物業(yè)是指已經建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設備、設施和場地。物業(yè)可大可小，一個單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項物業(yè)，同一建筑物還可按權屬的不同分割為若干物業(yè)。

第一章 總 則

第一條 為進一步促進物業(yè)管理產業(yè)健康發(fā)展，規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)和其他物業(yè)相關人的合法權益，營造良好的居住和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》、《湖南省實施〈物業(yè)管理條例〉辦法》等法律法規(guī)規(guī)章，結合本市實際，制定本辦法。?

第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內物業(yè)的使用、維護、服務及其監(jiān)督管理工作。?

本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。?

第三條 縣市區(qū)人民政府、市直有關部門應當將物業(yè)服務納入現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設和社區(qū)管理體系，制定、落實扶持政策，減輕物業(yè)服務企業(yè)負擔；建立和完善專業(yè)化、社會化、市場化的物業(yè)管理機制，鼓勵采用新技術、新方法，提高物業(yè)管理和服務水平。?

物業(yè)管理工作實行屬地負責制�？h市區(qū)人民政府是所轄區(qū)域內物業(yè)管理工作的責任單位，應當加強對物業(yè)管理工作的組織領導，在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府明確物業(yè)管理機構，落實工作人員和工作經費；建立物業(yè)應急管理機制和長效管理機制，建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，及時處理重大矛盾和糾紛；牽頭組織有關部門對物業(yè)管理區(qū)域內違法行為開展集中整治。?

市房產管理部門負責本市行政區(qū)域內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，具體負責物業(yè)服務企業(yè)的資質管理、建立物業(yè)服務企業(yè)信用檔案；指導、監(jiān)督前期物業(yè)管理招投標活動，指導、規(guī)范物業(yè)管理市場行為、重大物業(yè)管理糾紛與投訴的處理，依法查處違反物業(yè)管理法律、法規(guī)的行為；負責住宅專項維修資金的歸集與管理、參與物業(yè)管理用房變更和交付使用的監(jiān)督管理，配合物價部門對物業(yè)服務收費實施監(jiān)管，實施法律法規(guī)規(guī)定的其他監(jiān)管職責。?

城管和行政執(zhí)法、公安、消防、工商、物價、環(huán)保、衛(wèi)生、住建、規(guī)劃等部門，按照各自職責負責物業(yè)管理區(qū)域內公共秩序、治安消防、環(huán)境衛(wèi)生、房屋使用等與物業(yè)管理相關工作的監(jiān)督管理。

縣級房產管理部門在市房產管理部門的指導下，負責本行政區(qū)域內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。?

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府具體負責本轄區(qū)內物業(yè)管理工作，協(xié)調物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務的關系，協(xié)調建設單位與前期物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)的關系；建立物業(yè)管理矛盾投訴調解、物業(yè)應急維修服務等機制，設立并公開投訴電話、投訴點，接受并解決群眾的投訴和糾紛，完善社區(qū)公共服務體系，為業(yè)主提供基本服務；指導社區(qū)居(村)民委員會、人民調解委員會等組織及時協(xié)調處理物業(yè)管理中的矛盾和糾紛；建立由社區(qū)居(村)民委員會、公安派出所、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)等參加的聯(lián)席會議制度，協(xié)調處理物業(yè)管理重大事宜，制定轄區(qū)內物業(yè)管理應急預案，落實物業(yè)應急管理和長效機制。?

社區(qū)居(村)民委員會負責協(xié)助和配合街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府建立健全物業(yè)管理工作機制，參與指導和監(jiān)督業(yè)主委員會的工作，及時協(xié)調、處理本社區(qū)內的物業(yè)管理矛盾糾紛；參與住宅專項維修資金的使用監(jiān)督，建立社區(qū)居(村)民委員會、業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)溝通協(xié)商的“三合一”管理服務模式。?

物業(yè)服務企業(yè)應當積極配合街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展物業(yè)管理的相關工作。?

第四條 物業(yè)服務行業(yè)協(xié)會應加強行業(yè)自律，接受房產管理部門的業(yè)務指導，開展從業(yè)人員培訓，規(guī)范從業(yè)人員行為，提高物業(yè)服務水平，促進物業(yè)行業(yè)健康發(fā)展。

第二章 前期物業(yè)管理

第五條 取得《建筑工程施工許可證》后、新建物業(yè)出售前，建設單位應將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)所在地房產管理部門備案。

應當備案的其他情形按照法律法規(guī)規(guī)章的有關規(guī)定執(zhí)行。?

第六條 物業(yè)管理用房應按照下列標準配置：?

（一）物業(yè)管理用房的建筑面積按照不少于建設工程項目總建筑面積2‰的比例配置，最少不低于50平方米。其中，業(yè)主委員會的辦公用房宜單獨配置且不少于20平方米。?

（二）配置的物業(yè)管理用房應是地面以上層高不低于2.2米，具備水、電、采光、通風等正常使用功能的獨立成套裝修房屋，相對集中安排在住宅小區(qū)中心區(qū)或者小區(qū)出入口附近。沒有配置電梯的物業(yè)管理用房，其所在樓層不得高于3層。?

（三）物業(yè)管理用房不得買賣和抵押。?

第七條 住宅物業(yè)的建設單位應當在申請商品房預售許可證前，通過招標投標方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)。分期開發(fā)項目的前期物業(yè)服務企業(yè)，應當具有承接項目開發(fā)總建筑面積的相應資質等級。?

第八條 有下列情形之一的，經物業(yè)所在地的縣級以上房產管理部門按照權限批準，可以采取協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務企業(yè)：

(一)投標人少于3人；?

(二)多層物業(yè)總建筑面積少于3萬平方米，或單棟高層物業(yè)總建筑面積少于1萬平方米，或多層、高層混合物業(yè)總建筑面積少于2萬平方米。?

第九條 建設單位采取招標投標方式選聘前期物業(yè)服務企業(yè)的，應依法在公共媒介上發(fā)布招標公告及中標結果。?

第十條 建設單位應當將前期物業(yè)服務單位、物業(yè)服務費用、物業(yè)服務內容和質量標準向物業(yè)買受人明示，并在房屋銷售合同中載明。?

第十一條 已竣工但尚未售出或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，前期置業(yè)費、物業(yè)服務費用由建設單位交納。?

第十二條 住宅建設工程項目交付使用前，建設單位應按照國家有關規(guī)定和房屋買賣合同的約定向物業(yè)服務企業(yè)交付權屬明確、資料完整、質量合格、功能完善、配套齊全的物業(yè)。?

第十三條 物業(yè)服務企業(yè)和建設單位應按照國家有關規(guī)定及前期物業(yè)服務合同的約定，共同對物業(yè)共用部分、共用設施設備進行承接查驗。?

建設單位應當自物業(yè)交接后30日內，將承接查驗資料向物業(yè)所在地房產管理部門備案。?

第三章 業(yè)主及業(yè)主大會

第十四條 房屋的所有權人為業(yè)主。?

業(yè)主是指：?

（一）物業(yè)的所有權人；?

（二）已辦理商品房預售合同登記且所購房屋已入住使用的單位和個人；?

（三）持有空置物業(yè)的建設單位。?

第十五條 業(yè)主的主要權利是：?

（一）參加業(yè)主大會；?

（二）享有業(yè)主委員會的選舉權和被選舉權；?

（三）表決通過管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則；?

（四）決定有關業(yè)主利益的重大事項；?

（五）監(jiān)督業(yè)主委員會的管理工作；?

（六）法律法規(guī)規(guī)章規(guī)定的其他權利。?

業(yè)主的主要義務是：?

（一）執(zhí)行業(yè)主大會和業(yè)主委員會的有關決議、決定；?

（二）遵守管理規(guī)約；?

（三）遵守有關物業(yè)管理的制度、規(guī)定；?

（四）按時交付分攤的物業(yè)管理、維修等費用；?

（五）法律法規(guī)規(guī)章規(guī)定的其他義務。?

第十六條 同一個物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主共同成立一個業(yè)主大會。?

業(yè)主總人數(shù)不足20人的，經全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責。?

第十七條 符合下列條件之一的，應當成立業(yè)主大會：?

（一）交付使用的物業(yè)專有部分建筑面積達到建筑物總面積50%以上；?

（二）首次交付使用的物業(yè)專有部分已滿2年，且交付使用的物業(yè)專有部分占建筑物總面積30%以上。?

第十八條 符合成立業(yè)主大會條件的，建設單位應當書面報告物業(yè)所在地房產管理部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，并向街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提供下列資料：?

（一）物業(yè)管理區(qū)域備案證明；?

（二）房屋及建筑物面積清冊；?

（三）業(yè)主名冊；?

（四）建筑規(guī)劃總平面圖；?

（五）交付使用共用設施設備的證明；?

（六）物業(yè)管理用房配置證明。?

占業(yè)主總人數(shù)10%以上的業(yè)主可以聯(lián)名向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會的書面申請，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在收到成立業(yè)主大會的書面請求之日起60日內，組織、指導成立首次業(yè)主大會籌備組。?

首次業(yè)主大會會議籌備所需費用由建設單位承擔。?

因客觀原因無法選舉產生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數(shù)無法達到總數(shù)的二分之一的，新一屆業(yè)主委員會產生之前，可以由物業(yè)所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會的職責。?

第十九條 籌備組應當自成立之日起6個月內組織召開首次業(yè)主大會會議。?

第二十條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產生，業(yè)主委員會主任可以由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府推薦。

業(yè)主委員會委員應當具備以下條件：

（一）屬于物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主；

（二）具有良好的道德品質、責任心強、有一定的組織能力和必要工作時間；

（三）按時繳交物業(yè)管理服務費、物業(yè)維修基金，模范遵守物業(yè)管理制度；

（四）未發(fā)生不適宜擔任業(yè)主委員會委員的其它情形。

第二十一條 業(yè)主委員會宜由5-11人的單數(shù)組成，委員每屆任期3-5年，可以連選連任。

業(yè)主委員會是否實行差額選舉以及實行差額選舉的差額比例由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。

業(yè)主委員會實行差額選舉的，未當選業(yè)主委員會委員且得票數(shù)達到法定票數(shù)的候選人，可以按照得票順序當選業(yè)主委員會候補委員，并在業(yè)主委員會委員出缺時依次遞補。候補委員人數(shù)由業(yè)主大會議事規(guī)則確定，但最多不得超過業(yè)主委員會委員總數(shù)的百分之五十。候補委員可以列席業(yè)主委員會會議，不具有表決權。

業(yè)主委員會自選舉產生之日起30日內持業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況的報告、業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約及其他應提供的材料向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、房產管理部門辦理備案手續(xù)。

第二十二條 業(yè)主委員會不能正常開展工作的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當組織召開業(yè)主大會臨時會議對業(yè)主委員會進行調整。

第二十三條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經費由全體業(yè)主承擔。工作經費可以由業(yè)主分攤，也可以從物業(yè)共有部分經營所得收益中列支。工作經費的收支情況，應當定期在物業(yè)管理區(qū)域內公告，接受業(yè)主監(jiān)督。工作經費籌集、管理和使用的具體辦法由業(yè)主大會決定。

第四章 物業(yè)服務企業(yè)

第二十四條 物業(yè)服務企業(yè)應按照國家規(guī)定的資質等級承接物業(yè)管理服務業(yè)務。?

外地物業(yè)服務企業(yè)在本市設立分支機構從事物業(yè)管理服務的，應當持工商營業(yè)執(zhí)照、資質證書原件向物業(yè)所在地房產管理部門報送相關信息。?

第二十五條 物業(yè)服務主要包括下列事項：?

（一）物業(yè)共有部位、共用設施設備的使用、管理和維護；

（二）物業(yè)管理區(qū)域內公共綠化、環(huán)境衛(wèi)生的管理和維護；

（三）車輛停放管理；?

（四）物業(yè)管理區(qū)域內消防、安全防范、應急救助的協(xié)助和維護；

（五）物業(yè)管理區(qū)域內對禁止行為的告知、勸阻和報告義務；

（六）物業(yè)維修、更新、改造和養(yǎng)護方案的制定及費用的賬務管理；

（七）物業(yè)服務檔案和物業(yè)檔案資料的保管；

（八）業(yè)主大會及業(yè)主委員會委托的其他物業(yè)服務事項。

第二十六條 物業(yè)服務企業(yè)具有以下權利：

（一）獨立經營；

（二）依照物業(yè)服務合同和有關規(guī)定收取物業(yè)管理服務費并提取酬金；

（三）制止違反物業(yè)管理制度、管理規(guī)約的行為；

（四）法律法規(guī)以及物業(yè)服務合同規(guī)定的其他權利；

物業(yè)服務企業(yè)的義務是：

（一）履行物業(yè)服務合同，提供物業(yè)管理服務；

（二）組織、制訂并實施物業(yè)管理制度；

（三）定期公布財務帳目；

（四）組織開展社區(qū)文化活動，提供社區(qū)生活服務；

（五）法律法規(guī)以及物業(yè)服務合同規(guī)定的其他義務。

第二十七條 物業(yè)服務企業(yè)應自物業(yè)服務合同簽定之日起15日內，將物業(yè)服務合同報物業(yè)所在地的房產管理部門備案。

第二十八條 業(yè)主委員會經征求30%以上業(yè)主同意，可以要求物業(yè)服務企業(yè)更換項目經理人。物業(yè)服務企業(yè)更換項目經理人的，應在物業(yè)管理區(qū)域內顯要位置進行公示。

第二十九條 物業(yè)服務企業(yè)應建立房地產行業(yè)信用系統(tǒng)，按屬地管理原則，定期向房產管理部門申報企業(yè)和執(zhí)業(yè)人員等信息。

第三十條 新設立的物業(yè)服務企業(yè)資質設1年的暫定期，暫定期有效期滿前30日內物業(yè)服務企業(yè)應向市房產管理部門申請核定資質等級。

第三十一條 物業(yè)管理服務項目負責人應當由物業(yè)管理師或者項目管理人擔任。物業(yè)管理師只能在一個具有物業(yè)管理資質的企業(yè)負責物業(yè)管理項目的管理工作。

第三十二條 物業(yè)服務收費應當區(qū)分不同物業(yè)的性質和特點，遵循合理公開、質價相符的原則，實行政府指導價和市場調節(jié)價。普通住宅的前期物業(yè)服務收費實行政府指導價。業(yè)主大會成立后，業(yè)主委員會與經業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效，前期物業(yè)服務合同自然終止。經業(yè)主大會同意后，在公布的指導價范圍內，住宅公共性服務收費具體標準和合同期限，由業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)選擇的服務項目及等級、小區(qū)規(guī)模、服務要求、服務質量（獲優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)或項目稱號及住戶滿意度等情況）、服務成本、物價指數(shù)、盈利水平、物業(yè)新舊程度等因素協(xié)商確定，必要時可邀請屬地街道社區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府參與協(xié)商。?

市價格行政主管部門應當會同市房產管理部門，綜合考慮物業(yè)服務平均成本、最低工資標準調整幅度以及消費物價指數(shù)變動情況，按年度制定物業(yè)服務等級標準以及相應的指導價，并向社會公布。

物業(yè)服務企業(yè)為業(yè)主或者物業(yè)使用人提供物業(yè)服務合同約定以外的專項服務的，其收費標準可以由雙方另行約定。

物業(yè)服務收費可以采取包干制或者酬金制等方式，具體收費方式由物業(yè)服務合同約定。

第三十三條 物業(yè)服務收費應明碼標價，物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內顯要位置，如實公示收費項目、收費標準、收費依據(jù)等情況。

業(yè)主應按照物業(yè)服務合同的規(guī)定交納物業(yè)服務費。物業(yè)服務費經雙方約定可以預收，預收期限最長不得超過1年。

第三十四條 物業(yè)服務企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務合同的，應在物業(yè)服務合同期限屆滿3個月前，書面告知業(yè)主委員會；沒有業(yè)主委員會的，應當在合同期限屆滿前3個月前在物業(yè)管理區(qū)域內顯要位置公示，并書面告知物業(yè)服務項目所在地街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

業(yè)主大會決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會應在物業(yè)服務合同期限屆滿30日前與物業(yè)服務企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務合同。

第三十五條 業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)服務企業(yè)的，被解聘的物業(yè)服務企業(yè)應在物業(yè)服務合同終止之日起15日內，退出物業(yè)管理區(qū)域，并向業(yè)主委員會或者在業(yè)主委員會的監(jiān)督下與新選聘的物業(yè)服務企業(yè)履行交接義務。

第三十六條 物業(yè)服務合同期限屆滿，業(yè)主大會未作出選聘或解聘決定，物業(yè)服務企業(yè)按照原合同的約定繼續(xù)提供服務的，原合同權利義務對雙方具有約束力。

原合同延續(xù)期間，任何一方當事人提出終止合同的，應當提前3個月書面告知雙方當事人和物業(yè)所在地房產管理部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，并在物業(yè)管理區(qū)域內顯要位置公示。

第五章 物業(yè)的使用和維護

第三十七條 業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)的使用與維護，應當遵守法律、法規(guī)、管理規(guī)約的規(guī)定及業(yè)主大會的決定，不得損害公共利益和他人合法權益。

第三十八條 物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的房屋、共用部位、共用設施設備及配套建筑物，不得改變用途。因特殊情況確需改變使用用途的，應當按照法律法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定，經業(yè)主大會及有利害關系的業(yè)主同意，并依法辦理手續(xù)。

第三十九條 物業(yè)管理區(qū)域內規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫出售或出租的，業(yè)主享有優(yōu)先權。利用業(yè)主共有的道路或者其他場地建設的車位，屬于全體業(yè)主共有，建設單位不得附贈、出售或者出租。

建設單位辦理商品房房屋預銷售登記后出售或者附贈的車位、車庫，應當明示并在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示擬出售車位、車庫的產權證明文件和出售價格。擬出售車位、車庫數(shù)量少于本區(qū)域要求購買車位、車庫業(yè)主的房屋套數(shù)時，應當通過抽簽等公平方式確定，每戶業(yè)主只能購買一個車位或者車庫。

車位、車庫滿足本物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主需求后剩余出租的，建設單位應當向全體業(yè)主公示，租賃合同期限最長不得超過6個月。車位、車庫租賃合同復印件應當送交物業(yè)服務企業(yè)存檔，業(yè)主、業(yè)主委員會及物業(yè)使用人有權查詢。

第四十條 物業(yè)管理區(qū)域內按照批準的規(guī)劃設計方案劃定車位、停放車輛，不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道，不得影響其他車輛和行人的正常通行。車位、車庫不能滿足業(yè)主停車需求，在不影響消防通行的前提下劃定臨時停車位的，應當經專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，其中涉及改建、重建建筑物及其附屬設施的，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意。

第四十一條 在物業(yè)管理區(qū)域內公共、共用車庫、道路、場地停放汽車的，應當根據(jù)業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會決定交納汽車停放服務費。

第四十二條 業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅室內裝飾裝修工程開工前應向物業(yè)公司提出申請，提供相關圖紙，物業(yè)服務企業(yè)應將住宅室內裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或物業(yè)使用人，并簽定住宅裝飾裝修責任書。業(yè)主或者使用人拒不簽定住宅室內裝飾裝修責任書的，物業(yè)服務企業(yè)可以按照管理規(guī)約，禁止裝飾裝修施工人員進入物業(yè)管理區(qū)域。

第四十三條 物業(yè)管理區(qū)域內禁止下列行為：

（一）擅自改變物業(yè)的使用性質；

（二）損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構；

（三）違法搭建建筑物、構筑物；

（四）損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部分及共用設施設備；

（五）存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質或者超負重等違反安全規(guī)定的物品；

（六）侵占綠地、毀壞綠地和綠化設施等行為；

（七）法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。

有前款所列行為之一的，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會應當及時勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應報告有關主管部門及時依法處理。業(yè)主、物業(yè)使用人對侵害自己合法權益的行為，以及業(yè)主委員會對侵害業(yè)主共同利益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

第四十四條 建設單位應按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。保修期屆滿后，物業(yè)全體共有部分的維修責任由全體業(yè)主承擔，物業(yè)部分共有部分的維修責任由部分共有的業(yè)主承擔，物業(yè)專有部分的維修責任由該專有部分所有的業(yè)主承擔。

第四十五條 建設單位委托物業(yè)服務企業(yè)保修的，應當與物業(yè)服務企業(yè)另行簽訂委托協(xié)議。

第四十六條 物業(yè)存在安全隱患、嚴重影響市容或者妨礙他人正常使用的，業(yè)主、物業(yè)使用人或者物業(yè)服務企業(yè)應當及時維修、養(yǎng)護或者采取防范措施。

物業(yè)共用部分、共用設施設備維修、更新和改造時，相關業(yè)主、物業(yè)使用人應當予以配合。

發(fā)生下列危及房屋安全情形之一，需要立即對住宅物業(yè)共用部分、共用設施設備進行應急維修、更新和改造，相關的業(yè)主不能形成法定多數(shù)意見的，業(yè)主委員會可以提出應急處置方案，經住宅專項維修資金代管部門復核后進行應急處置：

（一）因線路故障而引起停電或者漏電，危及人身安全的；

（二）因水泵故障、進水管內的水管爆裂造成停水或者閘閥嚴重漏水，影響基本生活需要的；

（三）專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等，危及人身安全的；

（四）公共護（圍）欄破損嚴重，危及人身安全的；

（五）樓體外立面、玻璃幕墻脫落，危及人身安全的；

（六）電梯故障，危及人身安全的；

（七）其他物業(yè)共有部分和共有設施設備出現(xiàn)危害，可能危害公共安全的情形。

業(yè)主委員會將經過審計部門審計后的應急維修費用向業(yè)主公示后，從相關業(yè)主的住宅專項維修資金分戶賬中按照專有面積比例分攤列支；其中涉及已售公有住房的，從公有住房住宅專項維修資金中列支。

具體操作程序及要求由郴州市維修資金管理部門另行制定。?

第四十七條 業(yè)主申請房地產轉移登記時，應當向房地產登記機構提供已足額交存住宅專項維修資金憑證和法律法規(guī)規(guī)章規(guī)定的其他必要資料。

第四十八條 物業(yè)所在地縣市區(qū)人民政府應安排資金逐步對原有住宅小區(qū)進行改造整治，轄區(qū)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責具體實施。原有住宅小區(qū)內的道路、照明、綠地及文化體育、安全防范、物業(yè)管理用房等配套建筑及設施設備的改造建設資金，由物業(yè)所在地縣市區(qū)政府負責；業(yè)主專有部分的設施設備改造支出，由業(yè)主承擔。

第六章 附 則

第四十九條 本辦法自公布之日起30日后施行。