物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。物業(yè)可大可小，一個(gè)單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項(xiàng)物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。

第一章　總則

第一條　為規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人的合法權(quán)益，根據(jù)《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《吉林省物業(yè)管理辦法》（省政府第203號(hào)令）等有關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。

第二條　本辦法適用于本市市區(qū)內(nèi)物業(yè)的管理、使用、維護(hù)、服務(wù)及監(jiān)督管理活動(dòng)。

第三條　物業(yè)管理活動(dòng)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持以人為本，實(shí)行業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)、社區(qū)管理及政府監(jiān)督的原則。

第四條　建立完善市、區(qū)、社區(qū)三級(jí)物業(yè)管理體制。

（一）市物業(yè)行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。其主要職責(zé)是：

1. 貫徹執(zhí)行物業(yè)管理的法律法規(guī)，執(zhí)行國(guó)家物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，制定物業(yè)管理的相關(guān)制度；

2. 負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審核、住宅專項(xiàng)維修資金、物業(yè)維修保證金、物業(yè)服務(wù)合同履約保證金的監(jiān)督管理工作；

3. 負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理小區(qū)達(dá)標(biāo)考核工作；

4. 協(xié)調(diào)、指導(dǎo)物業(yè)交付使用的資料查驗(yàn)工作；

5. 負(fù)責(zé)受理物業(yè)管理信訪，調(diào)解處理糾紛，查處物業(yè)管理違法行為；

6. 負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人的成員進(jìn)行物業(yè)管理法律法規(guī)及相關(guān)知識(shí)的培訓(xùn)；

7. 指導(dǎo)、協(xié)調(diào)縣、區(qū)物業(yè)行政主管部門的物業(yè)管理工作。

下設(shè)物業(yè)和住房維修資金管理中心負(fù)責(zé)日常工作。

（二）區(qū)物業(yè)行政主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理工作。主要職責(zé)是：

1. 負(fù)責(zé)貫徹執(zhí)行物業(yè)管理的法律、法規(guī)和規(guī)章；

2. 負(fù)責(zé)指導(dǎo)社區(qū)開展物業(yè)監(jiān)督管理工作；

3. 負(fù)責(zé)劃分物業(yè)管理區(qū)域；

4. 負(fù)責(zé)物業(yè)交付使用資料查驗(yàn)、物業(yè)承接驗(yàn)收及物業(yè)竣工驗(yàn)收；

5. 參與物業(yè)維修保證金、物業(yè)服務(wù)合同履約保證金使用的監(jiān)督管理工作；

6. 負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的工作，接受業(yè)主委員會(huì)備案事項(xiàng)；

7. 負(fù)責(zé)受理物業(yè)管理投訴，查處物業(yè)管理違法、違規(guī)行為。

（三）社區(qū)對(duì)轄區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)應(yīng)履行以下職責(zé)：

1. 組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)換屆工作；

2. 監(jiān)督、指導(dǎo)、檢查物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的物業(yè)管理工作；

3. 對(duì)違反物業(yè)管理法律、法規(guī)的行為實(shí)行勸阻、制止并向有關(guān)部門報(bào)告；

4. 調(diào)解物業(yè)管理活動(dòng)糾紛；

5. 負(fù)責(zé)未成立業(yè)主委員會(huì)住宅小區(qū)申請(qǐng)使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金組織工作；

6. 依法組織區(qū)域內(nèi)無管理單位的小區(qū)（樓）業(yè)主開展自治管理工作。

第五條　相關(guān)部門在物業(yè)管理活動(dòng)中依照法律規(guī)定履行下列職責(zé)：

住建部門負(fù)責(zé)物業(yè)保修期限和保修范圍內(nèi)的質(zhì)量保修責(zé)任、物業(yè)質(zhì)量的監(jiān)督管理；負(fù)責(zé)核定、驗(yàn)收物業(yè)管理用房等配套設(shè)施是否按照批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)配建的監(jiān)督管理。

公用部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、排水、供熱、燃?xì)獾扰涮自O(shè)施的移交、運(yùn)行及維修、安全服務(wù)的監(jiān)督管理。

公安部門負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反《治安管理處罰法》及生產(chǎn)、銷售、運(yùn)輸、儲(chǔ)存、燃放煙花爆竹等行為的監(jiān)督管理；加強(qiáng)保安員、暫住人口管理；監(jiān)督指導(dǎo)物業(yè)企業(yè)落實(shí)人防、物防、技防措施；負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)及居民住宅區(qū)消防監(jiān)督管理。

價(jià)格行政主管部門負(fù)責(zé)制定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，定期公布物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)格，受理物業(yè)管理收費(fèi)價(jià)格咨詢及投訴，協(xié)調(diào)解決因物業(yè)管理收費(fèi)引發(fā)的矛盾和糾紛，查處價(jià)格違法行為。

市容環(huán)境管理部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)擅自改、擴(kuò)建和增建違章建（構(gòu)）筑物、拆改、變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)、改變住宅外立面等違法行為的查處。臨街占道、戶外廣告、牌匾、門面裝飾等監(jiān)督管理；亂倒建筑及生活垃圾；生活廢棄物的收集、運(yùn)輸?shù)谋O(jiān)督管理。

工商部門負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)注冊(cè)，核發(fā)營(yíng)業(yè)執(zhí)照，依法對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為進(jìn)行監(jiān)督管理。

環(huán)保部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所排放油煙污染，生產(chǎn)、建筑噪聲擾民等行為的監(jiān)督管理。

質(zhì)監(jiān)部門負(fù)責(zé)電梯等特種設(shè)備的安全監(jiān)察；督促使用單位做好特種設(shè)備的注冊(cè)登記、維護(hù)保養(yǎng)、作業(yè)人員持證上崗等工作；查處違規(guī)安裝、改造、維修和使用的行為；調(diào)查處理特種設(shè)備事故。

衛(wèi)生計(jì)生部門負(fù)責(zé)住宅區(qū)域內(nèi)供水的衛(wèi)生監(jiān)督管理。

教育、民政、人社、文廣新、衛(wèi)生計(jì)生、食品藥品監(jiān)管、工商等部門審批物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所時(shí)，應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)相鄰業(yè)主同意改變住宅、車庫(kù)用途的書面意見及有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件。

第六條　新建住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)應(yīng)當(dāng)實(shí)行物業(yè)管理。

住宅物業(yè)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、自行管理或者委托他人管理的方式實(shí)行物業(yè)管理。非住宅物業(yè)逐步實(shí)行物業(yè)管理。

第七條　政府應(yīng)制定扶持政策，區(qū)別不同情況采取措施，推動(dòng)棚改治塌回遷小區(qū)、住宅區(qū)、工礦區(qū)及機(jī)關(guān)、學(xué)校、醫(yī)院等實(shí)行社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)服務(wù)，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展。

鼓勵(lì)采用節(jié)能、環(huán)保的新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步，提高物業(yè)管理服務(wù)水平。

第八條　政府應(yīng)建立住宅物業(yè)應(yīng)急搶險(xiǎn)資金制度。為提高政府應(yīng)對(duì)和處理物業(yè)管理突發(fā)事件的能力，有效預(yù)防、及時(shí)控制和最大限度地消除突發(fā)事件的危害，保障人民群眾生命財(cái)產(chǎn)安全，市財(cái)政應(yīng)一次性安排物業(yè)管理應(yīng)急資金。物業(yè)管理應(yīng)急資金的管理辦法由市財(cái)政局會(huì)同市住建局研究制定。

第二章　業(yè)主及業(yè)主大會(huì)

第九條　房屋所有權(quán)人及物業(yè)買受人為業(yè)主。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的全體業(yè)主組成一個(gè)業(yè)主大會(huì)。業(yè)主、業(yè)主大會(huì)按照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院令第379號(hào)）、《吉林省物業(yè)管理辦法》（省政府令第203號(hào)）規(guī)定，對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。

第十條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋所有權(quán)人為業(yè)主（含未辦理房屋權(quán)屬證書的合法買受人）。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，一人擁有多處房屋所有權(quán)或者多人擁有一處房屋所有權(quán)的，視為一個(gè)業(yè)主。

第十一條　業(yè)主入住達(dá)到50%以上時(shí)，或者交付使用一年以上且入住業(yè)主人數(shù)超過30人的，社區(qū)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

分期建設(shè)的物業(yè)項(xiàng)目，首期入住的業(yè)主達(dá)到50%以上時(shí)，可以召開成立業(yè)主大會(huì)會(huì)議。后期業(yè)主入住達(dá)到前款規(guī)定的條件時(shí)，應(yīng)當(dāng)重新組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主人數(shù)少于30人的，或者業(yè)主一致不同意成立業(yè)主大會(huì)，可以不成立業(yè)主大會(huì)，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

第十二條　社區(qū)組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議前，應(yīng)當(dāng)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。

首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組由5至7名成員組成，包括社區(qū)、開發(fā)建設(shè)單位代表、業(yè)主代表�；I備組組長(zhǎng)由社區(qū)的負(fù)責(zé)人擔(dān)任。

首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組成員名單確定后，應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第十三條　籌備組負(fù)責(zé)以下工作：

（一）確定首次業(yè)主大會(huì)召開的時(shí)間、地點(diǎn)和內(nèi)容；

（二）確認(rèn)業(yè)主身份、專有部分面積及在首次業(yè)主大會(huì)上的投票權(quán)；

（三）提出業(yè)主委員會(huì)委員候選人條件、名單和選舉辦法；

（四）草擬《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》、《管理規(guī)約》和《業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則》；

（五）其他準(zhǔn)備工作。

籌備組應(yīng)當(dāng)將本條前款所列事項(xiàng)，在首次業(yè)主大會(huì)召開的15日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公告。業(yè)主對(duì)業(yè)主身份和投票權(quán)數(shù)等提出異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)予以復(fù)核并向異議人告知復(fù)核結(jié)果。

首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起30日內(nèi)，召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

第十四條　業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定事項(xiàng)可以采用集體討論，也可以采用書面征求意見的方式，并實(shí)行投票表決；但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

住宅物業(yè)的業(yè)主（物業(yè)買受人）投票權(quán)按套計(jì)算，每套住宅計(jì)一票；非住宅物業(yè)的業(yè)主（物業(yè)買受人）投票權(quán)按建筑面積計(jì)算，100平方米以下（含本數(shù)）的有一票投票權(quán)，每超過100平方米再計(jì)一票。

第十五條　業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會(huì)的組成和任期等事項(xiàng)依法作出約定。

管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法依規(guī)作出約定。

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定、管理規(guī)約對(duì)全體業(yè)主具有約束力。

第十六條　業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過的決定，業(yè)主委員會(huì)和全體業(yè)主必須履行。

業(yè)主大會(huì)會(huì)議作出的決定違反法律、法規(guī)規(guī)定的，物業(yè)行政主管部門或者社區(qū)有權(quán)責(zé)令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

第十七條　業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會(huì)一般由15人以下的單數(shù)組成。有違章搭建建（構(gòu)）筑物、拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)以及有其他違反管理規(guī)約和侵害業(yè)主合法權(quán)益行為的業(yè)主，不可選為業(yè)主委員會(huì)委員。

業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)委員中推選產(chǎn)生。

第十八條　經(jīng)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)同意，業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主行使權(quán)利，履行下列職責(zé)：

（一）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決議決定；

（二）召集業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況；

（三）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽定物業(yè)服務(wù)合同；

（四）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；

（五）了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，督促業(yè)主及監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（六）組織實(shí)施業(yè)主自行管理物業(yè)工作；

（七）督促違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主，限期交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

業(yè)主委員會(huì)不得從事與物業(yè)管理活動(dòng)無關(guān)的行為。

第十九條　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列資料到所在地物業(yè)行政主管部門和社區(qū)備案：

（一）業(yè)主大會(huì)成立情況材料；

（二）物業(yè)管理區(qū)域基本情況材料；

（三）業(yè)主委員會(huì)選舉辦法，業(yè)主委員會(huì)組成人員情況材料及身份證明；

（四）管理規(guī)約及業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。

業(yè)主委員會(huì)備案事項(xiàng)發(fā)生變更的，應(yīng)在變更后30日內(nèi)，向原備案部門辦理備案變更手續(xù)。

第二十條　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定，按期進(jìn)行換屆改選。因故未能按期換屆改選的，社區(qū)應(yīng)當(dāng)督促業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行換屆。在此期間，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行職責(zé)，直至新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生。

第二十一條　業(yè)主大會(huì)會(huì)議、業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)所需經(jīng)費(fèi)、必要的日常辦公費(fèi)用等，經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過，可以在物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)收益中列支。

第二十二條　業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者產(chǎn)生噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、違反管理規(guī)約、拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)等損害其他業(yè)主合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失，也可以向有關(guān)管理部門報(bào)告，請(qǐng)求處理。業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可依法向人民法院提起訴訟。

第三章　物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理

第二十三條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)取得資質(zhì)證書后，應(yīng)當(dāng)在資質(zhì)等級(jí)范圍內(nèi)從事物業(yè)管理活動(dòng)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)的名稱、法定代表人等事項(xiàng)發(fā)生變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)在營(yíng)業(yè)執(zhí)照變更后15日內(nèi)辦理資質(zhì)變更手續(xù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書必須在物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公場(chǎng)所明示。任何單位和個(gè)人不得偽造、涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書。

第二十四條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)的專業(yè)管理人員，應(yīng)當(dāng)取得國(guó)家或者行業(yè)相應(yīng)規(guī)定的職業(yè)資格證書后，方可從事物業(yè)管理活動(dòng)。

職業(yè)資格證書不得涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓。

第二十五條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向市物業(yè)行政主管部門交納物業(yè)服務(wù)合同履約保證金。標(biāo)準(zhǔn)為物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目三個(gè)月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納物業(yè)服務(wù)合同履約保證金后，市物業(yè)行政主管部門向物業(yè)服務(wù)企業(yè)出具物業(yè)服務(wù)合同履約保證金交納證明。

第二十六條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供服務(wù)，違反物業(yè)服務(wù)合同，有下列行為之一的，由業(yè)主申請(qǐng)，經(jīng)市、區(qū)物業(yè)行政主管部門審查核實(shí)后，扣減物業(yè)服務(wù)合同履約保證金。

（一）未返還向業(yè)主收取的服務(wù)期限以外的物業(yè)服務(wù)費(fèi)的；

（二）未按合同約定的標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)的；

（三）擅自撤出物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的；

（四）違反規(guī)定向業(yè)主收取不應(yīng)該收取的費(fèi)用的；

（五）損害物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的。

第二十七條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)與業(yè)主委員會(huì)簽定物業(yè)服務(wù)合同并按合同約定提供服務(wù)�？梢云刚�(qǐng)專業(yè)服務(wù)單位承擔(dān)設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)、清潔衛(wèi)生、小區(qū)綠化、房屋修繕、秩序維護(hù)等專項(xiàng)服務(wù)。但不得將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給其他單位或個(gè)人。

第二十八條　物業(yè)行政主管部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理，定期對(duì)其服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考核，引導(dǎo)誠(chéng)信服務(wù)，建立信譽(yù)檔案，促進(jìn)其提高服務(wù)質(zhì)量和水平。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)向物業(yè)行政主管部門及時(shí)報(bào)送信用檔案信息、統(tǒng)計(jì)報(bào)表等相關(guān)資料。

第二十九條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益受法律保護(hù)。任何單位和個(gè)人不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用和提供無償服務(wù)。

第三十條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出服務(wù)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)報(bào)告所屬社區(qū)，并與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意，退出前30日內(nèi)用公告方式告知業(yè)主。經(jīng)市、區(qū)物業(yè)行政主管部門確認(rèn)，返還物業(yè)服務(wù)合同履約保證金本息。有異議的，可通過仲裁或者訴訟方式解決。

第三十一條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有下列權(quán)利：

（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供服務(wù)并收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

（二）接受業(yè)主的委托，提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，并向接受服務(wù)的業(yè)主收取約定的費(fèi)用；

（三）選聘專營(yíng)企業(yè)承擔(dān)專項(xiàng)服務(wù)；

（四）對(duì)損害物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，代表業(yè)主要求其停止侵害、恢復(fù)原狀、賠償損失等；

（五）法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

第三十二條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：

（一）按照物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)時(shí)使用專用發(fā)票；

（二）被開發(fā)建設(shè)單位或者業(yè)主大會(huì)選聘后，及時(shí)到市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案；

（三）每年一次或按合同約定時(shí)間向業(yè)主公布物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支狀況；

（四）聽取業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)對(duì)有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)的意見和建議，接受監(jiān)督；

（五）制止違反治安、消防、環(huán)保、裝飾裝修等方面規(guī)定的行為，并及時(shí)向相關(guān)部門報(bào)告；

（六）建立物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)、安全防火、突發(fā)事件處理等方面的規(guī)章制度；

（七）物業(yè)管理相關(guān)人員應(yīng)接受公安消防部門組織的消防安全培訓(xùn)；

（八）法律法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第四章　前期物業(yè)管理

第三十三條　前期物業(yè)管理是指新建住宅物業(yè)及非住宅物業(yè)尚未召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議之前，由開發(fā)建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理活動(dòng)。

選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提供相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)。

開發(fā)建設(shè)單位銷售物業(yè)時(shí)，承諾的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)必須明確告知業(yè)主。在承諾的期限內(nèi)不得擅自降低物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

第三十四條　建設(shè)單位申請(qǐng)房屋預(yù)、銷售許可證時(shí)應(yīng)當(dāng)向市物業(yè)行政主管部門提交物業(yè)管理用房的位置、面積等相關(guān)材料。

新建住宅物業(yè)及非住宅物業(yè)，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定無償配置物業(yè)管理用房：

（一）建筑面積10萬平方米以下的按照不少于總建筑面積 4‰配置，但最小不得低于100平方米；

（二）建筑面積超過10萬平方米（含本數(shù)）的，超過部分按照2‰配置。

物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)設(shè)置在物業(yè)管理區(qū)域中心位置或者主出入口附近，并且是具有獨(dú)立使用功能的地面以上的一層及毗連房屋。具體位置以及建筑面積應(yīng)在規(guī)劃圖和規(guī)劃項(xiàng)目一覽表中標(biāo)注。

物業(yè)管理用房包括物業(yè)管理辦公用房、業(yè)主委員會(huì)辦公室、門衛(wèi)室、監(jiān)控室、儲(chǔ)藏間等。

物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于全體業(yè)主。未經(jīng)占建筑物總面積2/3以上且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意，不得改變物業(yè)管理用房的用途。

改變物業(yè)管理用房使用用途有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照全體業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)會(huì)議的決定使用。

第三十五條　開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照下列要求建設(shè)物業(yè)管理用房：

（一）上下水、供電、供暖、衛(wèi)生等設(shè)施齊備，具備正常使用功能；

（二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置通訊、有線電視、寬帶等設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理用房?jī)?nèi)預(yù)留端口，具備獨(dú)立使用功能。

第三十六條　開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)制定臨時(shí)管理規(guī)約。臨時(shí)管理規(guī)約不得違反法律法規(guī)的規(guī)定，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

開發(fā)建設(shè)單位銷售物業(yè)時(shí)，須向物業(yè)買受人明示臨時(shí)管理規(guī)約。

臨時(shí)管理規(guī)約對(duì)全體業(yè)主具有約束力。臨時(shí)管理規(guī)約在管理規(guī)約生效后，即行失效。

第三十七條　住宅物業(yè)及非住宅物業(yè)的開發(fā)建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書的10日前，提交以下材料報(bào)物業(yè)項(xiàng)目所在地的市、區(qū)物業(yè)行政主管部門備案：

（一）與物業(yè)管理有關(guān)的物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的政府批件；

（二）招標(biāo)公告或者招標(biāo)邀請(qǐng)書；

（三）招標(biāo)文件；

（四）法律法規(guī)規(guī)定的其他材料。

物業(yè)行政主管部門發(fā)現(xiàn)招標(biāo)行為有違反法律法規(guī)規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)責(zé)令招標(biāo)人改正。

第三十八條　開發(fā)建設(shè)單位確定中標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，應(yīng)當(dāng)在與中標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽定前期物業(yè)服務(wù)合同后30日內(nèi)，持下列資料到市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案：

（一）評(píng)標(biāo)委員會(huì)的評(píng)標(biāo)報(bào)告；

（二）中標(biāo)人的投標(biāo)文件等資料；

（三）前期物業(yè)服務(wù)合同；

（四）臨時(shí)管理規(guī)約；

（五）招標(biāo)代理委托合同；

（六）物業(yè)服務(wù)合同履約保證金交納證明；

（七）物業(yè)專項(xiàng)維修資金代交代收保證書；

（八）法律法規(guī)規(guī)定的其他材料。

開發(fā)建設(shè)單位銷售物業(yè)時(shí)，須向買受人明示前期物業(yè)服務(wù)合同。

第三十九條　有下列情形之一的，經(jīng)市物業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)，開發(fā)建設(shè)單位可以采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，選聘后，到市、區(qū)物業(yè)行政主管部門備案：

（一）投標(biāo)截止之日，投標(biāo)人少于3個(gè)的；

（二）建筑面積小于4萬平方米（含本數(shù)）的多層住宅物業(yè)；

（三）建筑面積小于2萬平方米（含本數(shù)）的高層住宅物業(yè)。

第四十條　開發(fā)建設(shè)單位申請(qǐng)協(xié)議選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)行政主管部門申請(qǐng)確認(rèn)物業(yè)管理用房，持下列資料到物業(yè)行政主管部門辦理審批手續(xù)：

（一）規(guī)劃圖紙；

（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)、營(yíng)業(yè)執(zhí)照及法定代表人身份證明；

（三）臨時(shí)管理規(guī)約；

（四）物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)和要求；

（五）法律法規(guī)規(guī)定的其他材料。

符合條件的，物業(yè)行政主管部門向建設(shè)單位核發(fā)《協(xié)議選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)批準(zhǔn)書》。

第四十一條　開發(fā)建設(shè)單位確定中標(biāo)或者協(xié)議選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)后30日內(nèi)應(yīng)當(dāng)持下列資料到市物業(yè)行政主管部門辦理《實(shí)施物業(yè)管理證明》：

（一）《協(xié)議選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)批準(zhǔn)書》；

（二）前期物業(yè)服務(wù)合同；

（三）物業(yè)服務(wù)合同履約保證金交納證明；

（四）物業(yè)專項(xiàng)維修資金代交代收保證書。

符合條件的，物業(yè)行政主管部門向開發(fā)建設(shè)單位核發(fā)《實(shí)施物業(yè)管理證明》。開發(fā)建設(shè)單位持《實(shí)施物業(yè)管理證明》方可辦理預(yù)（銷）售登記。

第四十二條　新建住宅物業(yè)及非住宅物業(yè)交付使用前，區(qū)物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)下列資料進(jìn)行查驗(yàn)：

（一）質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、水、電、氣、暖、通訊、有線電視、園林綠化、電梯等配套設(shè)施及驗(yàn)收合格文件；

（二）水、電、氣、暖、通訊、有線電視等專業(yè)管理單位移交協(xié)議。

第四十三條　開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接驗(yàn)收后，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

（一）物業(yè)管理區(qū)域的竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等驗(yàn)收資料；

（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件。

開發(fā)建設(shè)單位在與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽定承接驗(yàn)收協(xié)議之日起30日內(nèi)，向區(qū)物業(yè)行政主管部門備案。

第四十四條　開發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)交付使用前，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)?shù)厣弦荒甓冉ㄔO(shè)部門核準(zhǔn)的物業(yè)建筑安裝工程每平方米造價(jià)2%的標(biāo)準(zhǔn)，向市物業(yè)行政主管部門交納物業(yè)維修保證金，存入指定銀行，作為物業(yè)保修期內(nèi)屬于建設(shè)單位質(zhì)量責(zé)任的維修費(fèi)用保證，保修期滿后按規(guī)定返還本息。

第四十五條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)解除前期物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)提前30日告知開發(fā)建設(shè)單位，開發(fā)建設(shè)單位必須選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，進(jìn)行物業(yè)服務(wù)。前期物業(yè)管理期間，開發(fā)建設(shè)單位不得放棄物業(yè)服務(wù)。

原物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目前，應(yīng)當(dāng)向開發(fā)建設(shè)單位移交本辦法第四十三條規(guī)定的資料。

第五章　物業(yè)服務(wù)管理

第四十六條　物業(yè)管理區(qū)域由區(qū)物業(yè)行政主管部門按下列原則劃分：

（一）配套設(shè)施設(shè)備共用的；

（二）位于同一社區(qū)或者位置靠近的；

（三）原有住宅物業(yè)界線已經(jīng)自然形成，且無爭(zhēng)議的；

（四）商貿(mào)、辦公、醫(yī)院、學(xué)校、工廠、倉(cāng)儲(chǔ)等非住宅物業(yè)及單幢商住樓宇具有獨(dú)立共用設(shè)施設(shè)備，并且能夠封閉管理的；

（五）物業(yè)行政主管部門認(rèn)為有必要?jiǎng)澐譃橐粋�(gè)物業(yè)管理區(qū)域的。

第四十七條　物業(yè)服務(wù)合同期限終止90日前，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)商續(xù)約事宜，續(xù)約的應(yīng)當(dāng)續(xù)簽合同；不續(xù)約的，按照下列規(guī)定執(zhí)行：

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供服務(wù)至合同終止之日，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用至合同終止之日；

（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在退出服務(wù)項(xiàng)目30日前，公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況，并將已經(jīng)收取的超出服務(wù)期限部分的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用返還業(yè)主；

（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在退出服務(wù)項(xiàng)目前10日內(nèi)，向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)移交有關(guān)物業(yè)維修、養(yǎng)護(hù)、更新、改造等相關(guān)資料。

第四十八條　物業(yè)服務(wù)合同期限未滿，業(yè)主大會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)一方提出解除合同的，應(yīng)當(dāng)提前30日書面通知對(duì)方。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在此期間組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

業(yè)主大會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)有物業(yè)服務(wù)糾紛的，雙方可以協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可以依法申請(qǐng)仲裁或者向人民法院提起訴訟。協(xié)商、仲裁或者訴訟期間，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按物業(yè)服務(wù)合同約定足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得終止物業(yè)服務(wù)。未經(jīng)合法程序擅自退出物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其不良行為，由市物業(yè)行政主管部門記入企業(yè)信用檔案，并向社會(huì)公示。

第四十九條　深化“老、舊、散”住宅區(qū)管理。

（一）合理選擇物業(yè)管理方式。“老、舊、散”住宅區(qū)完成改造后，推行專業(yè)化物業(yè)管理模式的住宅區(qū)，由業(yè)主委員會(huì)召開業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，受聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)法律規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定，提供專業(yè)化物業(yè)服務(wù)；推行準(zhǔn)物業(yè)管理模式的住宅區(qū)，由社區(qū)組織開展物業(yè)管理，也可采取居民自治物業(yè)管理，由社區(qū)組織召開業(yè)主大會(huì)，選舉成立物業(yè)自治委員會(huì)（業(yè)委會(huì)），為住宅區(qū)提供基本物業(yè)服務(wù)。

（二）建立低保待遇家庭享受物業(yè)服務(wù)費(fèi)補(bǔ)貼機(jī)制。“老、舊、散”住宅區(qū)改造后，把享受低保待遇家庭的物業(yè)服務(wù)費(fèi)補(bǔ)貼，納入市財(cái)政部門物業(yè)服務(wù)費(fèi)專項(xiàng)補(bǔ)助中解決。

第五十條　業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)共同決定自行管理物業(yè)項(xiàng)目的，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好下列工作：

（一）組織物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)（含樓道）環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔工作；

（二）維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境秩序、綠化養(yǎng)護(hù)，負(fù)責(zé)房屋安全排查；

（三）負(fù)責(zé)房屋及自行管理區(qū)域內(nèi)道路等共用設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護(hù)和維修；

（四）負(fù)責(zé)接待業(yè)主、物業(yè)使用人報(bào)修，受理業(yè)主投訴和服務(wù)費(fèi)用的收繳、管理、使用；

（五）負(fù)責(zé)落實(shí)管理規(guī)約，制止、勸阻侵害業(yè)主利益的違章違規(guī)行為并向有關(guān)部門報(bào)告。

第五十一條　實(shí)施自行管理的，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在社區(qū)的組織、監(jiān)督、指導(dǎo)下，制定自行管理規(guī)約，并報(bào)區(qū)物業(yè)行政主管部門備案。

自行管理規(guī)約包括管理事項(xiàng)（房屋本體共用部位維修養(yǎng)護(hù)等）、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、專項(xiàng)維修資金的籌集、使用、違約責(zé)任等內(nèi)容。

第五十二條　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。

住宅項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)；非住宅項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

價(jià)格行政主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同物業(yè)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)成本等因素，制定相應(yīng)的政府指導(dǎo)價(jià)格并定期公布，形成物業(yè)服務(wù)費(fèi)隨著物業(yè)服務(wù)成本變化而定期調(diào)整的機(jī)制。

第五十三條　物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取具體標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同或者物業(yè)服務(wù)合同中約定，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置或者收費(fèi)地點(diǎn)予以公示。

通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理的，以中標(biāo)文件確定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的具體標(biāo)準(zhǔn)。

其他方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理的，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)政府指導(dǎo)價(jià)格協(xié)商確定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用具體標(biāo)準(zhǔn)。業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)難以協(xié)商確定的，由雙方提出書面申請(qǐng)，報(bào)當(dāng)?shù)貎r(jià)格行政主管部門，由價(jià)格行政主管部門與物業(yè)行政主管部門核定。

第五十四條　物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成，主要包括：

（一）管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；

（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；

（三）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、治安秩序維護(hù)費(fèi)用；

（四）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的保潔費(fèi)用；

（五）辦公費(fèi)用；

（六）物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

（七）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；

（八）經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。

第五十五條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供物業(yè)服務(wù)。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)費(fèi)用由雙方約定。

業(yè)主因?yàn)榉课葑杂貌课粨p壞、房屋質(zhì)量等問題或者違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置對(duì)業(yè)主欠繳情況予以公示催繳或通知業(yè)主所在工作單位協(xié)助催繳；逾期仍不交納的，將其欠費(fèi)行為列入我市個(gè)人信用信息檔案不良記錄中，在新聞媒體上滾動(dòng)播出欠費(fèi)情況，并依法通過仲裁或訴訟方式解決。到人民法院提起訴訟的，人民法院應(yīng)建立速裁機(jī)制依法予以受理。

物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)在與業(yè)主簽定的物業(yè)租賃合同中，約定繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的方式、主體。業(yè)主承擔(dān)繳費(fèi)連帶責(zé)任。物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

第五十六條　業(yè)主辦理入住手續(xù)后，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)其后發(fā)生的物業(yè)服務(wù)、采暖等相關(guān)費(fèi)用。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已竣工但尚未售出或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由開發(fā)建設(shè)單位交納。物業(yè)所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

居民居住的物業(yè)管理區(qū)域公共照明、電梯及物業(yè)管理用房使用的水、電、氣、熱費(fèi)按住宅價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)收取。物業(yè)管理用房須經(jīng)市物業(yè)行政主管部門與水、電、氣、熱經(jīng)營(yíng)部門共同確認(rèn)后，方可按住宅價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)收取。

第五十七條　建立物業(yè)管理考評(píng)體系。

（一）物業(yè)管理納入目標(biāo)責(zé)任制。把物業(yè)管理工作作為年度目標(biāo)考核的一項(xiàng)重要內(nèi)容，納入到市政府與各區(qū)政府、遼源經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會(huì)和各相關(guān)部門簽定的目標(biāo)責(zé)任書中，綜合進(jìn)行考評(píng)。

（二）建立對(duì)區(qū)的監(jiān)督檢查制度。市物業(yè)行政主管部門要根據(jù)我市物業(yè)管理工作的現(xiàn)狀，制定對(duì)各區(qū)、遼源經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)物業(yè)管理工作的量化評(píng)比標(biāo)準(zhǔn)，定期監(jiān)督檢查其對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的考核實(shí)施情況，并作為年終考評(píng)的重要依據(jù)。

（三）建立對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的巡查制度。各區(qū)、遼源經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管力度，建立物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)使用情況的半年巡查制度，檢查結(jié)果記入企業(yè)信用檔案。對(duì)確有問題拒不整改的企業(yè)予以公示。

第六章　物業(yè)的使用與維護(hù)

第五十八條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列共用場(chǎng)所、共用設(shè)施設(shè)備屬于全體業(yè)主共同所有，不得擅自處分：

（一）物業(yè)管理用房；

（二）綠地、道路（含停車位）、場(chǎng)地、水景、文體設(shè)施等；

（三）地面架空層、共用走廊；

（四）公共場(chǎng)所和其他依法歸全體業(yè)主所有的設(shè)施設(shè)備。

第五十九條　利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)同意后，按規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)，并遵守管理規(guī)約和物業(yè)管理區(qū)域公共管理制度。

前期物業(yè)管理期間，任何單位和個(gè)人不得利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。

利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照全體業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)的決定使用。

第六十條　業(yè)主或者物業(yè)使用人使用物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律法規(guī)和臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約的規(guī)定，不得有下列行為：

（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)等違反房屋裝飾裝修規(guī)定的行為；

（二）違章搭建建（構(gòu)）筑物、私開門窗等違反規(guī)劃規(guī)定的行為；

（三）侵占、損壞樓道、綠地等物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等違反物業(yè)管理規(guī)定的行為；

（四）擅自改變房屋用途等違反房屋管理規(guī)定的行為；

（五）隨意傾倒垃圾、雜物、亂張貼、亂涂寫、亂刻劃等違反市容環(huán)境衛(wèi)生規(guī)定的行為；

（六）堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質(zhì)或超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲等違反環(huán)境保護(hù)規(guī)定的行為；

（七）占用消防通道等違反消防管理規(guī)定的行為；

（八）賭博、利用迷信活動(dòng)危害社會(huì)、飼養(yǎng)動(dòng)物干擾他人正常生活等違反治安管理規(guī)定的行為；

（九）法律法規(guī)和臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約禁止的其他行為。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)發(fā)現(xiàn)有上述行為的，應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止，并報(bào)告有關(guān)部門，有關(guān)部門應(yīng)依法予以處理。

第六十一條　業(yè)主或者物業(yè)使用人封閉陽臺(tái)以及安裝空調(diào)外機(jī)、太陽能熱水器、防盜網(wǎng)、遮陽罩等設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)遵守臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約和物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，保持物業(yè)整體的整潔、美觀。

業(yè)主利用屋面安裝太陽能熱水器等設(shè)施的，不得破壞屋面，影響房屋安全。出現(xiàn)屋面破損的由業(yè)主負(fù)責(zé)修復(fù)；影響房屋安全的由業(yè)主負(fù)責(zé)處理。

第六十二條　業(yè)主出租房屋的，應(yīng)當(dāng)告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

業(yè)主不得違反法律法規(guī)和管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約，將住宅、車庫(kù)或者其他附屬設(shè)施改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主因特殊情況需要將住宅、車庫(kù)或者其他附屬設(shè)施改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)或者社區(qū)提出書面申請(qǐng)，并經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意后，方可依法向有關(guān)部門辦理相關(guān)手續(xù)。

第六十三條　開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限、范圍承擔(dān)物業(yè)保修責(zé)任。保修期內(nèi)，業(yè)主物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)。

保修期滿后，業(yè)主專有部位、設(shè)施由業(yè)主自行負(fù)責(zé)維修養(yǎng)護(hù)。全體業(yè)主共有部位、設(shè)施設(shè)備的日常維修費(fèi)用，從業(yè)主交納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)中列支。

人為損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，由責(zé)任人承擔(dān)維修、賠償責(zé)任。

第六十四條　業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當(dāng)持有關(guān)資料向物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理登記手續(xù)；確需對(duì)房屋進(jìn)行拆改的，按照規(guī)定報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。

業(yè)主拒不辦理登記、批準(zhǔn)手續(xù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)按照管理規(guī)約或者臨時(shí)管理規(guī)約規(guī)定，禁止裝飾裝修施工人員進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。

第六十五條　業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當(dāng)告知相鄰業(yè)主。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)住宅裝飾裝修活動(dòng)進(jìn)行巡查時(shí)，業(yè)主應(yīng)予以配合，不得拒絕和阻礙。

第六十六條　供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等經(jīng)營(yíng)管理單位，應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管網(wǎng)、管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。

（一）業(yè)主終端計(jì)量水表及以外的供水設(shè)施設(shè)備；

（二）業(yè)主終端計(jì)量電表及以外的供電設(shè)施設(shè)備（集中設(shè)表的，為用戶戶外的供電設(shè)施設(shè)備）；

（三）業(yè)主燃?xì)庥镁�、連接燃?xì)庥镁吣z管以外的燃?xì)庠O(shè)施設(shè)備；

（四）業(yè)主戶外分戶閥及以外的供熱設(shè)施設(shè)備；

（五）業(yè)主物業(yè)區(qū)域外排水井及以外的排水設(shè)施設(shè)備；

（六）通訊設(shè)施至用戶終端由通訊單位管理維護(hù)；

（七）有線電視設(shè)施至用戶終端由有線電視管理單位管理維護(hù)。

第六十七條　未封閉的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生，由環(huán)衛(wèi)部門負(fù)責(zé)。封閉的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人負(fù)責(zé)，垃圾清運(yùn)由環(huán)衛(wèi)部門負(fù)責(zé)。

第六十八條　城市供水經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)保證物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)給水管網(wǎng)與城市供水管網(wǎng)接口處供水壓力達(dá)到國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)；達(dá)不到國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，需進(jìn)行二次供水的，不得收取二次供水費(fèi)用。

供水經(jīng)營(yíng)單位供水壓力達(dá)到國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，仍需進(jìn)行二次供水，供水經(jīng)營(yíng)單位收取二次供水費(fèi)的，由其承擔(dān)二次供水責(zé)任。

第七章　住宅專項(xiàng)維修資金

第六十九條　住宅專項(xiàng)維修資金實(shí)行“專戶存儲(chǔ)、�？顚Ｓ谩⑺�有權(quán)人決策、政府監(jiān)督”的原則。

住宅專項(xiàng)維修資金用于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新、改造，不得挪作他用。電梯專項(xiàng)維修資金用于保修期滿后電梯的維修、更新和改造。

第七十條　商品住宅的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項(xiàng)維修資金存入住宅專項(xiàng)維修資金專戶。

第七十一條　商品房買受人應(yīng)按當(dāng)?shù)厣弦荒甓茸〗ú块T核準(zhǔn)的物業(yè)建筑安裝工程每平方米造價(jià)7%的比例交存住宅專項(xiàng)維修資金。

設(shè)電梯的房屋，由建設(shè)單位按照業(yè)主擁有房屋專有建筑面積每平方米30元的標(biāo)準(zhǔn)，一次性交存屬業(yè)主所有的電梯專項(xiàng)維修資金。

出售公有住房按下列規(guī)定交存住宅專項(xiàng)維修資金：

1. 業(yè)主按照所擁有的建筑面積房改成本每平方米2%；

2. 售房單位按照多層不低于售房款的20%、高層不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取。

第七十二條　新建房屋首次交存物業(yè)專項(xiàng)維修資金，由開發(fā)建設(shè)單位在辦理房屋買賣合同備案時(shí)，按照房屋買賣合同約定的建筑面積代交物業(yè)專項(xiàng)維修資金，待房屋交付時(shí)憑物業(yè)專項(xiàng)維修資金專用票據(jù)向業(yè)主收取。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在簽訂房屋買賣合同時(shí)向購(gòu)房者說明，并將該內(nèi)容約定為合同條款。未售出的房屋（含物業(yè)管理用房等配套用房）物業(yè)專項(xiàng)維修資金由開發(fā)建設(shè)單位交存。

第七十三條　住宅專項(xiàng)維修資金收繳單位必須向商品房買受人出具住宅專項(xiàng)維修資金專用票據(jù)。收繳單位不向商品房購(gòu)買人出具住宅專項(xiàng)維修資金專用票據(jù)的，商品房買受人有權(quán)拒繳。

第七十四條　市物業(yè)行政主管部門會(huì)同市財(cái)政部門對(duì)本市物業(yè)專項(xiàng)維修資金的繳存、管理、使用進(jìn)行指導(dǎo)監(jiān)督。市物業(yè)專項(xiàng)資金管理機(jī)構(gòu)具體負(fù)責(zé)專項(xiàng)維修資金的繳存、管理、使用的日常工作。

已建立物業(yè)專項(xiàng)維修資金制度區(qū)域，房屋登記部門在辦理權(quán)屬登記手續(xù)時(shí)要審驗(yàn)物業(yè)專項(xiàng)維修資金票據(jù)，沒有物業(yè)專項(xiàng)維修資金票據(jù)的不予進(jìn)行房屋權(quán)屬登記。

第七十五條　市物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立住宅專項(xiàng)維修資金財(cái)務(wù)核算、財(cái)務(wù)預(yù)決算、使用計(jì)劃報(bào)批、審計(jì)監(jiān)督、業(yè)主查詢及對(duì)賬等制度，接受業(yè)主監(jiān)督。

業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金，按戶設(shè)置明細(xì)賬，按單元、幢、物業(yè)管理區(qū)域核算。

第七十六條　住宅專項(xiàng)維修資金過戶、結(jié)算、續(xù)籌，應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：

（一）業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時(shí)，結(jié)余的住宅專項(xiàng)維修資金不予退還，隨房屋所有權(quán)同時(shí)過戶；

（二）房屋滅失的，住宅專項(xiàng)維修資金專戶賬面余額返還業(yè)主；

（三）住宅專項(xiàng)維修資金賬面余額低于首次交存額30%的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定，商品房業(yè)主按本辦法第七十一條規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)續(xù)籌。未成立業(yè)主大會(huì)的，續(xù)籌的具體管理辦法由市物業(yè)行政主管部門會(huì)同市財(cái)政部門制定。

第七十七條　使用住宅專項(xiàng)維修資金時(shí)，由業(yè)主委員會(huì)（未成立業(yè)主大會(huì)的由所在社區(qū)）提出使用申請(qǐng)，并制定維修、更新改造方案，經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意，并報(bào)市物業(yè)行政主管部門審核后方可使用。

第七十八條　商品房住宅專項(xiàng)維修資金的使用以物業(yè)管理區(qū)域、幢為決算單位，工程費(fèi)用按業(yè)主所擁有的建筑面積比例或以戶為單位分?jǐn)偟綉簦�在受益業(yè)主住宅專項(xiàng)維修資金賬戶中核減。

第七十九條　已劃入物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的獨(dú)立使用的非住宅物業(yè)業(yè)主應(yīng)按擁有房屋的建筑面積，承擔(dān)相應(yīng)共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新改造費(fèi)用。

第八十條　未按照規(guī)定建立住宅專項(xiàng)維修資金的，發(fā)生共用設(shè)施設(shè)備大中修、更新改造時(shí)，由業(yè)主委員會(huì)或者社區(qū)組織實(shí)施，所需費(fèi)用按照受益業(yè)主專有部分建筑面積的比例承擔(dān)。

第八十一條　下列費(fèi)用不得從住宅專項(xiàng)維修資金中列支：

（一）依法應(yīng)當(dāng)由開發(fā)建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費(fèi)用；

（二）依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管網(wǎng)、管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；

（三）應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費(fèi)用；

（四）根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)從物業(yè)服務(wù)費(fèi)中支出的日常維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。

第八章　物業(yè)管理投訴

第八十二條　市物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理投訴分級(jí)受理制度。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)受理業(yè)主、物業(yè)使用人有關(guān)物業(yè)管理的投訴。業(yè)主委員會(huì)不能解決或者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)向物業(yè)行政主管部門投訴的，向所在地市、區(qū)物業(yè)行政主管部門投訴。

投訴人對(duì)所在地物業(yè)行政主管部門處理不服的，可以向上一級(jí)行政主管部門投訴。

第八十三條　市、區(qū)物業(yè)行政主管部門對(duì)下列投訴不予受理：

（一）投訴要求不明確的；

（二）投訴人與被投訴人已達(dá)成調(diào)解協(xié)議并已執(zhí)行的；

（三）依法屬于其他部門處理范圍的事項(xiàng)；

（四）投訴人要求財(cái)產(chǎn)和人身損害賠償?shù)模?/p>

（五）未繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的；

（六）不符合法律法規(guī)有關(guān)規(guī)定的。

第九章　附則

第八十四條　本辦法所稱共用部位，是指根據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定和房屋買賣合同的約定，由單幢內(nèi)業(yè)主或者單幢內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

本辦法所稱共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定和房屋買賣合同的約定，由業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性停車場(chǎng)、車庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

第八十五條　對(duì)于違返本辦法之規(guī)定，依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院令第379號(hào)）和《吉林省物業(yè)管理辦法》（省政府令第203號(hào)）規(guī)定執(zhí)行。

第八十六條　本辦法由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)解釋。

第八十七條　本辦法自發(fā)布之日起施行。