物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地。物業(yè)可大可小，一個(gè)單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項(xiàng)物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。

為進(jìn)一步加強(qiáng)城市物業(yè)管理工作，規(guī)范物業(yè)管理市場，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定以下指導(dǎo)意見：

一、城市住宅小區(qū)物業(yè)管理按照現(xiàn)狀分為三類：物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的住宅小區(qū)、機(jī)關(guān)企事業(yè)單位自建自管的住宅小區(qū)、居民自助管理（自管、棄管）的住宅小區(qū)。

市房產(chǎn)行政主管部門、城市管理行政執(zhí)法部門和各區(qū)人民政府負(fù)責(zé)城市物業(yè)服務(wù)的監(jiān)督管理工作。

供水、供電、供氣、供熱、排污及通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施、設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任。

二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的住宅小區(qū)，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)規(guī)定做好物業(yè)區(qū)域內(nèi)的服務(wù)管理工作。

市房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)組織指導(dǎo)全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照有關(guān)規(guī)定成立物業(yè)管理協(xié)會(huì)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)為物業(yè)管理協(xié)會(huì)成員，按照《協(xié)會(huì)章程》提供物業(yè)企業(yè)服務(wù)誠信保證。

三、機(jī)關(guān)企事業(yè)單位自建自管的住宅小區(qū)（包括出文為掛靠機(jī)關(guān)企事業(yè)單位開發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)），由相關(guān)機(jī)關(guān)企事業(yè)單位負(fù)責(zé)綜合管理服務(wù)，包括小區(qū)內(nèi)衛(wèi)生保潔、綠化、房屋維修維護(hù)和小區(qū)內(nèi)道路、廣場維修等。

機(jī)關(guān)企事業(yè)單位移交自建自管住宅小區(qū)物業(yè)管理前，應(yīng)對(duì)小區(qū)房屋、配套設(shè)施進(jìn)行維修。同時(shí)，將竣工總平面圖、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖、配套設(shè)施、地下管網(wǎng)、工程竣工驗(yàn)收等資料，設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料以及物業(yè)管理所必需的資料移交給市房產(chǎn)行政主管部門。

四、居民自助式管理（自管、棄管）的住宅小區(qū)。對(duì)不具備實(shí)行物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅小區(qū)，由開發(fā)建設(shè)單位或其主管部門負(fù)責(zé)房屋的維修維護(hù)、小區(qū)保潔等物業(yè)服務(wù)；原開發(fā)建設(shè)單位無能力提供小區(qū)保潔服務(wù)的，由其提供相應(yīng)的服務(wù)費(fèi)用，由各區(qū)政府和市、區(qū)環(huán)衛(wèi)部門共同負(fù)責(zé)小區(qū)衛(wèi)生保潔，樓內(nèi)衛(wèi)生由社區(qū)組織、居民選聘衛(wèi)生員負(fù)責(zé)清潔。

原開發(fā)建設(shè)單位破產(chǎn)、退出我市市場或下落不明的，其小區(qū)房屋公共部位、共用設(shè)施維修維護(hù)所需資金從其房屋專項(xiàng)維修資金中列支，未收繳房屋專項(xiàng)維修資金的，由小區(qū)業(yè)主共同分擔(dān)維修維護(hù)費(fèi)用，市政府列專項(xiàng)資金予以補(bǔ)貼。房產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)組織維修維護(hù)，社區(qū)配合。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、排污、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。

五、原小區(qū)有物業(yè)管理服務(wù)工作、實(shí)施集中供熱熱網(wǎng)工程并網(wǎng)的住宅小區(qū)，由供熱單位負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作。小區(qū)業(yè)主委員會(huì)也可以選聘其它物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理小區(qū)的物業(yè)。

六、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。新聞媒體予以輿論監(jiān)督。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行或未完全履行物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，同時(shí)違反行政管理規(guī)定的，由市房產(chǎn)行政主管部門依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》予以處罰。

七、房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)受理業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴。

社區(qū)應(yīng)發(fā)揮小區(qū)管理服務(wù)主體作用，監(jiān)督機(jī)關(guān)企事業(yè)單位直管小區(qū)物業(yè)服務(wù)情況，同時(shí)承擔(dān)自助式管理小區(qū)的管理責(zé)任。

八、機(jī)關(guān)企事業(yè)單位自建自管住宅小區(qū)、居民自助式管理小區(qū)應(yīng)逐步過渡到物業(yè)管理。

九、城市管理行政執(zhí)法部門應(yīng)對(duì)小區(qū)內(nèi)私建亂蓋、亂攤亂放、噪聲污染、私設(shè)廢品收購點(diǎn)等行為進(jìn)行日常監(jiān)督檢查，并按有關(guān)規(guī)定予以處罰。

十、對(duì)舊住宅小區(qū)提倡采取市場化運(yùn)作方式，在符合城市規(guī)劃、房屋安全等條件下，通過適當(dāng)完善商用設(shè)施，逐步落實(shí)物業(yè)服務(wù)用房。

十一、住宅建設(shè)單位未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由市房產(chǎn)行政主管部門依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定予以處罰。

十二、對(duì)功能缺失、質(zhì)量低劣、存在問題的已建20年以上的舊住宅小區(qū)房屋適當(dāng)給予優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)開發(fā)改造。

十三、新建住宅小區(qū)必須在辦理驗(yàn)收備案和小區(qū)配套設(shè)施完善后方可投入使用。違反規(guī)定的，由建設(shè)行政主管部門依據(jù)《城市建設(shè)開發(fā)經(jīng)營條例》的規(guī)定予以處罰。

十四、新建住宅小區(qū)實(shí)行前期物業(yè)管理制度。