物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。物業(yè)可大可小，一個(gè)單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項(xiàng)物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。

第一章 總則

第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，營(yíng)造良好的居住和工作環(huán)境，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)的使用、維護(hù)、服務(wù)及其監(jiān)督管理活動(dòng)。

本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主自行對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

第三條 物業(yè)管理工作實(shí)行屬地負(fù)責(zé)制。各轄市、區(qū)人民政府、鎮(zhèn)江新區(qū)管委會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)：

（一）將物業(yè)服務(wù)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)和社區(qū)管理體系，制定、落實(shí)扶持政策；

（二）明確物業(yè)管理行政主管部門、各街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）物業(yè)管理機(jī)構(gòu)；

（三）建立由物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和規(guī)劃、城市管理、公安、物價(jià)、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、環(huán)境保護(hù)、工商等部門參加的物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的重大問題，牽頭組織有關(guān)部門對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法、違規(guī)行為開展集中整治；

（四）健全由物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、基層人民調(diào)解委員會(huì)等組成的物業(yè)管理糾紛處理機(jī)制，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中發(fā)生的各類矛盾和糾紛；

（五）建立物業(yè)服務(wù)應(yīng)急管理機(jī)制和長(zhǎng)效管理機(jī)制；

（六）對(duì)舊住宅區(qū)配套設(shè)施不全的，有計(jì)劃地組織綜合整治，提升配套水平，逐步實(shí)施物業(yè)管理。

第四條 市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作：

（一）研究制定物業(yè)管理發(fā)展規(guī)劃、行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、相關(guān)配套政策和示范文本等；

（二）指導(dǎo)、監(jiān)督轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門相關(guān)工作；

（三）建立健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠(chéng)信體系，制定物業(yè)服務(wù)企業(yè)和項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用信息管理辦法；

（四）依法查處違反物業(yè)管理法律、法規(guī)的行為。

第五條 轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作：

（一）負(fù)責(zé)住宅小區(qū)物業(yè)管理招投標(biāo)、物業(yè)承接查驗(yàn)以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接工作的指導(dǎo)監(jiān)督；

（二）指導(dǎo)和配合街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）做好業(yè)主自治組織籌建、換屆及日常工作的監(jiān)督；

（三）負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的日常監(jiān)管及信用信息核查管理工作；

（四）指導(dǎo)和協(xié)調(diào)舊住宅小區(qū)物業(yè)管理相關(guān)工作；

（五）依法查處違反物業(yè)管理法律、法規(guī)的行為。

第六條 街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）具體負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作：

（一）建立社區(qū)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，公開投訴電話、辦公地址；

（二）負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系；

（三）建立物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解機(jī)制，接受和處理群眾的投訴和糾紛，指導(dǎo)社區(qū)居（村）民委員會(huì)、人民調(diào)解委員會(huì)等組織及時(shí)協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理中的矛盾和糾紛；

（四）制定物業(yè)管理應(yīng)急預(yù)案，落實(shí)物業(yè)應(yīng)急管理機(jī)制；

（五）負(fù)責(zé)業(yè)主自治組織的籌建、換屆等相關(guān)工作，指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主自治組織的日常工作，建立業(yè)主自治組織檔案；

（六）協(xié)調(diào)建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系。

第七條 規(guī)劃、城市管理、公安、物價(jià)、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、環(huán)境保護(hù)、民防、工商等有關(guān)部門，按照各自職責(zé)，負(fù)責(zé)物業(yè)管理活動(dòng)的有關(guān)監(jiān)督管理工作。

第八條 市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律管理，強(qiáng)化行業(yè)監(jiān)督，積極調(diào)解行業(yè)內(nèi)部爭(zhēng)議，規(guī)范從業(yè)行為，促進(jìn)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員培訓(xùn)，提高物業(yè)服務(wù)水平，維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益。

第二章 物業(yè)管理區(qū)域

第九條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。

物業(yè)管理區(qū)域的劃分以有利于實(shí)施物業(yè)管理為原則，綜合考慮規(guī)劃條件、建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、業(yè)主人數(shù)、自然界限、社區(qū)布局、社區(qū)建設(shè)等因素確定。

建設(shè)單位在向規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)住宅建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案審查時(shí)，應(yīng)當(dāng)明確物業(yè)管理區(qū)域的劃分。規(guī)劃行政主管部門在審查時(shí)，應(yīng)當(dāng)聽取轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門對(duì)物業(yè)管理區(qū)域劃分的意見。

第十條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍，結(jié)合物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素劃定物業(yè)管理區(qū)域。新建物業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)管理區(qū)域劃分遵循以下規(guī)定：

（一）同一規(guī)劃區(qū)域內(nèi)地上、地下建筑物及其構(gòu)筑物和共用設(shè)施設(shè)備、相關(guān)場(chǎng)地，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；

（二）住宅物業(yè)項(xiàng)目?jī)?nèi)的非住宅物業(yè)與住宅物業(yè)，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；

（三）分期建設(shè)或者由兩個(gè)以上建設(shè)單位共同開發(fā)的物業(yè)項(xiàng)目，其配套的設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；

（四）其他可以劃分物業(yè)管理區(qū)域的情形。

上述情形中，配套設(shè)施設(shè)備能夠分割、獨(dú)立使用并符合規(guī)劃建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案要求且能夠區(qū)分建筑物所有權(quán)的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域，但規(guī)劃行政主管部門有明確要求的除外。

第十一條 新建物業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)管理區(qū)域劃分是物業(yè)管理方案的重要組成部分，建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)（銷）售許可證前，應(yīng)當(dāng)將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案，并提交以下材料：

（一）物業(yè)管理區(qū)域檔案登記表；

（二）立項(xiàng)批文；

（三）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；

（四）土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；

（五）規(guī)劃條件書和規(guī)劃總平面圖；

（六）其他相關(guān)材料。

轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門對(duì)于提交材料齊全、符合要求的，應(yīng)當(dāng)在3個(gè)工作日內(nèi)予以備案，并出具物業(yè)管理區(qū)域劃分備案證明。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理區(qū)域劃分備案證明的相關(guān)內(nèi)容在商品房買賣合同中明示。

第十二條 新建物業(yè)出售前，經(jīng)規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)調(diào)整原有規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，原物業(yè)管理區(qū)域劃分不符合本辦法第九條、第十條的，應(yīng)當(dāng)重新劃分物業(yè)管理區(qū)域。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋已經(jīng)預(yù)（銷）售的，建設(shè)單位調(diào)整規(guī)劃設(shè)計(jì)方案報(bào)規(guī)劃行政主管部門審核前，應(yīng)當(dāng)征求相關(guān)買受人意見。重新劃分物業(yè)管理區(qū)域后，由建設(shè)單位向轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門重新備案。

已劃定物業(yè)管理區(qū)域并實(shí)施物業(yè)管理但尚未向物業(yè)管理行政主管部門備案的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案。

已投入使用但尚未劃分物業(yè)管理區(qū)域的，由轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門會(huì)同街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）征求相關(guān)業(yè)主意見后確定物業(yè)管理區(qū)域，物業(yè)管理區(qū)域劃分前應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置向業(yè)主進(jìn)行公示。

第十三條 轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理區(qū)域檔案。

物業(yè)管理區(qū)域檔案應(yīng)當(dāng)載明物業(yè)管理區(qū)域的地理位置、四至界限、建筑物總面積、專有部分?jǐn)?shù)量、業(yè)主共有部分主要情況、建設(shè)單位以及其他需要載明的事項(xiàng)。

第三章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)

第十四條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

業(yè)主應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)和管理規(guī)約（含臨時(shí)管理規(guī)約，下同）行使權(quán)利，自覺履行法定和約定的義務(wù)。

第十五條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：

（一）按照物業(yè)服務(wù)合同（含前期物業(yè)服務(wù)合同）的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；

（二）按程序提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；

（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；

（四）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)，并在選舉業(yè)主委員會(huì)成員時(shí)，享有被選舉權(quán)；

（五）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；

（六）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同（含前期物業(yè)服務(wù)合同）；

（七）對(duì)物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

（八）監(jiān)督物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金（以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資金）的管理和使用；

（九）認(rèn)為業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害其合法權(quán)益的，有權(quán)依法向人民法院提起訴訟；

（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

第十六條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：

（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益；

（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部分和共用設(shè)施設(shè)備的使用及公共秩序、公共安全、環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；

（四）按照有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；

（五）遵守物業(yè)服務(wù)合同（含前期物業(yè)服務(wù)合同）的相關(guān)約定，按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)、公共水電費(fèi)（含電梯運(yùn)行電費(fèi)，下同）等費(fèi)用；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第十七條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。

業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。

業(yè)主戶數(shù)超過300戶的，可以成立業(yè)主代表大會(huì)，履行業(yè)主大會(huì)的職責(zé)。業(yè)主代表由業(yè)主大會(huì)籌備組以幢、單元、樓層等為單位推薦出1至5名候選人，經(jīng)相關(guān)業(yè)主選舉產(chǎn)生。參加業(yè)主代表大會(huì)的業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于業(yè)主代表大會(huì)7日前，就會(huì)議擬討論的事項(xiàng)書面征求所代表的業(yè)主意見。業(yè)主代表的任期與當(dāng)屆的業(yè)主委員會(huì)任期相同。

第十八條 符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)（以下統(tǒng)稱業(yè)主大會(huì)）會(huì)議：

（一） 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到50%以上的；

（二） 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達(dá)到50%以上的。

第十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)符合業(yè)主大會(huì)成立條件的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地的街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的要求，報(bào)送下列籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的文件資料：

（一）物業(yè)管理區(qū)域備案證明；

（二）房屋及建筑物面積清冊(cè)；

（三）業(yè)主名冊(cè)；

（四）建筑規(guī)劃總平面圖；

（五）交付使用共用設(shè)施設(shè)備的清單及證明；

（六）物業(yè)服務(wù)用房配置證明；

（七）其他有關(guān)的文件資料。

第二十條 符合成立業(yè)主大會(huì)條件的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在收到建設(shè)單位或者十人以上的業(yè)主公開聯(lián)名提出籌備業(yè)主大會(huì)書面申請(qǐng)后60日內(nèi)，組織成立首次業(yè)主大會(huì)籌備組。

籌備召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的費(fèi)用，根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、業(yè)主戶數(shù)和建筑面積等因素確定，由建設(shè)單位承擔(dān)。建設(shè)單位在報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需文件資料時(shí)，應(yīng)當(dāng)和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）商定籌備召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需費(fèi)用，并將籌備費(fèi)用一次性交至街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）代管。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)將籌備費(fèi)用單獨(dú)列賬，獨(dú)立核算。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開后，籌備組應(yīng)當(dāng)將籌備費(fèi)用的使用情況向全體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。

第二十一條 首次業(yè)主大會(huì)籌備組由業(yè)主、建設(shè)單位、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會(huì)等派員組成�；I備組中的業(yè)主成員由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）組織業(yè)主推薦產(chǎn)生，其他成員應(yīng)當(dāng)由其所在單位出具書面委托書。

籌備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為5至11人的單數(shù)，其中業(yè)主成員應(yīng)當(dāng)不少于籌備組人數(shù)的60%�；I備組組長(zhǎng)由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）代表?yè)?dān)任。

籌備組中業(yè)主代表的推薦辦法由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）確定，并向全體業(yè)主公布�；I備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起7日內(nèi)，將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示。業(yè)主對(duì)籌備組成員有異議的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）協(xié)調(diào)解決。

籌備組正式開展工作前，轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）對(duì)籌備組成員進(jìn)行物業(yè)管理相關(guān)知識(shí)培訓(xùn)。

第二十二條 籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起90日內(nèi)完成下列籌備工作，并組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

（一）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)和內(nèi)容；

（二）擬定管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則草案；

（三）確定業(yè)主身份（含業(yè)主姓名及所擁有的專有部分面積），確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)，監(jiān)票人應(yīng)當(dāng)由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）派員擔(dān)任；

（四）擬定首屆業(yè)主委員會(huì)委員候選人條件、名單和選舉辦法；

（五）依法確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開方案、表決規(guī)則；

（六）召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

對(duì)前款規(guī)定的內(nèi)容，籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開15日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，并書面通知全體業(yè)主，公告時(shí)間不少于7日。業(yè)主對(duì)公告內(nèi)容有異議的，應(yīng)當(dāng)在公告期間以書面形式向籌備組提出意見，籌備組應(yīng)當(dāng)自收到書面意見之日起7日內(nèi)集體討論決定是否采納并書面答復(fù)。

業(yè)主大會(huì)成立后，籌備組自動(dòng)解散�；I備組未在90日內(nèi)完成前款所述籌備工作的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）書面公告籌備組解散�；I備階段發(fā)生訴訟、復(fù)議，或者對(duì)籌備組成員有異議的，訴訟、復(fù)議和異議處理期間不包含在籌備期限內(nèi)。

第二十三條 業(yè)主大會(huì)決定以下事項(xiàng)，并履行相關(guān)職責(zé)：

（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約和業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則；

（二）選舉或者更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)工作，聽取業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告，改變或者撤銷業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定；

（三）制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案；

（四）選聘、續(xù)聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，審議和批準(zhǔn)業(yè)主委員會(huì)擬簽訂的物業(yè)服務(wù)合同；

（五）依法決定專項(xiàng)維修資金籌集、使用、管理事項(xiàng)并監(jiān)督實(shí)施；

（六）決定業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)籌集方式并監(jiān)督使用；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（八）改變共用部分的用途；

（九）制定、修改共用部分和共用設(shè)施設(shè)備收益分配、使用方案；

（十）法律、法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)。

第二十四條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。

業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開，每年不少于一次。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有下列情況之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：

（一）經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主提議的；

（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的；

（三）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。

召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開15日前通知全體業(yè)主。召開住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知社區(qū)居（村）民委員會(huì)。社區(qū)居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄，并妥善保存。

第二十五條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

采用書面征求意見形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送交每一位業(yè)主；無(wú)法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。凡需投票表決的，表決意見應(yīng)當(dāng)由業(yè)主本人簽名。具體表決方式應(yīng)當(dāng)在管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定。

鼓勵(lì)運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)開展業(yè)主自治活動(dòng)，業(yè)主大會(huì)會(huì)議、業(yè)主小組議事可以采用紙質(zhì)或者手機(jī)信息、電子郵件、APP平臺(tái)等方式實(shí)行實(shí)名制表決。

第二十六條 業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，在物業(yè)管理活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，履行下列職責(zé)：

（一）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定和決議；

（二）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理狀況以及業(yè)主委員會(huì)的工作情況；

（三）草擬業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約和業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則及修改方案，提交業(yè)主大會(huì)表決；

（四）與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

（五）草擬共用部分和共用設(shè)施設(shè)備收益分配方案，提交業(yè)主大會(huì)表決；

（六）督促業(yè)主按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)、公共水電費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用；

（七）草擬專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，提交業(yè)主大會(huì)表決；

（八）草擬改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施方案，提交業(yè)主大會(huì)表決；

（九）督促業(yè)主、物業(yè)使用人遵守管理規(guī)約及其他有關(guān)規(guī)章制度；

（十）及時(shí)將業(yè)主大會(huì)的有關(guān)決定和決議向全體業(yè)主公布，并負(fù)責(zé)執(zhí)行和組織實(shí)施；

（十一）聽取業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)管理的意見和建議，監(jiān)督并協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（十二）接受街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督，并積極配合做好社區(qū)管理工作，協(xié)調(diào)業(yè)主之間及業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾和糾紛；

（十三）法律、法規(guī)規(guī)定以及業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

第二十七條 業(yè)主委員會(huì)實(shí)行任期制，每屆任期3至5年，委員可以連選連任。業(yè)主委員會(huì)由5至11人的單數(shù)委員組成，具體人數(shù)、任期由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則確定。業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)委員中推選產(chǎn)生�！�

業(yè)主委員會(huì)是否實(shí)行差額選舉以及實(shí)行差額選舉的差額比例由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則確定。

業(yè)主委員會(huì)實(shí)行差額選舉的，未當(dāng)選業(yè)主委員會(huì)委員且得票數(shù)過半數(shù)的候選人，可以按照得票順序當(dāng)選業(yè)主委員會(huì)候補(bǔ)委員，并在業(yè)主委員會(huì)委員出缺時(shí)依次遞補(bǔ)。候補(bǔ)委員人數(shù)由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則確定，但最多不得超過業(yè)主委員會(huì)委員總數(shù)的50%。候補(bǔ)委員可以列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，不具有表決權(quán)。

第二十八條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列材料到街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案，并向轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案：

（一）業(yè)主委員會(huì)備案申請(qǐng)表；

（二）業(yè)主委員會(huì)委員名單（含委員基本情況和分工情況）；

（三）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約；

（四）業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄；

（五）其他應(yīng)當(dāng)提供的材料�！�

街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門對(duì)于提交材料齊全、符合要求的，應(yīng)當(dāng)在3個(gè)工作日內(nèi)予以備案并出具書面?zhèn)浒缸C明。備案材料不齊全的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)書面告知須補(bǔ)齊的材料；備案材料齊全但存在爭(zhēng)議的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）可以暫不出具備案證明，但應(yīng)當(dāng)書面說明暫不予備案的理由。業(yè)主委員會(huì)違反法律、法規(guī)以虛假資料取得備案的，轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)撤銷備案，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

業(yè)主委員會(huì)在轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門辦理備案手續(xù)后，持備案證明向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)刻制業(yè)主大會(huì)印章和業(yè)主委員會(huì)印章，業(yè)主委員會(huì)印章應(yīng)當(dāng)標(biāo)注當(dāng)選屆數(shù)及任期。業(yè)主大會(huì)印章由社區(qū)居（村）民委員會(huì)代為保管。業(yè)主大會(huì)印章應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定或者業(yè)主大會(huì)會(huì)議的決定，在社區(qū)居（村）民委員會(huì)監(jiān)督下使用。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立業(yè)主委員會(huì)印章管理規(guī)定，并指定專人保管印章。業(yè)主委員會(huì)印章應(yīng)當(dāng)在其職責(zé)范圍內(nèi)根據(jù)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的決定使用。

第二十九條 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)日常工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)，可以從物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備收益中列支，也可以由全體業(yè)主分?jǐn)偅�具體經(jīng)費(fèi)額度由業(yè)主委員會(huì)提出預(yù)算，經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決通過后執(zhí)行。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)由社區(qū)居（村）民委員會(huì)代為保管，社區(qū)居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列賬，專戶存儲(chǔ)，監(jiān)督使用。

業(yè)主委員會(huì)每半年應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公布業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的使用情況，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。

業(yè)主委員會(huì)的委員可以獲得一定數(shù)額的津貼。津貼來源在業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)中列支，津貼標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)決定后在業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則中確定。業(yè)主委員會(huì)委員不得接受本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)企業(yè)的津貼。

第三十條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定及業(yè)主大會(huì)的決定召開會(huì)議。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會(huì)委員的提議，應(yīng)當(dāng)在7日內(nèi)召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。

業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責(zé)，可以委托副主任召集。

業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)的委員出席，作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。業(yè)主委員會(huì)委員不得委托代理人參加會(huì)議。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開7日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的內(nèi)容和議程，聽取業(yè)主的意見和建議。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)制作書面記錄并存檔，業(yè)主委員會(huì)會(huì)議作出的決定，應(yīng)當(dāng)有參會(huì)委員的簽字確認(rèn)，并自作出決定之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

第三十一條 業(yè)主委員會(huì)委員、業(yè)主代表有下列情形之一的，由業(yè)主委員會(huì)三分之一以上委員或者持有20%以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，可以決定是否終止其委員或者代表資格：

（一）以書面方式提出辭職請(qǐng)求的；

（二）不履行委員、業(yè)主代表職責(zé)的；

（三）利用委員、代表資格謀取私利或者本人、配偶及其直系親屬與同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)有利害關(guān)系的；

（四）不遵守管理規(guī)約、拒不履行業(yè)主義務(wù)的；

（五）侵害他人合法權(quán)益的；

（六）有不良信用記錄的；

（七）因其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員、業(yè)主代表的。

第三十二條 業(yè)主委員會(huì)委員、業(yè)主代表因本辦法第三十一條情形資格終止的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，公告時(shí)間不少于7日。業(yè)主委員會(huì)委員、業(yè)主代表出現(xiàn)空缺時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)補(bǔ)足。業(yè)主委員會(huì)委員候補(bǔ)辦法由業(yè)主大會(huì)決定或者在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定。業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一時(shí)，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議，重新選舉新一屆業(yè)主委員會(huì)。

業(yè)主委員會(huì)委員因客觀原因集體辭職或者委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生之前，由社區(qū)居（村）民委員會(huì)在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。

業(yè)主委員會(huì)委員、業(yè)主代表資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將其保管的有關(guān)檔案資料、財(cái)物、印章等在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和社區(qū)居（村）委會(huì)的監(jiān)督下移交給業(yè)主委員會(huì)。拒不移交的，其他業(yè)主委員會(huì)委員、新一屆業(yè)主委員會(huì)可以向公安派出所提出協(xié)助移交，公安派出所應(yīng)當(dāng)予以配合。

第三十三條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前3個(gè)月，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，進(jìn)行換屆選舉，并報(bào)告轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）。

業(yè)主委員會(huì)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)不組織換屆選舉的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期組織換屆選舉；逾期仍不組織的，可以由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）參照本辦法第二十一條、第二十二條，組織選舉新一屆業(yè)主委員會(huì)。原業(yè)主委員會(huì)委員怠于或者阻撓換屆選舉的，不再列入新一屆業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自任期屆滿之日起10日內(nèi)，將其保管的有關(guān)檔案資料、財(cái)物、印章等在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和社區(qū)居（村）委會(huì)的監(jiān)督下移交新一屆業(yè)主委員會(huì)。拒不移交的，新一屆業(yè)主委員會(huì)可以向公安派出所提出協(xié)助移交，公安派出所應(yīng)當(dāng)予以配合。

第三十四條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。

管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會(huì)公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會(huì)公共利益。

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

第三十五條 業(yè)主委員會(huì)任期內(nèi)，備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日內(nèi)將變更內(nèi)容書面報(bào)告?zhèn)浒覆块T。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)同時(shí)將變更情況書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

第三十六條 住宅小區(qū)有下列情形之一的，可以成立物業(yè)管理委員會(huì)代行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)職責(zé)：

（一）不具備成立業(yè)主大會(huì)條件的；

（二）具備成立業(yè)主大會(huì)條件但未成立，經(jīng)轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)后仍不能成立的。

第三十七條 物業(yè)管理委員會(huì)由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會(huì)、社區(qū)服務(wù)機(jī)構(gòu)、建設(shè)單位、業(yè)主代表等組成。物業(yè)管理委員會(huì)的業(yè)主代表可以由業(yè)主自薦，也可以由社區(qū)居（村）民委員會(huì)推薦，業(yè)主代表最終由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）確定，物業(yè)管理委員會(huì)其他成員應(yīng)當(dāng)由其所在單位出具書面委托。業(yè)主對(duì)物業(yè)管理委員會(huì)成員有異議的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）協(xié)調(diào)解決。

物業(yè)管理委員會(huì)成員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為5至11人的單數(shù)，其中業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)不少于總?cè)藬?shù)的60%。物業(yè)管理委員會(huì)主任由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）代表?yè)?dān)任。

街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理委員會(huì)的成員名單、物業(yè)管理委員會(huì)議事規(guī)則等內(nèi)容，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示。物業(yè)管理委員會(huì)成立之日起30日內(nèi)應(yīng)當(dāng)持下列材料到轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案：

（一）物業(yè)管理委員會(huì)備案申請(qǐng)表；

（二）物業(yè)管理委員會(huì)成員的身份證明（含委員基本情況和分工情況）；

（三）管理規(guī)約、物業(yè)管理委員會(huì)議事規(guī)則；

（四）其他應(yīng)當(dāng)提供的材料�！�

轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門對(duì)于提交材料齊全、符合要求的，應(yīng)當(dāng)在3個(gè)工作日內(nèi)予以備案并出具書面?zhèn)浒缸C明。物業(yè)管理委員會(huì)辦理備案手續(xù)后，持備案證明向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)刻制物業(yè)管理委員會(huì)印章。

第三十八條 物業(yè)管理委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)就相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行公示，公示時(shí)間不少于7個(gè)工作日。業(yè)主對(duì)公示內(nèi)容有異議的，應(yīng)當(dāng)在公示期間以書面形式向物業(yè)管理委員會(huì)提出意見，物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)給予書面答復(fù)。

物業(yè)管理委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同期限一般不得超過3年。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）對(duì)能夠召開業(yè)主大會(huì)的，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)選舉業(yè)主委員會(huì)。物業(yè)管理委員會(huì)自業(yè)主委員會(huì)備案之日起停止其職責(zé)，并在10日內(nèi)與業(yè)主委員會(huì)辦理移交手續(xù)。

第三十九條 同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元為單位成立業(yè)主小組。業(yè)主小組由該幢、單元的全體業(yè)主組成。

業(yè)主小組應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：

（一）推選業(yè)主代表出席業(yè)主大會(huì)會(huì)議；

（二）決定本幢、單元范圍內(nèi)住宅共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新和改造；

（三）決定本小組范圍內(nèi)的其他事項(xiàng)。

業(yè)主小組議事由該業(yè)主小組產(chǎn)生的業(yè)主代表主持。業(yè)主小組作出的決定應(yīng)當(dāng)符合管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定，不得違反業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)作出的決定，并在作出決定后7日內(nèi)告知業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主小組履行職責(zé)的程序，參照本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則執(zhí)行。

第四十條 業(yè)主大會(huì)籌備組中的業(yè)主代表、業(yè)主代表大會(huì)的業(yè)主代表、業(yè)主委員會(huì)的委員、物業(yè)管理委員會(huì)的業(yè)主代表由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力、具備必要的工作時(shí)間的業(yè)主擔(dān)任，最高任職年齡可在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定。

業(yè)主有下列情形，不得擔(dān)任上述職務(wù)，已擔(dān)任上述職務(wù)的，應(yīng)當(dāng)終止其職務(wù)并予以公示：

（一）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再具備業(yè)主資格的；

（二）喪失民事行為能力的；

（三）依法被限制人身自由的；

（四）有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)等不當(dāng)使用物業(yè)行為的；

（五）未按照規(guī)定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)、公共水電費(fèi)、汽車停放費(fèi)用和住宅專項(xiàng)維修資金等相關(guān)費(fèi)用的；

（六）違法出租房屋的；

（七）非法接受、索取建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益或者報(bào)酬的；

（八）其他違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則等不宜擔(dān)任的情形。

第四章 前期物業(yè)管理

第四十一條 新建住宅物業(yè)實(shí)行前期物業(yè)管理。鼓勵(lì)銷售后形成多個(gè)業(yè)主的非住宅物業(yè)實(shí)行前期物業(yè)管理。

在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，前期物業(yè)管理由建設(shè)單位負(fù)責(zé)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。

前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；期限未滿，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

第四十二條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模建筑面積小于3萬(wàn)平方米的，經(jīng)轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供前期物業(yè)管理開辦費(fèi)及物業(yè)承接查驗(yàn)所需費(fèi)用，費(fèi)用的具體標(biāo)準(zhǔn)及支付方式由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模、配套設(shè)施等因素協(xié)商確定。物業(yè)管理開辦費(fèi)用于購(gòu)買物業(yè)辦公設(shè)備等固定資產(chǎn)。所購(gòu)資產(chǎn)歸全體業(yè)主所有，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用，應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同中明確載明。物業(yè)承接查驗(yàn)的費(fèi)用，由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。

第四十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書的10日前，提交以下材料報(bào)轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案：

（一）建設(shè)單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照；

（二）物業(yè)管理區(qū)域的備案證明、擬當(dāng)期預(yù)銷售樓宇的建設(shè)工程規(guī)劃許可證及建設(shè)工程施工許可證；

（三）招標(biāo)公告或者招標(biāo)邀請(qǐng)書；

（四）招標(biāo)文件；

（五）招標(biāo)代理委托合同（適用委托機(jī)構(gòu)代理）；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。

轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門發(fā)現(xiàn)招標(biāo)有違反法律、法規(guī)規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)責(zé)令建設(shè)單位改正。

第四十四條 建設(shè)單位在招投標(biāo)結(jié)束后，應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)有效期截止時(shí)限30日前確定中標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，投標(biāo)有效期應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件中載明。建設(shè)單位向中標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出中標(biāo)通知書，同時(shí)將中標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并應(yīng)當(dāng)返還其投標(biāo)書。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi)，提交以下材料向轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案：

（一）開標(biāo)評(píng)標(biāo)過程；

（二）確定中標(biāo)人的方式及理由；

（三）評(píng)標(biāo)委員會(huì)的評(píng)標(biāo)報(bào)告；

（四）中標(biāo)人的投標(biāo)文件。

轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門對(duì)于提交材料齊全、符合要求的，應(yīng)當(dāng)在3個(gè)工作日內(nèi)予以備案，并出具中標(biāo)備案通知書。

第四十五條 前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向物業(yè)管理行政主管部門、價(jià)格行政主管部門備案。

轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門、價(jià)格行政主管部門對(duì)于提交材料齊全、符合要求的，應(yīng)當(dāng)在3個(gè)工作日內(nèi)予以備案，并出具備案通知書。

第四十六條 前期物業(yè)服務(wù)期間，建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)解除前期物業(yè)服務(wù)合同的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示，并通過招投標(biāo)方式另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門及價(jià)格行政主管部門重新辦理備案手續(xù)。

第四十七條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，或者同時(shí)簽訂前期物業(yè)服務(wù)委托協(xié)議，對(duì)前期物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容予以約定。

前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由物業(yè)買受人按照房屋買賣合同約定的標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)，房屋買賣合同未約定的，由建設(shè)單位承擔(dān)。已竣工但尚未售出或者尚未交付物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位全額承擔(dān)。

業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照房屋買賣合同（符合竣工驗(yàn)收條件）、入住通知書約定的房屋交付之日起按月交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)、公共水電費(fèi)等費(fèi)用。

第四十八條 新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不低于地上地下總建筑面積4‰的比例配置物業(yè)服務(wù)用房，其中：2.5‰為辦公用房，1.5‰為經(jīng)營(yíng)用房，低于100平方米的按照100平方米配置，并無(wú)償移交。物業(yè)服務(wù)用房中用于業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房的，應(yīng)當(dāng)按照配置物業(yè)服務(wù)用房的比例合理確定，一般按照建筑面積20至40平方米配置。物業(yè)服務(wù)用房所有權(quán)屬于全體業(yè)主。

集中建設(shè)的保障性住房還應(yīng)當(dāng)按照不低于地上地下總建筑面積3‰增加配置物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)性用房，收益用于彌補(bǔ)物業(yè)服務(wù)費(fèi)不足。

第四十九條 物業(yè)服務(wù)用房的具體位置和面積應(yīng)當(dāng)在建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件附圖中載明。物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)是地面以上的房屋，由建設(shè)單位裝修，具備獨(dú)立、正常使用功能，相對(duì)集中安排在住宅小區(qū)中心區(qū)域或者住宅小區(qū)出入口附近。物業(yè)服務(wù)用房設(shè)置在住宅樓內(nèi)的，應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的通道。物業(yè)服務(wù)用房建造的基本標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家有關(guān)工程質(zhì)量和安全的要求，內(nèi)墻應(yīng)當(dāng)刷涂料，頂棚吊頂或者刷涂料，地面鋪瓷磚，衛(wèi)生間墻地面鋪貼瓷磚，安裝衛(wèi)生潔具，具有上下水、供電等正常使用功能；住宅小區(qū)內(nèi)配置通訊、有線電視、網(wǎng)絡(luò)寬帶等設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)用房?jī)?nèi)預(yù)留端口，具備正常使用功能。不得將電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、車棚、車庫(kù)、室內(nèi)層高不足2.2米的房屋計(jì)入物業(yè)服務(wù)用房面積。

物業(yè)服務(wù)用房不計(jì)入分?jǐn)偣灿媒ㄖ�面積，建設(shè)單位在申請(qǐng)辦理房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)注明物業(yè)服務(wù)用房并申請(qǐng)登記。物業(yè)服務(wù)用房不得買賣和抵押。

第五十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。物業(yè)承接查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用、客觀公正、權(quán)責(zé)分明以及保護(hù)業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)的原則。

現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)物業(yè)20日前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；

（二）共用設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)、保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（四）物業(yè)管理所必需的其他資料。

未能全部移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單并書面承諾補(bǔ)交的具體時(shí)限，最長(zhǎng)不超過10日。

承接查驗(yàn)后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議，對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)基本情況、存在問題、解決方法及其時(shí)限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項(xiàng)作出約定。

物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補(bǔ)充協(xié)議，與前期物業(yè)服務(wù)合同具有同等法律效力。

第五十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后30日內(nèi)，持下列文件向轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門辦理備案手續(xù)：

（一）臨時(shí)管理規(guī)約；

（二）物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議；

（三）建設(shè)單位移交資料清單；

（四）查驗(yàn)記錄；

（五）交接記錄；

（六）其他與承接查驗(yàn)有關(guān)的文件。

轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門對(duì)于提交材料齊全、符合要求的，應(yīng)當(dāng)在3個(gè)工作日內(nèi)予以備案，并出具備案證明。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在備案后將物業(yè)承接查驗(yàn)情況及備案證明，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

第五十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將承接查驗(yàn)有關(guān)的文件、資料和記錄建立檔案，并妥善保管。

物業(yè)承接查驗(yàn)檔案屬于全體業(yè)主所有。前期物業(yè)服務(wù)合同終止，業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日起10日內(nèi)，在業(yè)主委員會(huì)和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的監(jiān)督確認(rèn)下，向被選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)承接查驗(yàn)檔案，或者向業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)移交。

第五章 物業(yè)服務(wù)

第五十三條 從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格，依法取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)，并按照資質(zhì)等級(jí)承接物業(yè)項(xiàng)目。

外地物業(yè)服務(wù)企業(yè)在本市從事物業(yè)管理活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)?shù)绞形飿I(yè)管理行政主管部門備案。

第五十四條 業(yè)主大會(huì)成立后，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，按照前期物業(yè)管理招投標(biāo)相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

業(yè)主委員會(huì)招標(biāo)前，應(yīng)當(dāng)擬定選聘方案。選聘方案包括擬選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)、管理實(shí)績(jī)要求、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)合同期限和選聘方式等相關(guān)內(nèi)容。選聘方案經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者實(shí)施自行管理的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

第五十五條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（含人員配置）、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起30日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同及業(yè)主大會(huì)選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的表決證明報(bào)轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案。

第五十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同指派項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。更換項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知業(yè)主并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示。

業(yè)主委員會(huì)經(jīng)征求專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，可以要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換項(xiàng)目負(fù)責(zé)人；要求更換項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)更換，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示。

項(xiàng)目負(fù)責(zé)人發(fā)生更換的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)書面告知轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）。

第五十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于安全防范的約定，落實(shí)安全防范措施，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)招用人員在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)開展的門衛(wèi)、巡邏、秩序維護(hù)等服務(wù)均屬保安服務(wù)行為，相關(guān)保安人員及保安服務(wù)應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家保安服務(wù)管理的有關(guān)規(guī)定，依法接受公安機(jī)關(guān)的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)督管理。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)保安服務(wù)管理具體辦法由公安部門會(huì)同物業(yè)管理行政主管部門另行制定。

第五十八條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)、公共水電費(fèi)等費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)相關(guān)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。業(yè)主在約定相關(guān)事項(xiàng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)告知物業(yè)使用人。

物業(yè)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)當(dāng)在房屋轉(zhuǎn)讓合同中載明物業(yè)服務(wù)相關(guān)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)、繳費(fèi)結(jié)算情況等。

業(yè)主、物業(yè)使用人未按照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以督促其限期交納；逾期不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳，向人民法院提起訴訟。業(yè)主有欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用等違反物業(yè)服務(wù)合同以及管理規(guī)約等行為，經(jīng)仲裁裁決或者司法判決確認(rèn)后仍不履行的，按照個(gè)人信用信息管理有關(guān)規(guī)定錄入個(gè)人征信系統(tǒng)。

第五十九條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，遵循合理、公開、服務(wù)質(zhì)量和價(jià)格相符的原則確定，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。普通住宅的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，業(yè)主大會(huì)成立后，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)是否實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)由業(yè)主大會(huì)決定；非普通住宅和非住宅、滿足部分業(yè)主需要或者接受業(yè)主委托開展的特約服務(wù)等其他物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。具體物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由當(dāng)事人在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，價(jià)格行政主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同物業(yè)管理行政主管部門，綜合考慮物業(yè)服務(wù)平均成本、最低工資標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整幅度以及消費(fèi)物價(jià)指數(shù)變動(dòng)情況，制定物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)以及相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)與浮動(dòng)幅度，并向社會(huì)公布。價(jià)格行政主管部門應(yīng)當(dāng)每三年內(nèi)對(duì)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)以及相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)與浮動(dòng)幅度進(jìn)行評(píng)估，并根據(jù)評(píng)估結(jié)果適時(shí)調(diào)整。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主或者物業(yè)使用人提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的專項(xiàng)服務(wù)的，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可以由雙方另行約定。

第六十條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)明碼標(biāo)價(jià)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況如實(shí)公示。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定定期將物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和經(jīng)營(yíng)設(shè)施收益收支情況、公共水電費(fèi)分?jǐn)偳闆r如實(shí)公示，每年公示不少于一次。公共水電費(fèi)等物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收的費(fèi)用，按照實(shí)際費(fèi)用和物業(yè)服務(wù)合同約定的方式由全體業(yè)主分?jǐn)偂�沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例分?jǐn)�。業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)對(duì)公布的共用場(chǎng)地、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的公共水電費(fèi)等費(fèi)用分?jǐn)偳闆r提出異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)答復(fù)。

建設(shè)單位在新建住宅建設(shè)時(shí)應(yīng)當(dāng)對(duì)幢、單元范圍內(nèi)業(yè)主使用的電梯、水泵等共用設(shè)施設(shè)備安裝獨(dú)立的計(jì)量器具，便于公共水電費(fèi)等費(fèi)用的計(jì)量與分?jǐn)偂?/p>

第六十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)按照最終用戶使用的計(jì)量器具顯示的量值向最終用戶收取費(fèi)用，不得轉(zhuǎn)嫁戶外管線或者其他設(shè)施的能源損耗和損失。最終用戶是指接受供水、供電、供氣等服務(wù)的最終分戶業(yè)主或者實(shí)際使用人。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位委托代收費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用，但可以根據(jù)約定向?qū)�業(yè)經(jīng)營(yíng)單位收取代辦手續(xù)費(fèi)。

第六十二條 專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代交有關(guān)費(fèi)用和進(jìn)行有關(guān)設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護(hù)的，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面委托協(xié)議，明確委托的主要事項(xiàng)和費(fèi)用支付的標(biāo)準(zhǔn)與方式。

業(yè)主或物業(yè)使用人未按約定交納公共水電費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以督促其限期交納；逾期不交納的，專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位可以會(huì)同物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法追繳。

專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位不得因部分最終用戶未履行交費(fèi)義務(wù)停止已交費(fèi)用戶和涉及公共安全的服務(wù)。

第六十三條 業(yè)主大會(huì)決定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理移交手續(xù)。被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在辦理交接至撤出物業(yè)管理區(qū)域前的期間內(nèi)，應(yīng)當(dāng)維持正常的物業(yè)管理秩序，但物業(yè)服務(wù)合同另有約定的除外。

業(yè)主大會(huì)決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起15日內(nèi)，退出物業(yè)管理區(qū)域，并向業(yè)主委員會(huì)或者在業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督確認(rèn)下與被選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行下列交接義務(wù)：

（一）移交占用的物業(yè)共用部分、由前期物業(yè)管理開辦費(fèi)購(gòu)買的物業(yè)辦公設(shè)備等固定資產(chǎn)；

（二）移交本辦法第五十條第二款規(guī)定的相關(guān)資料；

（三）移交物業(yè)服務(wù)期間形成的物業(yè)和設(shè)施設(shè)備使用、維護(hù)、保養(yǎng)、定期檢驗(yàn)等技術(shù)資料，運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)記錄；

（四）移交結(jié)清預(yù)收、代收和預(yù)付、代付的相關(guān)費(fèi)用資料；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項(xiàng)。

物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，業(yè)主大會(huì)未作出選聘或者續(xù)聘決定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù)的，原合同權(quán)利義務(wù)對(duì)雙方具有約束力。在原合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)期間，任何一方當(dāng)事人提出終止合同的，應(yīng)當(dāng)提前3個(gè)月書面告知另一方當(dāng)事人和轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府），并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

第六十四條 轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接工作的監(jiān)管。

被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、對(duì)業(yè)主大會(huì)的決定有異議等為由拒絕辦理交接。被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期撤出，業(yè)主委員會(huì)可以依法提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。被選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強(qiáng)行接管。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)終止物業(yè)服務(wù)合同的，在未落實(shí)物業(yè)管理期間，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)實(shí)施臨時(shí)管理。臨時(shí)管理期間的服務(wù)內(nèi)容及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，參照市、轄市價(jià)格及物業(yè)管理行政主管部門普通住宅物業(yè)公共服務(wù)最低等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)及對(duì)應(yīng)的公共服務(wù)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)執(zhí)行。

第六十五條 單體物業(yè)或者住宅規(guī)模建筑面積小于3萬(wàn)平方米的，經(jīng)業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)決定，在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的監(jiān)督指導(dǎo)下，業(yè)主可以對(duì)物業(yè)實(shí)施自行管理。業(yè)主自行管理的，應(yīng)當(dāng)對(duì)下列事項(xiàng)作出決定：

（一）自行管理的執(zhí)行機(jī)構(gòu)、管理人；

（二）自行管理的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用和期限；

（三）聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)的方案；

（四）其他有關(guān)自行管理的內(nèi)容。

電梯、消防、監(jiān)控安防等涉及人身、財(cái)產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備管理，應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行維修和養(yǎng)護(hù)。

業(yè)主大會(huì)決定委托第三方進(jìn)行財(cái)務(wù)管理和審計(jì)的，自行管理的執(zhí)行機(jī)構(gòu)或者管理人應(yīng)當(dāng)委托具有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)、物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收益等費(fèi)用進(jìn)行財(cái)務(wù)管理和審計(jì)，相關(guān)財(cái)務(wù)賬目應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置向業(yè)主公示，每年不少于一次。

第六章 物業(yè)的使用與維護(hù)

第六十六條 業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)的使用與維護(hù)，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)、管理規(guī)約的規(guī)定及業(yè)主大會(huì)的決定，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。

第六十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)首先滿足本區(qū)域內(nèi)業(yè)主的停車需要，其歸屬由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。

劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的分期建設(shè)項(xiàng)目，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)結(jié)合當(dāng)期業(yè)主停車需求，按照規(guī)劃行政主管部門確定的車位、車庫(kù)指標(biāo)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示當(dāng)期售租方案。

在首先滿足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的購(gòu)買和承租需要后還有多余車位、車庫(kù)的，可以出租給本物業(yè)管理區(qū)域外的使用人，但租賃期限不得超過6個(gè)月。

第六十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程，應(yīng)當(dāng)按照設(shè)計(jì)文件在實(shí)地標(biāo)注。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程平時(shí)用作停車位的，應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主開放。人防工程停車位于2013年5月1日前出租的，所在地民防行政主管部門協(xié)調(diào)使用管理單位規(guī)范承租行為，明確維護(hù)管理責(zé)任。自2013年5月1日起，人防工程停車位出租的租賃期限不得超過3年，不得將停車位出售、附贈(zèng)。

人民防空工程平時(shí)用作停車位的，其停放費(fèi)、租金的收取及支出、使用管理等相關(guān)規(guī)定，由民防行政主管部門會(huì)同價(jià)格、物業(yè)管理等行政主管部門另行制定。

第六十九條 業(yè)主或者物業(yè)使用人對(duì)住宅裝飾裝修的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將住宅裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主或者物業(yè)使用人以及裝飾裝修服務(wù)單位。

業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當(dāng)持有關(guān)資料向物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理登記手續(xù)，并會(huì)同裝飾裝修服務(wù)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議。變動(dòng)建筑主體或者承重結(jié)構(gòu)的，需要提交原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出的設(shè)計(jì)方案和城市房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)出具的審定意見，并按照規(guī)定辦理批準(zhǔn)手續(xù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)裝飾裝修活動(dòng)的巡查、監(jiān)督和管理。業(yè)主或者物業(yè)使用人、裝飾裝修服務(wù)單位拒不辦理登記、批準(zhǔn)手續(xù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照管理規(guī)約，禁止裝飾裝修施工人員進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)住宅裝飾裝修活動(dòng)進(jìn)行巡查時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人、裝飾裝修施工人員不得拒絕和阻礙。

第七十條 住宅物業(yè)和住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)或者房屋所有權(quán)登記時(shí)，將首期住宅專項(xiàng)維修資金存入住宅專項(xiàng)維修資金專戶。在國(guó)家規(guī)定的保修期屆滿后未出售的物業(yè)，由建設(shè)單位先行交存住宅專項(xiàng)維修資金。

住宅專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于國(guó)家規(guī)定的保修期屆滿后物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造，不得挪作他用。

第七十一條 發(fā)生下列危及房屋安全情形之一，需要立即對(duì)住宅物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行應(yīng)急維修、更新和改造，相關(guān)的業(yè)主不能形成法定多數(shù)意見的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)或者相關(guān)業(yè)主可以提出應(yīng)急處置方案，經(jīng)住宅專項(xiàng)維修資金代管部門復(fù)核后進(jìn)行應(yīng)急處置：

（一）屋面、外墻防水損壞造成滲漏的；

（二）電梯、消防設(shè)施設(shè)備故障危及人身安全的；

（三）公共護(hù)（圍）欄破損嚴(yán)重，危及人身安全的；

（四）二次供水水泵運(yùn)行中斷的，但由專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位負(fù)責(zé)二次供水水泵設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的除外；

（五）樓頂、樓體單側(cè)外立面有脫落危險(xiǎn)的；

（六）專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財(cái)產(chǎn)安全的；

（七）其他危及房屋使用和人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情形。

應(yīng)急維修費(fèi)用應(yīng)當(dāng)經(jīng)過審計(jì)并向業(yè)主公示后，從相關(guān)業(yè)主的住宅專項(xiàng)維修資金分戶賬中按照專有面積分?jǐn)偭兄�；其中涉及已售公有住房的，從公有住房住宅專�?xiàng)維修資金中列支。應(yīng)急維修的具體使用辦法另行制定。

第七十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為:

（一）擅自改變物業(yè)的規(guī)劃用途；

（二）損壞或者擅自變動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；

（三）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；

（四）損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部分，損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備；

（五）存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質(zhì)或者超負(fù)重等違反安全規(guī)定的物品；

（六）制造超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音、振動(dòng)或者影響鄰居采光、通風(fēng)；

（七）任意棄置垃圾、排放污水、拋擲雜物和露天焚燒；

（八）侵占綠地、毀壞綠化和綠化設(shè)施；

（九）擅自擺攤設(shè)點(diǎn)、占道經(jīng)營(yíng)；

（十）無(wú)序停放車輛、堵塞消防通道、阻礙主要交通道路；

（十一）破壞或者擅自改變房屋外觀；

（十二）擅自在建筑物、構(gòu)筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫；

（十三）法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。

有前款所列行為之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻、制止；勸阻、制止無(wú)效的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)主管部門，有關(guān)主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)依法處理；業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟；業(yè)主委員會(huì)對(duì)侵害業(yè)主共同利益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

第七章 法律責(zé)任

第七十三條 違反本辦法規(guī)定，依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)行政管理部門實(shí)施行政處罰的，依照有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定執(zhí)行。

第七十四條 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、公安、城市管理、物價(jià)、環(huán)境保護(hù)、規(guī)劃、民防、工商、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督等行政管理部門，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、治安消防、環(huán)境衛(wèi)生、房屋使用、車位車庫(kù)、綠地綠化、特種設(shè)備等方面的監(jiān)督管理，建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布聯(lián)系人姓名、聯(lián)系方式。相關(guān)行政主管部門依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為。

（一）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)損壞或者擅自變動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益；擅自利用物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)等違法違規(guī)行為。

（二）公安部門負(fù)責(zé)依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)影響公共安全、公共秩序的違法違規(guī)行為，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違規(guī)養(yǎng)犬、妨礙交通、堵塞消防通道、妨礙消防設(shè)施使用等行為依法處理；對(duì)小區(qū)內(nèi)承租人進(jìn)行登記管理。

（三）城市管理行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)市政、綠化、市容環(huán)境衛(wèi)生等方面的監(jiān)督檢查，依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；任意棄置垃圾、排放污水、拋擲雜物和露天焚燒；侵占綠地、毀壞綠化和綠化設(shè)施；擅自擺攤設(shè)點(diǎn)、占道經(jīng)營(yíng)；擅自在建筑物、構(gòu)筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫；飼養(yǎng)家禽家畜等違法違規(guī)行為。

（四）價(jià)格行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)收費(fèi)監(jiān)督檢查，依法查處物業(yè)服務(wù)企業(yè)未在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和經(jīng)營(yíng)設(shè)施收益收支情況、公共水電費(fèi)分?jǐn)偳闆r以及其他價(jià)格違法違規(guī)行為。

（五）環(huán)境保護(hù)行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)排放水污染物、飲食服務(wù)業(yè)油煙污染等監(jiān)督檢查，依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)造成噪聲、油煙污染等違法違規(guī)行為。

（六）規(guī)劃行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法建設(shè)行為的監(jiān)督檢查，依法查處擅自改變物業(yè)的規(guī)劃用途，破壞或者擅自改變房屋外觀等違法違規(guī)行為。

（七）民防行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法違規(guī)使用人防工程設(shè)施行為的監(jiān)督檢查，依法查處未按規(guī)定維護(hù)管理防空地下室、改變防空地下室主體結(jié)構(gòu)、拆除人防設(shè)施設(shè)備及危害防空地下室安全和使用效能等違法違規(guī)行為。

（八）工商行政主管部門負(fù)責(zé)依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法廣告、無(wú)照經(jīng)營(yíng)和擅自變更經(jīng)營(yíng)（辦公）場(chǎng)所等違法違規(guī)行為。

（九）質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)電梯等特種設(shè)備安全運(yùn)行的監(jiān)督檢查，依法查處各類特種設(shè)備安裝、改造、維修和使用中的違法違規(guī)行為。

第七十五條 各轄市、區(qū)人民政府、鎮(zhèn)江新區(qū)管委會(huì)物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）以及其他有關(guān)主管部門的工作人員濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊，尚未構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第八章 附則

第七十六條 本辦法所稱住宅共用部分，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部分，一般包括住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

本辦法所稱共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主和有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、監(jiān)控安防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

本辦法規(guī)定的面積和人數(shù)，按照下列方式計(jì)算：

（一）專有部分面積按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行登記的，暫時(shí)按照測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫時(shí)按照房屋買賣合同記載的面積計(jì)算；建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算；

（二）業(yè)主人數(shù)按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按照一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按照一人計(jì)算；總?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。

第七十七條　本辦法由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)解釋。