物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地。物業(yè)可大可小，一個單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。

章 總則

條 為規(guī)范我市物業(yè)管理招標投標活動，保障社會公共利益和招標投標活動當事人的合法權(quán)益，促進物業(yè)管理行業(yè)的公平競爭，根據(jù)《物業(yè)管理條例》（國務院379號令）、《安徽省物業(yè)管理條例》和《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》（建設(shè)部 建住房〔2003〕130號）等規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理招標投標活動及其監(jiān)督管理。

第三條 市房地產(chǎn)行政主管部門負責本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理項目招標投標活動的監(jiān)督管理。

縣、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理項目招標投標活動的監(jiān)督管理。

第四條 根據(jù)建設(shè)與管理相分離的原則，通過招標投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理。

第五條 物業(yè)管理招標投標活動應當遵循公開、公平、公正和誠實守信原則。

第六條 符合下列標準之一的物業(yè)項目，建設(shè)單位應當通過公開招標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)實施前期物業(yè)管理：

（一）總建筑面積在5萬平方米以上的住宅項目；本文來源:考試大網(wǎng)

（二）總建筑面積在1.5萬平方米以上的非住宅項目；

（三）政府性投資項目。

除前款（一）、（二）、（三）項以外的項目，經(jīng)縣、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門批準，可以采取邀請招標或協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

第七條 任何單位和個人不得違反法律、行政法規(guī)規(guī)定，限制或者排斥具有投標資格的物業(yè)服務企業(yè)參加投標，不得以任何方式非法干涉物業(yè)管理招標投標活動。

任何單位和個人不得將必須進行招標的項目化整為零或者以其他任何方式規(guī)避招標。

第二章 招 標

第八條 招標人是指依法進行物業(yè)管理招標的物業(yè)項目的開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主或者業(yè)主大會。

第九條 物業(yè)管理招標分為公開招標和邀請招標。

招標人采取公開招標方式的，應在項目所在地的媒體上公開發(fā)布招標公告。

招標人采取邀請招標方式的，應當向3個以上物業(yè)服務企業(yè)發(fā)出投標邀請書。

招標公告和投標邀請書應當包括以下內(nèi)容：

（一）招標人名稱、地址、聯(lián)系方式；

（二）擬招標項目的基本情況（包括物業(yè)項目的名稱、地址、使用性質(zhì)、建筑面積等）；

（三）投標人資格條件；

（四）獲取招標文件的辦法、時間、地點及相關(guān)費用等。

第十條 招標人應當根據(jù)物業(yè)管理項目的特點和需要，在招標前完成招標文件的編制。

招標文件應當包括以下內(nèi)容：

（一）招標人和委托代理機構(gòu)情況，包括名稱、地址、資格、聯(lián)系方式等；

（二）招標項目基本情況，包括物業(yè)項目名稱、四至范圍、總建筑面積、綠化面積、物業(yè)類型、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、房屋幢數(shù)和套數(shù)、設(shè)施設(shè)備和環(huán)境情況、入住率、物業(yè)檔案（含施工圖或竣工圖）及物業(yè)管理服務用房配置等；考試大－全國教育類網(wǎng)站(www．Examda。com)

（三）物業(yè)服務的內(nèi)容及要求，包括服務內(nèi)容、服務標準及物業(yè)服務費用的支付方式；

（四）對投標人及投標書的要求，包括投標人的資格，投標書的格式、主要內(nèi)容及份數(shù)、密封要求和送達地點、方式、截止時間等；

（五）組織解釋招標文件及實地考察物業(yè)的時間；

（六）評標方法和標準；

（七）投標、開標的時間及地點等；

（八）物業(yè)服務合同簽訂的主要條款；

（九）其他事項的說明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。

第十一條 前期物業(yè)管理的招標，由物業(yè)的開發(fā)建設(shè)單位負責組織實施；物業(yè)項目已經(jīng)成立業(yè)主大會的物業(yè)管理招標，由業(yè)主委員會負責組織實施。

第十二條 招標人一般情況應委托招標代理機構(gòu)辦理招標事宜；有能力組織和實施招標活動的，也可以自行組織實施招標活動。招標人與投標人有利害關(guān)系的，招標人應委托招標代理機構(gòu)編制標底。

物業(yè)管理招標代理機構(gòu)應在招標人委托的范圍內(nèi)辦理招標事宜，并遵守本辦法中對招標人的各項有關(guān)規(guī)定。

第十三條 招標人組織物業(yè)管理招標，應向物業(yè)項目所在地的縣級以上物業(yè)管理行政主管部門提交書面報告，并在其指導下成立招標工作籌備組，負責物業(yè)項目招標投標的籌備工作。

第十四條 物業(yè)管理招標的招標人應當在發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書10日前提交下列材料，報項目所在地的物業(yè)管理行政主管部門備案。

（一）招標申請書；

（二）與物業(yè)管理有關(guān)的物業(yè)項目開發(fā)建設(shè)的政府批件，建設(shè)工程規(guī)劃許可證和經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃總平面圖；

（三）招標公告或投標邀請書；

（四）招標文件；

（五）重新選聘物業(yè)服務企業(yè)的物業(yè)管理項目需提供原物業(yè)服務合同和業(yè)主大會決議；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。

第十五條 招標文件可以載明投標保證金的繳納和對未中標人編制投標文件的經(jīng)濟補償方式等內(nèi)容。

招標文件要求由投標人繳納投標保證金的，投標人應當繳納，投標保證金應當在確定中標人后退還投標人。

招標文件對未中標人承諾支付標書編制補償金的，招標人應當支付。

第十六條 公開招標的招標人可根據(jù)招標文件的規(guī)定，對申請人進行資格預審。

資格預審文件包括下列內(nèi)容：

（一）預審申請書格式和申請人須知；

（二）申請投標物業(yè)服務企業(yè)的資質(zhì)等級證書、營業(yè)執(zhí)照；　

（三）主要管理業(yè)績的證明材料、技術(shù)裝備和財務狀況；

（四）擬派項目負責人和主要管理人員的簡歷、任職資格和業(yè)績等材料。

第十七條 經(jīng)資格預審后，公開招標的招標人應當向資格預審合格的投標申請人發(fā)出資格預審合格通知書，告知獲取招標文件的時間、地點和方法，并同時向資格預審不合格的投標申請人告知資格預審結(jié)果。

公開招標的投標時間截止時，投標人或資格預審合格的投標人少于3家的，招標人應依法重新招標，同時書面通知已提交投標文件的投標人，并原封退回投標文件。

在資格預審合格的投標申請人過多時，可以由招標人采取公開抽簽的方式從中選擇不少于5家資格預審合格的投標申請人。

第十八條 招標人應當確定投標人編制投標文件所需的時間，自招標文件發(fā)出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，不得少于20日。

第十九條 招標人對已發(fā)出的文件進行必要的澄清或修改的，應當在招標文件要求提交投標文件截止時間至少15日前，以書面形式通知所有投標文件收受人，逾期通知的，投標文件送達截止日期順延，并報項目所在地的物業(yè)管理行政主管部門備案。所澄清或修改內(nèi)容為招標文件的組成部分。

第二十條 招標人可組織投標申請人踏勘物業(yè)項目現(xiàn)場或召開招標文件答疑會，就招標項目情況及招標文件向投標申請人解釋說明，對投標申請人提出的疑問，招標人應當予以澄清并以書面形式發(fā)送給所有的招標文件申請人。

第二十一條 通過招標投標方式選擇物業(yè)管理企業(yè)的，招標人應按照以下規(guī)定時限完成物業(yè)管理招標投標工作：

（一）新建現(xiàn)售商品房項目應在現(xiàn)售前30日完成；

（二）預售商品房項目應在取得《商品房預售許可證》之前完成；

（三）非出售的新建物業(yè)項目應在交付使用前90日完成；

（四）已經(jīng)實施物業(yè)管理的物業(yè)項目應在原物業(yè)管理委托合同期滿或解除前30日完成；

（五）新成立業(yè)主大會的物業(yè)項目應在業(yè)主大會成立后30日內(nèi)啟動實施。

第二十二條 在確定中標人前，招標人不得與投標人就投標價格、投標方案等實質(zhì)內(nèi)容進行談判。

招標人設(shè)有標底的，標底在開標前必須保密。

第二十三條 招標過程中發(fā)生的廣告信息發(fā)布、文件編制、勞務、交通等費用均由招標方承擔。招標人為業(yè)主大會的，其相關(guān)費用可以自籌，也可經(jīng)業(yè)主大會決定從其他合法收益中列支。

第三章 投 標

第二十四條 投標人是指響應物業(yè)管理招標、參與投標競爭的具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)。

第二十五條 具有相應資質(zhì)的本市物業(yè)服務企業(yè)和已在市房地產(chǎn)行政主管部門備案的具有相應資質(zhì)的外地物業(yè)服務企業(yè)，均可參與本市物業(yè)管理項目的投標活動。

第二十六條 投標人應按照招標文件的要求編制投標文件，投標文件應對招標文件提出的實質(zhì)性要求和條件作出響應。

投標文件應包括以下內(nèi)容：

（一）投標函；

（二）法人委托書；

（三）管理服務理念、目標及其他承諾等；

（四）服務項目、質(zhì)量標準及控制檢查方法；

（五）各主要工作環(huán)節(jié)運行程序；

（六）組織管理機構(gòu)和職能、責任；

（七）人員配備情況，包括該物業(yè)管理項目負責人和主要管理人員的崗位資格、技術(shù)職稱證書及工作簡歷，該項目所設(shè)崗位及人數(shù)等；

（八）物業(yè)項目管理所需工具、設(shè)備的配置和提供方式；

（九）項目的收支預算和投標報價；

（十）物業(yè)管理的有關(guān)制度；

（十一）投標人擬在中標后將專項服務委托專業(yè)公司承擔或聘請物業(yè)管理顧問協(xié)助管理的，應進行說明；

（十二）前期物業(yè)管理項目，應說明前期介入的時間、方式、人員、費用報價等情況；

（十三）招標文件要求提供的其他材料。

第二十七條　投標人應在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，將投標文件密封送達投標地點。招標人收到投標文件后，應當簽收保存，不得開啟。在招標文件要求提交投標文件的截止時間后送達的投標文件，招標人應當拒收。

第二十八條　投標人在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，可以補充、修改或者撤回已提交的投標文件，并書面通知招標人。補充、修改的內(nèi)容為投標文件的組成部分，并按照本辦法第二十七條的規(guī)定送達、簽收和保管。在招標文件要求提交投標文件的截止時間后送達的補充或者修改的內(nèi)容無效。

第二十九條 投標人不得相互串通投標，不得排斥其他投標人的公平競爭，不得損害招標人或其他投標人的合法權(quán)益�！�

投標人不得以他人名義投標或者以其他方式弄虛作假，騙取中標。

第四章 開標、評標和定標

第三十條 開標應在招標文件確定的時間公開進行；開標地點應為招標文件中預先確定的地點或物業(yè)管理行政主管部門統(tǒng)一指定地點。

第三十一條 開標由招標人主持，邀請所有投標人參加。

開標時由投標人或者其推選的代表檢查投標文件的密封情況，也可以由招標人委托的公證機構(gòu)進行檢查并公證。經(jīng)確認無誤后，由工作人員當眾拆封宣讀，交評標專家評標。

第三十二條 評標委員會由招標人從市物業(yè)管理評標專家?guī)熘胁扇‰S機抽簽方式產(chǎn)生，成員人數(shù)為5人以上單數(shù)，其中招標人代表以外的物業(yè)管理方面的專家不得少于成員總數(shù)的五分之四。

評標委員會的專家成員，由招標人在開標前24小時內(nèi)，從市物業(yè)管理行政主管部門建立的物業(yè)管理評標專家?guī)熘须S機抽取產(chǎn)生。同時，至少確定1名后備人選。

評標委員會成員名單在開標前應嚴格保密。

第三十三條 有下列情形之一的，不得擔任評標委員會成員：

（一）與投標人或者投標人主要負責人是近親屬的；

（二）與投標人有經(jīng)濟利益關(guān)系的。

評標委員會成員有前款規(guī)定情形之一的，應主動提出回避。因回避或其他原因缺席的評標專家應予以替補。

第三十四條 評標方法應采取綜合評估法。

市物業(yè)管理行政主管部門制定的綜合評分細則可供參考使用。

第三十五條 評標委員會在評標過程中結(jié)合投標文件安排投標人公開答辯。主答辯人一般由擬投標方委派的該項目負責人擔任。

評標委員會對投標人的企業(yè)資質(zhì)等級、管理業(yè)績、經(jīng)營狀況、財務狀況、標書編制和報價以及招標人對投標企業(yè)物業(yè)管理現(xiàn)場考察情況等以百分制逐項記分，綜合評定。

第三十六條 招標人設(shè)有標底的，應符合當?shù)赝�類物業(yè)服務價格的正常水平，評委應參考標底評分。

第三十七條 除現(xiàn)場答辯外，評標應當在保密狀況下進行，并遵守下列規(guī)定：本文來源:考試大網(wǎng)

（一）評標委員會應當客觀、公正地履行職責，遵守職業(yè)道德，對所提出的評審意見承擔個人責任；

（二）評審投標文件工作須在封閉環(huán)境下進行。評委不得外出、不準會客、不準使用任何通信工具與外界聯(lián)系；

（三）評委獨立評審投標書，不準互相串聯(lián)、議論有關(guān)標書的內(nèi)容；

（四）評委須嚴格按照招標文件確定的評標標準和方法，對投標文件進行評審、比較和評分；

（五）評委將評審結(jié)果簽字確認密封后交工作人員。

評標委員會成員和與評標活動有關(guān)的工作人員不得透露對投標文件的評審和比較、中標候選人的推薦情況以及與評標有關(guān)的其他情況。

前款所稱與評標活動有關(guān)的工作人員，是指評標委員會成員以外的因參與評標監(jiān)督工作或者事務性工作而知悉有關(guān)評標情況的所有人員。

第三十八條 評標委員會可以以書面方式或者現(xiàn)場答辯的方式要求投標人對投標文件中含義不明確以及對同類問題表述不一致或者有明顯文字和計算錯誤的內(nèi)容作必要的澄清和說明或者補正，但其內(nèi)容不得超出投標文件的范圍或改變投標文件的實質(zhì)性內(nèi)容。

第三十九條 經(jīng)評標委員會評審，投標文件有下列情形之一的，應作為廢標處理：

（一）未密封的；

（二）未加蓋投標人法人公章和未經(jīng)法定代表人或委托代理人簽名蓋章的；

（三）未按招標文件規(guī)定格式編定或者投標報價等關(guān)鍵內(nèi)容，字跡模糊不清的；

（四）投標文件對招標文件提出的要求和條件沒有作出實質(zhì)性響應的；

（五）逾期送達的。

第四十條 評標委員會根據(jù)本辦法規(guī)定否決不合格投標或者界定為廢標后，因有效投標人不足3個，使得投標明顯缺乏競爭的或者全部投標被評標委員會否決的，招標人應依法重新招標。

第四十一條 評標委員會完成評標后，應向投標單位簡要通報評標情況，并向招標人提交書面評標報告。評標報告應如實記載以下內(nèi)容：

（一）評標委員會成員名單；

（二）開標記錄；

（三）符合要求的投標一覽表；

（四）廢標情況說明；

（五）評審價格或者評分比較一覽表；

（六）中標候選人排序名單；

（七）對推薦候選人的投標方案、技術(shù)、商務風險等比較分析評估和理由；

（八）需進一步協(xié)商的問題及協(xié)商應達到的要求；

（九）澄清、說明、補正事項紀要。

第四十二條 評標報告由評標委員會推舉一名專家評委撰寫，全體成員簽字。評標委員會對同一招標項目只能作出一種評標結(jié)果。評標委員會成員對評標結(jié)果如有異議，應投票表決，按少數(shù)服從多數(shù)的原則確定評標結(jié)果。不同意見應經(jīng)評標委員會成員本人簽名后以書面形式連同評標報告一并提交招標人。

評審活動未結(jié)束，評標委員會成員無正當理由，不得中途退出評標委員會。

第四十三條 評標委員會推薦的中標候選人不應超過3名，并按照得分從高到低的順序，推薦中標候選人。

招標人根據(jù)評標委員會提出的書面評標報告和推薦的中標候選人確定中標人。招標人也可以授權(quán)評標委員會直接確定中標人。

第四十四條 招標人應在招標投標現(xiàn)場確定排序在前的中標候選人為中標人，同時通知所有未中標人，退回未中標投標人的投標文件，向中標人發(fā)出中標通知書，中標通知書對招標人和中標人具有法律約束力。中標人放棄中標項目的、未能按招標文件規(guī)定的期限和數(shù)額提交履約保證金的或因不可抗力提出不能履行合同的，招標人可以依排序從其他中標候選人中確定中標人。

招標人為業(yè)主大會的，應將中標結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)明顯位置向全體業(yè)主公布。

第四十五條 招標人和中標人雙方應自中標通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標文件和中標人的投標文件的內(nèi)容就招標項目的管理簽訂物業(yè)服務合同。招標人和中標人不得再訂立背離已簽合同實質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。

第四十六條 招標人與中標人簽定物業(yè)服務合同時，招標人或原物業(yè)管理單位應將有關(guān)物業(yè)管理必需的圖紙、檔案資料全部移交給中標企業(yè)。

第四十七條 招標人應對投標書的內(nèi)容進行保密，不得復印、抄錄。招標人應將全部投標書予以封存。

第四十八條 物業(yè)管理項目招投標，招標人應自確定中標人之日起15日內(nèi)，向項目所在地的物業(yè)管理行政主管部門備案。備案時，招標人提交以下材料：

（一）物業(yè)管理招投標活動備案書；

（二）評標委員會提供的評標報告；

（三）中標企業(yè)的投標文件；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。

重新選聘物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)項目，招標人與中標人應按照前款規(guī)定的內(nèi)容程序備案。

第四十九條　招標人收取投標人投標保證金的，確定中標結(jié)果后7日內(nèi)向未中標人退還投標保證金；在與中標人簽訂物業(yè)服務合同后應向中標人和中標候選人退還投標保證金。

第五十條 中標人接到中標通知書30日后，無正當理由不與招標人簽訂物業(yè)服務合同的，中標無效，投標保證金不予退還；給招標人造成損失的，中標人應予以賠償。

招標人在發(fā)出中標通知書30日后，無正當理由不與中標人簽訂物業(yè)服務合同，應給予中標人與投標保證金相當?shù)馁r償；給中標人造成損失的，招標人應給予賠償。

第五章 附　則

第五十一條　投標人和其他利害關(guān)系人認為招標投標活動不符合本辦法有關(guān)規(guī)定的，有權(quán)向招標人提出異議，或者依法向有關(guān)部門投訴。來源：考試大的美女編輯們

第五十二條 物業(yè)項目應該招標投標而未通過招標投標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，或者未經(jīng)批準擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，由項目所在地的物業(yè)管理行政主管部門依照國務院《物業(yè)管理條例》和《安徽省物業(yè)管理條例》等有關(guān)規(guī)定予以行政處罰。

第五十三條　 本辦法自公布之日起施行。