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玉溪物業(yè)管理?xiàng)l例新法規(guī)(全文)

更新：2023-09-21 23:03:19 高考升學(xué)網(wǎng)

玉溪物業(yè)管理?xiàng)l例2022年新法規(guī)暫無公布，請參考最新物業(yè)管理?xiàng)l例。

一、《玉溪市物業(yè)管理辦法》出臺的背景及意義

《玉溪市物業(yè)管理辦法》是2015年12月31日經(jīng)玉溪市第四屆人民政府第51次常務(wù)會議討論通過，于2016年3月1日起開始施行的，有效期至2021年2月28日。2017年隨著簡政放權(quán)、放管結(jié)合、優(yōu)化服務(wù)改革工作的推進(jìn)，國務(wù)院于2017年1月、9月先后發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于第三批取消中央指定地方實(shí)施行政許可事項(xiàng)的決定》（國發(fā)〔2017〕7號），《國務(wù)院關(guān)于取消一批行政許可事項(xiàng)的決定》（國發(fā)〔2017〕46號），取消了物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的認(rèn)定。2018年，國務(wù)院又發(fā)布了《國務(wù)院關(guān)于修改和廢止部分行政法規(guī)的決定》（國務(wù)院令第698號）對《物業(yè)管理?xiàng)l例》中涉及物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的內(nèi)容進(jìn)行了相應(yīng)修改。為確保地方政策與國家法規(guī)相統(tǒng)一，根據(jù)修改后的《物業(yè)管理?xiàng)l例》《玉溪市人民政府關(guān)于公布保留的市政府行政規(guī)范性文件的決定》（玉政發(fā)〔2019〕11號）及《中華人民共和國民法典》，對《玉溪市物業(yè)管理辦法》進(jìn)行了修改。新修訂的《玉溪市物業(yè)管理辦法》明確將我市的物業(yè)管理納入社區(qū)治理體系，總結(jié)、升華和固化了物業(yè)管理工作中行之有效的經(jīng)驗(yàn)做法，突出問題導(dǎo)向，注重循因施策，合理分配物業(yè)管理各方主體的權(quán)利義務(wù)。

《辦法》的施行將對維護(hù)我市物業(yè)管理市場秩序，規(guī)范物業(yè)管理活動，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)合法權(quán)益提供法律保障；對促進(jìn)物業(yè)行業(yè)管理健康發(fā)展，進(jìn)一步改善人民群眾的生活和工作環(huán)境發(fā)揮重要作用。

二、《玉溪市物業(yè)管理辦法》的主要內(nèi)容

修訂的《玉溪市物業(yè)管理辦法》分為總則、業(yè)主、業(yè)主大會與業(yè)主委員會、前期物業(yè)管理、物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)的使用和維護(hù)、法律責(zé)任和附則共七章五十三條，此次修改共刪除3條，新增5條，保留9條，修改39條（含合并的2條，因機(jī)構(gòu)名稱變更修改條款較多），重點(diǎn)內(nèi)容為：

（一）總則。明確了將物業(yè)管理納入社區(qū)治理體系的治理架構(gòu)，解釋了物業(yè)管理的含義，規(guī)定了各級政府、職能部門在物業(yè)管理過程中的工作職責(zé)。

（二）業(yè)主大會與業(yè)主委員會。明確首次業(yè)主大會成立的條件及業(yè)主委員會的任期，規(guī)定了業(yè)主委員會的工作職責(zé)。

（三）前期物業(yè)管理。規(guī)定了預(yù)售商品房、新建現(xiàn)售商品房、非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的時間內(nèi)完成物業(yè)管理招投標(biāo)工作，要求建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋銷售合同，應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容；明確了服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時應(yīng)進(jìn)行承接查驗(yàn)，規(guī)定建設(shè)單位在物業(yè)承接查驗(yàn)工作前移交相關(guān)資料。

（四）物業(yè)服務(wù)。明確了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利和職責(zé)；規(guī)定了業(yè)主續(xù)聘、解聘或者另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的做法；要求建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入等情況，要以合理方式公開。

（五）物業(yè)行業(yè)管理。要求物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開、質(zhì)價相符的原則確定；明確保障性住房及住房前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行政府指導(dǎo)價，除此之外的物業(yè)服務(wù)費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價；要求各縣（市、區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理投訴受理制度；要求鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）建立應(yīng)急物業(yè)服務(wù)機(jī)制。

（六）物業(yè)的使用和維護(hù)。規(guī)定業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地；要求業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主或者物業(yè)使用人，并加強(qiáng)巡查；明確了建設(shè)單位按照國家規(guī)定承擔(dān)保修期限和保修范圍內(nèi)物業(yè)的保修責(zé)任；規(guī)定供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。

（七）法律責(zé)任。明確了建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、機(jī)關(guān)工作人員、業(yè)主和物業(yè)使用人違反相關(guān)規(guī)定應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。

（八）附則。明確了突發(fā)事件應(yīng)對期間，各級政府及物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)開展的工作。

三、《玉溪市物業(yè)管理辦法》的亮點(diǎn)

（一）明確了黨建引領(lǐng)社區(qū)治理框架下的物業(yè)管理體系的建立。通過整合基層治理資源，構(gòu)建社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下村（居）民委員會、業(yè)主委員會或業(yè)主、物業(yè)服務(wù)人等多方聯(lián)動的“紅色物業(yè)”體系，著力解決居民群眾的操心事、煩心事和揪心事，努力提升居民群眾的獲得感、幸福感、安全感。

（二）要求定期公布相關(guān)收益的情況。為增強(qiáng)小區(qū)管理的透明度，辦法規(guī)定了業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)每半年以書面形式將業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)詳細(xì)收支情況、物業(yè)共有部分的使用和收益情況、住宅專項(xiàng)維修資金的籌集和使用情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布，接受業(yè)主監(jiān)督；物業(yè)企業(yè)受業(yè)主委托管理共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)定期向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報告共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益和支出的詳細(xì)情況。

（三）臨時物業(yè)管理委員會的成立。結(jié)合工作實(shí)際提出了不具備成立業(yè)主委員會條件，或者具備成立條件但未成立業(yè)主委員會的住宅小區(qū)，或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）指導(dǎo)后仍不能成立的，可以在鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）的指導(dǎo)監(jiān)督下，由村（居）民委員會代表、社區(qū)服務(wù)機(jī)構(gòu)代表、業(yè)主代表、建設(shè)單位代表等組成臨時物業(yè)管理委員會，代行業(yè)主委員會職責(zé)。待業(yè)主委員會成立后，臨時物業(yè)管理委員會自動解散。

（四）規(guī)范了物業(yè)服務(wù)合同包含的內(nèi)容。依據(jù)《民法典》的內(nèi)容，明確物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容一般包括服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法、住宅專項(xiàng)維修資金的使用、服務(wù)用房的管理和使用、服務(wù)期限、服務(wù)交接等條款。物業(yè)服務(wù)人公開作出的有利于業(yè)主的服務(wù)承諾，為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。

（五）明確了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的職責(zé)。在原服務(wù)職責(zé)基礎(chǔ)上依據(jù)《民法典》要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)在小區(qū)內(nèi)公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的基本情況、聯(lián)系方式以及物業(yè)服務(wù)投訴電話；物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和方式等；采取必要的安全保障措施防止從建筑物拋擲物品或者從建筑物上墜落的物品造成他人損害情形的發(fā)生。

（六）業(yè)主大會可選聘、解聘物業(yè)服務(wù)人。辦法規(guī)定業(yè)主大會可以決定選聘物業(yè)企業(yè)，也可根據(jù)物業(yè)企業(yè)的表現(xiàn)在合同期限內(nèi)解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，決定解聘的，應(yīng)當(dāng)提前60日書面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，解除合同造成物業(yè)服務(wù)企業(yè)損失的，除不可歸責(zé)于業(yè)主的事由外，業(yè)主應(yīng)當(dāng)依法賠償損失。

（七）物業(yè)服務(wù)費(fèi)的定價原則。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開、質(zhì)價相符的原則。保障性住房及住房前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行政府指導(dǎo)價，按照國家、省、市的有關(guān)規(guī)定在物業(yè)服務(wù)合同中約定。市級住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門會同市級價格主管部門根據(jù)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)制定相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并根據(jù)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平適時調(diào)整，定期公布政府指導(dǎo)價格。除保障性住房及住房前期物業(yè)服務(wù)之外的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

（八）業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。依據(jù)《民法典》本辦法規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)；業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以催告其在合理期限內(nèi)支付，業(yè)主委員會可以督促業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提起訴訟或者申請仲裁；物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)；已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。

（九）失管小區(qū)建立應(yīng)急物業(yè)服務(wù)機(jī)制。辦法規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域突發(fā)失管狀態(tài)時，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)單位確定應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人，提供安保、供水、垃圾清運(yùn)、電梯運(yùn)行等維持業(yè)主基本生活服務(wù)事項(xiàng)的應(yīng)急服務(wù)。應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期限不超過六個月，產(chǎn)生的服務(wù)費(fèi)，依法確定。

（十）發(fā)生突發(fā)事件的處置措施。辦法規(guī)定突發(fā)事件應(yīng)對期間，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）負(fù)責(zé)落實(shí)市、縣（市、區(qū)）人民政府依法采取的各項(xiàng)應(yīng)急措施；指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展相應(yīng)級別的應(yīng)對工作，并給予物資和資金支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)執(zhí)行政府依法實(shí)施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施，積極配合開展相關(guān)工作。