物業(yè)是指已經建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設備、設施和場地。物業(yè)可大可小，一個單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項物業(yè)，同一建筑物還可按權屬的不同分割為若干物業(yè)。

第一章 總則

第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護物業(yè)當事人的合法權益，提高城市物業(yè)管理水平，推動物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，根據《物權法》和國務院《物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)管理條例》等有關法律、法規(guī)，結合我市實際，制定本實施細則。

第二條本市行政區(qū)域內的物業(yè)管理活動適用本實施細則。

第三條本實施細則所稱業(yè)主，是指房屋的所有權人，即房屋登記簿記載的權利人(含商品房預告登記的權利人)。

本實施細則所稱使用人，是指房屋的實際使用人和承租人。

本實施細則所稱物業(yè)服務企業(yè)，是指依法取得獨立法人資格、具有相應資質、從事物業(yè)服務的企業(yè)。

第四條市房產管理局是全市物業(yè)管理行業(yè)的行政主管部門，負責本市行政區(qū)域內物業(yè)管理工作的管理、監(jiān)督和本細則的組織實施。

各縣(市、區(qū))房產行政主管部門是本行政區(qū)域內的物業(yè)管理行政主管部門，負責轄區(qū)內物業(yè)管理的監(jiān)管、考核和矛盾調處及業(yè)主大會的指導等日常工作。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府負責指導和監(jiān)督本區(qū)域內的物業(yè)管理活動，協(xié)調物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務的關系，做好社區(qū)居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理協(xié)調配合的有關工作;負責轄區(qū)內物業(yè)項目經理及其從業(yè)人員的日常管理與考評，調處矛盾糾紛。

建設、規(guī)劃、城管、工商、物價、公安、司法、民政等部門按照各自職責范圍，協(xié)同實施本細則。

(一)各縣(市、區(qū))政府

負責把住宅物業(yè)管理納入社區(qū)管理范疇，加強對住宅物業(yè)管理工作的指導、協(xié)調和監(jiān)督;協(xié)調解決小區(qū)管理中的綜合性問題;督促街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))會同房產行政主管部門做好業(yè)主大會(業(yè)主委員會)籌備組建、換屆工作，幫助業(yè)主把好業(yè)主委員會籌備組人選關，并落實考核工作。

(二)房產行政主管部門

負責對住宅物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理，加強物業(yè)服務企業(yè)資質管理和從業(yè)人員資格管理;對住宅專項維修資金的歸集、使用進行指導和監(jiān)管;主動依靠街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))，做好業(yè)主大會(業(yè)主委員會)組建、換屆、備案工作，指導其日常運作;依法對物業(yè)管理區(qū)域內的違法行為進行查處。

(三)規(guī)劃行政主管部門

負責新建住宅小區(qū)的統(tǒng)一規(guī)劃，按規(guī)定配置各類公建配套設施;依法查處住宅小區(qū)內的違法建筑及外立面開墻破洞行為。

(四)建設行政主管部門

負責對在建住宅施工過程中的質量監(jiān)督和管理;協(xié)調處理房屋保修期內由于工程質量問題引發(fā)的投訴和矛盾;負責物業(yè)管理區(qū)域內綠化工作的行業(yè)指導管理和綠化調整樹木、綠地變動的審批，協(xié)調解決因植物品種影響居民生活以及綠化養(yǎng)護引發(fā)的矛盾;負責物業(yè)管理區(qū)域內污水排放，燃氣管道設施的檢修、維護工作。依法查處毀綠行為。

(五)城管行政主管部門

負責對物業(yè)管理區(qū)域內的亂設攤點等行為進行查處;負責對物業(yè)管理區(qū)域內環(huán)境衛(wèi)生的檢查、指導和監(jiān)督;負責對不履行市容衛(wèi)生責任區(qū)制度的物業(yè)服務單位進行查處;加強對物業(yè)管理區(qū)域內戶外廣告設施的日常管理和安全檢查。依法查處破壞環(huán)衛(wèi)設施行為。

(六)公安行政主管部門

指導、督促物業(yè)服務企業(yè)和保安人員開展安全防范工作，指導落實物業(yè)管理區(qū)域內的安全防范設施建設;消除物業(yè)管理區(qū)域內的治安隱患，及時查處治安案件，調解各類涉及治安管理的矛盾;加強對保安人員、外來人口和寵物的管理。

(七)物價行政主管部門

確認物業(yè)服務最高收費標準和物業(yè)管理區(qū)域前期物業(yè)服務收費標準;對物業(yè)管理活動中的各項收費進行檢查和管理，對超標準和超范圍收費進行查處;受理物業(yè)管理收費價格咨詢及投訴，協(xié)調解決因物業(yè)管理收費引發(fā)的矛盾和糾紛。

(八)環(huán)保行政主管部門

負責對物業(yè)管理區(qū)域及周邊的建設項目依法進行環(huán)境影響評價文件審批和環(huán)境保護設施竣工驗收;對物業(yè)管理區(qū)域及周邊的污染源依法實施監(jiān)督管理，對違反環(huán)保法律法規(guī)的行為依法進行查處;對涉及環(huán)保的投訴和糾紛進行調查處理。

(九)工商行政主管部門

加強企業(yè)登記審查，對未經規(guī)劃管理部門批準擅自將居住用房改變?yōu)榉蔷幼∮梅康膱鏊�，不予核準登記�?/p>

(十)質監(jiān)行政主管部門

對物業(yè)管理區(qū)域內的電梯等特種設備進行安全監(jiān)察，督促使用單位做好特種設備的注冊登記、維護保養(yǎng)、作業(yè)人員持證上崗等工作;查處安裝、改造、維修和使用中的違規(guī)行為;調查處理物業(yè)管理區(qū)域內的特種設備事故。

(十一)民政行政主管部門

落實街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))、居委會對業(yè)主委員會的指導、監(jiān)督和日常管理。

(十二)物業(yè)管理區(qū)域內，供電、供水、供氣、供熱、通信、廣電、郵政、路燈、環(huán)衛(wèi)等單位依據計量器具顯示的量值向最終分戶使用人收取有關費用。有償委托物業(yè)服務企業(yè)代收的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。并按規(guī)定負責物業(yè)管理區(qū)域內市政公用設施和相關設備設施的養(yǎng)護維修。

第五條各級政府應當扶持物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，逐步建立專業(yè)化、社會化和市場化的物業(yè)管理機制，提高物業(yè)管理水平。

物業(yè)服務企業(yè)按照國家有關規(guī)定享受第三產業(yè)優(yōu)惠政策。

第二章 業(yè)主及業(yè)主大會

第六條業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權利：

(一)按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務;

(二)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議;

(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;

(四)參加業(yè)主大會會議，行使投票權;

(五)選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權;

(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;

(七)監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同;

(八)對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權;

(九)監(jiān)督住宅專項維修資金的使用執(zhí)行情況;

(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。

第七條業(yè)主應當履行下列義務：

(一)遵守國家和地方相關物業(yè)管理的規(guī)定;

(二)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

(三)遵守物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;

(四)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定;

(五)按照合同約定按時交納物業(yè)服務費用;

(六)按照有關規(guī)定交納住宅專項維修資金;

(七)配合物業(yè)服務企業(yè)的服務活動;

(八)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。

第八條業(yè)主通過業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會和業(yè)主委員會對物業(yè)實施自治管理。

第九條物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益。

業(yè)主大會會議應當由物業(yè)管理區(qū)域內持有二分之一以上投票權的業(yè)主參加。業(yè)主可以以幢、單元、樓層為單位成立業(yè)主小組，并可推選小組代表出席業(yè)主大會。業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會會議的，其所代表的.業(yè)主可以另外推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會。

第十條物業(yè)管理區(qū)域內，已交付使用的物業(yè)建筑面積達到百分之五十，或者物業(yè)交付使用已超過一年，且交付使用的物業(yè)建筑面積達到百分之三十的，應當召開首次業(yè)主大會，選舉產生業(yè)主委員會。

同一個物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主應當在物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府的指導下成立首次業(yè)主大會，并選舉產生業(yè)主委員會。但是，只有一個業(yè)主或者業(yè)主人數(shù)較少且全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。

一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會。

第十一條業(yè)主大會成立條件成熟的，建設單位應當書面告知物業(yè)所在地縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，并提供業(yè)主清冊、物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售并交付使用時間等文書資料。建設單位未及時書面告知，業(yè)主向縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府提出召開首次業(yè)主大會的書面要求。

縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門應當在接到建設單位書面告知或業(yè)主書面要求的15日內，會同街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府指導建設單位和業(yè)主推薦業(yè)主大會籌備組(以下簡稱籌備組)成員。籌備組組成人員為5名(社區(qū)居委會、建設單位各1名，業(yè)主代表3名)。業(yè)主代表由業(yè)主共推，但必須是模范履行業(yè)主義務，有事業(yè)心、公益心和服務時間的業(yè)主，成員名單應當自成立之日起在物業(yè)管理區(qū)域內公示7日。推薦不成的，由街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府會同縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門指定籌備組成員�；I備組活動由社區(qū)居委會牽頭組織。

第十二條籌備組應當在三個月內召開首次業(yè)主大會。

籌備組應當事先將會議的內容和召開方式告知縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府可以根據實際情況派代表參加。

籌備組負責起草管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則交大會討論，并負責確認業(yè)主身份及其在首次業(yè)主大會上的投票權，業(yè)主應當向業(yè)主大會籌備組提供相關身份證明、聯(lián)系地址、通訊方式。

第十三條業(yè)主大會履行下列職責：

(一)制定和修改管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則;

(二)制定和修改物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共有部位和共有設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面規(guī)章制度的管理規(guī)約;

(三)選舉業(yè)主委員會委員或更換業(yè)主委員會成員;

(四)選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人;

(五)籌集和使用物業(yè)共有部位、共用設施設備的住宅專項維修資金;

(六)改建、重建建筑物及附屬設施;

(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項;

(八)法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責。

決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第十四條業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。

經20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議。業(yè)主委員會應當在15日內組織召開業(yè)主大會臨時會議，逾期不組織召開的，由物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))政府房產行政主管部門聯(lián)合街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府責令其限期召開。

第十五條業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，但應當有物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑總面積二分之一以上的業(yè)主且占總人數(shù)的二分之一以上的業(yè)主參加。凡需投票表決的，應當經業(yè)主本人簽字，業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會會議的，應當辦理書面委托手續(xù)。業(yè)主本人不辦理書面委托，又不參加投票的視為棄權。

第十六條業(yè)主大會首次會議應當制定管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則，選舉產生業(yè)主委員會。業(yè)主大會議事規(guī)則的內容，應當包括業(yè)主大會的議事方式，表決程序;業(yè)主投票權的確定方法;業(yè)主委員會的組成和換屆選舉;委員資格、義務和任期;業(yè)主大會臨時會議的召開等事項。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會決定的事項不得違反有關法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定。

第十七條入選業(yè)主委員會的成員應當符合下列條件：

(一)具有完全民事行為能力，身體狀況良好的本物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主;

(二)遵守國家有關法律、法規(guī);

(三)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，履行業(yè)主義務;

(四)熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力;

(五)具有一定的組織能力;

(六)具備必要的工作時間。

第十八條召開業(yè)主大會會議，應當于會議召開15日前通知全體業(yè)主。并同時告知相關的社區(qū)居委會。業(yè)主委員會應當做好業(yè)主大會會議記錄。

第十九條業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，對業(yè)主大會負責。業(yè)主委員會履行下列職責：

(一)召集和主持業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況;

(二)經業(yè)主代表大會同意代表業(yè)主和業(yè)主大會與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同;

(三)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同;

(四)監(jiān)督管理規(guī)約的實施;

(五)接受業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督;

(六)建立業(yè)主委員會日常工作的規(guī)范制度和工作職責，業(yè)主委員會要正常地開展工作;

(七)根據業(yè)主大會的決定，代理因物業(yè)管理活動發(fā)生的訴訟事務;

(八)法律、法規(guī)規(guī)定以及業(yè)主大會賦予的其他職責。

第二十條業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產生。業(yè)主委員會人數(shù)應當是5-15名的單數(shù)，其組成人員不得在物業(yè)服務企業(yè)中兼職，由業(yè)主代表組成。小區(qū)建筑面積為5萬平方米以下業(yè)主委員會成員為5名，5萬平方米以上15萬平方米以下業(yè)主委員會成員為7名，15萬平方米以上30萬平方米以下業(yè)主委員會成員為9名，30萬平方米以上業(yè)主委員會成員為不超過15名的單數(shù)。業(yè)主委員會委員每屆任期三年，可以連選連任。

分期開發(fā)的物業(yè)區(qū)域達到成立業(yè)主委員會條件的可以先期成立業(yè)主委員會。先期成立的業(yè)主委員會應當在物業(yè)區(qū)域新的一期業(yè)主入住百分之五十以后，重新補選或改選業(yè)主委員會。

業(yè)主委員會可以通過選舉產生主任1名和副主任1-2名，業(yè)主委員會會議由主任或者主任委托的副主任召集，召開會議必須有過半數(shù)委員出席，所作決定須經業(yè)主委員會全體委員半數(shù)以上同意。

第二十一條選舉、換屆、改選、補選業(yè)主委員會的，應自選舉產生之日起的30日內，向縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門備案，并將選舉結果通過社區(qū)居民委員會告知所在地街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府。

業(yè)主委員會備案時應當提交以下資料：業(yè)主大會記錄和會議決定;業(yè)主大會議事規(guī)則;管理規(guī)約;業(yè)主委員會成員名單和基本情況。

第二十二條業(yè)主委員會任期屆滿2個月前，應當召開業(yè)主大會會議進行業(yè)主委員會的換屆選舉;逾期未換屆的，物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))政府房產行政主管部門和街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府應當督促、指導其換屆工作。

業(yè)主委員會的換屆選舉，應由業(yè)主委員會籌備組織。業(yè)主委員會怠于籌備組織的或者在任期內怠于履行職責的，經百分之二十以上的業(yè)主書面提議，縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門會同街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府可以指導召開業(yè)主大會臨時會議，重新選舉或者改選業(yè)主委員會。

新一屆業(yè)主委員會選舉成立之日起的10日內，原業(yè)主委員會成員應當將其保管的有檔案等文書資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的資料、用房和財物等移交新一屆業(yè)主委員會，并做好其他交接工作。

第二十三條管理規(guī)約是業(yè)主共同訂立的有關物業(yè)的使用、維護、管理等方面的行為守則，對全體業(yè)主和使用人具有約束力。

第二十四條業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事經營活動或與物業(yè)管理無關的其他活動。

業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。

業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。物業(yè)所在地縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，應當責令限期改正或撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

第二十五條在物業(yè)管理區(qū)域內，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)、社區(qū)居委會應當依法履行各自的職責，密切配合，共同做好物業(yè)自治管理和社區(qū)建設管理工作。

(一)業(yè)主委員會接受業(yè)主大會的委托，實施業(yè)主自治管理，監(jiān)督與配合物業(yè)服務企業(yè)的服務活動;協(xié)助公安機關、社區(qū)居民委員會做好物業(yè)管理區(qū)域內的社會治安、社區(qū)建設等工作。

(二)物業(yè)服務企業(yè)應在依法經營服務活動中，接受業(yè)主委員會的監(jiān)督，按照合同約定為業(yè)主提供服務;聽取社區(qū)居民委員會的有關意見，配合社區(qū)開展有關活動。

(三)社區(qū)居委會應當指導與協(xié)助業(yè)主的自治管理活動，引導業(yè)主將物業(yè)自治管理與社區(qū)管理相結合。

第二十六條業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的經費由全體業(yè)主承擔。

經費的籌集、管理、使用等具體事項，由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。

業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經費的使用情況應當定期以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告，接受業(yè)主監(jiān)督、質詢。

第二十七條兩個或者兩個以上物業(yè)管理區(qū)域共用非市政道路或者其他配套設施設備的，應當建立業(yè)主委員會聯(lián)席會議制度。業(yè)主委員會聯(lián)席會議由縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門會同街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府組織召開。