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蘇州物業(yè)管理?xiàng)l例新法規(guī)(全文)

更新：2023-09-15 22:04:21 高考升學(xué)網(wǎng)

蘇州物業(yè)管理?xiàng)l例2022年新法規(guī)暫無(wú)公布，請(qǐng)參考最新物業(yè)管理?xiàng)l例。

第一章總則

第一條為了規(guī)范住宅區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，營(yíng)造良好的生活環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。

第二條本市行政區(qū)域內(nèi)住宅區(qū)的物業(yè)管理活動(dòng)適用本條例。

第三條業(yè)主可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理，也可以采取自助管理方式自行對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理。

第四條市和縣級(jí)市、區(qū)房產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的管理和監(jiān)督工作。

街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）履行本條例規(guī)定的相關(guān)職責(zé)，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系，協(xié)助房產(chǎn)行政主管部門(mén)對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。

市和縣級(jí)市、區(qū)人民政府及其規(guī)劃、建設(shè)、城管、環(huán)保、工商、價(jià)格、園林綠化、財(cái)政、公安等有關(guān)行政管理部門(mén)按照各自職責(zé)，做好物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。

第五條物業(yè)管理協(xié)會(huì)是物業(yè)服務(wù)行業(yè)的自律組織，主要負(fù)責(zé)制訂物業(yè)服務(wù)行業(yè)行為規(guī)范，組織物業(yè)服務(wù)行業(yè)從業(yè)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，調(diào)處行業(yè)內(nèi)部的爭(zhēng)議，辦理房產(chǎn)行政主管部門(mén)委托的其他事項(xiàng)。

第二章業(yè)主、業(yè)主（代表）大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)

第六條在物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主享有下列權(quán)利：

（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)，依法使用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；

（二）享有業(yè)主代表、業(yè)主委員會(huì)委員的選舉權(quán)和被選舉權(quán)；

（三）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)和表決權(quán)；

（四）提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)（以下簡(jiǎn)稱業(yè)主〈代表〉大會(huì)），對(duì)物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；

（五）對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地、專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

（六）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作和物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（七）要求其他業(yè)主、非業(yè)主使用人停止侵害公共利益的行為；

（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

在物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：

（一）遵守臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約和業(yè)主（代表）大會(huì)議事規(guī)則（以下簡(jiǎn)稱大會(huì)議事規(guī)則），支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)管理制度實(shí)施物業(yè)管理活動(dòng)；

（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；

（三）執(zhí)行業(yè)主（代表）大會(huì)的決定和業(yè)主（代表）大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；

（四）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，不得拖欠、拒付；

（五）按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金；

（六）不得損害公共利益和他人合法權(quán)益；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第七條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主（代表）大會(huì)，由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理，同一物業(yè)管理區(qū)域的地上、地下建筑物、設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地不得分割管理。

第八條物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主（代表）大會(huì)制度。業(yè)主通過(guò)業(yè)主（代表）大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)行使物業(yè)管理權(quán)。

業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。

業(yè)主較少的，經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)的職責(zé)。

業(yè)主戶數(shù)超過(guò)一百戶的，業(yè)主可以決定成立業(yè)主代表大會(huì)，履行業(yè)主大會(huì)的職責(zé)。

第九條業(yè)主代表大會(huì)由業(yè)主按照比例推選的代表組成，業(yè)主代表一般不少于三十人，每幢至少有一名業(yè)主代表。

業(yè)主代表在參加業(yè)主代表大會(huì)前，就業(yè)主代表大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)書(shū)面征求所代表的業(yè)主的意見(jiàn)；凡需全體業(yè)主投票表決的，業(yè)主的贊同、反對(duì)及棄權(quán)的選票經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表提交業(yè)主代表大會(huì)會(huì)議。

第十條物業(yè)管理區(qū)域符合下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)首次業(yè)主（代表）大會(huì)：

（一）已交付使用物業(yè)的建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積百分之五十以上的，或者達(dá)到百分之三十不足百分之五十但交付使用已超過(guò)一年的；

（二）同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)分期開(kāi)發(fā)的住宅區(qū)，已交付使用物業(yè)的建筑面積未達(dá)到百分之三十，但交付使用已超過(guò)兩年的。

第十一條業(yè)主（代表）大會(huì)由業(yè)主負(fù)責(zé)籌備。首次業(yè)主（代表）大會(huì)的籌備工作在房產(chǎn)行政主管部門(mén)的指導(dǎo)下，由物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）組織業(yè)主推薦產(chǎn)生籌備組。

物業(yè)管理區(qū)域符合第十條規(guī)定情形的，建設(shè)單位和前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)書(shū)面告知街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在收到書(shū)面告知之日起三十日內(nèi)，負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)成立首次業(yè)主（代

表）大會(huì)籌備組。未及時(shí)書(shū)面告知的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)主動(dòng)組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)成立首次業(yè)主（代表）大會(huì)籌備組。

籌備組的人數(shù)為五至九人的單數(shù)，其中街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和建設(shè)單位代表各一名，籌備組的組長(zhǎng)由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的工作人員擔(dān)任�；I備組組成人員名單確定后，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

建設(shè)單位和前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向籌備組提供業(yè)主名冊(cè)、物業(yè)建筑面積以及物業(yè)出售和交付使用時(shí)間等文件資料，并且提供必要的人力、場(chǎng)地支持。

首次業(yè)主（代表）大會(huì)籌備、成立的費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。

第十二條籌備組履行下列職責(zé)：

（一）確定首次業(yè)主（代表）大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；

（二）確認(rèn)業(yè)主身份；

（三）提出業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法以及建議名單，并征求業(yè)主意見(jiàn)；

（四）擬訂大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約等草案，并征求業(yè)主意見(jiàn)；

（五）做好召開(kāi)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

前款第（一）項(xiàng)至第（四）項(xiàng)的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在會(huì)議召開(kāi)十五日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第十三條業(yè)主（代表）大會(huì)依法管理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主物業(yè)共同事務(wù)，并對(duì)全體業(yè)主負(fù)責(zé)。

業(yè)主（代表）大會(huì)依法決定下列事項(xiàng)：

（一）制定和修改大會(huì)議事規(guī)則；

（二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)委員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；

（五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

業(yè)主（代表）大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定對(duì)全體業(yè)主和非業(yè)主使用人具有約束力。

第十四條業(yè)主（代表）大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論或者書(shū)面征求意見(jiàn)的形式，也可以采取集體討論與書(shū)面征求意見(jiàn)相結(jié)合的形式召開(kāi)。采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式時(shí)，應(yīng)當(dāng)將征求意見(jiàn)書(shū)送交每一位業(yè)主；無(wú)法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

業(yè)主（代表）大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主或者過(guò)半數(shù)的業(yè)主代表參加。業(yè)主（代表）大會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，并且在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。其中，籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。

首次業(yè)主（代表）大會(huì)通過(guò)大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約，可以由大會(huì)籌備組征得物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

逾期不參加投票業(yè)主的投票是否計(jì)入已表決的多數(shù)票數(shù)，由大會(huì)議事規(guī)則確定。

第十五條業(yè)主（代表）大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議，由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)召集。定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開(kāi)。

有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在十五日內(nèi)召集臨時(shí)會(huì)議:

（一）經(jīng)百分之二十以上的業(yè)主聯(lián)名書(shū)面提議的；

（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的；

（三）大會(huì)議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

提議召開(kāi)業(yè)主（代表）大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的，應(yīng)當(dāng)提交書(shū)面建議、聯(lián)系方式和物業(yè)權(quán)屬證明。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)核實(shí)提議人的業(yè)主身份。不符合要求的，其提議無(wú)效。

業(yè)主委員會(huì)逾期不召集會(huì)議的，房產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期召集；經(jīng)責(zé)令仍未召集的，業(yè)主可以申請(qǐng)街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）召集。

第十六條業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主（代表）大會(huì)的常設(shè)執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行下列職責(zé)：

（一）召集和主持業(yè)主（代表）大會(huì)；

（二）執(zhí)行業(yè)主（代表）大會(huì)會(huì)議的決議、決定；

（三）簽訂并履行物業(yè)服務(wù)合同，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，督促業(yè)主按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)；

（四）制定重大維修工程項(xiàng)目年度計(jì)劃，監(jiān)督公共事務(wù)管理制度的執(zhí)行，協(xié)調(diào)、處理涉及物業(yè)管理的公共事務(wù)；

（五）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營(yíng)情況；

（六）審核并公布物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)第三方審計(jì)的本物業(yè)管理區(qū)域的財(cái)務(wù)報(bào)告；

（七）聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；

（八）接受業(yè)主、業(yè)主（代表）大會(huì)和有關(guān)部門(mén)的監(jiān)督；

（九）法律、法規(guī)規(guī)定和業(yè)主（代表）大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

業(yè)主委員會(huì)不得從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

第十七條業(yè)主委員會(huì)會(huì)議每季度至少召開(kāi)一次。經(jīng)業(yè)主委員會(huì)主任提議或者三分之一以上業(yè)主委員會(huì)委員提議，可以召開(kāi)臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任或者主任委托的副主任召集，會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)委員出席方能召開(kāi)，作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主委員會(huì)委員過(guò)半數(shù)通過(guò)方為有效。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有書(shū)面記錄，經(jīng)出席會(huì)議的委員簽字后存檔。

第十八條業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)從本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具備以下條件的業(yè)主中選舉產(chǎn)生：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）遵守有關(guān)法律、法規(guī)和大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；

（三）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會(huì)公信力和組織能力；

（四）本人、配偶以及直系親屬?zèng)]有在本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作。

第十九條業(yè)主委員會(huì)委員的人數(shù)應(yīng)當(dāng)為五至十五名的單數(shù)。分期開(kāi)發(fā)的住宅區(qū)達(dá)到成立業(yè)主（代表）大會(huì)條件時(shí)，一般選舉五名業(yè)主委員會(huì)委員，以后各期交付使用的，按照大會(huì)議事規(guī)則增選委員，直至本屆業(yè)主委員會(huì)任期屆滿重新選舉。

業(yè)主委員會(huì)的任期由業(yè)主（代表）大會(huì)決定，一般為三至五年。業(yè)主委員會(huì)委員可以連選連任。業(yè)主委員會(huì)在委員中選舉產(chǎn)生主任一名和副主任若干名。業(yè)主委員會(huì)可以聘用專(zhuān)職或者兼職執(zhí)行秘書(shū)。

業(yè)主委員會(huì)委員辭職，應(yīng)當(dāng)提前兩個(gè)月向業(yè)主（代表）大會(huì)會(huì)議提出書(shū)面辭呈。

業(yè)主委員會(huì)委員缺額時(shí)按照大會(huì)議事規(guī)則補(bǔ)選，但缺額人數(shù)超過(guò)業(yè)主委員會(huì)委員半數(shù)以上的，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主（代表）大會(huì)重新選舉。

業(yè)主委員會(huì)委員變動(dòng)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第二十條有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)決定，業(yè)主委員會(huì)委員資格中止：

（一）不再是本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的；

（二）喪失履行職責(zé)能力的；

（三）索取、收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)單位、個(gè)人財(cái)物和報(bào)酬的；

（四）不遵守管理規(guī)約、拒不履行業(yè)主義務(wù)的；

（五）無(wú)正當(dāng)理由連續(xù)缺席三次以上業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的；

（六）提出書(shū)面辭呈的；

（七）其他原因不宜繼續(xù)擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。

委員資格中止的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主（代表）大會(huì)審議決定終止資格，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第二十一條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列材料向物業(yè)所在地房產(chǎn)行政主管部門(mén)備案：

（一）業(yè)主委員會(huì)備案申請(qǐng)書(shū)；

（二）業(yè)主委員會(huì)委員名單；

（三）大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約；

（四）首次業(yè)主（代表）大會(huì)會(huì)議記錄；

（五）其他應(yīng)當(dāng)提供的材料。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)以上報(bào)送材料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。

房產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自受理備案申請(qǐng)之日起十五日內(nèi)，完成備案并且抄送物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）。經(jīng)備案的業(yè)主委員會(huì)，其選舉產(chǎn)生之日為成立日期。業(yè)主委員會(huì)憑備案證明申請(qǐng)刻制印章并且保管、使用。

備案的有關(guān)事項(xiàng)發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)書(shū)面報(bào)告所在地房產(chǎn)行政主管部門(mén)。

第二十二條業(yè)主委員會(huì)任期屆滿三個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)召集業(yè)主（代表）大會(huì)選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。新一屆業(yè)主委員會(huì)自原業(yè)主委員會(huì)任期屆滿后履行職責(zé)。

業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前一個(gè)月，尚未召開(kāi)業(yè)主（代表）大會(huì)產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)的，由物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和房產(chǎn)行政主管部門(mén)組織換屆選舉工作。新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生之前，原業(yè)主委員會(huì)繼續(xù)履行職責(zé)。

第二十三條業(yè)主委員會(huì)委員集體提出書(shū)面辭呈的，應(yīng)當(dāng)協(xié)助街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和業(yè)主建立籌備組召開(kāi)業(yè)主（代表）大會(huì)，重新選舉產(chǎn)生新的業(yè)主委員會(huì)。

業(yè)主委員會(huì)違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約，嚴(yán)重?fù)p害多數(shù)業(yè)主合法權(quán)益，或者影響社區(qū)安定和社會(huì)穩(wěn)定的，應(yīng)當(dāng)停止活動(dòng)。所在地的房產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）組織召開(kāi)業(yè)主（代表）大會(huì)會(huì)議，重新選舉業(yè)主委員會(huì)。

第二十四條業(yè)主（代表）大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)日常工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)，可以從物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)收益中列支，也可以由全體業(yè)主分?jǐn)偂?/p>

經(jīng)費(fèi)的籌集、管理和使用由大會(huì)議事規(guī)則具體規(guī)定。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告籌集和使用情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。

第二十五條業(yè)主（代表）大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安、城管等行政管理部門(mén)，與社區(qū)居民委員會(huì)協(xié)作，共同做好物業(yè)管理區(qū)域的社會(huì)治安、環(huán)境衛(wèi)生等相關(guān)工作。

業(yè)主（代表）大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合社區(qū)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)。召開(kāi)業(yè)主（代表）大會(huì)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)告知社區(qū)居民委員會(huì)并聽(tīng)取其建議，會(huì)議作出的決定應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知社區(qū)居民委員會(huì)。

第二十六條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，可以建立由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居民委員會(huì)、公安派出所、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等單位參加的聯(lián)席會(huì)議制度。聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)召集和主持，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理重大事宜。

第三章前期物業(yè)管理

第二十七條新建住宅區(qū)應(yīng)當(dāng)實(shí)行前期物業(yè)管理。住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理前期招投標(biāo)管理辦法，通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)委托合同。前期物業(yè)服務(wù)委托合同應(yīng)當(dāng)報(bào)所在地房產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。

前期物業(yè)管理招投標(biāo)辦法由市人民政府制定。

第二十八條物業(yè)管理區(qū)域由所在地房產(chǎn)行政主管部門(mén)按照下列規(guī)定劃分：

（一）新建住宅區(qū)，包括分期建設(shè)或者由兩個(gè)以上單位開(kāi)發(fā)建設(shè)，擁有共同配套設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)按照住宅區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)范圍確定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；

（二）新建住宅區(qū)由城市道路、圍墻或者其他明顯標(biāo)識(shí)分割成多個(gè)自然小區(qū)，并且配套設(shè)施設(shè)備、物業(yè)服務(wù)用房等獨(dú)立配置的，可以確定為多個(gè)獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域；

（三）新建住宅區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)應(yīng)當(dāng)與該住宅區(qū)確定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；

（四）已建成并相毗連的住宅區(qū)，經(jīng)各自區(qū)域三分之二以上業(yè)主同意，可以歸并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。

物業(yè)管理區(qū)域劃定有爭(zhēng)議的，房產(chǎn)行政主管部門(mén)在聽(tīng)取相關(guān)業(yè)主和所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的意見(jiàn)后，會(huì)同城市規(guī)劃行政管理部門(mén)確定。

第二十九條建設(shè)單位在預(yù)（銷(xiāo)）售物業(yè)之前，應(yīng)當(dāng)制定臨時(shí)管理規(guī)約。臨時(shí)管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權(quán)益。

物業(yè)買(mǎi)受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書(shū)面承諾。

臨時(shí)管理規(guī)約的效力至業(yè)主（代表）大會(huì)審議通過(guò)的管理規(guī)約生效時(shí)終止。

第三十條新建住宅區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)安排物業(yè)服務(wù)用房。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不少于規(guī)劃許可證載明的地上建筑物總建筑面積的千分之七配置，并無(wú)償提供。地上建筑物總面積不足一萬(wàn)平方米的，物業(yè)服務(wù)用房面積不得少于七十平方米。

物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)是地面以上的非居住房屋，一般安排在住宅區(qū)中心區(qū)域或者住宅區(qū)出入口附近。沒(méi)有配置電梯的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)用房所在樓層不得高于三層。

物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)進(jìn)行簡(jiǎn)單裝修，具備水、電使用功能。住宅區(qū)內(nèi)配置通訊、有線電視、網(wǎng)絡(luò)寬帶、安保預(yù)警等設(shè)施的，物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)預(yù)留端口，具備正常使用功能。

電梯井、管道井、樓梯間、垃圾房（道）、變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳、過(guò)道、地下室、車(chē)庫(kù)（棚）、人防工程等，以及室內(nèi)層高不足二點(diǎn)二米的房屋不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)用房面積。

第三十一條物業(yè)服務(wù)用房的所有權(quán)屬于全體業(yè)主。建設(shè)單位在向房產(chǎn)行政主管部門(mén)申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)注明物業(yè)服務(wù)用房面積和房號(hào)；在申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)先行辦理物業(yè)服務(wù)用房權(quán)屬登記。

物業(yè)服務(wù)用房面積不計(jì)入分?jǐn)偣媒ㄖ娣e。

物業(yè)服務(wù)用房不得買(mǎi)賣(mài)和抵押。

第四章物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)

第三十二條從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格，依法取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)。

第三十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)和物業(yè)服務(wù)合同約定提供物業(yè)服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供下列基本服務(wù)項(xiàng)目：

（一）做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共場(chǎng)所的清潔衛(wèi)生、垃圾清運(yùn)以及經(jīng)常性的保潔服務(wù)工作；

（二）協(xié)助有關(guān)行政管理部門(mén)維持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序和治安秩序，做好值班、巡邏工作；

（三）對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共綠地進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)；

（四）對(duì)物業(yè)共用部位、場(chǎng)地和共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常維修養(yǎng)護(hù)。

物業(yè)服務(wù)的具體項(xiàng)目和服務(wù)程度，按照合同約定。當(dāng)事人就人身、財(cái)產(chǎn)安全防范方面有特殊要求的，應(yīng)當(dāng)在合同中另行約定。

第三十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得有下列行為：

（一）擅自改變物業(yè)服務(wù)用房和共用部位、場(chǎng)地以及共用設(shè)施設(shè)備的用途；

（二）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路或者場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益；

（三）擅自利用物業(yè)共用部位、場(chǎng)地和共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)；

（四）物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，拒不退出或者不按照規(guī)定移交物業(yè)服務(wù)用房和有關(guān)財(cái)物、資料；

（五）擅自退出物業(yè)管理區(qū)域等不履行物業(yè)服務(wù)合同的行為；

（六）擅自停水停電；

（七）其他嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主權(quán)益的情形。

第三十五條前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主簽訂；物業(yè)服務(wù)合同由業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂。

第三十六條前期物業(yè)服務(wù)合同期滿后業(yè)主委員會(huì)仍未成立的，由建設(shè)單位繼續(xù)委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理。

前期物業(yè)服務(wù)合同期限未滿，業(yè)主（代表）大會(huì)召開(kāi)并選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，自業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

第三十七條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同到期的三個(gè)月前，根據(jù)業(yè)主（代表）大會(huì)的決定，將續(xù)聘或者新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的情況，書(shū)面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在合同到期的三個(gè)月前書(shū)面通知業(yè)主委員會(huì)，同時(shí)報(bào)告物業(yè)所在地社區(qū)居民委員會(huì)、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和房產(chǎn)行政主管部門(mén)。

物業(yè)服務(wù)合同期滿，業(yè)主（代表）大會(huì)沒(méi)有作出變更決定的，原合同延續(xù)至新的物業(yè)服務(wù)合同生效之日。

第三十八條物業(yè)服務(wù)合同尚未到期，因物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行合同的，由業(yè)主委員會(huì)經(jīng)業(yè)主（代表）大會(huì)同意，提前解除物業(yè)服務(wù)合同，該物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同解除之日起七日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域。

因物業(yè)服務(wù)合同糾紛，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求退出物業(yè)管理區(qū)域的，應(yīng)當(dāng)提前三個(gè)月書(shū)面通知業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)居民委員會(huì)、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和房產(chǎn)行政主管部門(mén)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第三十九條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循公開(kāi)、合理和質(zhì)價(jià)相符的原則。

前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按照招投標(biāo)確定的標(biāo)準(zhǔn)收取。業(yè)主委員會(huì)成立后，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)業(yè)主（代表）大會(huì)決定，由業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)辦法應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)醒目位置公布。每半年或者一年向業(yè)主、非業(yè)主使用人公布物業(yè)小區(qū)經(jīng)營(yíng)性設(shè)施經(jīng)營(yíng)收支情況，接受業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、非業(yè)主使用人和價(jià)格行政管理部門(mén)的監(jiān)督。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)未經(jīng)業(yè)主、非業(yè)主使用人同意，不得預(yù)收超過(guò)六個(gè)月期限的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不得收取一年以上押金、保證金等費(fèi)用。

第四十條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)對(duì)共用場(chǎng)地、設(shè)施設(shè)備單獨(dú)配置水、電等計(jì)量器具。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期公布共用場(chǎng)地、設(shè)施設(shè)備消耗的水、電數(shù)量及其金額，按照實(shí)際支出和約定的收費(fèi)方式向全體業(yè)主合理分?jǐn)偂５飿I(yè)服務(wù)合同另有約定的除外。

物業(yè)的電梯、水泵、中央空調(diào)等設(shè)施運(yùn)行費(fèi)及公共照明、公共用水等納入代收代交費(fèi)用的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)單獨(dú)列帳，合理、公開(kāi)分?jǐn)�。具體分?jǐn)傓k法在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

電梯起始層的業(yè)主不承擔(dān)電梯運(yùn)行費(fèi)（電梯起始點(diǎn)設(shè)在地下層的除外），但應(yīng)當(dāng)承擔(dān)維修、更新改造費(fèi)用。

第四十一條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的汽車(chē)車(chē)位，其停放服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，在政府指導(dǎo)下，由業(yè)主委員會(huì)征求二分之一以上的業(yè)主同意后確定。業(yè)主委員會(huì)未成立的，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)按照價(jià)格行政管理部門(mén)的規(guī)定執(zhí)行。

公安、消防、搶險(xiǎn)、救護(hù)、環(huán)衛(wèi)等特種車(chē)輛執(zhí)行任務(wù)時(shí)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放的，不得收取停車(chē)費(fèi)。

第四十二條利用物業(yè)共用部位、公共場(chǎng)地和共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主（代表）大會(huì)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益歸全體業(yè)主所有，其中百分之三十用于補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)費(fèi)，百分之七十納入專(zhuān)項(xiàng)維修資金。但物業(yè)服務(wù)合同另有約定的除外。

共用設(shè)施、設(shè)備報(bào)廢后的收益，應(yīng)當(dāng)用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金或者抵充物業(yè)服務(wù)費(fèi)，也可以按照業(yè)主（代表）大會(huì)的決定使用。

第四十三條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供電、供水、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受上述單位委托代收費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)已接受委托實(shí)施物業(yè)服務(wù)并收取相應(yīng)服務(wù)費(fèi)用的，其他部門(mén)和單位不得重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費(fèi)用。

第五章物業(yè)的移交和接管

第四十四條受建設(shè)單位委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位除移交物業(yè)服務(wù)用房外還應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列材料：

（一）規(guī)劃、竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；

（二）共用設(shè)施設(shè)備的清單及安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；

（四）業(yè)主名冊(cè)；

（五）物業(yè)服務(wù)所必需的其他資料。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，將上述材料和物業(yè)服務(wù)用房移交給業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第四十五條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在新一屆業(yè)主委員會(huì)行使職權(quán)的同時(shí)，將其使用、保管的所有文書(shū)、財(cái)物、印章移交新一屆業(yè)主委員會(huì)，并做好其他交接工作。

對(duì)不按時(shí)移交的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和所在地房產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)督促其移交；對(duì)拒不移交的，新一屆業(yè)主委員會(huì)可以請(qǐng)求轄區(qū)內(nèi)的公安機(jī)關(guān)協(xié)助移交。

業(yè)主委員會(huì)委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起三日內(nèi)將其使用、保管的文書(shū)、印章以及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物移交業(yè)主委員會(huì)。

第四十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)更替的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)完整移交有關(guān)物業(yè)、財(cái)物和檔案資料，配合新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好交接工作。

第六章物業(yè)的使用和維護(hù)

第四十七條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)，應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主、非業(yè)主使用人的需要。尚未出售的停車(chē)位、車(chē)庫(kù)，業(yè)主、非業(yè)主使用人需要承租的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)出租。仍有空余的，可以臨時(shí)出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個(gè)人；承租人可以使用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共道路。

地下停車(chē)位尚有空余的，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不得新辟規(guī)劃以外的停車(chē)位。地下停車(chē)位不足，確需利用業(yè)主共有的道路或者其他公共場(chǎng)地作為停車(chē)位的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主（代表）大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)決定，并依法辦理消防等相關(guān)手續(xù)。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車(chē)輛，不得影響道路通行、阻礙特種車(chē)輛執(zhí)行任務(wù)或者損壞共用設(shè)施設(shè)備。

第四十八條任何單位和個(gè)人不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地、綠地或者占用其他共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。確需臨時(shí)占用、挖掘的，應(yīng)當(dāng)采取措施保障安全，并及時(shí)恢復(fù)原狀，造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法賠償。

因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和利害關(guān)系人的同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘的，應(yīng)當(dāng)征得利害關(guān)系人和業(yè)主委員會(huì)同意，事先在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。

供電、供水、供氣、供熱、通信、有線電視等單位因維修、養(yǎng)護(hù)、改建、擴(kuò)建等，需要臨時(shí)占用、挖掘的，應(yīng)當(dāng)事先告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。

第四十九條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、給排水設(shè)施和綠化的養(yǎng)護(hù)，以及路燈、公共衛(wèi)生設(shè)施的管理和生活垃圾的清運(yùn)責(zé)任范圍由各縣級(jí)市、區(qū)人民政府確定。

第五十條業(yè)主、非業(yè)主使用人不得違反法律、法規(guī)以及臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主、非業(yè)主使用人將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)首先經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主書(shū)面同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

（一）將車(chē)庫(kù)用于居住、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)；

（二）人均承租建筑面積低于十二平方米出租住宅；

（三）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)，私搭亂建；

（四）侵占綠地、毀壞綠化；

（五）隨意傾倒或者拋棄垃圾、雜物，堆放易燃易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒有害物質(zhì)或者發(fā)出超標(biāo)準(zhǔn)的噪聲和振動(dòng)；

（六）擅自擺攤設(shè)點(diǎn)，無(wú)序停放車(chē)輛；

（七）在建筑物、構(gòu)筑物或者樹(shù)木上亂懸掛、亂張貼、亂涂寫(xiě)、亂刻畫(huà)；

（八）在消防通道上設(shè)置路障，損壞或者挪用消防設(shè)施；

（九）違反法律、法規(guī)和臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約的規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物；

（十）法律、法規(guī)和臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約禁止的其他行為。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)違反前款規(guī)定的行為，應(yīng)當(dāng)勸阻、制止，并督促改正。拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)行政管理部門(mén)。

第五十一條業(yè)主或者非業(yè)主使用人進(jìn)行物業(yè)裝飾裝修，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)，遵守臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同的約定。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)違反法律、法規(guī)和臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約規(guī)定的裝飾裝修行為，應(yīng)當(dāng)勸阻、制止，并及時(shí)報(bào)告有關(guān)行政管理部門(mén)依法處理。

第五十二條業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照合同約定交清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，其對(duì)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利和義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓。

業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)管理規(guī)約或者管理規(guī)約的內(nèi)容告知受讓人或者承租人，并自物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同簽訂之日起十五日內(nèi)，將物業(yè)轉(zhuǎn)讓或者出租的情況告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

承租人應(yīng)當(dāng)遵守臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約。

第五十三條房屋的維修責(zé)任，按照下列規(guī)定劃分：

（一）業(yè)主專(zhuān)有部分，由業(yè)主自行維修；毗連部位，由相鄰業(yè)主共同維修。

（二）單幢房屋整體共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造，由該幢房屋的業(yè)主按照擁有專(zhuān)有部分房屋建筑面積比例承擔(dān)。

（三）單幢房屋有兩個(gè)或者兩個(gè)以上單元，單元內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造，由單元內(nèi)的業(yè)主按照擁有專(zhuān)有部分房屋建筑面積的比例承擔(dān)；涉及兩個(gè)或者兩個(gè)以上單元共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造，由兩個(gè)或者兩個(gè)以上單元的業(yè)主按照擁有專(zhuān)有部分房屋建筑面積的比例承擔(dān)。

（四）單幢房屋不上人屋頂?shù)木S修，由屋頂庇護(hù)范圍下的業(yè)主按擁有專(zhuān)有部分房屋建筑面積的比例承擔(dān)。

（五）單幢房屋可上人屋頂（包括屋面和周邊圍護(hù)），為各層共用的，由屋頂庇護(hù)范圍下各層業(yè)主，按照擁有專(zhuān)有部分房屋建筑面積的比例承擔(dān)；為若干層（戶）使用的，由使用層（戶）的業(yè)主按照擁有專(zhuān)有部分房屋建筑面積的比例承擔(dān)。

（六）住宅區(qū)內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造，由全體業(yè)主按照擁有專(zhuān)有部分房屋建筑面積的比例承擔(dān)。

屬于人為損壞的，由損壞者負(fù)責(zé)修復(fù)；造成損失的，應(yīng)當(dāng)賠償。

第五十四條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

業(yè)主、業(yè)主（代表）大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)對(duì)其負(fù)有維護(hù)責(zé)任的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定和臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約以及住宅養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)，定期維修養(yǎng)護(hù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同對(duì)物業(yè)定期維修養(yǎng)護(hù)。

物業(yè)出現(xiàn)安全隱患、危及公共利益以及他人合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)；責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意或者按照臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)或者采取應(yīng)急防范措施，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。

業(yè)主、建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)時(shí)，有關(guān)業(yè)主和非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。

第五十五條依照法律、法規(guī)、規(guī)章和有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定應(yīng)當(dāng)緊急維修但相關(guān)業(yè)主不能及時(shí)統(tǒng)一意見(jiàn)的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和房產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)督促業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)或者相關(guān)責(zé)任人限期維修，也可以先行組織維修或者救助。有關(guān)費(fèi)用經(jīng)審核或者審計(jì)后，由相關(guān)業(yè)主分?jǐn)偦蛘邚膶?zhuān)項(xiàng)維修資金賬戶中列支，并向業(yè)主公示。

第五十六條物業(yè)管理實(shí)行專(zhuān)項(xiàng)維修資金制度。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金。

專(zhuān)項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專(zhuān)項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

業(yè)主可以憑本人有效身份證件查詢專(zhuān)項(xiàng)維修資金繳存、使用以及賬面余額情況。

專(zhuān)項(xiàng)維修資金的收取、使用、管理辦法由市人民政府另行制定。

第七章法律責(zé)任

第五十七條業(yè)主、非業(yè)主使用人違反臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約、物業(yè)使用規(guī)定和物業(yè)使用管理維修規(guī)定造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

業(yè)主、非業(yè)主使用人未按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以催交；逾期仍不交納的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)加收滯納金；對(duì)于超過(guò)三個(gè)月不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院提起訴訟。

第五十八條業(yè)主（代表）大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，房產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府），應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主。

業(yè)主（代表）大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷(xiāo)。

第五十九條建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例規(guī)定，有下列情形之一的，由房產(chǎn)行政主管部門(mén)予以處罰：

（一）建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)不協(xié)助業(yè)主（代表）大會(huì)籌備工作的，責(zé)令其協(xié)助，并可處以三千元以上三萬(wàn)元以下的罰款；

（二）建設(shè)單位不承擔(dān)首次業(yè)主（代表）大會(huì)籌備、成立費(fèi)用的，責(zé)令其承擔(dān)有關(guān)費(fèi)用，并可處以五千元以上五萬(wàn)元以下的罰款；

（三）建設(shè)單位提供的物業(yè)服務(wù)用房不符合本條例規(guī)定的，責(zé)令其改正，并可處以十萬(wàn)元以上五十萬(wàn)元以下的罰款；

（四）建設(shè)單位未對(duì)共用場(chǎng)地、設(shè)施設(shè)備單獨(dú)配置水、電等計(jì)量器具的，責(zé)令其改正，并可處以二萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款；

（五）建設(shè)單位拒絕將未售出的車(chē)位出租給業(yè)主、非業(yè)主使用人使用的，責(zé)令其改正，并可處以五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款；

（六）物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自退出物業(yè)管理區(qū)域的，責(zé)令其改正，并可處以五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款；逾期仍不改正的，依法吊銷(xiāo)其資質(zhì)證書(shū)。

第六十條違反本條例規(guī)定，法律、法規(guī)已有處罰規(guī)定的，從其規(guī)定。

第六十一條房產(chǎn)行政主管部門(mén)及其工作人員濫用職權(quán)、徇私舞弊、玩忽職守的，由其所在單位或者上級(jí)主管部門(mén)對(duì)負(fù)有責(zé)任的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究其刑事責(zé)任。

第八章附則

第六十二條本條例所稱業(yè)主，是指房屋所有權(quán)人。

本條例所稱物業(yè)，是指房屋及其附屬的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地。

本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。

本條例所稱自助管理，是指業(yè)主不聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，自發(fā)組織、自行實(shí)施管理物業(yè)的方式。

本條例所稱前期物業(yè)管理，是指業(yè)主（代表）大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。

本條例所稱共用部位，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于全體業(yè)主或者單幢物業(yè)的業(yè)主、非業(yè)主使用人共同使用的公共門(mén)廳、樓梯間、電梯間、管道井、設(shè)備間、過(guò)道、公共停車(chē)位、房屋承重結(jié)構(gòu)、戶外墻面、屋面和道路、場(chǎng)地、綠地等部位。

本條例所稱共用設(shè)施設(shè)備，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于全體業(yè)主或者單幢物業(yè)的業(yè)主、非業(yè)主使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化糞池、垃圾箱（房）、電梯、樓道照明設(shè)施、小區(qū)道路照明設(shè)施、安全防范智能系統(tǒng)、避雷裝置、單元防盜門(mén)、文化體育設(shè)施和區(qū)域圍護(hù)等設(shè)施設(shè)備。

第六十三條市人民政府可以根據(jù)本條例制定實(shí)施細(xì)則。

市房產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)擬定大會(huì)議事規(guī)則、臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同等示范文本，提供給物業(yè)管理相關(guān)各方作為指導(dǎo)規(guī)范。

第六十四條工業(yè)廠房、辦公樓、商場(chǎng)、醫(yī)院、學(xué)校等非住宅的物業(yè)管理，參照本條例執(zhí)行。

第六十五條本條例自2008年1月1日起施行。

條例的說(shuō)明

主任、各位副主任、秘書(shū)長(zhǎng)、各位委員：

《蘇州市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》），已于2007年8月23日由蘇州市第十三屆人大常委會(huì)第三十六次會(huì)議審議通過(guò)，現(xiàn)提請(qǐng)本次省人大常委會(huì)審議批準(zhǔn)。我受蘇州市人大常委會(huì)的委托，現(xiàn)就《條例》主要內(nèi)容中的有關(guān)問(wèn)題作如下說(shuō)明：

一、關(guān)于建立和完善業(yè)主代表大會(huì)制度

針對(duì)我市大型住宅區(qū)不斷增多的實(shí)際情況，為了更好地規(guī)范住宅區(qū)的自治管理，切實(shí)維護(hù)廣大業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)上位法的有關(guān)規(guī)定，《條例》明確并完善了業(yè)主代表大會(huì)制度。第八條第一款規(guī)定：“物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主（代表）大會(huì)制度。業(yè)主通過(guò)業(yè)主（代表）大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)行使物業(yè)管理權(quán)。”第四款明確：“業(yè)主戶數(shù)超過(guò)一百戶的，業(yè)主可以決定成立業(yè)主代表大會(huì)，履行業(yè)主大會(huì)的職責(zé)�！蓖瑫r(shí)，《條例》對(duì)業(yè)主代表的產(chǎn)生、業(yè)主（代表）大會(huì)的召開(kāi)及其職責(zé)等作了具體規(guī)定。

二、關(guān)于業(yè)主的權(quán)利義務(wù)以及業(yè)主（代表）大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)

業(yè)主、業(yè)主（代表）大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)是小區(qū)自治管理的重要主體，對(duì)搞好小區(qū)物業(yè)管理具有至關(guān)重要的作用，因此對(duì)其權(quán)利和義務(wù)以及相關(guān)職責(zé)作明確具體規(guī)定，十分必要。這既有利于廣大業(yè)主遵守和執(zhí)行，也便于業(yè)主（代表）大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法開(kāi)展工作。為此，根據(jù)《物權(quán)法》等上位法的有關(guān)規(guī)定，《條例》第六條、第十三條和第十六條分別對(duì)業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)，業(yè)主（代表）大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的相關(guān)職責(zé)，作了詳細(xì)具體的規(guī)定。

三、關(guān)于物業(yè)服務(wù)用房

由于上位法對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位無(wú)償提供物業(yè)服務(wù)用房?jī)H作了原則規(guī)定，為進(jìn)一步增強(qiáng)可操作性，確保該項(xiàng)規(guī)定的落實(shí)到位，《條例》從我市實(shí)際出發(fā)，詳細(xì)規(guī)定了住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)用房所處的位置、具備的條件、所在層數(shù)以及禁止作為住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)用房的種類(lèi)，這樣可以杜絕開(kāi)發(fā)建設(shè)單位可能將位置偏僻、非獨(dú)立成套、層次偏高或者不適合辦公的，如公共門(mén)廳、地下室等作為物業(yè)服務(wù)用房的情形。同時(shí)，為了保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益，《條例》強(qiáng)調(diào)物業(yè)服務(wù)用房獨(dú)立測(cè)量，其面積不計(jì)入分?jǐn)偣媒ㄖ娣e。特別是《條例》還明確了物業(yè)服務(wù)用房比例，規(guī)定開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不少于規(guī)劃許可證載明的地上建筑物總建筑面積的千分之七配置物業(yè)服務(wù)用房，并無(wú)償提供，以保證住宅區(qū)物業(yè)管理的正常有效運(yùn)轉(zhuǎn)。

四、關(guān)于住宅區(qū)停車(chē)問(wèn)題

針對(duì)小區(qū)車(chē)位、車(chē)庫(kù)歸屬和利用糾紛較多、矛盾比較尖銳的問(wèn)題，為了妥善處理矛盾和糾紛，切實(shí)保障和維護(hù)小區(qū)廣大業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)《物權(quán)法》等上位法的有關(guān)規(guī)定，《條例》第四十七條規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)，應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主、非業(yè)主使用人的需要。”為了防止開(kāi)發(fā)建設(shè)單位對(duì)車(chē)位、車(chē)庫(kù)只售不租等現(xiàn)象，該條還規(guī)定：“尚未出售的停車(chē)位、車(chē)庫(kù)，業(yè)主、非業(yè)主使用人需要承租的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)出租。仍有空余的，可以臨時(shí)出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個(gè)人�！蓖瑫r(shí)，為了保障小區(qū)道路暢通，確保居民通行安全，《條例》規(guī)定：“地下停車(chē)位尚有空余的，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不得新辟規(guī)劃以外的停車(chē)位。地下停車(chē)位不足，確需利用業(yè)主共有的道路或者其他公共場(chǎng)地作為停車(chē)位的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主（代表）大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)決定，并依法辦理消防等相關(guān)手續(xù)�！薄稐l例》還進(jìn)一步要求“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車(chē)輛，不得影響道路通行、阻礙特種車(chē)輛執(zhí)行任務(wù)或者損壞共用設(shè)施設(shè)備。”

五、關(guān)于對(duì)物業(yè)管理區(qū)域的管理要求

鑒于很多小區(qū)少數(shù)業(yè)主擅自將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，群租現(xiàn)象十分突出，臟亂差和噪聲污染比較嚴(yán)重的情況，為了改善和提高小區(qū)的居住環(huán)境和生活質(zhì)

量，構(gòu)建一個(gè)和諧的住宅小區(qū)，根據(jù)《物權(quán)法》等上位法的相關(guān)規(guī)定，《條例》第五十條規(guī)定：“業(yè)主、非業(yè)主使用人不得違反法律、法規(guī)以及臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主、非業(yè)主使用人將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)首先經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主書(shū)面同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù)�！蓖瑫r(shí)，《條例》對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)門(mén)設(shè)置了10項(xiàng)禁止性規(guī)定，并明確要求：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)違反前款規(guī)定的行為，應(yīng)當(dāng)勸阻、制止，并督促改正。拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)行政管理部門(mén)�！�

以上說(shuō)明和《條例》，請(qǐng)予審議。

審議意見(jiàn)的報(bào)告

主任、各位副主任、秘書(shū)長(zhǎng)、各位委員：

《蘇州市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》已經(jīng)蘇州市第十三屆人大常委會(huì)第三十六次會(huì)議通過(guò)，現(xiàn)報(bào)省人大常委會(huì)批準(zhǔn)。省人大常委會(huì)法工委在該條例通過(guò)前進(jìn)行了初步審查，并征求了省人大常委會(huì)環(huán)資城建委、省公安廳、省建設(shè)廳、省物價(jià)局等有關(guān)單位和部分省人大代表、立法專(zhuān)家的意見(jiàn)。2007年9月11日，省人大法制委員會(huì)召開(kāi)全體會(huì)議對(duì)該條例進(jìn)行了審議，現(xiàn)將審議意見(jiàn)報(bào)告如下：

近年來(lái)，蘇州市通過(guò)對(duì)住宅區(qū)實(shí)施物業(yè)管理，為提高居民生活質(zhì)量和文明程度、構(gòu)建和諧居住環(huán)境創(chuàng)造了條件，也對(duì)提高城市管理水平發(fā)揮了積極作用。隨著物業(yè)管理活動(dòng)的發(fā)展，業(yè)主物權(quán)管理理念和消費(fèi)理念的缺失、物業(yè)企業(yè)服務(wù)理念的缺乏、社會(huì)誠(chéng)信體系的缺位以及小區(qū)物業(yè)服務(wù)用房、公共停車(chē)位的使用、經(jīng)營(yíng)的具體法律依據(jù)不足等問(wèn)題日益暴露，導(dǎo)致了各方當(dāng)事人之間的矛盾和沖突。為了解決這些問(wèn)題，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，蘇州市人大常委會(huì)根據(jù)物權(quán)法、國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例和省物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定，結(jié)合蘇州市物業(yè)管理活動(dòng)實(shí)際制定本條例，是十分必要的。該條例進(jìn)一步完善了業(yè)主（代表）大會(huì)制度，細(xì)化了物業(yè)管理區(qū)域的界定和管理要求，提高了物業(yè)服務(wù)用房的配建比例，明確了物業(yè)服務(wù)用房的具體范圍，規(guī)范了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為，加強(qiáng)了對(duì)住宅區(qū)停車(chē)位的規(guī)范和管理，內(nèi)容更加具體，操作性更強(qiáng)，符合蘇州市的實(shí)際情況，具有鮮明的地方特色，有利于推動(dòng)蘇州市物業(yè)管理工作的進(jìn)一步開(kāi)展。

該條例同憲法、法律、行政法規(guī)和本省的地方性法規(guī)不相抵觸，建議本次會(huì)議審議后予以批準(zhǔn)。