繳納物業(yè)服務(wù)費。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不繳納服務(wù)費的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期繳納。

業(yè)主出租物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)將管理規(guī)約內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)等事項告知承租人。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務(wù)費的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶繳納責(zé)任。

物業(yè)產(chǎn)權(quán)交易時，買賣雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)費的結(jié)算有明確約定。受讓人應(yīng)當(dāng)在辦理產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)后30日內(nèi)，將物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移情況、業(yè)主姓名、聯(lián)系方式等告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會。

第五十一條 物業(yè)服務(wù)費主要用于以下事項：

(一)管理服務(wù)人員的工資、社會保險費和按規(guī)定提取的福利費用；

(二)物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護(hù)費用；

(三)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；

(四)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費用；

(五)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費用；

(六)辦公費用；

(七)物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

(八)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用；

(九)物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項。

第五十二條 業(yè)主或者業(yè)主委員會對物業(yè)服務(wù)企業(yè)公布的物業(yè)經(jīng)費收支情況有異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)和說明。業(yè)主委員會也可以委托審計單位進(jìn)行審計。

第五十三條 物業(yè)服務(wù)合同屆滿，物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)于合同期限屆滿前兩個月通知業(yè)主。

第五十四條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿兩個月前，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會決定續(xù)聘或者另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主共同決定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強行提供物業(yè)服務(wù)，不得以事實服務(wù)為由向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費。

前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同終止時將物業(yè)服務(wù)用房及下列資料移交給業(yè)主委員會：

(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；

(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

(三)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準(zhǔn)許使用文件；

(四)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

(五)物業(yè)管理所必需的其他資料。

第五十五條 物業(yè)管理實行信用管理制度�？h、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行動態(tài)管理，將物業(yè)服務(wù)企業(yè)基本情況、服務(wù)情況、投訴舉報情況等記入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案。

第五十六條 縣、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門對于信用等級較低的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)督促其限期整改；逾期不整改或者整改后仍達(dá)不到物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的，縣、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門記入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案。

第五章 物業(yè)建設(shè) 使用 維護(hù)

第五十七條 建設(shè)單位要將新建住宅小區(qū)內(nèi)的道路、供水、排水、供熱、燃?xì)饧熬G化、環(huán)衛(wèi)等配套設(shè)施委托具有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計單位進(jìn)行設(shè)計，納入基本建設(shè)程序，與住宅建筑同步進(jìn)行。

第五十八條 住宅小區(qū)配套設(shè)施工程必須發(fā)包給具有相應(yīng)資質(zhì)的施工和監(jiān)理單位，按程序辦理工程質(zhì)量監(jiān)督和竣工驗收備案等手續(xù)，并委托工程監(jiān)理。

第五十九條 建設(shè)工程安全質(zhì)量監(jiān)管部門負(fù)責(zé)住宅小區(qū)道路、供水、排水、供熱、燃?xì)�、防水等配套設(shè)施工程的質(zhì)量監(jiān)督工作，并出具工程質(zhì)量監(jiān)督報告。凡小區(qū)配套設(shè)施工程未按規(guī)劃設(shè)計要求建設(shè)到位或者驗收不合格的，不予進(jìn)行建設(shè)工程竣工驗收備案，房屋不得交付使用。

第六十條 新建居民住宅小區(qū)安全技術(shù)防范設(shè)施，要嚴(yán)格按照安全技術(shù)防范設(shè)計要求施工，并接受公安機關(guān)的監(jiān)督檢查。

第六十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。

業(yè)主確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。

第六十二條 業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。

因物業(yè)維修或者公共利益，業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會的同意。

業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。

第六十三條 業(yè)主或物業(yè)使用人不得隨意改變房屋的總體設(shè)計功能和公共設(shè)施使用功能。確需改變的，應(yīng)當(dāng)符合規(guī)劃設(shè)計要求和結(jié)構(gòu)安全標(biāo)準(zhǔn)，并征得相鄰業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會的書面同意。

業(yè)主或者使用人不得有以下行為：

(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)，破壞房屋外貌，擅自改變房屋用途；

(二)對房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面等進(jìn)行違章鑿、拆、搭占等；

(三)存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性危險物品和超過荷載的物品；

(四)利用房屋從事危害公共利益和侵害他人正當(dāng)權(quán)益的活動。

第六十四條 業(yè)主或物業(yè)使用人裝修房屋、安裝太陽能和其他設(shè)施設(shè)備時，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂管理協(xié)議。管理協(xié)議應(yīng)將裝修作業(yè)時間、裝修禁止行為和注意事項、裝修電梯等共用設(shè)備的使用、裝修工出入秩序、法律責(zé)任等做出約定。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得壟斷或協(xié)助壟斷裝修材料買賣及運輸，業(yè)主及物業(yè)使用人有自由選擇權(quán)。

業(yè)主或使用人裝修裝飾、維修房屋產(chǎn)生的建筑垃圾應(yīng)及時清運，委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)清運的，費用由業(yè)主或使用人承擔(dān)。

第六十五條 已經(jīng)建成并交付使用的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，條件允許并征得業(yè)主大會同意，可以劃定車位，但不得占用消防通道、公共綠地，不得妨礙行人和其他車輛的正常通行。

第六十六條 業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系業(yè)主的書面同意，且不得影響物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共空間使用、維護(hù)。相關(guān)部門在審查核發(fā)資質(zhì)或者證照時，應(yīng)當(dāng)要求商戶提供有供利害關(guān)系業(yè)主的書面意見。

第六十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供電、供熱、供水、供氣、通訊等專業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)收費到戶，需委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取費用的，雙方應(yīng)簽訂委托合同。未簽訂委托合同的，不得向物業(yè)服務(wù)企業(yè)強行托收。

第六十八條 新建小區(qū)光纖必須由建設(shè)單位自建，必須滿足多家通信、網(wǎng)絡(luò)業(yè)務(wù)經(jīng)營者平等接入，通訊、網(wǎng)絡(luò)等相關(guān)單位不得與建設(shè)單位簽訂壟斷經(jīng)營合同，用戶有自由選擇通信、網(wǎng)絡(luò)業(yè)務(wù)經(jīng)營者的權(quán)利。

第六章 維修資金的繳存和使用

第六十九條 房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時，該房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項維修資金隨房屋所有權(quán)同時過戶。過戶前需持住宅專項維修資金過戶手續(xù)到專戶管理銀行或者縣、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門辦理分戶賬更名手續(xù)。

第七十條 業(yè)主專項維修資金賬戶余額不足前期繳存額30%的，應(yīng)當(dāng)續(xù)交。

第七十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主動用維修資金時，根據(jù)維修項目提出維修方案和建議。維修方案應(yīng)當(dāng)包括擬維修項目，費用預(yù)算、相關(guān)業(yè)主分?jǐn)傎M用、維修施工方案等。

第七十二條 維修方案應(yīng)當(dāng)通過業(yè)主大會討論或者以公告形式征求業(yè)主意見。

住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前，需要使用住宅專項維修資金的須經(jīng)住宅專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過使用建議；物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主組織實施使用方案。

住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后，需要使用住宅專項維修資金的，須經(jīng)業(yè)主大會依法通過使用方案；物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實施使用方案。

第七十三條 相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)須與維修施工企業(yè)簽訂維修合同，就具體的維修內(nèi)容、責(zé)任及保修措施進(jìn)行約定。

第七十四條 發(fā)生下列危及房屋使用安全的緊急情況，需要立即對共用部分進(jìn)行維修、更新、改造的，按照有關(guān)規(guī)定使用專項維修資金：

(一)樓頂屋面防水嚴(yán)重?fù)p壞造成滲漏的；

(二)電梯故障危及人身安全的；

(三)高層住宅水泵損壞導(dǎo)致供水中斷的；

(四)樓體單側(cè)外立面有脫落危險的；

(五)管道設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財產(chǎn)安全的；

(六)消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙，消防管理部門要求對消防設(shè)施設(shè)備維修、更新、改造的；

(七)其他危及人身和房屋使用安全的情況。

第七十五條 實施應(yīng)急維修需要使用住宅專項維修資金的，無需經(jīng)業(yè)主同意。應(yīng)急維修工程完工后，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他組織維修的單位，應(yīng)將工程使用住宅專項維修資金總額及業(yè)主分?jǐn)傎M用情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置告知業(yè)主，業(yè)主提出質(zhì)疑的，應(yīng)給予明確書面答復(fù)。

發(fā)生危及房屋使用安全的緊急情況后，無業(yè)主委員會或者無物業(yè)服務(wù)企業(yè)的住宅小區(qū)，由社區(qū)(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)組織代修，維修費用從相關(guān)業(yè)主住宅專項維修資金分戶賬中列支；其中，涉及已售公有住房的，應(yīng)當(dāng)從公有住房住宅專項維修資金中列支。

第七章 法律責(zé)任

第七十六條 違反本辦法第三十四條的規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，根據(jù)《國務(wù)院物業(yè)管理條例》第五十七條規(guī)定：由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。

第七十七條 違反本辦法第二十九條和第五十五條的規(guī)定，不移交有關(guān)資料的，根據(jù)《國務(wù)院物業(yè)管理條例》第五十九條規(guī)定：由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不移交有關(guān)資料的，對建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。

第七十八條 違反本辦法第四十三條的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)服務(wù)的，根據(jù)《國務(wù)院物業(yè)管理條例》第六十條規(guī)定：由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

以欺騙手段取得資質(zhì)證書的，依照本條第一款規(guī)定處罰，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。

物業(yè)管理企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的，根據(jù)《國務(wù)院物業(yè)管理條例》第六十一條規(guī)定：由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第七十九條 違反本辦法第四十八條的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，根據(jù)《國務(wù)院物業(yè)管理條例》第六十二條規(guī)定：由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，處委托合同價款30%以上50%以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第八十條 違反本辦法第四十條的規(guī)定，建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，根據(jù)《國務(wù)院物業(yè)管理條例》第六十四條規(guī)定：由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。

第八十一條 違反本辦法第四十條的規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，根據(jù)《國務(wù)院物業(yè)管理條例》第六十五條規(guī)定：由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。

第八十二條 違反本辦法第六十二條和六十三條的規(guī)定，有下列行為之一的，根據(jù)《國務(wù)院物業(yè)管理條例》第六十六條規(guī)定：由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規(guī)定處以罰款；所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用：

(一)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的；

(二)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益的；

(三)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的。

個人有前款規(guī)定行為之一的，處1千元以上1萬元以下的罰款；單位有前款規(guī)定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。

第八十三條 業(yè)主或物業(yè)使用人或者其他單位和個人違反本辦法第六十四條規(guī)定的，根據(jù)《甘肅省物業(yè)管理辦法》第三十九條規(guī)定：由縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，恢復(fù)原狀，按情節(jié)輕重，可以并處1千元以上3萬元以下罰款。造成他人損失的，應(yīng)賠償損失。

第八十四條 業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第八十五條 房地產(chǎn)行政主管部門及其工作人員未按規(guī)定履行職責(zé)，嚴(yán)重影響本行政區(qū)域物業(yè)管理的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和有關(guān)責(zé)任人員的責(zé)任；玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第八章 附則

第八十六條 本辦法下列用語的含義是：

(一)專有部分面積是指房屋所有權(quán)證記載的建筑面積；尚未進(jìn)行登記的，暫按測繪機構(gòu)的實測面積計算；尚未進(jìn)行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算。建筑物總面積是指專有部分面積之和；

(二)根據(jù)中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《住宅設(shè)計規(guī)范》GB 50096—1999(2003年版)住宅按層數(shù)劃分如下：1～3層為低層；4～6層為多層；7～9層為中高層；10層以上為高層。

(三)第五十條款中的“建設(shè)單位原因”是指：

1.建設(shè)單位未取得《住宅質(zhì)量保證書》《住宅使用說明書》《竣工驗收備案表》的；

2.建設(shè)單位無故比原合同約定延遲交房，經(jīng)購房人催告后超過三個月交房的；

3.建設(shè)單位未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，擅自改變房屋結(jié)構(gòu)及合同中約定的配套環(huán)境的；

4.建設(shè)單位經(jīng)批準(zhǔn)改變房屋結(jié)構(gòu)但未經(jīng)買家認(rèn)可的；

5.商品房買賣合同沒有約定且房屋實際交付面積比原合同規(guī)定誤差比絕對值超過3%(不含3%)的，可拒絕收房并解除購房合同；

6.經(jīng)符合資質(zhì)的質(zhì)量檢測機構(gòu)核驗，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量確實不合格的；

7.房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用的；

8.達(dá)不到合同約定的交房條件的等。

第八十七條 本市行政區(qū)域內(nèi)非住宅小區(qū)內(nèi)的住宅實行物業(yè)管理的，參照本辦法執(zhí)行。

第八十八條 本辦法金昌市人民政府負(fù)責(zé)解釋。