物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地。物業(yè)可大可小，一個單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。

第一章 總則

第一條 為了規(guī)范住宅物業(yè)管理活動，維護(hù)物業(yè)管理各方合法權(quán)益，營造良好居住環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和《江蘇省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本條例。

第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)管理活動及其監(jiān)督管理，適用本條例。

本條例所稱住宅物業(yè)管理（以下簡稱物業(yè)管理），是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者自行對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)和管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

第三條 建立健全社區(qū)黨組織、社區(qū)居民委員會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)議事協(xié)調(diào)機制，發(fā)揮社區(qū)黨組織在基層社會治理中的領(lǐng)導(dǎo)作用。

第四條 市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，將物業(yè)服務(wù)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)和社會治理體系；制定扶持政策，引導(dǎo)老舊小區(qū)、保障性住房的業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展物業(yè)管理活動；建立完善部門聯(lián)動管理體制，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理工作中的突出問題，提高物業(yè)服務(wù)和管理水平。

第五條 市、縣級物業(yè)管理主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理活動的統(tǒng)一監(jiān)督管理工作。

公安、價格、規(guī)劃、環(huán)境保護(hù)、城市管理、衛(wèi)生健康、應(yīng)急管理、市場監(jiān)督管理、人民防空、燃?xì)夤芾怼⒐┡潘�管理等有關(guān)部門按照各自職責(zé)，建立物業(yè)投訴處理等制度，會同物業(yè)管理主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示相關(guān)職責(zé)事項和聯(lián)系方式，依法做好物業(yè)管理的相關(guān)工作。

街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）具體負(fù)責(zé)物業(yè)管理工作的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督。

社區(qū)居（村）民委員會應(yīng)當(dāng)協(xié)助街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）做好物業(yè)管理的相關(guān)工作。

第六條 市物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)會同相關(guān)部門組織建立物業(yè)管理公共服務(wù)平臺，用于電子投票、信息公開、招投標(biāo)、糾紛投訴處理等。市物業(yè)管理公共服務(wù)平臺應(yīng)當(dāng)納入市人民政府的公共服務(wù)平臺。

鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)運用互聯(lián)網(wǎng)等新技術(shù)，提高物業(yè)服務(wù)水平。

第七條 物業(yè)管理協(xié)會應(yīng)當(dāng)建立完善行業(yè)誠信和自律機制，協(xié)助物業(yè)管理主管部門做好信用信息管理，維護(hù)業(yè)主及物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益。

第八條 建立物業(yè)服務(wù)第三方評估制度，業(yè)主自治組織、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以委托物業(yè)服務(wù)第三方評估機構(gòu)開展物業(yè)項目交接和查驗、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和費用測算、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估等活動。具體辦法由市物業(yè)管理主管部門制定。

第二章 業(yè)主和業(yè)主組織

第九條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

業(yè)主應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)和管理規(guī)約行使權(quán)利、履行義務(wù)。

第十條 業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責(zé)。

第十一條 符合成立業(yè)主大會條件的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在收到建設(shè)單位或者十人以上業(yè)主公開聯(lián)名提出籌備業(yè)主大會書面申請后六十日內(nèi)，組織成立首次業(yè)主大會籌備組。

籌備組由業(yè)主、建設(shè)單位、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會、公安派出所等派員組成�；I備組中的業(yè)主成員由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）組織業(yè)主推薦產(chǎn)生�；I備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為五至十一人的單數(shù)，其中業(yè)主成員不少于百分之六十。

籌備組成員名單應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

籌備召開首次業(yè)主大會會議所需費用由建設(shè)單位承擔(dān)。

第十二條 首次業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)制定業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約。

業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約的示范文本由市物業(yè)管理主管部門制定。

第十三條 業(yè)主戶數(shù)超過三百戶的，可以成立業(yè)主代表大會，履行業(yè)主大會的職責(zé)。

同一物業(yè)管理區(qū)域有兩幢以上房屋的，可以按幢、單元或者結(jié)合實際情況組成業(yè)主小組，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。業(yè)主代表在業(yè)主大會會議召開前應(yīng)當(dāng)征集本小組業(yè)主的意見和建議，需要業(yè)主書面投票表決的，由業(yè)主本人簽字確認(rèn)。

第十四條 業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強、具有較強的公信力和組織能力、模范履行業(yè)主義務(wù)的業(yè)主擔(dān)任。業(yè)主委員會由五至十一人單數(shù)組成，每屆任期三至五年。

鼓勵和支持業(yè)主中的中共黨員、人大代表、政協(xié)委員和其他社會知名人士參加業(yè)主委員會選舉。

第十五條 業(yè)主有下列情形之一的，不得作為首次業(yè)主大會籌備組成員、業(yè)主代表和業(yè)主委員會委員候選人：

（一）正在被執(zhí)行刑事處罰的；

（二）有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)、違法出租房屋、侵占公共場所等物業(yè)管理相關(guān)違法行為且未改正的；

（三）無故欠交物業(yè)服務(wù)費用或者住宅專項維修資金且未改正的；

（四）有較為嚴(yán)重的個人不良信用記錄或者嚴(yán)重違反社會公德造成不良影響的；

（五）本人、配偶及其直系親屬與為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)有利害關(guān)系的；

（六）索取、收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財物或者其他利益的；

（七）法律、法規(guī)以及業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

第十六條 業(yè)主委員會及其委員不得有下列行為：

（一）阻撓業(yè)主大會行使職權(quán)，拒絕執(zhí)行業(yè)主大會決定；

（二）違反規(guī)定使用業(yè)主大會或者業(yè)主委員會印章；

（三）轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄有關(guān)文件、資料，或者拒絕、拖延提供業(yè)主有權(quán)查詢的文件、資料；

（四）未經(jīng)業(yè)主大會決定，擅自與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂或者解除物業(yè)服務(wù)合同；

（五）挪用、侵占物業(yè)公共收益等業(yè)主共有財產(chǎn)；

（六）索取、收受房屋建設(shè)、物業(yè)服務(wù)、維修保養(yǎng)等單位或者有利害關(guān)系的業(yè)主提供的財物或者其他利益；

（七）利用職務(wù)之便為自己或者他人在物業(yè)收費、停車等方面謀取不當(dāng)利益；

（八）挪用住宅專項維修資金；

（九）打擊報復(fù)、誹謗、陷害有關(guān)投訴人、舉報人；

（十）其他侵害業(yè)主合法權(quán)益的行為。

業(yè)主委員會委員有前款規(guī)定行為之一的，應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會確定的規(guī)則予以罷免。縣級物業(yè)管理主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)予以指導(dǎo)、協(xié)助。

第十七條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，并及時更新：

（一）業(yè)主委員會委員名單、職責(zé)分工和聯(lián)系方式；

（二）業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定；

（三）業(yè)主大會、業(yè)主委員會每半年的工作經(jīng)費收支情況和業(yè)主委員會委員工作補貼等費用情況；

（四）業(yè)主委員會委員、候補委員交納住宅專項維修資金情況、每年交納物業(yè)公共服務(wù)費、公共能耗費、停車費等情況以及停車位使用情況；

（五）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公示的信息。

前款第一項應(yīng)當(dāng)長期公示，第二項至第四項公示時間不得少于六十日。

第十八條 業(yè)主委員會有下列情形之一的，縣級物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正；拒不改正的，由縣級物業(yè)管理主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)、協(xié)助業(yè)主召開業(yè)主大會會議，調(diào)整或者重新選舉業(yè)主委員會：

（一）不能正常開展工作的；

（二）委員人數(shù)不足總數(shù)二分之一的；

（三）不依法履行職責(zé)，嚴(yán)重影響社區(qū)和諧穩(wěn)定的。

實行差額選舉的業(yè)主委員會委員出現(xiàn)缺員時，可以從候補委員中按照得票多少順序依次遞補。

第十九條 業(yè)主委員會在任期屆滿三個月前，應(yīng)當(dāng)書面告知街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和社區(qū)居（村）民委員會。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)、協(xié)助業(yè)主和業(yè)主委員會成立換屆工作小組，由換屆工作小組組織召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。換屆工作小組人員構(gòu)成參照首次業(yè)主大會籌備組人員構(gòu)成。

第二十條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自換屆工作小組成立之日起十日內(nèi)，將其保管的財務(wù)賬簿憑證、業(yè)主名冊、會議記錄、文書檔案等資料、印章以及其他屬于業(yè)主所有的財物移交街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）保管。不按時移交的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期移交；拒不移交的，公安機關(guān)應(yīng)當(dāng)協(xié)助移交。

街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在新一屆業(yè)主委員會備案后十日內(nèi)，將其保管的前款所列資料、印章、財物等移交新一屆業(yè)主委員會。

第二十一條 有下列情形之一的，可以成立物業(yè)管理委員會代行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責(zé)：

（一）不具備成立業(yè)主大會條件的；

（二）具備成立業(yè)主大會條件但未成立，經(jīng)縣級物業(yè)管理主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)后仍不能成立的；

業(yè)主委員會長期不能正常開展工作，經(jīng)縣級物業(yè)管理主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）多次指導(dǎo)重新選舉，不能產(chǎn)生新的業(yè)主委員會的，可以成立物業(yè)管理委員會代行其職責(zé)。

物業(yè)管理委員會代行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責(zé)期間，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）對能夠成立業(yè)主大會的，應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)籌備工作，成立業(yè)主大會；能夠選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)產(chǎn)生業(yè)主委員會。

第二十二條 物業(yè)管理委員會由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）組織成立，成員由業(yè)主以及街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會、社區(qū)服務(wù)機構(gòu)、建設(shè)單位、公安派出所等派員組成。

物業(yè)管理委員會的人數(shù)為九至十三人的單數(shù)，其中業(yè)主成員不少于百分之六十。業(yè)主成員由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）在符合業(yè)主委員會委員任職條件的業(yè)主中推薦產(chǎn)生。

第二十三條 物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)自成立之日起三十日內(nèi)向縣級物業(yè)管理主管部門備案，并可以持備案回執(zhí)刻制印章。備案事項變更時，應(yīng)當(dāng)在十五日內(nèi)書面報告?zhèn)浒竼挝弧?/p>

物業(yè)管理委員會成員名單、備案及變更情況應(yīng)當(dāng)及時在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

第二十四條 物業(yè)管理委員會自新的業(yè)主委員會產(chǎn)生或者原業(yè)主委員會恢復(fù)履行職責(zé)之日起停止履行職責(zé)，并于十日內(nèi)向業(yè)主委員會移交相關(guān)資料和財物，移交后自動解散。

第二十五條 單體物業(yè)或者規(guī)模較小的物業(yè)，業(yè)主或者業(yè)主大會決定對物業(yè)實施自行管理的，應(yīng)當(dāng)在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的監(jiān)督指導(dǎo)下制定自行管理方案，對下列事項作出決定：

（一）自行管理的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、費用和期限；

（二）聘請專業(yè)機構(gòu)的方案；

（三）業(yè)主、業(yè)主委員會的權(quán)利、義務(wù)；

（四）其他自行管理的內(nèi)容。

電梯、消防、人民防空、技術(shù)安全防范等涉及人身、財產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定維修和養(yǎng)護(hù)。

自行管理方案通過之日起三十日內(nèi)應(yīng)當(dāng)告知全體業(yè)主和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）。

第三章 前期物業(yè)管理

第二十六條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。投標(biāo)人少于三個或者住宅規(guī)模建筑面積小于三萬平方米的，經(jīng)縣級物業(yè)管理主管部門批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式選聘。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起三十日內(nèi)，將合同報縣級物業(yè)管理主管部門和價格主管部門備案。

第二十七條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供前期物業(yè)管理開辦費，用于購買物業(yè)辦公設(shè)備等固定資產(chǎn)。所購資產(chǎn)歸全體業(yè)主所有，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用。

第二十八條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用十五日前，與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定履行承接查驗義務(wù)。承接查驗可以委托第三方專業(yè)機構(gòu)進(jìn)行，可以邀請業(yè)主代表以及物業(yè)管理主管部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）派員參加。承接查驗費用的承擔(dān)由前期物業(yè)服務(wù)合同約定，沒有約定或者約定不明的，由建設(shè)單位承擔(dān)。

承接查驗后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議，對承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等作出約定。物業(yè)承接查驗協(xié)議作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補充協(xié)議，與前期物業(yè)服務(wù)合同具有同等法律效力。

承接查驗協(xié)議簽訂后十日內(nèi)應(yīng)當(dāng)辦理物業(yè)交接手續(xù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后三十日內(nèi)向縣級物業(yè)管理主管部門辦理備案手續(xù)。

物業(yè)交接后，發(fā)現(xiàn)存在隱蔽工程質(zhì)量問題，影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗的物業(yè)，因物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備缺陷給業(yè)主造成損害的，依法承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

第二十九條 新建住宅項目，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不低于地上地下總建筑面積千分之四的比例配置物業(yè)服務(wù)用房，低于一百平方米的按照一百平方米配置，并無償移交。其中，用于業(yè)主委員會議事活動用房的，應(yīng)當(dāng)按照配置物業(yè)服務(wù)用房的比例合理確定，一般按照建筑面積二十至四十平方米配置。住宅小區(qū)分期建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期建設(shè)的面積和進(jìn)度按比例合理配建物業(yè)服務(wù)用房或者提供滿足物業(yè)服務(wù)活動的臨時用房。

物業(yè)服務(wù)用房不計入分?jǐn)偣�用建筑面積，其所有權(quán)屬于全體業(yè)主，任何單位和個人不得擅自占用。

第三十條 前期物業(yè)管理期間，有下列情形之一的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定程序重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)：

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自退出的；

（二）物業(yè)服務(wù)不符合約定，建設(shè)單位要求限期整改，拒不整改或者達(dá)不到整改要求，建設(shè)單位依法提前解除合同的；

（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)被吊銷營業(yè)執(zhí)照的；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

第四章 物業(yè)保修金與住宅專項維修資金

第三十一條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)保修的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂委托協(xié)議。

第三十二條 建設(shè)單位在辦理房屋所有權(quán)首次登記前，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)建筑安裝總造價百分之二的比例交存物業(yè)保修金，用于物業(yè)保修期內(nèi)建設(shè)單位不履行保修責(zé)任，或者因歇業(yè)、破產(chǎn)等原因無法履行保修責(zé)任的維修費用列支。物業(yè)保修金不得納入房屋建設(shè)成本。

第三十三條 物業(yè)保修金交存期限為五年。保修期內(nèi)出現(xiàn)的物業(yè)質(zhì)量問題，保修金交存期滿仍未修復(fù)的，保修金交存期延長至修復(fù)完成。

物業(yè)保修期內(nèi)，物業(yè)保修金不足以支付物業(yè)維修費用的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)補足；物業(yè)保修期滿后，物業(yè)保修金有余額的，應(yīng)當(dāng)返還建設(shè)單位。

第三十四條 物業(yè)保修金實行統(tǒng)一交存、權(quán)屬不變、專款專用、政府監(jiān)管的原則，由縣級物業(yè)管理主管部門統(tǒng)一管理。

物業(yè)保修金管理辦法由市人民政府制定。

第三十五條 住宅物業(yè)和住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)或者房屋所有權(quán)登記時，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。在國家規(guī)定的保修期屆滿后未出售的物業(yè)，由建設(shè)單位先行交存住宅專項維修資金。住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于國家規(guī)定的保修期屆滿后物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造。

新建商品住宅物業(yè)配置電梯的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋所有權(quán)首次登記前按照建筑安裝總費用百分之一的比例交存資金，專項用于電梯、消防等設(shè)施設(shè)備的更新和改造，并提供專項分賬等資料。該資金歸業(yè)主所有，納入住宅專項維修資金管理。

第三十六條 業(yè)主大會成立前，住宅專項維修資金由維修資金管理部門代管；業(yè)主大會成立后，可以決定自行管理，也可以決定繼續(xù)由維修資金管理部門代管，決定自行管理的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照國家和省相關(guān)規(guī)定，建立規(guī)范的財務(wù)管理制度，接受監(jiān)督。

第三十七條 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費用，按照下列規(guī)定可以在住宅專項維修資金中列支：

（一）部分共用部分的所需費用，由擁有部分共用部分的業(yè)主按照各自擁有的物業(yè)建筑面積比例共同承擔(dān)；有約定的，按照約定。

（二）全體共用部分所需的費用，由全體業(yè)主按照各自擁有的物業(yè)建筑面積比例共同承擔(dān)；有約定的，按照約定。

前款涉及未售出的房屋或者公有住房的，建設(shè)單位或者公有住房產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)當(dāng)按照相應(yīng)建筑面積的比例分?jǐn)偂?/p>

房屋未交存住宅專項維修資金或者住宅專項維修資金余額不足的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)各自擁有的物業(yè)建筑面積比例按照本條第一款規(guī)定的原則分擔(dān)、續(xù)籌；有約定的，按照約定。

第三十八條 發(fā)生下列緊急情形之一，需要立即對住宅物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行應(yīng)急維修、更新和改造，相關(guān)的業(yè)主不能形成法定多數(shù)意見的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者相關(guān)業(yè)主可以提出應(yīng)急處置方案，經(jīng)住宅專項維修資金代管部門復(fù)核后進(jìn)行應(yīng)急處置：

（一）屋面、外墻防水損壞造成滲漏的；

（二）電梯故障危及人身安全的；

（三）公共護(hù)（圍）欄破損嚴(yán)重，危及人身安全的；

（四）樓體外立面有脫落危險的；

（五）專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，以及二次供水水泵運行中斷，危及人身、財產(chǎn)安全的；

（六）消防設(shè)施出現(xiàn)功能障礙，存在重大火災(zāi)隱患的；

（七）危及房屋使用和人身、財產(chǎn)安全的其他緊急情況。

應(yīng)急維修費用應(yīng)當(dāng)經(jīng)過審計并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示后，從相關(guān)業(yè)主的住宅專項維修資金分戶賬中按照專有面積分?jǐn)偭兄А?/p>

第三十九條 住宅專項維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國家和省相關(guān)規(guī)定以及業(yè)主大會的決定，續(xù)籌住宅專項維修資金。

第四十條 住宅專項維修資金代管部門應(yīng)當(dāng)依法履行維修資金保值增值的責(zé)任。

業(yè)主大會決定自行管理住宅專項維修資金的，保值增值方案和增值分配方案由業(yè)主大會按照國家和省相關(guān)規(guī)定決定。

第四十一條 物業(yè)管理區(qū)域可以設(shè)立維修資金統(tǒng)籌分賬。統(tǒng)籌維修資金主要用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備無法正常使用以及受益人為全體業(yè)主或者無法界定受益人的項目維修、更新和改造。

統(tǒng)籌維修資金由下列渠道籌集：

（一）利用物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主共有的道路或者其他場地上的停車位、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益的百分之七十，業(yè)主大會另有約定的，從其約定；

（二）維修資金增值（孳息）部分支付業(yè)主房屋分戶賬滾存剩余的資金；

（三）共用設(shè)施設(shè)備報廢回收的殘值；

（四）人民防空工程年度平戰(zhàn)結(jié)合收入中依照有關(guān)規(guī)定提取的資金；

（五）業(yè)主共同決定以及其他應(yīng)當(dāng)計入的資金。

第四十二條 住宅專項維修資金的代管部門、業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）應(yīng)當(dāng)每年至少一次與專戶管理銀行核對維修資金賬目，并將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示時間不得少于六十日：

（一）維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的總額；

（二）發(fā)生列支的項目、費用和分?jǐn)偳闆r；

（三）業(yè)主分戶賬中維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的金額；

（四）其他有關(guān)維修資金使用和管理情況。

業(yè)主對公示、查詢的情況有異議的，可以要求復(fù)核，代管部門、業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）應(yīng)當(dāng)及時答復(fù)。

第五章 物業(yè)服務(wù)與監(jiān)管

第四十三條 縣級物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)為建設(shè)單位或者業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)和指導(dǎo)。

鼓勵、引導(dǎo)業(yè)主大會通過物業(yè)管理公共服務(wù)平臺，采用招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

物業(yè)管理招投標(biāo)辦法由市物業(yè)管理主管部門制定。

第四十四條 市物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)會同市市場監(jiān)督管理部門制定前期物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)服務(wù)合同示范文本。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起三十日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報縣級物業(yè)管理主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案。

第四十五條 業(yè)主大會可以委托第三方評估機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約情況開展評估，并向全體業(yè)主公布評估結(jié)果。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合評估活動。

第四十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，并及時更新：

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照、項目負(fù)責(zé)人情況、聯(lián)系方式、投訴電話；

（二）物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及收費項目、標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況；

（三）電梯、消防、監(jiān)控等專項設(shè)施設(shè)備日常維修保養(yǎng)單位的名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式和應(yīng)急處置方案等；

（四）物業(yè)服務(wù)費用、公共水電費分?jǐn)傄约拔飿I(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的收益收支情況；

（五）占用業(yè)主共有的道路或者其他場地停放汽車車位的收益收支情況；

（六）住宅專項維修資金使用及業(yè)主分?jǐn)偳闆r；

（七）物業(yè)承接查驗情況；

（八）其他應(yīng)當(dāng)公示的信息。

前款第一項至第三項應(yīng)當(dāng)長期公示；第四項至第六項應(yīng)當(dāng)至少每年公示一次，第七項在物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理備案后公示，公示時間均不得少于六十日。

第四十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定向業(yè)主委員會辦理移交手續(xù)，并移交下列資料：

（一）承接查驗資料；

（二）業(yè)主信息資料；

（三）電梯、消防、監(jiān)控等專項設(shè)施設(shè)備的技術(shù)手冊、維護(hù)保養(yǎng)記錄及聯(lián)系方式等相關(guān)資料；

（四）物業(yè)管理用房、業(yè)主共用的場地和設(shè)施設(shè)備資料；

（五）物業(yè)服務(wù)期間配置的固定設(shè)施設(shè)備資料；

（六）物業(yè)服務(wù)企業(yè)建檔保存的物業(yè)改造、維修、養(yǎng)護(hù)資料；

（七）利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營的相關(guān)資料、預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費用、公共水電分?jǐn)傎M用交納記錄等資料；

（八）其他應(yīng)當(dāng)移交的資料。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會或者其委托的新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理交接的，應(yīng)當(dāng)在縣級物業(yè)管理主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)、監(jiān)督下對物業(yè)共用部位、電梯、消防、監(jiān)控等共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地的使用維護(hù)現(xiàn)狀予以確認(rèn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會可以聘請第三方評估機構(gòu)協(xié)助現(xiàn)場查驗。

對拒不退出或者移交資料的，經(jīng)業(yè)主委員會請求，公安機關(guān)應(yīng)當(dāng)給予協(xié)助；有破壞共用設(shè)施設(shè)備、毀壞賬冊等違反治安管理行為的，由公安機關(guān)依法處理。

第四十八條 物業(yè)服務(wù)收費包括物業(yè)公共服務(wù)費、汽車停放費和其他服務(wù)費。

普通住宅的前期物業(yè)公共服務(wù)費、汽車停放費實行政府指導(dǎo)價，業(yè)主大會成立后，是否實行政府指導(dǎo)價由業(yè)主大會決定；非普通住宅和非住宅、滿足部分業(yè)主需要或者接受業(yè)主委托開展的特約服務(wù)等其他物業(yè)服務(wù)收費，實行市場調(diào)節(jié)價。具體物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，由當(dāng)事人在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

價格主管部門應(yīng)當(dāng)會同物業(yè)管理主管部門每三年內(nèi)對物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)以及相應(yīng)的基準(zhǔn)價與浮動幅度進(jìn)行評估，并根據(jù)評估結(jié)果適時動態(tài)調(diào)整。

第四十九條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時交納物業(yè)公共服務(wù)費、公共能耗費等相關(guān)費用。

業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費用，經(jīng)催交仍逾期未交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法申請調(diào)解、提起訴訟或者申請仲裁。

縣級人民政府、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)建立和完善物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解機制，鼓勵、倡導(dǎo)當(dāng)事人優(yōu)先選擇基層人民調(diào)解委員會就地解決物業(yè)糾紛。業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合做好物業(yè)糾紛化解工作。

第五十條 物業(yè)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，業(yè)主應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費用。

第五十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

（一）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物，擅自改變房屋外觀；

（二）損壞或者擅自改變房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)，擅自改變門窗位置，超荷載存放物品；

（三）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的廚房、臥室、起居室、書房的上方；

（四）擅自占用、挖掘道路、場地、地下空間，侵占或者損毀樹木、綠地、景觀；

（五）擅自在樓道等公共部位堆放物品；

（六）違反有關(guān)人均面積、使用功能、消防安全等規(guī)定出租房屋；

（七）存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品；

（八）損壞或者擅自停用公共消防設(shè)施和器材，妨礙公共通道、安全出口、消防通道暢通；

（九）破壞或者擅自改造人防工程；

（十）擅自設(shè)置停車泊位、違規(guī)停放車輛；

（十一）擅自在公共走道、樓梯間、門廳內(nèi)為電動自行車充電；

（十二）違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、寵物；

（十三）高空拋物、露天焚燒、在雨水污水分流地區(qū)將污水排入雨水管網(wǎng)、違反垃圾分類管理規(guī)定處理垃圾；

（十四）制造超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲、振動；

（十五）擅自架設(shè)電線、電纜，擅自遷改供排水、燃?xì)夤芫�等；

（十六）擅自改變房屋、車庫及附屬用房的用途；

（十七）法律、法規(guī)以及臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約禁止的其他行為。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會發(fā)現(xiàn)違法使用物業(yè)行為的，應(yīng)當(dāng)及時勸阻、制止，并向有關(guān)主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）報告。

第五十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法履行安全職責(zé)，發(fā)生安全事故、自然災(zāi)害、公共衛(wèi)生事件等突發(fā)事件時，應(yīng)當(dāng)立即依法采取應(yīng)急措施并向有關(guān)主管部門報告，協(xié)助做好應(yīng)急救援和處置等相關(guān)工作。

第五十三條 市物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)建立全市物業(yè)管理信用信息系統(tǒng)，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其項目負(fù)責(zé)人進(jìn)行管理。具體辦法由市物業(yè)管理主管部門制定。

第五十四條 市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)對交付時間長、配套設(shè)施設(shè)備不齊全、環(huán)境較差的老舊住宅小區(qū)制定改造提升計劃，改善居住環(huán)境。老舊住宅小區(qū)的范圍，由市、縣級人民政府確定。

第五十五條 老舊住宅小區(qū)內(nèi)的道路、雨污水管道、照明、綠地及文化體育、安全防范、物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑及設(shè)施設(shè)備的改造建設(shè)資金，由政府負(fù)責(zé)；業(yè)主專有部分的設(shè)施設(shè)備改造支出，由業(yè)主承擔(dān)。

第五十六條 市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定政策，支持老舊住宅小區(qū)加裝電梯。

第五十七條 無物業(yè)管理的老舊住宅小區(qū)可以依托社區(qū)居民委員會實行自治管理。

第六章 法律責(zé)任

第五十八條 違反本條例第十六條第一款規(guī)定，業(yè)主委員會及其委員侵犯業(yè)主合法權(quán)益的，按照以下規(guī)定處理：

（一）違反第一項至第七項規(guī)定，有阻撓業(yè)主大會行使職權(quán)等行為的，由縣級物業(yè)管理主管部門責(zé)令限期改正，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以通告；

（二）違反第八項規(guī)定，挪用住宅專項維修資金的，由縣級房地產(chǎn)主管部門依法處理；

（三）業(yè)主委員會委員構(gòu)成違反治安管理行為的，由縣級公安機關(guān)依法處理。

第五十九條 違反本條例第十七條第一款規(guī)定，業(yè)主委員會未按照要求公示業(yè)主委員會委員名單等信息的，由縣級物業(yè)管理主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以通告。

第六十條 違反本條例規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列情形的，按照以下規(guī)定處理：

（一）違反本條例第二十八條第一款規(guī)定，承接物業(yè)未進(jìn)行查驗的，由縣級物業(yè)管理主管部門責(zé)令限期改正，并記入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案。

（二）違反本條例第四十六條第一款第二項、第四項、第五項規(guī)定，未公示物業(yè)服務(wù)內(nèi)容等信息或者公示失實信息的，由縣級市場監(jiān)督管理部門責(zé)令限期改正，逾期不改正的，處一萬元以上五萬元以下罰款；違反第七項規(guī)定，未公示物業(yè)承接查驗情況的，由縣級物業(yè)管理主管部門責(zé)令限期改正，逾期不改正的，處一萬元以上十萬元以下罰款。

（三）違反本條例第四十七條第一款規(guī)定，退出物業(yè)管理，未按照規(guī)定辦理移交手續(xù)的，由縣級物業(yè)管理主管部門責(zé)令限期改正，逾期不改正的，處五萬元以上二十萬元以下罰款。

第六十一條 違反本條例規(guī)定，建設(shè)單位有下列情形的，按照以下規(guī)定處理：

（一）違反本條例第二十九條第一款規(guī)定，未按照規(guī)定配置必要的物業(yè)服務(wù)用房的，由縣級房地產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處十萬元以上五十萬元以下罰款；

（二）違反本條例第三十二條、第三十三條第二款規(guī)定，未按照要求交存或者補足物業(yè)保修金的，由縣級物業(yè)管理主管部門責(zé)令限期改正，逾期不改正的，處二十萬元以上三十萬元以下罰款。

第七章 附則

第六十二條 本條例規(guī)定的行政處罰，按照相對集中行政處罰權(quán)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)由其他執(zhí)法主體實施的，依照其規(guī)定執(zhí)行。

第六十三條 本條例自2020年10月1日起施行。