潮州物業(yè)管理?xiàng)l例2022年新法規(guī)暫無(wú)公布，請(qǐng)參考最新物業(yè)管理?xiàng)l例。

一、出臺(tái)的背景和過(guò)程

物業(yè)管理關(guān)系廣大人民群眾的切身利益，對(duì)維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定、構(gòu)建和諧社會(huì)有著重要意義。針對(duì)我市目前物業(yè)管理工作存在的堵點(diǎn)、難點(diǎn)，為進(jìn)一步做好我市物業(yè)管理工作，潮州市住建局起草了《潮州市物業(yè)管理實(shí)施辦法（試行）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》），并經(jīng)市政府審議通過(guò)頒布，將于2020年8月1日起實(shí)施。

二、《辦法》主要內(nèi)容

《辦法》共三十九條，主要針對(duì)《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》部分條款進(jìn)行細(xì)化，其特點(diǎn)主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（一）明確本辦法監(jiān)管的范疇

《辦法》所稱(chēng)的物業(yè)管理，“是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)�！蓖瑫r(shí)規(guī)定“業(yè)主自行管理或者聘請(qǐng)其他管理人管理物業(yè)的，參照本辦法有關(guān)規(guī)定執(zhí)行�！�

（二）推動(dòng)在物業(yè)管理中發(fā)揮黨建引領(lǐng)作用

構(gòu)建黨建引領(lǐng)社區(qū)治理框架下的物業(yè)管理體系；推動(dòng)在物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)中建立黨組織，發(fā)揮黨建引領(lǐng)作用；社區(qū)黨組織引導(dǎo)和支持業(yè)主中的黨員積極參選業(yè)委會(huì)委員，通過(guò)法定程序擔(dān)任業(yè)委會(huì)委員。

（三）健全物業(yè)管理體制，明確物業(yè)管理部門(mén)的職責(zé)

為了充分發(fā)揮市、縣（區(qū)）人民政府（管委會(huì)）、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門(mén)、街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、居民委員會(huì)、村民委員會(huì)在物業(yè)管理活動(dòng)中的職能，《辦法》第五條細(xì)化了市、縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門(mén)、街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、居民委員會(huì)、村民委員會(huì)的職責(zé)。

《辦法》同時(shí)進(jìn)一步明確市、縣級(jí)人民政府（管委會(huì)）有關(guān)行政主管部門(mén)，必須按照法定職責(zé)加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋安全、物業(yè)收費(fèi)、治安消防、公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生、房屋和設(shè)施設(shè)備使用等方面的監(jiān)督管理。

《辦法》第六條明確規(guī)定建立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，具體解決物業(yè)管理中需要協(xié)調(diào)的問(wèn)題，推動(dòng)物業(yè)管理由建設(shè)行政主管部門(mén)單一監(jiān)管向基層政府統(tǒng)籌協(xié)調(diào)轉(zhuǎn)變，物業(yè)服務(wù)由傳統(tǒng)服務(wù)向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)變；

（四）進(jìn)一步明確業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)換屆有關(guān)事項(xiàng)

《物權(quán)法》和國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》以及《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定了業(yè)主通過(guò)設(shè)立業(yè)主大會(huì)并選舉業(yè)主委員會(huì)管理物業(yè)的基本制度，但有關(guān)規(guī)定較為原則，為此，《辦法》在上位法的基礎(chǔ)上作了補(bǔ)充規(guī)定：一是規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，可以決定不成立業(yè)主大會(huì)，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)（第十二條）。二是業(yè)主委員會(huì)換屆不成功的處理辦法（第十三條）；三是規(guī)定了業(yè)主委員會(huì)日常工作經(jīng)費(fèi)的籌集、管理和使用問(wèn)題（第十四條）；四是規(guī)定未成立業(yè)主大會(huì)或雖已成立業(yè)主大會(huì)但業(yè)主委員會(huì)未能履行職責(zé)的，發(fā)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)停止服務(wù)或者其他重大、緊急物業(yè)管理事件的，物業(yè)所在地的居（村）民委員會(huì)、在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)和監(jiān)督下，組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)或代為行使業(yè)主委員會(huì)職責(zé)（第十五條）。

（五）規(guī)范新建物業(yè)交付使用前的查驗(yàn)方法

《辦法》明確了建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)新建物業(yè)交付使用前對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行承接查驗(yàn)的方法方式（第十七、十八條），有利于防止開(kāi)發(fā)商把配套設(shè)施不完善的樓盤(pán)進(jìn)行交房。

（六）更好地保障了廣大業(yè)主的切身利益

《辦法》第二十二條明確規(guī)定，供水、排水、供電、供氣、通信、有線(xiàn)電視、電梯等單位不得因部分最終用戶(hù)未履行繳費(fèi)義務(wù)而停止已繳費(fèi)用戶(hù)和共用部位的服務(wù)，該條規(guī)定有效保障已繳費(fèi)用戶(hù)的權(quán)益。

（七）關(guān)于物業(yè)的使用與維護(hù)

《辦法》規(guī)定利用業(yè)主共有的道路、場(chǎng)地設(shè)置的車(chē)位，必須經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地停放機(jī)動(dòng)車(chē)輛的車(chē)位，應(yīng)當(dāng)交納車(chē)位場(chǎng)地使用費(fèi)，明確規(guī)定車(chē)位場(chǎng)地使用費(fèi)為全體業(yè)主共有（第二十七條）。

《辦法》進(jìn)一步明確規(guī)定住宅小區(qū)配套建設(shè)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的使用規(guī)則（第二十九條），同時(shí)，《辦法》規(guī)定了發(fā)生公共部位、共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生緊急情況時(shí)，業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)采取應(yīng)急防范措施（第三十二條）。

（八）加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管措施

《辦法》第三十三條明確各縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理信用信息體系，和街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)管理服務(wù)人員的監(jiān)管，利用市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門(mén)建立的全市性物業(yè)管理信用信息平臺(tái)公布警示警告、行政處罰等信息，促使物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)一步做好物業(yè)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理服務(wù)工作。《辦法》第三十五條明確要求業(yè)主委員會(huì)每年組織對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行年度考核，強(qiáng)化業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的互動(dòng)，有利于促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)改進(jìn)工作，提高服務(wù)水平。

（九）對(duì)老舊住宅小區(qū)的改造提出了指導(dǎo)意見(jiàn)

《辦法》對(duì)交付時(shí)間長(zhǎng)、配套設(shè)施設(shè)備不齊全或者破損，房屋產(chǎn)權(quán)單位或者建設(shè)單位因客觀原因未實(shí)施物業(yè)管理的老舊住宅小區(qū)的改造提出指導(dǎo)意見(jiàn)（第三十六條）。

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