物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地。物業(yè)可大可小，一個(gè)單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項(xiàng)物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。

《民法典》頒布后首個(gè)全新修訂的省級地方性物業(yè)管理法規(guī)《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》（下簡稱“《條例》”）于2020年7月24日表決通過。《條例》根據(jù)《民法典》最新規(guī)定，以問題為導(dǎo)向，對物業(yè)管理實(shí)務(wù)中的熱點(diǎn)難點(diǎn)痛點(diǎn)問題進(jìn)行了有力回應(yīng)和創(chuàng)設(shè)性規(guī)定。本文將對《條例》的主要創(chuàng)新和亮點(diǎn)內(nèi)容進(jìn)行梳理和解讀。

亮點(diǎn)一：首次業(yè)主大會會議籌備資料由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府直接通過不動產(chǎn)等部門免費(fèi)提供

首次業(yè)主大會會議順利召開的首要前提是及時(shí)取得物業(yè)管理區(qū)域、業(yè)主名冊、房屋及建筑物面積清冊、建筑規(guī)劃總平面圖等籌備資料�，F(xiàn)實(shí)中，建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)基于自身利益，以各種理由拒不提供或不及時(shí)不完整移交相關(guān)資料，待業(yè)主正式進(jìn)入投票階段或者表決結(jié)束后又以投票數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確不合法等理由提出各種異議，以此阻撓和拖延業(yè)主大會和業(yè)委會的成立和選舉活動。

為了降低啟動籌備工作的難度，落實(shí)《民法典》規(guī)定的行政指導(dǎo)協(xié)助和行政為民便民的精神，《條例》第十六條明確規(guī)定街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到成立業(yè)主大會書面報(bào)告或申請的五個(gè)工作日內(nèi)要求人民政府自然資源（城鄉(xiāng)規(guī)劃）、住房城鄉(xiāng)建設(shè)等有關(guān)主管部門提供下列資料:（1）規(guī)劃總平面圖、業(yè)主以及房屋、建筑物面積清冊、房屋測繪報(bào)告；（2）已竣工驗(yàn)收的房屋買賣合同清冊。有關(guān)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府要求提供資料函件之日起五個(gè)工作日內(nèi)予以免費(fèi)提供。

亮點(diǎn)二：明確業(yè)主大會會議籌備組業(yè)主代表和業(yè)主委員會候選人產(chǎn)生程序和回避原則

關(guān)于籌備組中業(yè)主代表和業(yè)主委員會委員候選人的產(chǎn)生及兩者的關(guān)系問題，在實(shí)務(wù)中一直爭議不斷�！稐l例》第十七條和第三十條做了針對性規(guī)定：

一是規(guī)定了兩者同樣的產(chǎn)生方式和標(biāo)準(zhǔn)，除業(yè)主自薦和業(yè)主推選途徑外，特別規(guī)定了居（村）民委員會有權(quán)推薦人選。當(dāng)報(bào)名和推選人選多于預(yù)定人數(shù)時(shí)，不是簡單的抽簽或者指導(dǎo)部門指定，而是參照物業(yè)類型、組團(tuán)、樓棟、業(yè)主代表性等因素進(jìn)行分類，在不同類別人選之間進(jìn)行隨機(jī)抽選，從而使最終確定的人選具有代表性和廣泛性，有效解決籌備工作中的局部業(yè)主抱團(tuán)報(bào)名造成的壟斷話語權(quán)和候選人名單等問題。

二是規(guī)定籌備組中業(yè)主代表被提名為業(yè)主委員會委員候選人的，不得參與核實(shí)投票人資格、發(fā)放和回收選票、計(jì)票、唱票、監(jiān)票等具體籌備工作，防止利用籌備組成員身份便利在投票與表決過程中暗箱操作。

亮點(diǎn)三：全面公示業(yè)主委員會委員候選人資格條件信息，充分滿足業(yè)主知情權(quán)和選擇權(quán)

對于存在欠費(fèi)及違規(guī)裝修搭建等行為但已經(jīng)整改，特別是一些長期欠費(fèi)為了達(dá)到報(bào)名條件而臨時(shí)突擊交費(fèi)的業(yè)主是否具備參選業(yè)主委員會委員資格這一行業(yè)熱點(diǎn)痛點(diǎn)問題，《條例》第三十一條規(guī)定已經(jīng)整改的業(yè)主也具備報(bào)名參選資格，但同時(shí)在第十九條規(guī)定候選人基本信息以及候選人對本人符合資格條件的書面承諾要公示。第三十條特別規(guī)定，籌備組應(yīng)當(dāng)公告涉及候選人條件資格方面的相關(guān)信息。第三十七條規(guī)定業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)每半年公布委員履行交費(fèi)義務(wù)方面情況。

根據(jù)這些規(guī)定，候選人相關(guān)資格條件的信息包括曾經(jīng)存在的違規(guī)行為及相應(yīng)的整改信息應(yīng)當(dāng)詳細(xì)公示（如是否曾經(jīng)欠費(fèi)、何時(shí)補(bǔ)交欠費(fèi)、何時(shí)拆除違章建筑等），徹底改變以往僅簡單公示候選人簡歷、職業(yè)、學(xué)歷的做法，由廣大業(yè)主在全面知曉候選人相關(guān)信息后自行選擇、自行判斷是否投票該候選人，將選舉權(quán)和選擇權(quán)真正賦予廣大業(yè)主。

亮點(diǎn)四：明確規(guī)定業(yè)主在業(yè)主大會會議中的具體表決意見按房號公示

業(yè)主行使監(jiān)督權(quán)的前提是享有充分的知情權(quán)，過往的實(shí)踐中，業(yè)主大會會議的表決結(jié)果往往是簡單統(tǒng)計(jì)公布表決事項(xiàng)的總?cè)藬?shù)和總面積比例，致使除了籌備組成員和相關(guān)工作人員以外的其他業(yè)主無法全面了解本人及他人的具體投票信息，投票結(jié)果是否為投票人真實(shí)意思表示無從得知。

《條例》第二十四條明確規(guī)定，業(yè)主大會會議采用記名投票方式進(jìn)行表決。表決事項(xiàng)、表決結(jié)果、參與表決和未參與表決業(yè)主的房號及其專有部分面積、委托表決的委托人和代理人房號、表決意見等情況按規(guī)定進(jìn)行公示，公示期不少于十五日。公示期內(nèi)，業(yè)主對表決結(jié)果有異議的，可以憑有效身份證明查詢本人的投票信息。在保障業(yè)主隱私權(quán)的基礎(chǔ)上，全面滿足了業(yè)主的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)，有效杜絕實(shí)務(wù)中冒名假名投票、“被代理被代表”等矛盾糾紛。

亮點(diǎn)五：強(qiáng)化指導(dǎo)部門示范文本指引作用

為防范業(yè)主大會會議召集人利用會議組織者身份便利擅自加入有利于自己濫用職權(quán)和其他違反法律法規(guī)，違背公序良俗，損害國家利益和社會公共利益，對部分業(yè)主顯失公平的內(nèi)容，《條例》規(guī)定，提倡業(yè)主大會參照人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門公布的示范文本制定業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約。業(yè)主大會會議籌備組、業(yè)主委員會提交的草案內(nèi)容與示范文本內(nèi)容不一致的，應(yīng)當(dāng)在提請業(yè)主大會會議表決前以醒目方式將不一致的內(nèi)容進(jìn)行公示和說明。同時(shí)提倡業(yè)主或者業(yè)主大會參照人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定的物業(yè)服務(wù)合同示范文本與物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

亮點(diǎn)六：明確業(yè)主大會和業(yè)主委員會印章不同的管理使用規(guī)則

為了使業(yè)主能夠明確區(qū)分業(yè)主大會和業(yè)主委員會的法律地位和職責(zé)邊界，破解業(yè)主委員會和印章保管人專權(quán)越權(quán)難題，《條例》明確規(guī)定實(shí)行業(yè)主大會、業(yè)主委員會雙章備案制度，業(yè)主共同作出的決定，應(yīng)當(dāng)加蓋業(yè)主大會印章并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置予以公告，還特別規(guī)定業(yè)主大會可以委托居 (村) 民委員會代為保管業(yè)主大會印章，需要使用業(yè)主大會印章的，由業(yè)主委員會或者自行管理的執(zhí)行人向居 (村) 民委員會提出。

為了使業(yè)主能夠區(qū)分業(yè)主委員會的任職期限、業(yè)主委員會作出的決定是否符合法定程序，《條例》規(guī)定業(yè)主委員會印章的印文應(yīng)當(dāng)包含業(yè)主委員會名稱、屆別。業(yè)主委員會做出的決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過半數(shù)簽字同意，自作出決定之日起三日內(nèi)，將會議情況以及決定事項(xiàng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置予以公告。特別規(guī)定了業(yè)主委員作出的決定公告中應(yīng)當(dāng)注明簽字同意的業(yè)主委員會委員名單、加蓋業(yè)主委員會印章， 并書面告知物業(yè)所在地的居 (村) 民委員會。

亮點(diǎn)七：完善前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的調(diào)整機(jī)制

一方面業(yè)主投訴物業(yè)服務(wù)質(zhì)量差、亂收費(fèi)，一方面物業(yè)服務(wù)人訴苦成本高調(diào)價(jià)難，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量差與物業(yè)服務(wù)收費(fèi)低形成了惡性循環(huán)�！稐l例》針對前期物業(yè)費(fèi)調(diào)價(jià)難，具體規(guī)定了政府指導(dǎo)價(jià)應(yīng)當(dāng)每3年調(diào)整一次并向社會公布，杜絕以往多年不調(diào)整的現(xiàn)象。

針對前期物業(yè)服務(wù)期間業(yè)主入住進(jìn)度不一、通過業(yè)主大會會議共同表決前期物業(yè)費(fèi)調(diào)價(jià)事項(xiàng)困難的現(xiàn)實(shí)情況，《條例》同時(shí)規(guī)定，因政府指導(dǎo)價(jià)變動需要調(diào)整前期物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)按照前期物業(yè)服務(wù)合同約定，根據(jù)自治區(qū)物業(yè)服務(wù)等級評定的有關(guān)規(guī)定先行核定物業(yè)服務(wù)等級后，按照核定的物業(yè)服務(wù)等級在政府指導(dǎo)價(jià)的范圍內(nèi)調(diào)整。

亮點(diǎn)八：規(guī)范建設(shè)單位解聘和重新選聘前期物業(yè)服務(wù)人行為

前期物業(yè)服務(wù)期間，前期物業(yè)服務(wù)人主動或被動退出物業(yè)管理項(xiàng)目的情形大量存在，在小區(qū)已有業(yè)主入住情形下，建設(shè)單位能否單方面解除前期物業(yè)服務(wù)合同另行選聘其他物業(yè)服務(wù)人？

為破解這一行業(yè)難題，防止建設(shè)單位濫用開發(fā)商地位單方面解聘和另行選聘前期物業(yè)服務(wù)人，《條例》五十三條明確規(guī)定，前期物業(yè)服務(wù)人退出的，建設(shè)單位重新選聘前期物業(yè)服務(wù)人應(yīng)同時(shí)具備幾個(gè)法定條件：

一是物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主入住情況沒有達(dá)到《條例》第十五條規(guī)定的申請成立業(yè)主大會條件。即只要已達(dá)到成立業(yè)主大會條件，無論小區(qū)是否已實(shí)際成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會，建設(shè)單位均無權(quán)單方面重新選聘前期物業(yè)服務(wù)人。

二是建設(shè)單位在物業(yè)買賣合同中對于沒達(dá)到成立業(yè)主大會條件情形下重新選聘前期物業(yè)服務(wù)人相關(guān)事項(xiàng)已有明確的約定。

三是必須通過招投標(biāo)形式選聘并遵守首次選聘前期物業(yè)服務(wù)人相關(guān)規(guī)定。

四是必須將開展招投標(biāo)前后的相關(guān)信息及時(shí)告知主管部門和全體業(yè)主。

五是重新選聘的前期物業(yè)服務(wù)人信用等級不低于原物業(yè)服務(wù)人的信用等級，且重新簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)不得低于原合同約定，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)不得高于原合同的約定的標(biāo)準(zhǔn)。

亮點(diǎn)九：明確界定公共收益的公示內(nèi)容和范圍，規(guī)定業(yè)主有權(quán)查詢與公共收益相關(guān)的收支明細(xì)、合同、協(xié)議等材料

《民法典》第九百四十三條規(guī)定物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)定期將業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開并向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報(bào)告，但在物業(yè)管理實(shí)務(wù)中，物業(yè)服務(wù)人往往簡單籠統(tǒng)公布一些粗線條的收支項(xiàng)目和收支總額，而且以單個(gè)業(yè)主無權(quán)查閱或商業(yè)秘密等理由拒絕業(yè)主的進(jìn)一步查詢要求，導(dǎo)致業(yè)主無從知曉公共收益賬目真實(shí)有效性。

為全面實(shí)現(xiàn)業(yè)主作為建筑物區(qū)分所有權(quán)人依法享有的知情權(quán)監(jiān)督權(quán)，《條例》第六十二條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示公共收益收支情況，包括與公共收益相關(guān)的合同或者協(xié)議等。第八十一條規(guī)定，公共收益應(yīng)當(dāng)存入銀行專戶，接受政府監(jiān)管，并接受業(yè)主監(jiān)督，業(yè)主有權(quán)查詢與公共收益相關(guān)的收支明細(xì)、合同、協(xié)議等材料。業(yè)主大會成立前的公共收益統(tǒng)一存入設(shè)立的專門賬戶，并在業(yè)主大會成立后轉(zhuǎn)入業(yè)主大會指定的賬戶。物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)每季度核對一次公共收益賬目，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示公共收益收支明細(xì)、增值和結(jié)存情況。必要時(shí)，業(yè)主大會可以對公共收益進(jìn)行審計(jì)，審計(jì)費(fèi)用在公共收益中列支。

亮點(diǎn)十：明確業(yè)主自行管理執(zhí)行人負(fù)責(zé)人責(zé)任

《民法典》規(guī)定，業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，由于業(yè)主自行管理模式尚處于探索當(dāng)中，《條例》第六十九條、七十條對“業(yè)主自行管理”做出了指導(dǎo)性規(guī)定，指導(dǎo)業(yè)主理性行使自行管理的權(quán)利�！稐l例》強(qiáng)調(diào)了自行管理方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體業(yè)主依法表決通過并備案，特別規(guī)定業(yè)主委員會委員、物業(yè)服務(wù)人的相關(guān)規(guī)定適用于自行管理的執(zhí)行人或者負(fù)責(zé)人，有效防止現(xiàn)實(shí)中自行管理責(zé)任人僅享有權(quán)利無義務(wù)責(zé)任，難以處罰難以追責(zé)的現(xiàn)象。