梧州物業(yè)管理?xiàng)l例2022年新法規(guī)暫無(wú)公布，請(qǐng)參考最新物業(yè)管理?xiàng)l例。

第一章　總　　則

第一條　為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)人以及物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，保障物業(yè)的依法、安全、合理使用，促進(jìn)社會(huì)和諧，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》和國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、行政法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本自治區(qū)實(shí)際，制定本條例。

第二條　本自治區(qū)行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)及其監(jiān)督管理，適用本條例。

本條例所稱物業(yè)管理，是指對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、綠化、巡查，經(jīng)營(yíng)管理業(yè)主共有部分，采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身和財(cái)產(chǎn)安全，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的相關(guān)秩序等活動(dòng)。

經(jīng)業(yè)主共同決定，可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他物業(yè)管理人進(jìn)行管理，也可以由業(yè)主自行管理。

第三條　物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正、誠(chéng)信、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、依法管理的原則，推動(dòng)物業(yè)管理專業(yè)化、智能化、法治化、綠色化發(fā)展。

第四條　物業(yè)管理實(shí)行以街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨組織為領(lǐng)導(dǎo)，業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)、政府有關(guān)主管部門監(jiān)督管理和指導(dǎo)相結(jié)合的治理機(jī)制，發(fā)揮街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及居（村）民委員會(huì)對(duì)物業(yè)管理的指導(dǎo)和監(jiān)督作用，推動(dòng)物業(yè)管理工作創(chuàng)新。

第五條　縣級(jí)以上人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理納入本級(jí)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、城鄉(xiāng)建設(shè)和社區(qū)治理體系，建立物業(yè)管理資金投入、考核激勵(lì)和綜合協(xié)調(diào)機(jī)制，部署、推進(jìn)和協(xié)調(diào)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理各項(xiàng)工作。

第六條　縣級(jí)以上人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作,指導(dǎo)和監(jiān)督街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府實(shí)施與物業(yè)管理相關(guān)的行政管理工作。

縣級(jí)以上人民政府發(fā)展改革、財(cái)政、民政、公安、自然資源（城鄉(xiāng)規(guī)劃）、市場(chǎng)監(jiān)督管理、應(yīng)急管理及消防救援、司法行政、生態(tài)環(huán)境、衛(wèi)生健康、人民防空、城市管理綜合行政執(zhí)法等有關(guān)主管部門按照各自職責(zé)和本條例的規(guī)定共同做好對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的相關(guān)監(jiān)督管理工作。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府按照規(guī)定職責(zé)，指導(dǎo)、監(jiān)督本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)。

居（村）民委員會(huì)依法協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展物業(yè)管理相關(guān)工作。

第七條　鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)人加入物業(yè)服務(wù)行業(yè)組織。物業(yè)服務(wù)行業(yè)組織應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)行業(yè)自律管理，組織業(yè)務(wù)培訓(xùn)，規(guī)范行業(yè)行為，提高行業(yè)服務(wù)水平，維護(hù)市場(chǎng)秩序和公平競(jìng)爭(zhēng)，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)人和從業(yè)人員依法經(jīng)營(yíng)、誠(chéng)信服務(wù)，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展。

物業(yè)服務(wù)行業(yè)組織應(yīng)當(dāng)接受人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督，協(xié)助人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門開展物業(yè)服務(wù)監(jiān)督管理工作。

第二章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)

第一節(jié) 業(yè)　主

第八條　本條例所稱業(yè)主，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的房屋的所有權(quán)人。

尚未依法辦理房屋所有權(quán)登記，但是符合下列條件之一的，認(rèn)定為業(yè)主：

（一）因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的生效法律文書或者人民政府的征收決定取得建筑物專有部分所有權(quán)的單位或者個(gè)人；

（二）因繼承取得建筑物專有部分所有權(quán)的單位或者個(gè)人；

（三）因合法建造取得建筑物專有部分所有權(quán)的單位或者個(gè)人；

（四）基于與建設(shè)單位之間的房屋買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分的單位或者個(gè)人；

（五）符合法律、法規(guī)規(guī)定的其他單位或者個(gè)人。

第九條　業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：

（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)人提供的服務(wù)；

（二）提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議、業(yè)主小組會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；

（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；

（四）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議、業(yè)主小組會(huì)議，行使投票權(quán)；

（五）推選業(yè)主代表，選舉業(yè)主委員會(huì)委員、業(yè)主監(jiān)督委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)；

（六）監(jiān)督業(yè)主大會(huì)籌備組、業(yè)主委員會(huì)的工作；

（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同；

（八）對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

（九）監(jiān)督物業(yè)專項(xiàng)維修資金和公共收益的管理和使用；

（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

第十條　業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：

（一）遵守臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序、消防安全、環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)和應(yīng)對(duì)突發(fā)事件等方面的制度；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；

（四）按照國(guó)家和自治區(qū)有關(guān)規(guī)定交納物業(yè)專項(xiàng)維修資金；

（五）按照物業(yè)服務(wù)合同約定支付物業(yè)費(fèi)；

（六）履行其承擔(dān)的房屋使用安全責(zé)任；

（七）配合物業(yè)服務(wù)人實(shí)施物業(yè)管理，向物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會(huì)提供聯(lián)系地址、通訊方式；

（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。

第二節(jié) 業(yè)主大會(huì)

第十一條　一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)，業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。

業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議審議通過(guò)管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則之日起成立。

第十二條　物業(yè)管理區(qū)域的劃分遵循規(guī)劃在先、有利于實(shí)施物業(yè)管理的原則，綜合考慮建設(shè)用地宗地范圍、物業(yè)類型、建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、自然界限、社區(qū)建設(shè)等因素確定。

新建物業(yè)項(xiàng)目?jī)?nèi)住宅和非住宅等不同物業(yè)類型，具有獨(dú)立的配套設(shè)施設(shè)備并能夠獨(dú)立管理的，可以分別劃分為獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域。

已經(jīng)投入使用且形成二個(gè)以上獨(dú)立院落或者封閉區(qū)域的，在明確附屬設(shè)施設(shè)備管理、維護(hù)責(zé)任和不影響使用功能的情況下，可以分別劃分為獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域。

第十三條　新建物業(yè)項(xiàng)目的土地使用權(quán)出讓、劃撥前，人民政府自然資源（城鄉(xiāng)規(guī)劃）主管部門應(yīng)當(dāng)征求住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門劃分物業(yè)管理區(qū)域的意見。物業(yè)管理區(qū)域劃分意見應(yīng)當(dāng)在土地出讓合同、劃撥文件中予以確定，并向社會(huì)公布。

新建物業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)單位在辦理銷售手續(xù)前，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地的縣級(jí)人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的書面申請(qǐng)�？h級(jí)人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起十個(gè)工作日內(nèi)，會(huì)同街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府按照本條例第十二條的規(guī)定劃分物業(yè)管理區(qū)域。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將確定的物業(yè)管理區(qū)域在銷售場(chǎng)所顯著位置以圖文形式予以公示。公示的內(nèi)容包括：

（一）物業(yè)管理區(qū)域的四至范圍；

（二）地上地下物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備名稱、位置和面積；

（三）規(guī)劃車位數(shù)量和位置；

（四）物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積；

（五）人民防空工程位置和面積；

（六）需要公示的其他場(chǎng)所和設(shè)施設(shè)備。

業(yè)主可以向縣級(jí)以上人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門等有關(guān)主管部門申請(qǐng)查詢本條第三款規(guī)定的資料。

第十四條　已投入使用，但物業(yè)管理區(qū)域尚未劃定或者確需調(diào)整的，由物業(yè)所在地的縣級(jí)人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門會(huì)同街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居（村）民委員會(huì)按照本條例第十二條規(guī)定，在征得擬劃分或者擬調(diào)整區(qū)域業(yè)主同意后劃定或者調(diào)整。

物業(yè)管理區(qū)域劃定或者調(diào)整后，縣級(jí)人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)在相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告本條例第十三條第三款規(guī)定的內(nèi)容。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記已經(jīng)完成，涉及業(yè)主共有的道路、綠地、其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房調(diào)整的，相關(guān)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更登記。

第十五條　物業(yè)管理區(qū)域符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，成立業(yè)主大會(huì)：

（一）交付使用的專有部分建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建筑物總建筑面積三分之二以上；

（二）交付使用的專有部分業(yè)主人數(shù)達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主總?cè)藬?shù)的三分之二以上；

（三）首套房屋交付使用滿兩年。

物業(yè)管理區(qū)域符合前款所列條件之一的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)書面向物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會(huì)的報(bào)告；建設(shè)單位逾期未提出書面報(bào)告的，十人以上的業(yè)主聯(lián)名，可以書面向物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會(huì)的申請(qǐng)。

只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

第十六條　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到建設(shè)單位書面報(bào)告或者業(yè)主聯(lián)名書面申請(qǐng)的五個(gè)工作日內(nèi)在擬成立業(yè)主大會(huì)的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置發(fā)布公告，開展宣傳工作，并要求人民政府自然資源（城鄉(xiāng)規(guī)劃）、住房城鄉(xiāng)建設(shè)等有關(guān)主管部門提供下列資料：

（一）規(guī)劃總平面圖,業(yè)主以及房屋、建筑物面積清冊(cè),房屋測(cè)繪報(bào)告；

（二）已竣工驗(yàn)收的房屋買賣合同清冊(cè)。

有關(guān)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府要求提供資料函件之日起五個(gè)工作日內(nèi)予以免費(fèi)提供。

第十七條　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自收到建設(shè)單位書面報(bào)告或者業(yè)主聯(lián)名書面申請(qǐng)的六十日內(nèi)組建首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組，并將籌備組成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，公示期不少于七日。籌備組發(fā)布的通知或者公告，應(yīng)當(dāng)加蓋街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的公章。

籌備組由業(yè)主代表若干名、建設(shè)單位代表一名、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表一名、社區(qū)或者村黨組織代表一名、轄區(qū)公安派出所代表一名以及居（村）民委員會(huì)代表一名組成，其中業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一�；I備組組長(zhǎng)由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的在職在編人員擔(dān)任。

籌備組中的業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)符合本條例第三十一條的規(guī)定，由業(yè)主自薦或者業(yè)主推選、居（村）民委員會(huì)推薦，經(jīng)街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府綜合考慮物業(yè)類型、組團(tuán)、樓棟、業(yè)主代表性等因素確定并公示。業(yè)主代表人數(shù)超過(guò)預(yù)定人數(shù)的，可以采取分類后隨機(jī)抽選的方式確定。業(yè)主對(duì)籌備組成員有異議的，由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)解決。

業(yè)主代表被提名為業(yè)主委員會(huì)委員候選人的，不得參與核實(shí)投票人資格、發(fā)放和回收選票、計(jì)票、唱票、監(jiān)票等工作。

建設(shè)單位不存在或者經(jīng)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府書面通知后未在通知期限內(nèi)委托代表參加籌備組的，可以不作為籌備組成員。

街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在籌備組開展籌備工作前，組織籌備組成員進(jìn)行培訓(xùn)。

第十八條　新建物業(yè)的首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理首棟物業(yè)銷售手續(xù)前，將籌備經(jīng)費(fèi)交至街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府設(shè)立的專用賬戶，供業(yè)主大會(huì)籌備組使用。建設(shè)單位交存的籌備經(jīng)費(fèi)由設(shè)區(qū)的市人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門根據(jù)新建物業(yè)建筑面積、業(yè)主戶數(shù)、所在地最低工資標(biāo)準(zhǔn)、籌備工作時(shí)限、樓棟數(shù)等因素確定并公布。

首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開后，籌備組應(yīng)當(dāng)將籌備經(jīng)費(fèi)的使用情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置予以公布，接受業(yè)主的監(jiān)督。剩余籌備經(jīng)費(fèi)作為下一次業(yè)主委員會(huì)換屆經(jīng)費(fèi)。

第十九條　首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組應(yīng)當(dāng)做好以下籌備工作:

（一）公示首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、內(nèi)容和形式；

（二）參照人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制訂的有關(guān)示范文本擬訂管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案；

（三）公示業(yè)主房號(hào)、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積；

（四）公示業(yè)主委員會(huì)委員候選人基本信息以及候選人對(duì)本人符合本條例第三十一條規(guī)定的書面承諾；

（五）公示首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的表決規(guī)則；

（六）需要公示的其他事項(xiàng)。

前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開前十五日確定并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示期不少于七日。業(yè)主對(duì)公示內(nèi)容提出異議的，首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組應(yīng)當(dāng)予以復(fù)核并將復(fù)核結(jié)果告知提出異議的業(yè)主。

第二十條　首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起九十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

因特殊情況未在前款規(guī)定的期限內(nèi)成立業(yè)主大會(huì)的，籌備工作期限可以延長(zhǎng)不超過(guò)六十日。

籌備組在業(yè)主委員會(huì)依法成立之日起自行解散。

籌備組組織開展籌備工作后，業(yè)主大會(huì)未能在規(guī)定期限內(nèi)成立的，或者業(yè)主大會(huì)成立后未能在規(guī)定期限內(nèi)選舉業(yè)主委員會(huì)的，籌備組自籌備工作期限屆滿之日起自行解散。

第二十一條　下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：

（一）制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）選舉、更換、罷免業(yè)主委員會(huì)委員，決定業(yè)主委員會(huì)的任期；

（三）選聘、續(xù)聘、解聘物業(yè)服務(wù)人或者決定自行管理；

（四）確定或者調(diào)整物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案；

（五）使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金；

（六）籌集物業(yè)專項(xiàng)維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)以及經(jīng)營(yíng)收益的分配與使用；

（九）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)以及業(yè)主委員會(huì)委員工作津貼的籌集、管理和使用；

（十）改變和撤銷業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定；

（十一）成立業(yè)主監(jiān)督委員會(huì)，選舉、更換業(yè)主監(jiān)督委員會(huì)委員，決定業(yè)主監(jiān)督委員會(huì)委員任期、職責(zé)、工作規(guī)則；

（十二）法律、法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定的其他事項(xiàng)。

決定前款規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

第二十二條　業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，代理人應(yīng)當(dāng)出具身份證和書面委托書的原件以及委托人的身份證及不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證明文件的復(fù)制件；委托書應(yīng)當(dāng)載明委托事項(xiàng)、委托權(quán)限以及期限。

第二十三條　同一物業(yè)管理區(qū)域，有二棟以上房屋的，可以以棟或者單元為單位成立業(yè)主小組。業(yè)主小組由該棟、單元的全體業(yè)主組成。

業(yè)主小組履行下列職責(zé)：

（一）推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議；

（二）推選本小組代表作為業(yè)主委員會(huì)委員候選人；

（三）決定本小組范圍內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造和養(yǎng)護(hù)；

（四）決定本小組范圍內(nèi)的其他公共事項(xiàng)。

業(yè)主小組應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則履行前款規(guī)定的職責(zé)，并接受業(yè)主大會(huì)的監(jiān)督。

經(jīng)業(yè)主共同決定，業(yè)主小組推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)提前就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)征求其所在業(yè)主小組的業(yè)主的意見。凡需投票表決的，業(yè)主贊同、反對(duì)或者棄權(quán)的意見應(yīng)當(dāng)經(jīng)本人確認(rèn)后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)會(huì)議投票時(shí)如實(shí)反映。

第二十四條　業(yè)主大會(huì)會(huì)議采用記名投票方式進(jìn)行表決。表決事項(xiàng)、表決結(jié)果、參與表決和未參與表決業(yè)主的房號(hào)及其專有部分面積、委托表決的委托人和代理人房號(hào)、表決意見等情況按規(guī)定進(jìn)行公示，公示期不少于十五日。

公示期內(nèi)，業(yè)主對(duì)表決結(jié)果有異議的，可以憑有效身份證明原件向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府查詢本人的投票信息。委托他人查詢的，代理人應(yīng)當(dāng)出具身份證明原件和書面委托書，委托書應(yīng)當(dāng)載明委托事項(xiàng)、委托權(quán)限以及期限。

業(yè)主大會(huì)籌備組或者業(yè)主大會(huì)會(huì)議召集人應(yīng)當(dāng)對(duì)參與表決和未參與表決業(yè)主的房號(hào)及其專有部分面積、姓名、委托表決的委托人和代理人房號(hào)、表決意見等情況進(jìn)行詳細(xì)記錄，匯總?cè)�體業(yè)主表決意見及其結(jié)果，并將相關(guān)資料交街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府保存三年。

物業(yè)管理公共事務(wù)電子投票系統(tǒng)由設(shè)區(qū)的市人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門建立，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)等有關(guān)單位應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。業(yè)主大會(huì)會(huì)議采用電子投票方式表決的，應(yīng)當(dāng)通過(guò)設(shè)區(qū)的市人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門建立的物業(yè)管理公共事務(wù)電子投票系統(tǒng)進(jìn)行。

第二十五條　業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論、書面征求意見或者互聯(lián)網(wǎng)方式召開。

業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。定期會(huì)議至少每年召開一次，具體時(shí)間由業(yè)主委員會(huì)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則執(zhí)行。

有下列情況之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開臨時(shí)業(yè)主大會(huì)會(huì)議：

（一）占總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主以書面形式提議；

（二）發(fā)生安全事故或者緊急情況需要業(yè)主大會(huì)決定；

（三）管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他情況。

除發(fā)生安全事故或者緊急情況需要臨時(shí)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議外，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在會(huì)議召開前十五日將會(huì)議議題及其具體內(nèi)容、時(shí)間、地點(diǎn)、方式等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置予以公示，并書面告知居（村）民委員會(huì)。居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)派人進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。

業(yè)主大會(huì)會(huì)議不得對(duì)已公示會(huì)議議題以外的議題進(jìn)行表決。

第二十六條　業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序以及業(yè)主委員會(huì)的選舉、人數(shù)、任期、換屆等事項(xiàng)作出規(guī)定。

提倡業(yè)主大會(huì)參照人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門公布的示范文本制定業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組、業(yè)主委員會(huì)提交的業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案內(nèi)容與示范文本內(nèi)容不一致的，應(yīng)當(dāng)在提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決前以醒目方式將不一致的內(nèi)容進(jìn)行公示和說(shuō)明。

第二十七條　管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)的使用、維護(hù)和管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定；管理規(guī)約對(duì)全體業(yè)主具有約束力。

管理規(guī)約不得違反法律、法規(guī)，不得違背公序良俗，不得損害國(guó)家利益和社會(huì)公共利益，不得制定對(duì)部分業(yè)主顯失公平的內(nèi)容。

提倡業(yè)主大會(huì)參照人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門公布的示范文本制定管理規(guī)約。業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組、業(yè)主委員會(huì)提交的管理規(guī)約草案內(nèi)容與示范文本內(nèi)容不一致的，應(yīng)當(dāng)在提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決前以醒目方式將不一致的內(nèi)容進(jìn)行公示和說(shuō)明。

第二十八條　業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)建立健全業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章管理使用制度。

業(yè)主共同作出的決定，應(yīng)當(dāng)加蓋業(yè)主大會(huì)印章并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置予以公告。

業(yè)主大會(huì)可以委托居（村）民委員會(huì)代為保管業(yè)主大會(huì)印章；需要使用業(yè)主大會(huì)印章的，由業(yè)主委員會(huì)或者自行管理的執(zhí)行人向居（村）民委員會(huì)提出。

第三節(jié)　業(yè)主委員會(huì)

第二十九條　業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議依法選舉產(chǎn)生，對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)，受業(yè)主大會(huì)監(jiān)督，履行下列職責(zé)：

（一）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定；

（二）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況、業(yè)主委員會(huì)履職情況；

（三）與業(yè)主大會(huì)選聘、續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同，與退出的物業(yè)服務(wù)人進(jìn)行交接；

（四）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同，調(diào)解業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；

（五）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施，對(duì)違反管理規(guī)約的行為進(jìn)行制止；

（六）督促業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用；

（七）組織和監(jiān)督物業(yè)專項(xiàng)維修資金的籌集和使用；

（八）提出業(yè)主共有部分經(jīng)營(yíng)管理方案以及經(jīng)營(yíng)收益的管理、分配與使用方案；

（九）在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配合有關(guān)主管部門開展執(zhí)法工作；

（十）配合、支持街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居（村）民委員會(huì)依法履行職責(zé)，在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居（村）民委員會(huì)監(jiān)督、指導(dǎo)下參與社區(qū)治理工作；

（十一）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

第三十條　業(yè)主委員會(huì)人數(shù)為五至十一人單數(shù)；每屆任期不超過(guò)五年，可以連選連任。具體人數(shù)、任期由業(yè)主大會(huì)決定。

業(yè)主委員會(huì)委員候選人通過(guò)業(yè)主自薦或者業(yè)主推選、居（村）民委員會(huì)推薦的方式產(chǎn)生。業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)審查候選人資格，參照本條例第十七條第三款規(guī)定的方式提出候選人名單，并報(bào)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府確認(rèn)。業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告候選人涉及本條例第三十一條相關(guān)的信息。

業(yè)主委員會(huì)委員選舉產(chǎn)生后的七日內(nèi)，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和居（村）民委員會(huì)組織召開首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)主任、副主任，并自選舉完成之日起三日內(nèi)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告業(yè)主委員會(huì)主任、副主任和其他委員的名單。

同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)分期開發(fā)的物業(yè)，在分期開發(fā)期間成立業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃建筑面積比例預(yù)留尚未開發(fā)物業(yè)的業(yè)主委員會(huì)委員名額，預(yù)留名額由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則明確。分期開發(fā)期間成立的業(yè)主大會(huì)、選舉的業(yè)主委員會(huì)，作出的決定不能損害后期開發(fā)物業(yè)業(yè)主的合法權(quán)益。

鼓勵(lì)業(yè)主中的中國(guó)共產(chǎn)黨黨員以及法律、財(cái)務(wù)、工程等專業(yè)人員通過(guò)法定程序成為業(yè)主委員會(huì)委員。

支持符合條件的居（村）民委員會(huì)成員通過(guò)法定程序兼任業(yè)主委員會(huì)委員。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)會(huì)同縣級(jí)人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門定期組織對(duì)業(yè)主委員會(huì)全體成員進(jìn)行物業(yè)管理相關(guān)法律、政策和日常運(yùn)作規(guī)范等培訓(xùn)。

第三十一條　業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主并符合下列條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)；

（三）遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；

（四）具有一定的組織能力和必要的工作時(shí)間，熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔；

（五）在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實(shí)際居住。

有下列情形之一的，不得擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員：

（一）刑罰尚未執(zhí)行完畢或者處于緩刑、假釋考驗(yàn)期間；

（二）本人、配偶及其直系親屬在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)服務(wù)的物業(yè)服務(wù)人任職；

（三）本人、配偶及其直系親屬是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)服務(wù)的物業(yè)服務(wù)人的出資人；

（四）有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)、欠交物業(yè)費(fèi)或者物業(yè)專項(xiàng)維修資金、違法出租房屋等情形且未改正；

（五）被列為失信被執(zhí)行人；

（六）業(yè)主大會(huì)依法決定不得擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的其他情形。

業(yè)主原則上只在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員。

第三十二條　業(yè)主大會(huì)可以根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、業(yè)主戶數(shù)等因素，選舉業(yè)主委員會(huì)候補(bǔ)委員。候補(bǔ)委員人數(shù)不超過(guò)業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)的百分之五十。

候補(bǔ)委員的任職條件、選舉規(guī)則和任職終止等按照選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)委員的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。候補(bǔ)委員可以列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，但不具有表決權(quán)。

業(yè)主委員會(huì)出現(xiàn)缺額時(shí)，按照候補(bǔ)委員的得票多少依次遞補(bǔ)，同時(shí)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置予以公告。

第三十三條　業(yè)主委員會(huì)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列資料向街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案：

（一）業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉情況；

（二）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約以及業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約內(nèi)容與示范文本內(nèi)容不一致的說(shuō)明；

（三）業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員的名單、基本情況和書面承諾。

前款所列資料齊全的，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自收到資料起五個(gè)工作日內(nèi)出具業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)備案文書，并將備案資料抄送縣級(jí)人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門。備案文書應(yīng)當(dāng)載明業(yè)主大會(huì)名稱，業(yè)主委員會(huì)名稱，委員、候補(bǔ)委員名單，屆別、任期、負(fù)責(zé)人和辦公地址。

業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會(huì)委員發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起十五日內(nèi)將變更后有關(guān)情況按照本條第一款的規(guī)定進(jìn)行備案。

因物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整、物業(yè)滅失或者其他原因致使業(yè)主委員會(huì)無(wú)法存續(xù)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)向街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理注銷備案手續(xù)。

第三十四條　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法刻制業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章。業(yè)主委員會(huì)印章的印文應(yīng)當(dāng)包含業(yè)主委員會(huì)名稱、屆別。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照有關(guān)法律、法規(guī)和印章管理使用制度管理和使用業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章。

第三十五條　經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，可以從下列渠道籌集經(jīng)費(fèi)用于業(yè)主委員會(huì)開展工作:

（一）從業(yè)主共有部分經(jīng)營(yíng)所得收益中提�。�

（二）業(yè)主自愿捐贈(zèng)；

（三）其他合法方式。

第三十六條　業(yè)主委員會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會(huì)委員提議，應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開業(yè)主委員會(huì)臨時(shí)會(huì)議。已經(jīng)成立業(yè)主小組、業(yè)主監(jiān)督委員會(huì)的，應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會(huì)會(huì)議召開前告知業(yè)主小組代表、業(yè)主監(jiān)督委員會(huì)。

業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有全體委員過(guò)半數(shù)出席，并邀請(qǐng)物業(yè)所在地的居（村）民委員會(huì)派員列席，也可以邀請(qǐng)業(yè)主旁聽，成立業(yè)主監(jiān)督委員會(huì)的應(yīng)當(dāng)派員列席。業(yè)主委員會(huì)委員不得委托他人出席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。

業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)制作會(huì)議記錄，業(yè)主委員會(huì)作出的決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過(guò)半數(shù)簽字同意，自作出決定之日起三日內(nèi)，將會(huì)議情況以及決定事項(xiàng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置予以公告，公告應(yīng)當(dāng)注明簽字同意決定的業(yè)主委員會(huì)委員名單、加蓋業(yè)主委員會(huì)印章，并書面告知物業(yè)所在地的居（村）民委員會(huì)。

業(yè)主委員會(huì)主任、副主任無(wú)正當(dāng)理由不召集業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期召集。

第三十七條　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立信息公開制度，及時(shí)公開下列信息：

（一）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約；

（二）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)決定；

（三）物業(yè)服務(wù)合同或者自行管理方案；

（四）業(yè)主大會(huì)決定利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地、架空層等業(yè)主共有部分劃定公共車位停放車輛的位置及其處分情況；

（五）物業(yè)專項(xiàng)維修資金的籌集、使用、收益情況；

（六）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營(yíng)收益及其分配、使用詳細(xì)情況；

（七）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)和業(yè)主委員會(huì)委員工作津貼詳細(xì)情況；

（八）應(yīng)當(dāng)向業(yè)主、物業(yè)使用人公開的其他情況和資料。

前款第一項(xiàng)至第四項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)持續(xù)公開；第五項(xiàng)至第七項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)每半年公布一次，公示期不少于三十日。

業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)查詢、復(fù)制本條第一款規(guī)定的信息及相關(guān)原始資料并依法實(shí)施監(jiān)督，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人等應(yīng)當(dāng)予以配合。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)每半年公布一次業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員交納物業(yè)專項(xiàng)維修資金、物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用情況以及停車位使用情況。

第三十八條　業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)和管理規(guī)約，不得有下列行為：

（一）挪用、侵占物業(yè)專項(xiàng)維修資金、公共收益等業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)，將業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)借貸給他人或者以業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)為他人提供擔(dān)保；

（二）索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人或者其他利害關(guān)系人提供的紅包禮金、減免物業(yè)費(fèi)、停車便利等利益或者報(bào)酬；

（三）偽造或者指使他人偽造業(yè)主的選票、表決票、書面委托書或者業(yè)主簽名；

（四）轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄物業(yè)管理活動(dòng)中形成的文件、資料。業(yè)主委員會(huì)委員資格自行終止、被罷免或者業(yè)主委員會(huì)換屆時(shí)拒絕、拖延提供有關(guān)文件、資料、印章及其他屬于全體業(yè)主共有的財(cái)物；

（五）違反業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章管理使用制度，擅自使用業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)印章；

（六）泄露或者擅自使用業(yè)主的信息，或者對(duì)業(yè)主進(jìn)行騷擾、恐嚇、打擊報(bào)復(fù)、采取暴力行為；

（七）違反業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)與物業(yè)服務(wù)人簽訂、修改物業(yè)服務(wù)合同或者擅自修改自行管理方案；

（八）不支付物業(yè)費(fèi)或者延遲支付物業(yè)費(fèi)超過(guò)六個(gè)月經(jīng)物業(yè)服務(wù)人催告后仍拒絕支付，或者誘導(dǎo)、鼓動(dòng)、威脅其他業(yè)主不支付物業(yè)費(fèi)；

（九）損害業(yè)主利益或者可能影響其公正履行職責(zé)的其他行為。

業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員有前款行為的，由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在調(diào)查核實(shí)后公告結(jié)果；情況屬實(shí)的，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會(huì)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)罷免其資格。在委員資格被罷免前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)暫停該委員履行職責(zé)，并向業(yè)主公告。

第三十九條　業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員任職期間有下列情形之一的，其任職資格自行終止，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公告：

（一）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主；

（二）喪失履行職責(zé)能力；

（三）自愿以書面形式提出辭職；

（四）本人、配偶及其直系親屬在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)服務(wù)的物業(yè)服務(wù)人任職或者是物業(yè)服務(wù)人的出資人；

（五）被判處刑罰；

（六）被列為失信被執(zhí)行人；

（七）法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

第四十條　業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前九十日，應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府；業(yè)主委員會(huì)未按照規(guī)定報(bào)告的，業(yè)主可以向街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出書面申請(qǐng)。街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自收到書面報(bào)告或者書面申請(qǐng)之日起三十日內(nèi)組建換屆選舉籌備組。籌備組應(yīng)當(dāng)按照籌備召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的有關(guān)規(guī)定，組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，在業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前，選舉新一屆業(yè)主委員會(huì)。

業(yè)主委員會(huì)任職期間有下列情形之一的，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組建換屆選舉籌備組，并由籌備組按照籌備召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的有關(guān)規(guī)定，組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議；業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)啟動(dòng)提前換屆選舉程序：

（一）作出的決定嚴(yán)重違反法律、法規(guī)的；

（二）業(yè)主委員會(huì)連續(xù)六個(gè)月不履行或者不正確履行職責(zé)，經(jīng)街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令限期整改后拒不改正的；

（三）按照本條例第三十二條規(guī)定遞補(bǔ)后，業(yè)主委員會(huì)委員仍不足五人的；

（四）業(yè)主委員會(huì)無(wú)法正常履行職責(zé)的其他情形。

換屆選舉經(jīng)費(fèi)在公共收益中列支。

自換屆選舉籌備組產(chǎn)生至新一屆業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生期間，業(yè)主委員會(huì)不得組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議對(duì)下列事項(xiàng)作出決定：

（一）選聘、續(xù)聘、解聘物業(yè)服務(wù)人；

（二）調(diào)整物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

（三）除嚴(yán)重影響物業(yè)正常使用的緊急情況需要立即對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行緊急維修、更新、改造之外的物業(yè)維修、更新、改造等重大事項(xiàng)；

（四）其他重大事項(xiàng)。

第四十一條　鼓勵(lì)業(yè)主大會(huì)建立業(yè)主委員會(huì)委員任中審計(jì)和離任審計(jì)制度。審計(jì)可以委托專業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)實(shí)施，費(fèi)用在公共收益中列支。

第四十二條　業(yè)主委員會(huì)委員資格自行終止或者被罷免，或者業(yè)主委員會(huì)換屆的，應(yīng)當(dāng)在十日內(nèi)移交其保管的有關(guān)財(cái)務(wù)憑證、業(yè)主名冊(cè)、會(huì)議紀(jì)要等檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主共有的財(cái)物。

業(yè)主委員會(huì)委員資格自行終止或者被罷免的，向業(yè)主委員會(huì)移交。

業(yè)主委員會(huì)換屆的，由上一屆業(yè)主委員會(huì)向新一屆業(yè)主委員會(huì)移交。

拒不移交本條第一款規(guī)定的檔案資料、印章和財(cái)物的，新一屆業(yè)主委員會(huì)可以請(qǐng)求物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府督促移交，并可以向轄區(qū)公安派出所請(qǐng)求協(xié)助。

第三章　前期物業(yè)管理

第四十三條　住宅小區(qū)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理預(yù)售許可或者現(xiàn)房銷售備案前，通過(guò)招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)人，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，制定臨時(shí)管理規(guī)約。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件中對(duì)物業(yè)服務(wù)人的信用提出相應(yīng)要求；物業(yè)服務(wù)人在編制投標(biāo)文件時(shí)應(yīng)當(dāng)載明信用信息。投標(biāo)人少于三人或者建筑面積在三萬(wàn)平方米以下的，經(jīng)物業(yè)所在地的縣級(jí)人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)人；擬選聘物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)注明其信用信息。

住宅小區(qū)的建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)人按照招投標(biāo)文件簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同后，不得簽訂背離招投標(biāo)文件實(shí)質(zhì)性內(nèi)容和前期物業(yè)服務(wù)合同的補(bǔ)充協(xié)議。

第四十四條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)參照人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定的前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約示范文本制定前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約，并自簽訂和發(fā)布之日起十五日內(nèi)報(bào)物業(yè)所在地的縣級(jí)人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門備案。前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約內(nèi)容與示范文本內(nèi)容不一致的，應(yīng)當(dāng)在備案時(shí)作出書面說(shuō)明。

前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約作為建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)買賣合同的附件。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約和履行依法簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同予以書面承諾。

前期物業(yè)服務(wù)合同的期限一般不超過(guò)五年。合同有效期內(nèi)，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。前期物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前九十日，由業(yè)主依法共同決定是否續(xù)聘；前期物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，業(yè)主沒(méi)有依法共同作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人的決定，物業(yè)服務(wù)人仍按照原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)提供服務(wù)的，原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效，但是服務(wù)期限為不定期，當(dāng)事人可以隨時(shí)解除不定期物業(yè)服務(wù)合同。

首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過(guò)的管理規(guī)約生效的，臨時(shí)管理規(guī)約失效。

第四十五條　新建物業(yè)交付使用前，建設(shè)單位和前期物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的縣級(jí)人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門的指導(dǎo)、監(jiān)督下，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同約定，共同對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，確認(rèn)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)結(jié)果，形成查驗(yàn)記錄。未進(jìn)行承接查驗(yàn)的，不得交付使用。

實(shí)施承接查驗(yàn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居（村）民委員會(huì)派人參與現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)，必要時(shí)可以聘請(qǐng)第三方機(jī)構(gòu)予以協(xié)助。

承接查驗(yàn)后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議，對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)基本情況、存在的問(wèn)題和解決方法及其時(shí)限、雙方權(quán)利義務(wù)、責(zé)任歸屬等進(jìn)行明確。物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補(bǔ)充協(xié)議，與前期物業(yè)服務(wù)合同具有同等效力。

物業(yè)承接查驗(yàn)的費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)，但是另有約定的除外。

第四十六條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)承接查驗(yàn)前二十日內(nèi)向物業(yè)服務(wù)人移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、綠化工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；

（二）共用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（三）供電、供水、供燃?xì)�、通信、有線電視等準(zhǔn)許使用文件；

（四）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；

（五）物業(yè)服務(wù)用房的清單；

（六）按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定承接查驗(yàn)所必需的其他資料。

建設(shè)單位未在前款規(guī)定的期限內(nèi)全部移交前款所列資料的，應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單，并書面承諾補(bǔ)交的具體期限。

第四十七條　物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后三十日內(nèi)，持以下資料的復(fù)印件并加蓋公章，向物業(yè)所在地的縣級(jí)人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門辦理物業(yè)承接查驗(yàn)備案：

（一）物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議；

（二）建設(shè)單位移交資料清單；

（三）查驗(yàn)、交接記錄；

（四）與承接查驗(yàn)有關(guān)的其他資料。

報(bào)送資料齊全的，物業(yè)所在地的縣級(jí)人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)予以備案并將備案意見抄送街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。報(bào)送資料不齊全的，物業(yè)所在地的縣級(jí)人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令物業(yè)服務(wù)人限期補(bǔ)齊。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將物業(yè)承接查驗(yàn)備案情況書面告知業(yè)主或者買受人，并將物業(yè)承接查驗(yàn)資料作為物業(yè)管理檔案長(zhǎng)期保存。

物業(yè)服務(wù)人擅自承接未經(jīng)查驗(yàn)的物業(yè)，因房屋質(zhì)量、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備缺陷給業(yè)主造成損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

物業(yè)承接查驗(yàn)資料屬于全體業(yè)主共有，業(yè)主有權(quán)免費(fèi)查詢。

物業(yè)服務(wù)合同終止的，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)將物業(yè)承接查驗(yàn)檔案向業(yè)主委員會(huì)移交。

第四十八條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定及合同約定的保修期限和保修范圍承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)人保修的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)人另行簽訂委托協(xié)議并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)向業(yè)主公示。

在物業(yè)保修期限和保修范圍內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)向建設(shè)單位發(fā)出保修通知，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。

第四十九條　物業(yè)服務(wù)用房由建設(shè)單位無(wú)償配置，由全體業(yè)主共有，其費(fèi)用列入開發(fā)建設(shè)成本，任何單位和個(gè)人不得擅自變更用途和位置，也不得占用、轉(zhuǎn)讓、抵押。

物業(yè)服務(wù)用房包括物業(yè)辦公用房和業(yè)主委員會(huì)用房。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不低于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)總建筑面積千分之二的比例且不少于一百平方米的標(biāo)準(zhǔn)配置。業(yè)主委員會(huì)用房占物業(yè)服務(wù)用房比例不超過(guò)百分之二十且面積不低于二十平方米。物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)為地面以上，具備水、電、網(wǎng)絡(luò)、通風(fēng)、采光等基本使用條件的房屋。沒(méi)有配置電梯的物業(yè)服務(wù)用房所在樓層不得高于標(biāo)準(zhǔn)層二樓。

人民政府自然資源（城鄉(xiāng)規(guī)劃）主管部門應(yīng)當(dāng)按照本條第二款的規(guī)定核定物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積，在建設(shè)工程規(guī)劃許可證附圖上注明物業(yè)服務(wù)用房的具體位置和面積。

建設(shè)單位申請(qǐng)房屋預(yù)售許可證時(shí)，不得將物業(yè)服務(wù)用房納入可銷售范圍。物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)與所在樓棟同時(shí)交付使用。

第五十條　分期建設(shè)的物業(yè)，前期未配置足額物業(yè)服務(wù)用房的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同備案時(shí)按照本條例第四十九條第二款規(guī)定劃出相應(yīng)面積的房屋，臨時(shí)替代物業(yè)服務(wù)用房。臨時(shí)替代物業(yè)服務(wù)用房不能抵押、轉(zhuǎn)讓。物業(yè)服務(wù)用房配置達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)后，解除對(duì)臨時(shí)替代物業(yè)服務(wù)用房的抵押、轉(zhuǎn)讓限制。

第五十一條　前期物業(yè)費(fèi)按照不同物業(yè)的使用性質(zhì)和特點(diǎn)，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。政府指導(dǎo)價(jià)由設(shè)區(qū)的市、縣級(jí)人民政府發(fā)展改革主管部門會(huì)同同級(jí)人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門，根據(jù)物業(yè)類型、物業(yè)服務(wù)等級(jí)、服務(wù)成本和物價(jià)指數(shù)變動(dòng)等情況，分類制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度，每三年調(diào)整一次并向社會(huì)公布。

業(yè)主或者物業(yè)服務(wù)人因政府指導(dǎo)價(jià)變動(dòng)需要調(diào)整前期物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)按照前期物業(yè)服務(wù)合同約定，根據(jù)自治區(qū)物業(yè)服務(wù)等級(jí)評(píng)定的有關(guān)規(guī)定先行核定物業(yè)服務(wù)等級(jí)后，按照核定的物業(yè)服務(wù)等級(jí)在政府指導(dǎo)價(jià)的范圍內(nèi)調(diào)整。

第五十二條　建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照設(shè)區(qū)的市、縣級(jí)人民政府物業(yè)費(fèi)相關(guān)規(guī)定，在前期物業(yè)服務(wù)合同中明確約定各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。建設(shè)單位出售物業(yè)時(shí)，不得承諾或者代物業(yè)服務(wù)人承諾或者約定減免物業(yè)費(fèi)。

自前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日至物業(yè)交付使用之日發(fā)生的前期物業(yè)費(fèi)，由建設(shè)單位承擔(dān)；自物業(yè)交付使用之日至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日發(fā)生的前期物業(yè)費(fèi)，由建設(shè)單位和買受人按照物業(yè)買賣合同的約定承擔(dān)。物業(yè)交付使用時(shí)，除物業(yè)買賣合同另有約定外，物業(yè)服務(wù)人不得向買受人收取任何費(fèi)用。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已竣工驗(yàn)收但尚未出售或者尚未交付給買受人的房屋、車位等物業(yè)，其前期物業(yè)費(fèi)由建設(shè)單位按照該區(qū)域同類物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)全額支付。

第五十三條　未達(dá)到成立業(yè)主大會(huì)條件，前期物業(yè)服務(wù)人退出的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照選聘前期物業(yè)服務(wù)人的規(guī)定和物業(yè)買賣合同中物業(yè)服務(wù)方面相關(guān)約定，通過(guò)招投標(biāo)重新選聘物業(yè)服務(wù)人，并報(bào)告物業(yè)所在地的縣級(jí)人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門和街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，同時(shí)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告。新物業(yè)服務(wù)人確定后的十五日內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將招投標(biāo)情況書面告知全體業(yè)主。

重新選聘的物業(yè)服務(wù)人的信用等級(jí)不得低于原物業(yè)服務(wù)人信用等級(jí)，物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)不得低于原前期物業(yè)服務(wù)合同約定的等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不得高于原前期物業(yè)服務(wù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)。

第四章　物業(yè)管理服務(wù)

第五十四條　接受業(yè)主委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立法人資格，擁有相應(yīng)的專業(yè)技術(shù)人員，具備為業(yè)主提供物業(yè)管理專業(yè)服務(wù)的能力。

電梯、消防等具有專業(yè)技術(shù)要求的設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)，應(yīng)當(dāng)委托具有資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)或者人員實(shí)施。

第五十五條　業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)人前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)擬訂選聘方案并經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議審議通過(guò)。選聘方案應(yīng)當(dāng)包括擬選聘物業(yè)服務(wù)人的信用信息、服務(wù)實(shí)績(jī)要求、物業(yè)服務(wù)等級(jí)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)合同期限和選聘方式、評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)、評(píng)委組成等內(nèi)容。

除續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)外，鼓勵(lì)通過(guò)招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。招投標(biāo)具體辦法由自治區(qū)人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定。

業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)人的物業(yè)服務(wù)合同期限一般不超過(guò)五年，具體期限由業(yè)主依法共同決定。

第五十六條　自治區(qū)人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)制定物業(yè)服務(wù)合同示范文本，并向社會(huì)公布。

物業(yè)服務(wù)合同示范文本一般包括服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法、物業(yè)專項(xiàng)維修資金的使用、物業(yè)服務(wù)用房的管理和使用、服務(wù)期限、服務(wù)交接等條款。

簽訂或者變更物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)加蓋業(yè)主大會(huì)印章，并自簽訂或者變更之日起十五日內(nèi)，由物業(yè)服務(wù)人將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)物業(yè)所在地的縣級(jí)人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門備案�？h級(jí)人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到之日起十五日內(nèi)抄送物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

提倡業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)參照人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定的物業(yè)服務(wù)合同示范文本與物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

第五十七條　業(yè)主依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人的，可以解除物業(yè)服務(wù)合同。決定解聘的，應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知物業(yè)服務(wù)人，但是合同對(duì)通知期限另有約定的除外。

物業(yè)服務(wù)期限屆滿前，物業(yè)服務(wù)人要求提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)提前九十日書面通知業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，但是合同對(duì)通知期限另有約定的除外。

提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)作出決定或者接到物業(yè)服務(wù)人書面通知后的三十日內(nèi)依照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選聘新的物業(yè)服務(wù)人。

第五十八條　物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前九十日，業(yè)主應(yīng)當(dāng)依法共同決定續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人。決定解聘原物業(yè)服務(wù)人的，應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知原物業(yè)服務(wù)人，但是合同對(duì)通知期限另有約定的除外。

物業(yè)服務(wù)人決定在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后不再提供物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前九十日書面通知業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)，但是合同對(duì)通知期限另有約定的除外。

物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后，業(yè)主沒(méi)有依法作出續(xù)聘或者另聘的決定，物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)提供服務(wù)的，原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效，但是服務(wù)期限為不定期。當(dāng)事人可以隨時(shí)解除不定期物業(yè)服務(wù)合同，但是應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知對(duì)方。

第五十九條　物業(yè)服務(wù)人享有下列權(quán)利：

（一）根據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定，臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同等約定，對(duì)物業(yè)及其環(huán)境、秩序進(jìn)行管理；

（二）依照物業(yè)服務(wù)合同約定收取物業(yè)費(fèi)；

（三）法律、法規(guī)規(guī)定，臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同等約定的其他權(quán)利。

任何單位和個(gè)人不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)人代收有關(guān)費(fèi)用或者提供無(wú)償服務(wù)。

第六十條　物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)規(guī)定和臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同的約定以及有關(guān)物業(yè)管理的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)規(guī)范提供服務(wù)，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全、合理使用物業(yè)的注意事項(xiàng)，及時(shí)對(duì)業(yè)主提出的意見和建議進(jìn)行答復(fù)并改進(jìn)和完善服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)人發(fā)現(xiàn)業(yè)主、物業(yè)使用人在物業(yè)使用過(guò)程中有違反法律、法規(guī)規(guī)定以及臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約行為的，應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止；勸阻、制止無(wú)效的，對(duì)違反法律、法規(guī)規(guī)定的行為應(yīng)當(dāng)報(bào)告街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者有關(guān)主管部門，對(duì)違反臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約的行為應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和居（村）民委員會(huì)。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)建立健全安全管理制度，定期檢查物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)安全防范措施的落實(shí)情況，發(fā)現(xiàn)有安全隱患的，及時(shí)設(shè)置警示標(biāo)志，采取措施消除安全隱患或者向相關(guān)專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位報(bào)告；發(fā)生安全事故或者其他緊急情況時(shí)，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取應(yīng)急處置措施，并按照規(guī)定向有關(guān)主管部門或者相關(guān)專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位報(bào)告。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)協(xié)助成立業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)為業(yè)主大會(huì)籌備組和業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)提供相應(yīng)的人力、場(chǎng)地等支持。

第六十一條　物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)建立、保存下列檔案和資料：

(一)業(yè)主共有部分經(jīng)營(yíng)管理檔案；

(二)小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)、電梯、水泵、消防設(shè)施、消防器材、防盜門等物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備檔案及其改造、維修、運(yùn)行、保養(yǎng)、檢驗(yàn)檢測(cè)的有關(guān)資料；

(三)水箱清洗記錄及水箱水質(zhì)檢測(cè)報(bào)告；

(四)住宅裝飾裝修管理資料；

(五)業(yè)主名冊(cè)；

(六)簽訂的供電、供水、垃圾清運(yùn)、通信網(wǎng)絡(luò)等書面協(xié)議；

(七)物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中形成的與業(yè)主利益相關(guān)的其他資料。

第六十二條　物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置如實(shí)公示并及時(shí)更新下列信息，同時(shí)通過(guò)其他便捷方式告知全體業(yè)主：

（一）物業(yè)服務(wù)人的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、信用信息和服務(wù)咨詢投訴電話，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的基本情況和聯(lián)系方式；

（二）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式等；

（三）物業(yè)承接查驗(yàn)情況和物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議；

（四）電梯、消防、二次供水等專項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位的名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式和應(yīng)急處置方案等；

（五）物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用情況，包括涉及維修、更新、改造項(xiàng)目的明細(xì)；

（六）水、電等公共能耗總量、明細(xì)及費(fèi)用分?jǐn)偳闆r；

（七）物業(yè)管理區(qū)域公共收益收支情況，包括與公共收益相關(guān)的合同或者協(xié)議等；

（八）業(yè)主、物業(yè)使用人進(jìn)行房屋裝飾裝修活動(dòng)的情況；

（九）法律、法規(guī)規(guī)定及物業(yè)服務(wù)合同約定應(yīng)當(dāng)公示的其他信息。

前款第一項(xiàng)至第四項(xiàng)和第八項(xiàng)應(yīng)當(dāng)持續(xù)公示并及時(shí)更新，第五項(xiàng)至第七項(xiàng)至少每半年公布一次，公示期不少于三十日。

業(yè)主對(duì)公示內(nèi)容有異議的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)解答。

第六十三條　物業(yè)服務(wù)人不得有下列行為：

（一）將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)委托給第三人或者將全部物業(yè)服務(wù)支解后分別轉(zhuǎn)委托給第三人；

（二）挪用或者擅自使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金和公共收益；

（三）擅自改變物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和物業(yè)服務(wù)用房用途；

（四）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地，擅自侵占綠地、砍伐樹木；

（五）擅自利用、許可或者默許他人在公共場(chǎng)地、共用部位從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，或者利用公共場(chǎng)地、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行廣告宣傳等；

（六）未依法終止物業(yè)服務(wù)合同，擅自停止服務(wù)或者退出物業(yè)管理區(qū)域；

（七）限定業(yè)主、物業(yè)使用人購(gòu)買其指定的商品、裝修裝飾材料或者提供的服務(wù)；

（八）擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者擴(kuò)大收費(fèi)范圍、重復(fù)收費(fèi)、捆綁收費(fèi)以及收取物業(yè)服務(wù)合同約定外的費(fèi)用；

（九）以部分業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)、不配合管理等為由減少服務(wù)內(nèi)容、降低服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；

（十）采取停止供電、供水、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)；

（十一）泄露或者擅自使用業(yè)主信息，或者對(duì)業(yè)主進(jìn)行騷擾、恐嚇、打擊報(bào)復(fù)、采取暴力行為；

（十二）損害業(yè)主權(quán)益的其他行為。

第六十四條　業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定支付物業(yè)費(fèi)。業(yè)主與物業(yè)使用人約定物業(yè)費(fèi)由物業(yè)使用人支付的，業(yè)主負(fù)有連帶責(zé)任。

業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可以通過(guò)信函、電話、短信息等方式催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿后仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會(huì)可以在業(yè)主戶門、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置將欠費(fèi)情況予以公告，物業(yè)服務(wù)人也可以提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。

業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)人結(jié)清物業(yè)費(fèi)；未結(jié)清的，買賣雙方應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)費(fèi)的結(jié)算作出約定，并告知物業(yè)服務(wù)人；約定由買受方支付的，業(yè)主負(fù)有連帶責(zé)任。

第六十五條　供電、供水、供燃?xì)�、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)國(guó)家、自治區(qū)有關(guān)規(guī)定及行業(yè)技術(shù)規(guī)范向最終用戶提供裝表到戶、維護(hù)到戶、收費(fèi)到戶的服務(wù)。

相關(guān)專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)人代收費(fèi)用，不得因部分最終用戶未交費(fèi)而對(duì)已交費(fèi)用戶和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備停止服務(wù)。委托物業(yè)服務(wù)人代收費(fèi)用和對(duì)相關(guān)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常維修、養(yǎng)護(hù)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面協(xié)議，明確委托事項(xiàng)、委托期限、委托費(fèi)用及支付方式等。未簽訂書面委托協(xié)議的，由相關(guān)專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位自行負(fù)責(zé)相關(guān)工作。

物業(yè)服務(wù)人接受相關(guān)專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位委托代收相關(guān)費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取額外手續(xù)費(fèi)等費(fèi)用。退出物業(yè)管理區(qū)域的，應(yīng)當(dāng)與相關(guān)專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位進(jìn)行代收費(fèi)用清算。未清算的，相關(guān)專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位不得以未收到費(fèi)用為由停止向最終用戶提供服務(wù)。

第六十六條　物業(yè)服務(wù)人退出物業(yè)管理區(qū)域時(shí)應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定辦理：

（一）與業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)選聘的新物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會(huì)辦理移交手續(xù)；

（二）沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)不能正常履行職責(zé)，且未選聘新物業(yè)服務(wù)人的，與居（村）民委員會(huì)辦理移交手續(xù)；

（三）業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)決定自行管理的，與自行管理的執(zhí)行人或者負(fù)責(zé)人辦理移交手續(xù)。

移交各方應(yīng)當(dāng)做好查驗(yàn)記錄。查驗(yàn)記錄應(yīng)當(dāng)包括查驗(yàn)時(shí)間、查驗(yàn)內(nèi)容、查驗(yàn)結(jié)論、存在問(wèn)題及其處理意見等，并由移交雙方當(dāng)事人簽字蓋章。

第六十七條　除物業(yè)服務(wù)合同另有約定期限外，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十日內(nèi)，對(duì)下列事項(xiàng)進(jìn)行交接并退出物業(yè)管理區(qū)域：

（一）移交本條例第四十六條、第六十一條規(guī)定的全部物業(yè)檔案資料；

（二）移交業(yè)主共有部分；

（三）公共收益的結(jié)余；

（四）清算預(yù)收、代收的有關(guān)費(fèi)用；

（五）物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項(xiàng)。

原物業(yè)服務(wù)人不得以業(yè)主欠交物業(yè)費(fèi)、對(duì)業(yè)主共同決定有異議、與業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)有其他糾紛等為由拒絕辦理交接，不得以任何理由阻撓新物業(yè)服務(wù)人進(jìn)場(chǎng)服務(wù)。原物業(yè)服務(wù)人拒不移交前款事項(xiàng)或者拒絕退出物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主可以向街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和縣級(jí)人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門報(bào)告，并可以向轄區(qū)公安派出所請(qǐng)求協(xié)助，或者提起訴訟，要求原物業(yè)服務(wù)人移交前款事項(xiàng)并退出物業(yè)管理區(qū)域；原物業(yè)服務(wù)人有破壞設(shè)施設(shè)備、毀壞賬冊(cè)等違法行為的，由公安機(jī)關(guān)依法處理。

第六十八條　物業(yè)服務(wù)人退出物業(yè)管理區(qū)域且業(yè)主大會(huì)尚未選聘新物業(yè)服務(wù)人的，由業(yè)主委員會(huì)在街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府監(jiān)督下，從應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人備選庫(kù)中隨機(jī)抽選一家物業(yè)服務(wù)人，提供供電、供水、垃圾清運(yùn)、電梯運(yùn)行等維持業(yè)主基本生活服務(wù)事項(xiàng)的應(yīng)急服務(wù)。

沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)不能正常履行職責(zé)的，經(jīng)百分之二十以上業(yè)主申請(qǐng)，由居（村）民委員會(huì)在街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府監(jiān)督下，從應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人備選庫(kù)中隨機(jī)抽選一家物業(yè)服務(wù)人提供應(yīng)急服務(wù)。

提供應(yīng)急物業(yè)服務(wù)的，業(yè)主委員會(huì)或者居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將服務(wù)事項(xiàng)、負(fù)責(zé)人員、服務(wù)期限、服務(wù)費(fèi)用等相關(guān)內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。應(yīng)急物業(yè)服務(wù)合同期限最長(zhǎng)不超過(guò)六個(gè)月，費(fèi)用由全體業(yè)主承擔(dān)。

應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期間，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主依法共同決定選聘新物業(yè)服務(wù)人，協(xié)調(diào)新物業(yè)服務(wù)人和應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人做好交接。

應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人備選庫(kù)由設(shè)區(qū)的市人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門按照公開、自愿、擇優(yōu)的原則建立。

第六十九條　業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)決定自行管理的住宅小區(qū)，應(yīng)當(dāng)制定業(yè)主自行管理方案。方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體業(yè)主依法表決通過(guò)，并書面向街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

業(yè)主自行管理方案包括下列內(nèi)容：

（一）自行管理的執(zhí)行人或者負(fù)責(zé)人及其權(quán)利和責(zé)任；

（二）管理的事項(xiàng)、費(fèi)用、期限；

（三）選聘專業(yè)性服務(wù)機(jī)構(gòu)的類型、資格條件及選聘的方式，選聘勞務(wù)人員的數(shù)量、資格條件及選聘的方式；

（四）業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)和方式；

（五）自行管理的其他事項(xiàng)。

本條例對(duì)業(yè)主委員會(huì)委員、物業(yè)服務(wù)人的相關(guān)規(guī)定適用于自行管理的執(zhí)行人或者負(fù)責(zé)人。

第七十條　業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)決定自行管理的住宅小區(qū)，可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的秩序維護(hù)、清潔衛(wèi)生、園林綠化、設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、工程施工等專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)機(jī)構(gòu)或者個(gè)人，專業(yè)性服務(wù)機(jī)構(gòu)或者個(gè)人不得將承接的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)再次委托給他人。

業(yè)主自行管理的住宅小區(qū)收取物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用需要開具發(fā)票的，按照稅收法律、法規(guī)相關(guān)規(guī)定向物業(yè)所在地的稅務(wù)部門申請(qǐng)領(lǐng)用或者代開，并依法納稅。

第七十一條　老舊小區(qū)可以通過(guò)市場(chǎng)化管理、單位自管、業(yè)主自行管理等模式進(jìn)行管理。

縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)國(guó)家和自治區(qū)有關(guān)老舊小區(qū)整治改造規(guī)劃和年度計(jì)劃，加強(qiáng)對(duì)老舊小區(qū)的指導(dǎo)和管理，及時(shí)解決老舊小區(qū)在物業(yè)管理方面的困難和問(wèn)題。

第七十二條　發(fā)生突發(fā)事件，縣級(jí)人民政府有關(guān)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織、指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)落實(shí)各項(xiàng)應(yīng)急處置措施和其他管理措施，并給予物資和資金支持。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照政府要求開展相關(guān)應(yīng)對(duì)工作，業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。

第五章　物業(yè)使用與維護(hù)

第七十三條　業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)和臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約，按照規(guī)劃用途安全、合理使用物業(yè)。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

（一）損壞、擅自改變房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；

（二）將房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房；

（三）侵占、損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；

（四）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地，毀壞綠化植物和綠化設(shè)施；

（五）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物、障礙物，破壞或者擅自改變房屋外觀；

（六）違反安全管理規(guī)定生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、儲(chǔ)存易燃、易爆、劇毒、腐蝕性、放射性等危險(xiǎn)物品；

（七）擅自架設(shè)電線、電纜；

（八）從建筑物中拋擲物品；

（九）隨意棄置垃圾，將有毒有害廢液排入城鎮(zhèn)污水收集管網(wǎng)，露天燒烤，露天焚燒產(chǎn)生有毒有害煙塵和惡臭氣體的物質(zhì)；

（十）擅自排放超過(guò)國(guó)家環(huán)境噪聲排放標(biāo)準(zhǔn)的噪聲；

（十一）占用、堵塞、封閉消防通道、疏散通道、消防車登高操作場(chǎng)地，損壞消防、人民防空設(shè)施及器材；

（十二）違反法律、法規(guī)和臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約飼養(yǎng)動(dòng)物；

（十三）法律、法規(guī)和臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約禁止的其他行為。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生前款行為時(shí)，物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)投訴、舉報(bào)、勸阻、制止；勸阻、制止無(wú)效的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府接到報(bào)告并在調(diào)查、了解情況后按照法定權(quán)限予以依法處置；超出權(quán)限范圍的，分別通知人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)、自然資源（城鄉(xiāng)規(guī)劃）、公安、消防救援、城市管理綜合行政執(zhí)法等主管部門到場(chǎng)依法處置。行為人的行為給其他業(yè)主和物業(yè)使用人造成損害的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第七十四條　業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人不得違反法律、法規(guī)和臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約，將住宅、車位、車庫(kù)等改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房或者經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。確需將住宅、車位、車庫(kù)等改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房或者經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。

第七十五條　業(yè)主出租或者轉(zhuǎn)讓物業(yè)的，可以在物業(yè)租賃或者轉(zhuǎn)讓合同中對(duì)物業(yè)費(fèi)的支付作出約定，并在合同簽訂后十日內(nèi)，將承租人或者受讓人的姓名、聯(lián)系方式、身份證復(fù)印件、租賃期限以及物業(yè)費(fèi)、公共水電分?jǐn)傊Ц兜仁马?xiàng)書面告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)人。

第七十六條　業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)、臨時(shí)管理規(guī)約或者管理規(guī)約，開工前應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)人簽訂裝飾裝修管理協(xié)議，對(duì)房屋裝飾裝修的時(shí)間、垃圾處理、噪聲揚(yáng)塵控制、外立面管控、防盜網(wǎng)和空調(diào)室外機(jī)安裝以及電梯、消防設(shè)施等共用設(shè)施設(shè)備的保護(hù)、禁止行為等注意事項(xiàng)以及違約責(zé)任作出明確約定。

業(yè)主、物業(yè)使用人拒絕與物業(yè)服務(wù)人簽訂裝飾裝修管理協(xié)議的，物業(yè)服務(wù)人可以按照臨時(shí)管理規(guī)約或者管理規(guī)約的規(guī)定，禁止裝飾裝修施工人員、材料進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)派人對(duì)裝飾裝修現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行巡查；巡查時(shí)，業(yè)主、物業(yè)使用人或者裝飾裝修施工人員應(yīng)當(dāng)予以配合。巡查人員發(fā)現(xiàn)有違反裝飾裝修管理協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)予以勸阻；勸阻無(wú)效的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告相關(guān)主管部門。

裝飾裝修施工損壞共用設(shè)施設(shè)備、污染共用部位的，由業(yè)主、物業(yè)使用人負(fù)責(zé)修復(fù)、清潔；拒絕修復(fù)、清潔的，由物業(yè)服務(wù)人代為修復(fù)、清潔，所需費(fèi)用由業(yè)主或者物業(yè)使用人承擔(dān)。

第七十七條　業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)其使用的窗戶、陽(yáng)臺(tái)或者其他設(shè)施及其擱置物、懸掛物承擔(dān)安全管理責(zé)任。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的天面、外墻、樓梯間等易于發(fā)生安全風(fēng)險(xiǎn)的設(shè)施設(shè)備和公共區(qū)域加強(qiáng)日常巡查，發(fā)現(xiàn)業(yè)主、物業(yè)使用人使用的窗戶、陽(yáng)臺(tái)或者其他設(shè)施及其擱置物、懸掛物存在脫落、墜落等安全隱患的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知并督促業(yè)主或者物業(yè)使用人盡快消除安全隱患。

第七十八條　新建住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)規(guī)劃和配套建設(shè)電動(dòng)汽車、電動(dòng)自行車集中停放和集中充電設(shè)施。已投入使用的住宅小區(qū)，根據(jù)實(shí)際情況增建、改建電動(dòng)汽車、電動(dòng)自行車集中停放場(chǎng)所，完善集中充電等配套設(shè)施。

禁止在建筑物內(nèi)的首層門廳、疏散通道、安全出口、樓梯間等影響消防通道暢通的區(qū)域停放電動(dòng)自行車，為電動(dòng)自行車充電；禁止在標(biāo)準(zhǔn)層二樓以上建筑物專有部分為電動(dòng)自行車、電動(dòng)自行車蓄電池充電；禁止違反安全用電要求亂拉電線和插座為電動(dòng)自行車、電動(dòng)自行車蓄電池充電。

第七十九條　人民政府自然資源（城鄉(xiāng)規(guī)劃）主管部門應(yīng)當(dāng)將規(guī)劃用于停車的車位、車庫(kù)在建設(shè)工程規(guī)劃許可證的附件中予以注明，同時(shí)明確物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車位、車庫(kù)的配置比例。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將規(guī)劃車位、車庫(kù)的形式或者類型、數(shù)量、處置方式等信息向物業(yè)買受人公示。用于銷售的車位、車庫(kù)，應(yīng)當(dāng)在銷售前辦理車位、車庫(kù)預(yù)售許可或者現(xiàn)售備案。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。不出售或者尚未出售的，應(yīng)當(dāng)出租給本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主、物業(yè)使用人停放車輛，且不得以只售不租為由拒絕出租，租金按照自治區(qū)、設(shè)區(qū)的市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按季度公示車位、車庫(kù)數(shù)量和使用信息等。在滿足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的購(gòu)買和承租需要并提前七日向業(yè)主公示后，可以臨時(shí)按月將剩余車位、車庫(kù)出租給本物業(yè)管理區(qū)域外的單位或者個(gè)人。

第八十條　業(yè)主大會(huì)成立前，利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地、架空層等業(yè)主共有部分劃定公共車位停放車輛的，應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約中明確約定。業(yè)主大會(huì)成立后，利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地、架空層等業(yè)主共有部分劃定公共車位停放車輛的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意。

劃定車位和停放車輛不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道和消防車登高操作場(chǎng)地。在消防車通道沿途設(shè)置警示標(biāo)志、標(biāo)線，提示嚴(yán)禁占用消防車通道停放車輛，確保消防車通道暢通。

設(shè)區(qū)的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織交通運(yùn)輸、公安、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、大數(shù)據(jù)、城市管理綜合行政執(zhí)法等有關(guān)主管部門建立停車資源共享協(xié)調(diào)制度。停車位供需矛盾突出的住宅小區(qū)，在其周邊商業(yè)配建停車場(chǎng)（庫(kù)）、道路具備夜間等時(shí)段性停車條件的，縣級(jí)以上人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)商有關(guān)主管部門提出錯(cuò)時(shí)停車方案。鼓勵(lì)業(yè)主與住宅小區(qū)周邊單位通過(guò)協(xié)商實(shí)現(xiàn)停車資源共享。

第八十一條　利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事商業(yè)推廣、停車、廣告等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)按照前期物業(yè)服務(wù)合同約定或者經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定。業(yè)主大會(huì)可以授權(quán)業(yè)主委員會(huì)同意利用全體業(yè)主共有部分從事相關(guān)活動(dòng)。

利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的商業(yè)推廣、停車、廣告等公共收益歸全體業(yè)主共有，并應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列賬。百分之五十以上的公共收益優(yōu)先用于補(bǔ)充物業(yè)專項(xiàng)維修資金，剩余部分可以用于業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)、消防設(shè)施和消防器材更新、電動(dòng)車停放充電場(chǎng)所改造、業(yè)主委員會(huì)審計(jì)等經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定的其他支出。

前款所稱的公共收益是指公共收入在扣除適當(dāng)?shù)慕?jīng)營(yíng)管理成本后的凈收入。業(yè)主大會(huì)成立前扣除的比例不得超過(guò)公共收入的百分之三十，業(yè)主大會(huì)成立后的扣除比例由業(yè)主大會(huì)決定。

公共收益應(yīng)當(dāng)存入銀行專戶，接受政府監(jiān)管，并接受業(yè)主監(jiān)督，業(yè)主有權(quán)查詢與公共收益相關(guān)的收支明細(xì)、合同、協(xié)議等材料。業(yè)主大會(huì)成立前的公共收益統(tǒng)一存入設(shè)立的專門賬戶，并在業(yè)主大會(huì)成立后轉(zhuǎn)入業(yè)主大會(huì)指定的賬戶。

物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)每季度核對(duì)一次公共收益賬目，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示公共收益收支明細(xì)、增值和結(jié)存情況。必要時(shí)，業(yè)主大會(huì)可以對(duì)公共收益進(jìn)行審計(jì)，審計(jì)費(fèi)用在公共收益中列支。

第八十二條　物業(yè)保修期限內(nèi)發(fā)生的維修、更新、改造責(zé)任和費(fèi)用，由建設(shè)單位承擔(dān)；保修期限屆滿后的維修、更新、改造責(zé)任和費(fèi)用，按照下列規(guī)定承擔(dān)：

（一）業(yè)主專有部分由業(yè)主承擔(dān)；

（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，由業(yè)主按照專有部分建筑面積分?jǐn)�，從物業(yè)專項(xiàng)維修資金中支付。未設(shè)立物業(yè)專項(xiàng)維修資金或者專項(xiàng)維修資金不足的，由業(yè)主按照專有部分建筑面積承擔(dān)。屬于人為損壞的，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)；

（三）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供電、供水、供燃?xì)�、通信、有線電視等相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備，按照有關(guān)規(guī)定承擔(dān)；

（四）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用，由物業(yè)服務(wù)人從業(yè)主支付的物業(yè)費(fèi)中支出。

業(yè)主部分共有部分的維修、更新、改造需要使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，由擁有部分共有部分的業(yè)主共同決定并按照專有部分建筑面積分?jǐn)�；擁有部分共有部分的業(yè)主作出的決定不得與業(yè)主大會(huì)對(duì)業(yè)主共有部分作出的決定相抵觸。

第八十三條　建筑物專有部分存在安全隱患，危及公共利益或者他人合法權(quán)益的，相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修、養(yǎng)護(hù)，其他業(yè)主應(yīng)當(dāng)予以配合。責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，可以由物業(yè)服務(wù)人報(bào)經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意，或者按照臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約的規(guī)定，代為維修、養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。

第八十四條　業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和自治區(qū)、設(shè)區(qū)的市有關(guān)規(guī)定，將首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金存入人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門設(shè)立的物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶。

首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金由建設(shè)單位在辦理銷售手續(xù)前預(yù)交。買受人在簽訂房屋買賣合同時(shí)應(yīng)當(dāng)向建設(shè)單位支付其代墊的物業(yè)專項(xiàng)維修資金。

物業(yè)專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主共有，專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造，不得挪作他用。

人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)按照方便快捷、公開透明、受益人與負(fù)擔(dān)人相一致的原則，建立健全物業(yè)專項(xiàng)維修資金列支預(yù)公示、列支后公示、業(yè)主即時(shí)查詢制度，依法保障物業(yè)專項(xiàng)維修資金的正常使用和監(jiān)督管理。

第八十五條　物業(yè)專項(xiàng)維修資金的管理，實(shí)行專戶存儲(chǔ)、專款專用、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。設(shè)區(qū)的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)建立健全物業(yè)專項(xiàng)維修資金的使用、管理和監(jiān)督制度。

業(yè)主大會(huì)成立前，物業(yè)專項(xiàng)維修資金由人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門代管。業(yè)主大會(huì)成立后，根據(jù)業(yè)主大會(huì)決定，選擇自行管理或者代管。業(yè)主大會(huì)選擇自行管理物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，應(yīng)當(dāng)在銀行設(shè)立物業(yè)專項(xiàng)維修資金賬戶，接受人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門的監(jiān)督和指導(dǎo)。

第八十六條　物業(yè)專項(xiàng)維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定以及業(yè)主大會(huì)的決定續(xù)籌。

國(guó)家實(shí)施專項(xiàng)維修資金制度之前已交付使用的物業(yè)項(xiàng)目、物業(yè)專項(xiàng)維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的，公共收益應(yīng)當(dāng)優(yōu)先補(bǔ)足物業(yè)專項(xiàng)維修資金。

物業(yè)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，交存的物業(yè)專項(xiàng)維修資金隨物業(yè)轉(zhuǎn)移。

第八十七條　發(fā)生下列嚴(yán)重影響物業(yè)正常使用的緊急情況，需要立即對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行緊急維修、更新、改造的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)制定維修、更新、改造的方案并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告：

（一）水泵、水箱（池）發(fā)生故障，影響正常使用的；

（二）電梯發(fā)生故障，電梯專業(yè)檢測(cè)機(jī)構(gòu)出具整改通知書要求停運(yùn)的；

（三）外墻墻面、建筑附屬構(gòu)件有脫落危險(xiǎn)，有資質(zhì)的鑒定機(jī)構(gòu)出具鑒定文件的；

（四）屋頂或者外墻滲漏，嚴(yán)重影響房屋使用，有資質(zhì)的鑒定機(jī)構(gòu)出具鑒定文件的；

（五）專用給排水設(shè)施坍塌、堵塞、爆裂的；

（六）消防設(shè)施和消防器材缺失、破損嚴(yán)重，危及公共安全，消防救援機(jī)構(gòu)出具整改通知書的；

（七）其他緊急情況。

前款規(guī)定的維修、更新、改造事項(xiàng)不屬于工程質(zhì)量保修范圍，需要使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，按照下列規(guī)定辦理：

（一）業(yè)主大會(huì)成立前，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)持有關(guān)材料向物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)申報(bào)。管理機(jī)構(gòu)收到申報(bào)后五個(gè)工作日內(nèi)按照相關(guān)程序?qū)徍送�意，在物業(yè)專項(xiàng)維修資金中直接列支；

（二）業(yè)主大會(huì)成立后，業(yè)主大會(huì)決定物業(yè)專項(xiàng)維修資金由人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門代管的，物業(yè)服務(wù)人或者業(yè)主自行管理的執(zhí)行人持有關(guān)材料向業(yè)主委員會(huì)提出列支專項(xiàng)維修資金的申請(qǐng)，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審核同意后，向物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)申報(bào)，管理機(jī)構(gòu)收到申報(bào)后五個(gè)工作日內(nèi)按照相關(guān)程序?qū)徍送�意，在物業(yè)專項(xiàng)維修資金中直接列支；

（三）業(yè)主大會(huì)成立后，業(yè)主大會(huì)決定自行管理物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，物業(yè)服務(wù)人或者業(yè)主自行管理的執(zhí)行人應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的有關(guān)規(guī)定申領(lǐng)，在物業(yè)專項(xiàng)維修資金中列支；

（四）業(yè)主委員會(huì)未在七日內(nèi)審核同意，且已出現(xiàn)影響房屋正常使用或者人身財(cái)產(chǎn)安全情形的，縣級(jí)以上人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門可以組織代為維修，物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)按照相關(guān)程序?qū)徍送�意后，在物業(yè)專項(xiàng)維修資金中直接列支。

物業(yè)服務(wù)人先行墊付緊急維修、更新、改造費(fèi)用的，可以在工程竣工驗(yàn)收合格后，按規(guī)定辦理核銷手續(xù)。

第六章　監(jiān)督管理

第八十八條　縣級(jí)以上人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門履行下列職責(zé)：

（一）研究制定物業(yè)管理活動(dòng)相關(guān)政策；

（二）對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施分類監(jiān)管，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督檢查；

（三）對(duì)物業(yè)服務(wù)人及其從業(yè)人員、業(yè)主大會(huì)籌備組成員、業(yè)主委員會(huì)委員進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)、培訓(xùn)和監(jiān)督管理；

（四）指導(dǎo)監(jiān)督物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)；

（五）對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)、物業(yè)服務(wù)人退出交接活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督；

（六）制定臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)合同等與物業(yè)管理有關(guān)的示范文本和指導(dǎo)規(guī)則；

（七）處理物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴、舉報(bào)；

（八）對(duì)物業(yè)專項(xiàng)維修資金交存、管理和使用情況以及公共收益收支情況進(jìn)行監(jiān)督管理；

（九）對(duì)物業(yè)服務(wù)人及其從業(yè)人員開展信用評(píng)價(jià)管理；

（十）指導(dǎo)監(jiān)督與物業(yè)管理有關(guān)的第三方評(píng)估；

（十一）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

第八十九條　縣級(jí)以上人民政府有關(guān)主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列工作：

（一）自然資源（城鄉(xiāng)規(guī)劃）主管部門負(fù)責(zé)共用設(shè)施設(shè)備、物業(yè)服務(wù)用房的規(guī)劃審查和規(guī)劃驗(yàn)收、整治改造，對(duì)專有部分、共有部分權(quán)屬的登記，依法提供業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的資料，以及違法建筑、違法搭建的認(rèn)定；

（二）市場(chǎng)監(jiān)督管理部門負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)證照、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、車輛停放收費(fèi)、電梯等特種設(shè)備安全使用以及計(jì)量器具等監(jiān)督檢查；

（三）公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)公共安全、公共秩序、養(yǎng)犬、保安服務(wù)、車輛停放等監(jiān)督管理；

（四）應(yīng)急管理部門及消防救援機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)消防、突發(fā)公共事件等處置、應(yīng)急救援；

（五）財(cái)政、審計(jì)部門負(fù)責(zé)對(duì)人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門管理的物業(yè)專項(xiàng)維修資金籌集、使用和管理情況的監(jiān)督檢查；

（六）民政部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)居（村）民委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人依法開展社區(qū)建設(shè)和治理相關(guān)工作，指導(dǎo)小區(qū)配套社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)用房并開展養(yǎng)老服務(wù)；

（七）衛(wèi)生健康主管部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)居（村）民委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人依法開展疾病防控、計(jì)劃生育工作；

（八）司法行政部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居（村）民委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人依法開展物業(yè)服務(wù)與管理糾紛人民調(diào)解工作，以及依法提供公共法律服務(wù)；

（九）生態(tài)環(huán)境部門負(fù)責(zé)污染排放等監(jiān)督檢查；

（十）人民防空主管部門負(fù)責(zé)對(duì)人防工程維護(hù)管理的監(jiān)督檢查；

（十一）城市管理綜合行政執(zhí)法部門按照本級(jí)人民政府規(guī)定的職責(zé)，依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的違法行為。

已經(jīng)實(shí)行城市管理綜合行政執(zhí)法體制改革的設(shè)區(qū)的市、縣級(jí)人民政府對(duì)有關(guān)主管部門職責(zé)分工另有調(diào)整的，從其規(guī)定。

第九十條　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)明確負(fù)責(zé)物業(yè)管理的工作機(jī)構(gòu)，配備和落實(shí)與物業(yè)管理工作相適應(yīng)的人員、經(jīng)費(fèi)，協(xié)調(diào)和處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理綜合事務(wù)和糾紛，履行下列職責(zé)：

（一）配合有關(guān)主管部門開展物業(yè)管理區(qū)域的劃分、調(diào)整工作；

（二）指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)籌備、成立、選舉、換屆等工作；

（三）指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的日常工作，依法糾正或者撤銷業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的違法決定；

（四）培訓(xùn)業(yè)主大會(huì)籌備組成員，每年開展業(yè)主委員會(huì)委員的培訓(xùn)；

（五）辦理業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)相關(guān)備案手續(xù)；

（六）參與物業(yè)承接查驗(yàn)，指導(dǎo)和監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理項(xiàng)目的移交和接管工作；

（七）指導(dǎo)和監(jiān)督應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人選聘；

（八）組織召開物業(yè)管理工作聯(lián)席會(huì)議，研究處理物業(yè)管理工作的有關(guān)問(wèn)題；

（九）建立完善物業(yè)管理糾紛調(diào)解和投訴、舉報(bào)處理機(jī)制；

（十）提供物業(yè)管理活動(dòng)各方的信用信息；

（十一）對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)實(shí)施日常監(jiān)督檢查，指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人履行法定的義務(wù)；

（十二）監(jiān)督業(yè)主、物業(yè)使用人按照規(guī)定使用和維護(hù)物業(yè)；

（十三）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

第九十一條　居（村）民委員會(huì)依法協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展物業(yè)管理相關(guān)的下列工作：

（一）配合開展物業(yè)管理區(qū)域的劃分工作；

（二）參與首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備工作，推薦業(yè)主委員會(huì)委員人選；

（三）指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法開展工作；

（四）依法參加業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議；

（五）調(diào)解物業(yè)管理活動(dòng)中的矛盾和糾紛；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

鼓勵(lì)居（村）民委員會(huì)下設(shè)環(huán)境和物業(yè)管理小組，督促業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)人履行職責(zé)。

第九十二條　自治區(qū)人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理信用信息監(jiān)管平臺(tái)，制定物業(yè)服務(wù)人信用等級(jí)評(píng)價(jià)體系，建立業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人、物業(yè)管理項(xiàng)目負(fù)責(zé)人等信用信息檔案，記錄業(yè)主委員會(huì)履職情況、物業(yè)服務(wù)人合同履行、涉及物業(yè)管理的違法行為、行政處罰決定等情況并向社會(huì)公開。

第九十三條　縣級(jí)以上人民政府應(yīng)當(dāng)培育和支持與物業(yè)管理活動(dòng)有關(guān)的評(píng)估機(jī)構(gòu)，鼓勵(lì)業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人等通過(guò)引入第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)和物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)質(zhì)量、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、履行情況等進(jìn)行評(píng)估，及時(shí)有效解決物業(yè)管理糾紛。具體辦法由自治區(qū)人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定。

人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以通過(guò)政府購(gòu)買服務(wù)等方式，按照規(guī)定程序委托第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)開展物業(yè)管理評(píng)估工作。

第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)及其評(píng)估人員開展物業(yè)管理評(píng)估工作應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)和評(píng)估準(zhǔn)則，遵循獨(dú)立、客觀、公正的原則，保證評(píng)估報(bào)告的客觀、真實(shí)、合理。

第九十四條　縣級(jí)人民政府有關(guān)主管部門應(yīng)當(dāng)建立健全物業(yè)管理違法行為投訴、舉報(bào)處理制度，并在本行政區(qū)域內(nèi)各物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布聯(lián)系單位、舉報(bào)電話。

縣級(jí)人民政府有關(guān)主管部門接到投訴、舉報(bào)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府要求處置違法行為的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)依法處理，有權(quán)進(jìn)入被檢查的物業(yè)管理區(qū)域和相關(guān)單位工作場(chǎng)所實(shí)施現(xiàn)場(chǎng)檢查，要求被檢查單位提供有關(guān)文件、資料并對(duì)有關(guān)情況作出說(shuō)明。業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人等有關(guān)單位和個(gè)人應(yīng)當(dāng)予以配合和協(xié)助，不得拒絕或者阻礙監(jiān)督檢查人員依法執(zhí)行職務(wù)。

第九十五條　設(shè)區(qū)的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)建立健全物業(yè)管理工作聯(lián)席會(huì)議制度�？h級(jí)聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)組織召集，住房城鄉(xiāng)建設(shè)、市場(chǎng)監(jiān)督管理、應(yīng)急管理、公安、民政、城市管理綜合行政執(zhí)法、居（村）民委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人和供電、供水、供燃?xì)獾葐挝灰约皹I(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主、行業(yè)專家等組成。

聯(lián)席會(huì)議主要協(xié)調(diào)解決下列問(wèn)題：

（一）業(yè)主委員會(huì)不依法履行職責(zé)的問(wèn)題；

（二）業(yè)主委員會(huì)換屆過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題；

（三）履行物業(yè)服務(wù)合同中出現(xiàn)的重大問(wèn)題；

（四）提前終止物業(yè)服務(wù)合同的問(wèn)題；

（五）物業(yè)服務(wù)人在退出和交接過(guò)程中的問(wèn)題；

（六）物業(yè)管理與社區(qū)管理的銜接和配合；

（七）需要協(xié)調(diào)解決的其他物業(yè)管理問(wèn)題。

第九十六條　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)建立健全物業(yè)管理糾紛的投訴、舉報(bào)處理機(jī)制，配備或者確定專（兼）職人員，及時(shí)調(diào)解糾紛，處理相關(guān)投訴和舉報(bào)。

基層人民調(diào)解委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)受理和調(diào)解物業(yè)管理糾紛。

發(fā)生物業(yè)管理爭(zhēng)議后，當(dāng)事人雙方可以通過(guò)協(xié)商解決，也可以向基層人民調(diào)解委員會(huì)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請(qǐng)調(diào)解，也可以直接提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。調(diào)解達(dá)成協(xié)議的，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂調(diào)解協(xié)議書；調(diào)解未達(dá)成協(xié)議的，可以依法提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。

第七章　法律責(zé)任

第九十七條　違反本條例規(guī)定的行為，法律、法規(guī)已有法律責(zé)任規(guī)定的，從其規(guī)定。

第九十八條　建設(shè)單位有下列行為之一的，由物業(yè)所在地的縣級(jí)以上人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門予以處罰：

（一）違反本條例第十三條第二款和第三款規(guī)定，不申請(qǐng)劃分物業(yè)管理區(qū)域或者不按照規(guī)定公示物業(yè)管理區(qū)域的，責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下罰款；

（二）違反本條例第十五條規(guī)定，逾期未將物業(yè)管理區(qū)域符合業(yè)主大會(huì)成立條件的情況書面報(bào)告物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的，責(zé)令限期改正，可以處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款；

（三）違反本條例第十八條規(guī)定，未按照要求交納首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備經(jīng)費(fèi)的，責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下罰款；

（四）違反本條例第四十五條規(guī)定，未進(jìn)行物業(yè)承接查驗(yàn)的，責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款；

（五）違反本條例第四十八條第一款規(guī)定，不履行保修義務(wù)或者拖延履行保修義務(wù)的，責(zé)令改正，處十萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下罰款，并對(duì)在保修期限內(nèi)因質(zhì)量缺陷造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任；

（六）違反本條例第七十九條第三款規(guī)定，未首先滿足業(yè)主的需要，將車位、車庫(kù)出售給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主外的單位或者個(gè)人的，責(zé)令限期改正，按每個(gè)違法出售車位、車庫(kù)處五萬(wàn)元以上十五萬(wàn)元以下罰款；

（七）違反本條例第七十九條第三款規(guī)定，以只售不租為由拒絕向業(yè)主或者物業(yè)使用人出租尚未出售的車位、車庫(kù)的，責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處十萬(wàn)元以上五十萬(wàn)元以下罰款；

（八）違反本條例第七十九條第四款規(guī)定，將尚未出售的車位、車庫(kù)出租給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主外的單位或者個(gè)人的，責(zé)令限期改正，按每個(gè)違法出租車位、車庫(kù)處五千元以上一萬(wàn)元以下罰款；逾期未改正的，按每個(gè)違法出租車位、車庫(kù)處每月一千元罰款。

第九十九條　違反本條例第四十三條第二款規(guī)定，建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)人簽訂背離招投標(biāo)文件實(shí)質(zhì)性內(nèi)容和前期物業(yè)服務(wù)合同的補(bǔ)充協(xié)議的，由物業(yè)所在地的縣級(jí)以上人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令改正，給予警告，可以并處十萬(wàn)元以下罰款。

第一百條　物業(yè)服務(wù)人有下列情形之一的，由物業(yè)所在地的縣級(jí)以上人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處二萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下罰款：

（一）違反本條例第四十七條規(guī)定,未向物業(yè)所在地的縣級(jí)人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門辦理物業(yè)承接查驗(yàn)備案；

（二）違反本條例第四十八條第二款規(guī)定，在物業(yè)保修期限和保修范圍內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題，未向建設(shè)單位發(fā)出保修通知；

(三)違反本條例第五十六條第三款規(guī)定，未將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)物業(yè)所在地的縣級(jí)人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門備案；

（四）物業(yè)服務(wù)人違反本條例第六十條第三款規(guī)定，對(duì)業(yè)主、物業(yè)使用人的違法行為未予以勸阻、制止或者未報(bào)告街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者有關(guān)主管部門；

（五）物業(yè)服務(wù)人違反本條例第六十條第四款規(guī)定，發(fā)現(xiàn)有安全隱患的，未及時(shí)設(shè)置警示標(biāo)志，未采取措施消除安全隱患或者向相關(guān)專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位報(bào)告。發(fā)生安全事故或者其他緊急情況時(shí)，未采取應(yīng)急處置措施并按照規(guī)定向有關(guān)主管部門或者相關(guān)專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位報(bào)告；

（六）物業(yè)服務(wù)人違反本條例第九十四條第二款規(guī)定，拒絕、阻礙縣級(jí)以上人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門等有關(guān)主管部門進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵤┈F(xiàn)場(chǎng)檢查，拒絕提供有關(guān)文件、資料并對(duì)有關(guān)情況作出說(shuō)明。

第一百零一條　物業(yè)服務(wù)人違反本條例第六十二條第一款規(guī)定的，按照下列規(guī)定予以處罰：

（一）違反第一項(xiàng)和第二項(xiàng)規(guī)定，不公示其營(yíng)業(yè)執(zhí)照、信用信息和服務(wù)咨詢投訴電話，以及項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的基本情況和聯(lián)系方式的，或者不按照規(guī)定公布其物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式等信息的，由市場(chǎng)監(jiān)督管理部門按照有關(guān)法律、法規(guī)處罰；

（二）違反第三項(xiàng)規(guī)定，不公示物業(yè)承接查驗(yàn)情況和物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議的，由物業(yè)所在地的縣級(jí)以上人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處一萬(wàn)元以上三萬(wàn)元以下罰款；

（三）違反第五項(xiàng)至第七項(xiàng)規(guī)定，不公示物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用情況，或者水、電等公共能耗情況，或者公共收益收支情況的，由物業(yè)所在地的縣級(jí)以上人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處一萬(wàn)元以上三萬(wàn)元以下罰款。

第一百零二條　物業(yè)服務(wù)人違反本條例第六十三條規(guī)定，按照下列規(guī)定予以處罰：

（一）違反第一項(xiàng)規(guī)定，將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)委托給第三人或者將全部物業(yè)服務(wù)支解后分別轉(zhuǎn)委托給第三人的，由物業(yè)所在地的縣級(jí)以上人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正，處委托合同價(jià)款百分之三十以上百分之五十以下罰款。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；

（二）違反第六項(xiàng)規(guī)定，未依法終止物業(yè)服務(wù)合同，擅自停止服務(wù)或者退出物業(yè)管理區(qū)域的，由物業(yè)所在地的縣級(jí)以上人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正，處五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；

（三）違反第七項(xiàng)規(guī)定，限定業(yè)主、物業(yè)使用人購(gòu)買其指定的商品、裝修裝飾材料或者提供的服務(wù)的，由物業(yè)所在地的縣級(jí)以上人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正，處二萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下罰款；

（四）違反第八項(xiàng)規(guī)定，擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者擴(kuò)大收費(fèi)范圍、重復(fù)收費(fèi)、捆綁收費(fèi)以及收取物業(yè)服務(wù)合同約定外的費(fèi)用的，由市場(chǎng)監(jiān)督管理部門按照權(quán)限依法進(jìn)行處罰；

（五）違反第十項(xiàng)規(guī)定，采取停止供電、供水、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)的，由物業(yè)所在地的縣級(jí)以上人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令改正，處二萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下罰款。

物業(yè)服務(wù)人違反本條例第六十七條規(guī)定，由物業(yè)所在地的縣級(jí)以上人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正；逾期未改正的，對(duì)物業(yè)服務(wù)人予以通報(bào)，對(duì)拒不移交第六十七條第一款規(guī)定事項(xiàng)的，處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款；拒絕退出物業(yè)管理區(qū)域的，自規(guī)定時(shí)間屆滿次日起按照每日一萬(wàn)元的數(shù)額按日連續(xù)罰款，并可以依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第一百零三條　違反本條例第七十三條第二款第一項(xiàng)規(guī)定，損壞、擅自改變房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)的，由物業(yè)所在地的縣級(jí)以上人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令改正，處五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

違反本條例第七十三條第二款第二項(xiàng)規(guī)定，將房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房的，由物業(yè)所在地的縣級(jí)以上人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正，恢復(fù)原狀，可以處一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下罰款。

違反本條例第七十三條第二款第八項(xiàng)規(guī)定，從建筑物中拋擲物品的，由物業(yè)所在地的縣級(jí)以上人民政府公安機(jī)關(guān)給予警告，并處五百元以上五千元以下罰款。

違反本條例第七十八條第二款規(guī)定，在建筑物內(nèi)的首層門廳、疏散通道、安全出口、樓梯間等影響消防通道暢通的區(qū)域停放電動(dòng)自行車，為電動(dòng)自行車充電，在標(biāo)準(zhǔn)層二樓以上建筑物專有部分為電動(dòng)自行車、電動(dòng)自行車蓄電池充電，違反安全用電要求亂拉電線和插座為電動(dòng)自行車、電動(dòng)自行車蓄電池充電的，由消防救援機(jī)構(gòu)責(zé)令改正，對(duì)單位處五千元以上五萬(wàn)元以下罰款，對(duì)個(gè)人處警告或者五百元以下罰款。

第一百零四條　違反本條例第八十一條第二款規(guī)定，挪用、侵占公共收益的，由物業(yè)所在地的縣級(jí)以上人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令限期歸還，沒(méi)收違法所得，并處挪用、侵占金額二倍以下罰款。給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。挪用、侵占公共收益構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

違反本條例第八十一條第四款規(guī)定，未將公共收益存入銀行專戶的，由物業(yè)所在地的縣級(jí)以上人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。

第一百零五條　業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會(huì)決定，給業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)人造成損害的，由簽字同意該決定的業(yè)主委員會(huì)委員承擔(dān)民事責(zé)任。

業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員違反本條例第三十八條第一款第二項(xiàng)至第七項(xiàng)規(guī)定，由物業(yè)所在地的縣級(jí)以上人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門給予警告，并處一萬(wàn)元以上三萬(wàn)元以下罰款，有違法所得的，沒(méi)收違法所得。

第一百零六條　各級(jí)人民政府及有關(guān)主管部門工作人員違反本條例規(guī)定，有下列情形之一的，由其上級(jí)機(jī)關(guān)或者監(jiān)察機(jī)關(guān)責(zé)令改正，并依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：

（一）不履行或者不正當(dāng)履行籌備、組織、召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議職責(zé)；

（二）不履行或者不正當(dāng)履行監(jiān)督檢查職責(zé)；

（三）不處理或者不及時(shí)處理物業(yè)管理投訴、舉報(bào)；

（四）發(fā)現(xiàn)違法行為或者接到違法行為報(bào)告不及時(shí)處理；

（五）其他玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的行為。

第一百零七條　違反本條例規(guī)定，造成他人損失的，依法承擔(dān)民事責(zé)任；構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第八章　附　　則

第一百零八條　本條例所稱“共用部位”，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，主要包括住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道、架空層、避難層等。

本條例所稱“共用設(shè)施設(shè)備”，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，以及在使用上、功能上為住宅或者整個(gè)物業(yè)管理區(qū)域服務(wù)的設(shè)施設(shè)備，主要包括電梯、給排水系統(tǒng)、供氣管道及設(shè)施設(shè)備、供電線路及設(shè)施設(shè)備、空調(diào)系統(tǒng)、避雷設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、智能化系統(tǒng)和音樂(lè)背景系統(tǒng)、樹木、消防設(shè)施、消防器材、天線、照明、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

第一百零九條　本條例自2021年1月1日起施行。

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