物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法是為了為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國價(jià)格法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》制定，由中華人民共和國發(fā)展改革委、建設(shè)部于2004年1月1日發(fā)布施行的相關(guān)管理?xiàng)l例，共計(jì)二十四條。那么銀川物業(yè)管理?xiàng)l例最新版全文是如何修訂的呢？本文小編為你整理關(guān)于銀川物業(yè)管理?xiàng)l例最新全文、附收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)知識，希望對你有幫助。

第一章 總則

第一條　為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主及物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，改善居民生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》和國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》，結(jié)合自治區(qū)實(shí)際，制定本條例。

第二條　本條例適用于自治區(qū)行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)及其監(jiān)督管理活動。

本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋及其配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

第三條　縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者負(fù)責(zé)物業(yè)監(jiān)督管理工作的部門（以下統(tǒng)稱房地產(chǎn)行政主管部門）負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

環(huán)保、價(jià)格、規(guī)劃、公安、民政等有關(guān)行政主管部門，依據(jù)各自職責(zé)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的相關(guān)監(jiān)督管理工作。

街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府在房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下，具體負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責(zé)，調(diào)解業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的管理糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理工作。

第二章　前期物業(yè)管理

第四條　建設(shè)單位在銷售房屋前，應(yīng)當(dāng)根據(jù)建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍，結(jié)合物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素劃分物業(yè)管理區(qū)域，并在房屋買賣合同中明示。

物業(yè)主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。住宅區(qū)和非住宅區(qū)配套設(shè)施設(shè)備能夠分割、獨(dú)立使用的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

第五條　對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各類配套建筑與設(shè)施設(shè)備，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照國家和自治區(qū)有關(guān)住宅小區(qū)規(guī)劃、設(shè)計(jì)規(guī)范和工程標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)。

第六條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)為新建住宅物業(yè)配置物業(yè)服務(wù)用房。物業(yè)服務(wù)用房的配置應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定:

（一）建筑面積在五萬平方米以內(nèi)的，按不低于建筑總面積的千分之四配置，最少不低于一百二十平方米；

（二）建筑面積超過五萬平方米的，除按照五萬平方米的千分之四配置外，超過部分按不低于千分之二的標(biāo)準(zhǔn)配置；

（三）位于地面以上一至二層，具備基本裝修和水、暖、電、采光、通風(fēng)等功能，可直接投入使用。

物業(yè)服務(wù)用房屬于全體業(yè)主共有，任何單位和個人不得轉(zhuǎn)讓、抵押或者改變其用途。

規(guī)劃行政主管部門在規(guī)劃許可、驗(yàn)收過程中，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)用房建筑面積、位置、配置等規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)進(jìn)行審查。房地產(chǎn)行政主管部門在辦理房產(chǎn)測繪成果備案時應(yīng)當(dāng)核查物業(yè)服務(wù)用房配置情況。

第七條　在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)依法通過招標(biāo)的方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽定前期物業(yè)服務(wù)合同，進(jìn)行前期物業(yè)管理。前期物業(yè)服務(wù)期限一般不超過兩年。

建設(shè)單位承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)責(zé)任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。

建設(shè)單位銷售房屋時，前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)作為房屋買賣合同的附件。

第八條　建設(shè)單位可以邀請前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)對共用配套設(shè)施建設(shè)、設(shè)備運(yùn)行管理等事項(xiàng)，提出與物業(yè)管理相關(guān)的建議。

建設(shè)單位組織工程竣工驗(yàn)收和分戶驗(yàn)收時，應(yīng)當(dāng)通知前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收合格之日起三十日內(nèi)，與相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位辦理專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備接收管理手續(xù)，并協(xié)助物業(yè)買受人與相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位分別簽訂供水、供電、供氣、供熱等服務(wù)合同。

第九條　辦理前期物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房和下列資料:

（一）物業(yè)管理區(qū)域劃分資料；

（二）建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證的復(fù)印件、附圖；

（三）竣工驗(yàn)收報(bào)告以及竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、消防驗(yàn)收等竣工驗(yàn)收資料；

（四）設(shè)施設(shè)備的出廠隨機(jī)資料（包括出廠合格證明），安裝、驗(yàn)收、使用、維護(hù)保養(yǎng)和定期檢驗(yàn)等技術(shù)資料，運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)記錄；

（五）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（六）業(yè)主名冊；

（七）物業(yè)管理必需的其他資料。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在《住宅使用說明書》中明確物業(yè)公攤面積和共有部分的范圍，并應(yīng)當(dāng)寫入《房屋買賣合同》。

前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止或者解除前期物業(yè)服務(wù)合同時，將物業(yè)服務(wù)用房以及上述資料移交業(yè)主委員會。

第三章　業(yè)主、業(yè)主大會與業(yè)主委員會

第十條　房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

業(yè)主身份的確認(rèn)，以房屋登記簿或者法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他能夠證明其權(quán)屬的有效證明為依據(jù)。

第十一條　業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域共有部分實(shí)施共同管理，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。

第十二條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)三分之二以上業(yè)主同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責(zé)。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議前，應(yīng)當(dāng)事先書面征求其所代表的業(yè)主意見，并將經(jīng)業(yè)主本人簽字的書面意見在業(yè)主大會會議上如實(shí)反映。

第十三條　未設(shè)立業(yè)主大會，發(fā)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)停止服務(wù)或者其他重大、緊急物業(yè)管理事件，需要業(yè)主共同決定解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他事項(xiàng)的，由物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府協(xié)助業(yè)主決定有關(guān)事項(xiàng)。

第十四條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，交付業(yè)主的專有部分建筑面積達(dá)到建筑總面積百分之五十以上的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府書面申請成立業(yè)主大會。

街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)自接到申請之日起六十日內(nèi)，推舉業(yè)主代表擔(dān)任籌備組組長，組織成立首次業(yè)主大會會議籌備組。籌備組主要由業(yè)主代表組成，也可以吸收建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的代表各一人參加。

籌備組成員名單確定后，應(yīng)當(dāng)將其成員名單和工作職責(zé)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起六十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。

第十五條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自首次業(yè)主大會會議籌備組成立之日起七日內(nèi)，向籌備組提供業(yè)主名冊、業(yè)主專有和共有部分面積、建筑總面積等資料，并承擔(dān)召開首次業(yè)主大會會議所需費(fèi)用。

第十六條　業(yè)主大會履行下列職責(zé):

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則及管理規(guī)約；

（二）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

（三）監(jiān)督業(yè)主委員會工作，聽取業(yè)主委員會的工作報(bào)告，改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定；

（四）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

（五）籌集和使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金；

（六）決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（七）決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他物業(yè)管理事項(xiàng)。

第十七條　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起二十日內(nèi)，持以下材料向物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府備案:

（一）業(yè)主大會設(shè)立和業(yè)主委員會選舉情況的報(bào)告；

（二）業(yè)主大會決議；

（三）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（四）業(yè)主委員會委員名單。

街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)在五日內(nèi)將備案證明復(fù)印件分送縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門和物業(yè)所在地公安派出所、社區(qū)居民委員會。前款（二）、（三）、（四）項(xiàng)內(nèi)容發(fā)生變更時，應(yīng)當(dāng)及時辦理備案變更手續(xù)。

第十八條　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)，履行下列職責(zé):

（一）執(zhí)行業(yè)主大會的決議、決定；

（二）召集并主持業(yè)主大會會議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；

（三）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

（四）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，督促業(yè)主按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（五）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；

（六）組織、監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用；

（七）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；

（八）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

業(yè)主委員會成員實(shí)行任期制，有關(guān)任期、候補(bǔ)、空缺、資格終止等事項(xiàng)由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。

業(yè)主委員會的辦公經(jīng)費(fèi)和成員的工作津貼應(yīng)當(dāng)從業(yè)主共有部分的收益中提取或者由全體業(yè)主負(fù)擔(dān)，具體辦法和標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會決定。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)定期向業(yè)主公布辦公經(jīng)費(fèi)的收支情況。

第十九條　有下列情形之一的，業(yè)主委員會成員資格終止:

（一）任職期限屆滿的；

（二）不履行業(yè)主義務(wù)的；

（三）不再具備業(yè)主身份的；

（四）限制民事行為能力或者無民事行為能力的；

（五）被依法追究刑事責(zé)任的；

（六）以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的；

（七）業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。

業(yè)主委員會成員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起三日內(nèi)將所保管的檔案資料、印章及其他應(yīng)當(dāng)移交的財(cái)物移交給業(yè)主委員會；拒不移交的，房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令移交。

過半數(shù)業(yè)主要求撤換業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會成員的，房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)及時協(xié)助全體業(yè)主重新選舉。

第二十條　主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地共用的舊住宅區(qū)、分散小區(qū)可以劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。業(yè)主可以向街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府申請成立一個業(yè)主大會。

不具備成立業(yè)主大會條件的舊住宅區(qū)、分散小區(qū)，街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主自行管理，或者經(jīng)過半數(shù)業(yè)主同意，委托他人進(jìn)行清潔衛(wèi)生、園林綠化、秩序維護(hù)等物業(yè)管理。

第四章　物業(yè)服務(wù)

第二十一條　業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的決定，與通過招投標(biāo)或者協(xié)議方式選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括下列事項(xiàng):

（一）物業(yè)管理區(qū)域范圍以及基本情況；

（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護(hù)；

（三）物業(yè)服務(wù)用房的配置、使用、維修和管理；

（四）公共綠化的維護(hù)，以及公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生、安全等秩序維護(hù)；

（五）車輛的停放管理；

（六）物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；

（七）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn)和方式；

（八）物業(yè)檔案資料的保管；

（九）物業(yè)服務(wù)合同期限；

（十）雙方的權(quán)利義務(wù)；

（十一）違約責(zé)任；

（十二）物業(yè)服務(wù)合同終止、解除條件；

（十三）其他事項(xiàng)。

正式簽訂合同前，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將擬簽定的物業(yè)服務(wù)合同文本在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，公開征求業(yè)主的意見，并提交業(yè)主大會通過。公開征求意見的期限不得少于七日。

物業(yè)服務(wù)合同簽訂后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將簽訂的物業(yè)服務(wù)合同在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，或者以電子郵件等形式告知業(yè)主，業(yè)主有權(quán)進(jìn)行查詢。

物業(yè)服務(wù)合同示范文本由自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門制訂。

第二十二條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

第二十三條　物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前九十日內(nèi)，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)召集業(yè)主大會會議，決定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的聘用事項(xiàng)。業(yè)主大會決定繼續(xù)聘用的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同；不繼續(xù)聘用的，應(yīng)當(dāng)重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，于合同期限屆滿前九十日內(nèi)告知原物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

物業(yè)服務(wù)合同屆滿，物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)于合同期限屆滿前履行必要的告知義務(wù)；合同未約定告知期限的，應(yīng)當(dāng)于合同期限屆滿前九十日內(nèi)告知業(yè)主。

提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，提出解除合同的一方應(yīng)當(dāng)書面告知合同另一方，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并書面告知所在地的縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府。

第二十四條　物業(yè)服務(wù)合同解除或者終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定和合同約定向業(yè)主委員會移交下列材料和財(cái)物:

（一）本條例第九條規(guī)定的材料；

（二）物業(yè)服務(wù)期間形成的有關(guān)物業(yè)以及設(shè)施設(shè)備改造、維修、運(yùn)行、保養(yǎng)的有關(guān)資料以及物業(yè)服務(wù)檔案；

（三）物業(yè)服務(wù)用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；

（四）清算預(yù)收、代收的有關(guān)費(fèi)用及相關(guān)賬冊、票據(jù)；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的應(yīng)當(dāng)移交的其他事項(xiàng)。

業(yè)主大會重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將前款所列資料和財(cái)物移交重新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好物業(yè)管理交接工作。

物業(yè)服務(wù)合同終止前，或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)未依照合同履行告知義務(wù)、未辦理退出交接手續(xù)，不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務(wù)。

第二十五條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將清潔衛(wèi)生、園林綠化、秩序維護(hù)等專項(xiàng)服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將全部物業(yè)服務(wù)一并委托給其他單位或者個人。

未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，過半數(shù)業(yè)主可以決定將專項(xiàng)服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)或者個人。

第二十六條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國家和自治區(qū)有關(guān)物業(yè)服務(wù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，以及物業(yè)服務(wù)合同中約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)。

第二十七條　物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收取可以采取包干制或者酬金制等方式。

實(shí)行酬金制的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于每年第一季度公示上一年度物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況、本年度物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支預(yù)算。業(yè)主提出質(zhì)詢的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時答復(fù)。

第二十八條　舊住宅區(qū)、分散小區(qū)的業(yè)主將物業(yè)服務(wù)承包給物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)協(xié)助承包合同的簽訂并監(jiān)督履行。

舊住宅區(qū)、分散小區(qū)物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費(fèi)用等，根據(jù)物業(yè)的具體情況，由過半數(shù)主業(yè)或者業(yè)主代表、承包人和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府共同商定。

第二十九條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范應(yīng)急預(yù)案，對突發(fā)性事件采取應(yīng)急措施，及時報(bào)告有關(guān)行政管理部門和相關(guān)單位，并協(xié)助做好救助工作。

第五章　物業(yè)的使用與維護(hù)

第三十條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，禁止下列行為:

（一）違法修建建筑物、構(gòu)筑物，或者違規(guī)在建筑物、構(gòu)筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫；

（二）損壞或者擅自變動房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)和房屋外觀；

（三）損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部位；

（四）損壞或者擅自占用、移動、改裝共用設(shè)施設(shè)備；

（五）擅自改變房屋設(shè)計(jì)用途，影響相鄰關(guān)系人的生活；

（六）存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品；

（七）發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音；

（八）存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)物品；

（九）擅自改變房屋用途，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房；

（十）隨意傾倒或者丟棄垃圾、雜物；

（十一）損毀樹木、園林；

（十二）違規(guī)飼養(yǎng)動物影響他人正常生活；

（十三）法律法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。

有前款行為之一的，其他業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)予以制止，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除危害、賠償損失。制止無效的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時報(bào)告有關(guān)行政主管部門。有關(guān)行政主管部門接到報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法處理。

第三十一條　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國家和自治區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)會同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)類型、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級和物價(jià)指數(shù)變動等情況，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)和浮動幅度，并及時向社會公開。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反有關(guān)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費(fèi)的，業(yè)主委員會或者業(yè)主有權(quán)拒絕。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同約定義務(wù)的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，不得以放棄共用權(quán)利為由拒絕交納。物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

第三十二條　業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國家和自治區(qū)有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金，用于建筑物保修期滿后住宅和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造。

專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一歸集管理、使用，專戶儲存，每年公布一次收交、使用、節(jié)余情況，并接受業(yè)主的查詢和審計(jì)、財(cái)政、房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督管理，不得挪作他用。

第三十三條　專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有。有下列情形之一的，按照有關(guān)規(guī)定使用專項(xiàng)維修資金:

（一）屋面防水損壞造成滲漏的；

（二）更換電梯或者電梯故障危及人身安全的；

（三）高層住宅水泵損壞導(dǎo)致供水中斷的；

（四）樓體單側(cè)外立面有脫落危險(xiǎn)的；

（五）專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財(cái)產(chǎn)安全的；

（六）對消防設(shè)施設(shè)備維修、更新、改造的。

業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)分戶帳中結(jié)余的專項(xiàng)維修資金與物業(yè)同時過戶。

第三十四條　利用業(yè)主共有部分進(jìn)行經(jīng)營性活動的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的書面同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。共有部分產(chǎn)生的收益應(yīng)當(dāng)公開，并納入專項(xiàng)維修資金專戶或者由業(yè)主大會決定其用途。

第三十五條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定和房屋買賣合同約定的保修期限、范圍等承擔(dān)建筑物以及附屬設(shè)施設(shè)備保修責(zé)任。保修過程中，業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)給予協(xié)助、配合。

在物業(yè)保修期內(nèi)，業(yè)主專有部分或者共有部分存在質(zhì)量問題的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時進(jìn)行維修或者更換。房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)監(jiān)督物業(yè)保修活動。

第三十六條　物業(yè)維修、更新、改造的費(fèi)用，按照下列規(guī)定承擔(dān):

（一）專有部分的維修、更新、改造費(fèi)用，由專有部分業(yè)主承擔(dān)；

（二）部分共有部分的維修、更新、改造費(fèi)用，由部分共有的業(yè)主分擔(dān)；

（三）全體共有部分的維修、更新、改造費(fèi)用，由全體業(yè)主分擔(dān)。

因物業(yè)服務(wù)企業(yè)的過錯，造成共有部分未到維修、更新年限需要維修、更新的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)與其責(zé)任相當(dāng)?shù)馁M(fèi)用。

第三十七條　共有部分維修、養(yǎng)護(hù)、更新、改造時，相關(guān)專有部分的業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。

因維修、更新、改造造成業(yè)主專有部分損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)恢復(fù)原狀、賠償損失等責(zé)任。

第三十八條　住宅裝飾裝修工程開工前，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝飾裝修的時間、地點(diǎn)等情況在業(yè)主所在樓內(nèi)公示。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對住宅裝飾裝修活動進(jìn)行巡查、監(jiān)督。

第三十九條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車庫、車位應(yīng)當(dāng)優(yōu)先滿足業(yè)主、物業(yè)使用人的停車需要。在滿足業(yè)主、物業(yè)使用人的需要后，可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車庫、車位出租給物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的單位和個人，每次租賃合同期限最長不得超過六個月。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃利用停放車輛的車庫、車位尚未充分利用的，不得占用業(yè)主共有的道路或者其他場地停放車輛。確需占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場地停放車輛的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會同意并收取車位場地使用費(fèi)，車位場地使用費(fèi)屬于全體業(yè)主共有。

停放車輛的，不得堵塞消防通道，不得妨礙行人和其他車輛正常通行。

第四十條　供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的最終用戶收取費(fèi)用，并依法承擔(dān)分戶計(jì)量裝置或者入戶端口以外設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新責(zé)任。

供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用，并按約定支付手續(xù)費(fèi)。任何單位和個人不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用和提供無償服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

第四十一條　業(yè)主空置物業(yè)的，應(yīng)當(dāng)告知物業(yè)企業(yè)，并采取措施防止漏水、漏氣等事故的發(fā)生；影響其他業(yè)主正常生活，造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

物業(yè)空置期間，不免除業(yè)主部分共有部分和全體共有部分的維修、更新、改造費(fèi)用�？罩闷陂g，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的繳納數(shù)額由業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)商定。

第六章　管理措施

第四十二條　自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)制定物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，并定期向社會公布。

縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)定期公示物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況等，建立物業(yè)管理投訴受理制度，定期對其服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考核。

市容、公安、環(huán)保、衛(wèi)生等行政管理部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、治安消防、市容衛(wèi)生、房屋使用等的監(jiān)督管理。

第四十三條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，可以召開物業(yè)管理聯(lián)席會議。物業(yè)管理聯(lián)席會議由縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)召集，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府，居（村）民委員會、公安派出所、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者業(yè)主代表等參加，共同協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理與服務(wù)過程中發(fā)生重大矛盾糾紛和其他物業(yè)管理事項(xiàng)。

第四十四條　縣級以上人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)監(jiān)督管理，建立重大物業(yè)糾紛處理應(yīng)急機(jī)制，及時協(xié)調(diào)解決群體性或者重大物業(yè)管理糾紛。

發(fā)生群體性或者重大物業(yè)管理糾紛時，房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)進(jìn)行教育疏導(dǎo)，及時妥善處理，并向縣級以上人民政府報(bào)告，不得推諉、敷衍、拖延。

第四十五條　發(fā)生物業(yè)服務(wù)爭議的，應(yīng)當(dāng)協(xié)商解決，也可以向人民調(diào)解組織申請調(diào)解。

人民調(diào)解組織應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定，及時受理、調(diào)解物業(yè)服務(wù)爭議，并督促當(dāng)事人履行調(diào)解協(xié)議。

第四十六條　縣級以上人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對舊住宅區(qū)、分散小區(qū)內(nèi)的道路、照明、綠地以及社區(qū)服務(wù)、文化體育、安全防范、物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑以及設(shè)施設(shè)備建設(shè)改造，并將其納入城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃。

第四十七條　房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)采取各種形式，開展物業(yè)管理法律、法規(guī)、規(guī)章以及相關(guān)政策的宣傳、培訓(xùn)，引導(dǎo)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法行使權(quán)利、履行義務(wù)。

街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、居（村）民委員會，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理法律、法規(guī)、規(guī)章以及相關(guān)政策宣傳，作為社區(qū)建設(shè)工作的重要內(nèi)容。

第四十八條　價(jià)格行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行情況的監(jiān)督，定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)成本信息，及時查處違反規(guī)定收取物業(yè)費(fèi)的行為，并適時調(diào)整物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

第七章　法律責(zé)任

第四十九條　違反本條例規(guī)定，建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置物業(yè)服務(wù)用房的，由市、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門依據(jù)職權(quán)責(zé)令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處十萬元以上五十萬元以下罰款。

第五十條　違反本條例規(guī)定，建設(shè)單位或者前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行交接義務(wù)或者不移交有關(guān)資料和財(cái)物的，由市、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門依據(jù)職權(quán)責(zé)令限期改正，給予警告；逾期不改正的，處以一萬元以上十萬元以下罰款。

第五十一條　違反本條例規(guī)定，建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的，由市、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門依據(jù)職權(quán)處以五萬元以上二十萬元以下罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第五十二條　違反本條例規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理委托給他人的，由市、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門依據(jù)職權(quán)責(zé)令限期改正，處以委托合同價(jià)款百分之三十以上百分之五十以下的罰款。

第五十三條　違反本條例規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自停止物業(yè)服務(wù)或者擅自改變物業(yè)服務(wù)用房用途的，由市、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告；逾期不改正的，處以一萬元以上十萬元以下罰款；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第五十四條　違反本條例規(guī)定，業(yè)主、物業(yè)使用人有下列行為之一的，由市、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門依據(jù)職權(quán)責(zé)令限期改正，恢復(fù)原狀，并可以按照以下規(guī)定給予處罰；給他人造成損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任:

（一）拆改房屋承重結(jié)構(gòu)的，處以五萬元以上十萬元以下罰款；

（二）損壞、擅自占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地或者其他共用設(shè)施設(shè)備的，個人處以一千元以上一萬元以下罰款；單位處以五萬元以上二十萬元以下罰款；

（三）擅自利用業(yè)主共有部分進(jìn)行經(jīng)營活動的，處以一千元以上一萬元以下罰款。

第五十五條　違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院提起訴訟。

第五十六條　房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府及其工作人員，在物業(yè)管理工作中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分。

第八章　附則

第五十七條　本條例中，下列專業(yè)用語的含義是:

（一）共用部位包括建筑物的基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂、戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊、通道、扶手、護(hù)欄、電梯井道、架空層以及設(shè)備間等；

（二）共用設(shè)施設(shè)備，包括供排水管道、水箱、水泵、電梯、天線、發(fā)電機(jī)、變配電設(shè)備、照明設(shè)施、供電線路、煤氣（天然氣）管道、消防設(shè)備、避雷設(shè)施、污水處理設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人造景觀、信報(bào)箱、溝、渠、池、垃圾容器、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)設(shè)施等；

（三）共有部分，包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠地、道路、非經(jīng)營性車場（車庫）、公益性文體設(shè)施、共用設(shè)施設(shè)備用房、物業(yè)服務(wù)用房等。

第五十八條　本條例自2011年2月1日起施行。1998年8月12日寧夏回族自治區(qū)人民政府發(fā)布的《寧夏回族自治區(qū)城市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》同時廢止。

地方性法規(guī)(類別)

條例草案說明編輯

主任、各位副主任、秘書長、各位委員：

我受自治區(qū)人民政府委托，就《寧夏回族自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例(草案)》（以下簡稱《條例(草案)》）作如下說明：

一、制定我區(qū)物業(yè)管理地方性法規(guī)的必要性

物業(yè)管理是住房商品化、社會化的產(chǎn)物，與廣大人民群眾的生產(chǎn)、生活密切相關(guān)，涉及千家萬戶的切身利益。加強(qiáng)物業(yè)管理，對于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長、改善居住環(huán)境、提高居住質(zhì)量、增加就業(yè)崗位、維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定、和諧社區(qū)都具有十分重要的意義。

我區(qū)的物業(yè)管理工作起步較晚但發(fā)展較快。目前，全區(qū)共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)306家，其中具有一級資質(zhì)的企業(yè)3家，二級資質(zhì)的企業(yè)20家，三級資質(zhì)的企業(yè)280多家，物業(yè)行業(yè)從業(yè)人員已達(dá)20000多人。全區(qū)實(shí)施物業(yè)管理的住宅小區(qū)建筑面積達(dá)6000多萬平方米，占全區(qū)住宅小區(qū)總面積的60%左右，近幾年來新建的住宅小區(qū)基本上實(shí)施了社會化、市場化、專業(yè)化的物業(yè)管理，物業(yè)服務(wù)已由單純的居住小區(qū)清掃保潔，轉(zhuǎn)向綜合性全方位物業(yè)管理，并逐步拓展到黨政機(jī)關(guān)、商場、學(xué)校等類型的非住宅物業(yè)服務(wù)管理。我區(qū)物業(yè)管理工作在不斷進(jìn)步拓展的同時，也存在一些亟待解決的突出問題。一是業(yè)主通過業(yè)主自治組織維護(hù)自身財(cái)產(chǎn)權(quán)益的意識不強(qiáng)，絕大多數(shù)物業(yè)管理區(qū)域沒有設(shè)立業(yè)主大會和業(yè)主委員會，業(yè)主自治、民主協(xié)商、自我管理、平衡利益的物業(yè)服務(wù)管理機(jī)制尚未形成；二是物業(yè)服務(wù)管理不規(guī)范，合同意識不強(qiáng)，有的建設(shè)單位不按規(guī)定移交相關(guān)資料和設(shè)施設(shè)備，給后續(xù)物業(yè)服務(wù)管理造成困難，損害了業(yè)主的合法權(quán)益；三是小舊、分散住宅小區(qū)缺乏配套設(shè)施，物業(yè)費(fèi)收交率低，專項(xiàng)維修資金歸集難，治安、衛(wèi)生等物業(yè)事項(xiàng)缺乏統(tǒng)一管理；四是業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛缺乏有效的協(xié)調(diào)解決機(jī)制，沒有充分發(fā)揮街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在業(yè)主自治管理活動中的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督作用。加強(qiáng)物業(yè)管理是推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)的基礎(chǔ)性工作之一，把物業(yè)管理區(qū)域“建設(shè)成為管理有序、服務(wù)完善、文明祥和的社會生活共同體”，是廣大人民群眾日益增長的物質(zhì)文化需要，也是和諧社會的迫切需要。為了進(jìn)一步貫徹實(shí)施物權(quán)法和房地產(chǎn)管理法律法規(guī)，建立和完善符合我區(qū)實(shí)際的物業(yè)管理體制機(jī)制，切實(shí)保護(hù)廣大人民群眾的合法權(quán)益，加快推進(jìn)物業(yè)管理社會化、專業(yè)化和市場化進(jìn)程，制定一部物業(yè)管理方面的地方性法規(guī)，意義重大，十分必要。

二、《條例(草案)》的主要內(nèi)容

《條例(草案)》共8章56條。主要有以下內(nèi)容：一是堅(jiān)持尊重業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)利的原則，規(guī)定了設(shè)立業(yè)主大會、推舉臨時物業(yè)管理小組、委托管理、自我管理和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)助物業(yè)管理的多種物業(yè)管理模式；二是規(guī)定了物業(yè)管理區(qū)域的劃分辦法，明確了建設(shè)單位在前期物業(yè)管理活動中的責(zé)任以及對業(yè)主物業(yè)共有部分的權(quán)利保護(hù)措施；三是將小舊、分散住宅小區(qū)納入物業(yè)管理重點(diǎn)范圍，并就小舊、分散小區(qū)的物業(yè)管理模式、物業(yè)收費(fèi)、設(shè)施設(shè)備維護(hù)等事項(xiàng)作了明確規(guī)定；四是建立了物業(yè)管理當(dāng)事人協(xié)商、人民調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解的物業(yè)管理糾紛調(diào)處機(jī)制，并要求縣（市、區(qū)）人民政府建立重大物業(yè)糾紛處理應(yīng)急機(jī)制，及時協(xié)調(diào)解決群體性或者重大物業(yè)管理糾紛；五是明確了房地產(chǎn)主管部門、街道辦事處和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在物業(yè)管理活動中的協(xié)助、指導(dǎo)，監(jiān)督職責(zé)�！稐l例(草案)》還規(guī)定了相應(yīng)的法律責(zé)任。

三、《條例(草案)》的起草過程和有關(guān)問題的說明

根據(jù)自治區(qū)人大常委會和自治區(qū)政府立法計(jì)劃要求，我廳在認(rèn)真調(diào)查研究和廣泛征求意見的基礎(chǔ)上，起草了《條例（草案）》送審稿并報(bào)送自治區(qū)政府。自治區(qū)政府法制辦按照科學(xué)民主立法的原則和地方性法規(guī)審查工作程序，首先在寧夏政府法制網(wǎng)公布了《條例(草案)》送審稿，并通過聯(lián)通公司銀川分公司向廣大用戶發(fā)送了征求立法意見建議的信息，隨后我廳會同法制辦到固原、中衛(wèi)、石嘴山、吳忠召開立法征求意見座談會，聽取業(yè)主代表、物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表、建設(shè)單位代表和有關(guān)主管部門的意見建議。根據(jù)物權(quán)法、房地產(chǎn)管理法律法規(guī)、我區(qū)的物業(yè)管理現(xiàn)狀以及各方面的意見建議，學(xué)習(xí)借鑒北京、重慶等省市的立法經(jīng)驗(yàn)，對《條例(草案)》送審稿作了反復(fù)修改，并將修改后的《條例(草案)》送審稿發(fā)送各市、縣再次征求意見，同時召開了兩次由銀川地區(qū)業(yè)主代表、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位、街道辦事處、房管部門參加的《條例(草案)》論證、討論會。自治區(qū)人民政府常務(wù)會議討論通過了《條例(草案)》�，F(xiàn)就《條例(草案)》的主要問題說明如下：

（一）關(guān)于起草《條例(草案)》的總體思路

為了促進(jìn)物業(yè)管理健康發(fā)展，國務(wù)院于2003年6月8日公布了《物業(yè)管理?xiàng)l例》，2007年3月6日公布的物權(quán)法設(shè)專章對業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)作了規(guī)定。在國家物業(yè)立法和其他房地產(chǎn)管理法律、法規(guī)比較完備的大背景下，我們確立了不重復(fù)、有特點(diǎn)、重實(shí)用的《條例(草案)》起草思路。一是物業(yè)管理法律、行政法規(guī)已經(jīng)作了明確規(guī)定的，《條例(草案)》不再重復(fù)；二是對物業(yè)管理法律、行政法規(guī)未作規(guī)定，但物業(yè)管理工作中亟需的內(nèi)容予以明確；三是在遵循上位法立法精神的同時，對涉及物業(yè)管理的物業(yè)管理模式等重大問題作出具體規(guī)定；四是學(xué)習(xí)借鑒處省市物業(yè)管理立法的成功做法。

(二)關(guān)于物業(yè)管理模式的規(guī)定

國務(wù)院的《物業(yè)管理?xiàng)l例》和物權(quán)法規(guī)定了業(yè)主通過設(shè)立業(yè)主大會并選舉業(yè)主委員會管理物業(yè)的基本制度。業(yè)主大會是業(yè)主實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理權(quán)利的群眾性自治組織。由于業(yè)主難以組織起來等原因，我區(qū)大多數(shù)新建物業(yè)管理區(qū)域沒有設(shè)立業(yè)主大會，其物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)收費(fèi)、共有部分等共有財(cái)產(chǎn)的使用長期由建設(shè)單位安排的物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定，為了使物業(yè)管理既能夠體現(xiàn)業(yè)主的意志，又能滿足基本物業(yè)服務(wù)需要，《條例(草案)》規(guī)定了設(shè)立業(yè)主大會、業(yè)主直接推薦臨時物業(yè)管理小組、業(yè)主自聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、與建設(shè)單位安排的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同等形式。這樣規(guī)定，是為了實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的全覆蓋，比較符合我區(qū)新建住宅小區(qū)的物業(yè)管理實(shí)際情況。

（三）關(guān)于小舊、分散小區(qū)的物業(yè)管理

受經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等因素的制約，老舊、分散住宅小區(qū)在建設(shè)之初普遍缺乏基本公用設(shè)施設(shè)備，許多小舊、分散住宅小區(qū)安保、綠化、物業(yè)維修等物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)缺乏統(tǒng)一管理，已經(jīng)成為住宅小區(qū)物業(yè)管理的重點(diǎn)和難點(diǎn)。為了加強(qiáng)對小舊、分散住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)管理，改善居住小區(qū)環(huán)境和質(zhì)量，擴(kuò)大物業(yè)服務(wù)管理覆蓋范圍，保障社區(qū)規(guī)范化建設(shè)同步協(xié)調(diào)推進(jìn)，《條例（草案）》要求各市縣人民政府要加強(qiáng)對小舊、分散小區(qū)的綜合整治和環(huán)境設(shè)施建設(shè)，并對物業(yè)服務(wù)管理區(qū)域劃分和物業(yè)管理模式等作了明確規(guī)定。

（四）關(guān)于街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在物業(yè)管理中的職責(zé)

國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》在明確房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理活動監(jiān)督管理工作的同時，賦予了街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)助、指導(dǎo)、監(jiān)督相關(guān)物業(yè)管理工作的職責(zé)。為此《條例（草案）》在業(yè)主大會、業(yè)主委員會的設(shè)立、備案、協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理糾紛等方面賦予了街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府相應(yīng)的職責(zé)。這樣規(guī)定的主要理由是：第一，物業(yè)管理區(qū)域性特點(diǎn)突出，綜合性強(qiáng)，把住宅小區(qū)物業(yè)管理納入社區(qū)管理范圍，加強(qiáng)屬地管理，有力于強(qiáng)化社區(qū)的統(tǒng)一建設(shè)；第二，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府作為政府基層組織，承擔(dān)著維護(hù)社區(qū)和諧穩(wěn)定的職責(zé)，指導(dǎo)監(jiān)督小區(qū)業(yè)主大會依法運(yùn)作，與街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的工作目標(biāo)是一致的；第三，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對轄區(qū)內(nèi)社區(qū)管理和居民情況相對熟悉，加強(qiáng)業(yè)主大會成立及運(yùn)作的指導(dǎo)，能夠有效利用行政資源，使物業(yè)管理與社區(qū)管理工作充分結(jié)合起來。