銀川物業(yè)管理條例實施細則全文(最新版)

更新：2023-09-17 00:32:40 高考升學網(wǎng)

隨著我國城鎮(zhèn)住房制度改革的力度不斷深化，房屋的所有權結構發(fā)生了重大變化，公有住房逐漸轉變成個人所有。原來的公房管理者與住戶之間管理與被管理的關系，也逐漸演變?yōu)槲飿I(yè)管理企業(yè)與房屋所有權人之間服務與被服務關系。那么2018年銀川物業(yè)管理條例實施細則是什么？高考升學網(wǎng)整理了以下相關內容，希望對您有所幫助！

第一條

為加強物業(yè)管理，規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》，結合本市實際，制定本條例。

第二條

本條例適用于銀川市行政區(qū)域內的物業(yè)管理活動。

第三條

本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

本條例所稱業(yè)主，是指房屋的所有權人。

本條例所稱物業(yè)使用人是指業(yè)主以外的實際使用物業(yè)的人。

第四條

銀川市房產(chǎn)行政管理部門負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

銀川市物業(yè)管理辦公室受銀川市房產(chǎn)行政管理部門委托具體負責興慶區(qū)、金鳳區(qū)、西夏區(qū)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

永寧縣、賀蘭縣、靈武市房產(chǎn)行政管理部門負責本轄區(qū)內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

第五條

政府應當鼓勵、引導和支持物業(yè)管理向社會化、市場化、專業(yè)化方向發(fā)展，提高城市物業(yè)管理水平。

第二章業(yè)主大會及委員會

第六條

一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會。

業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益。

物業(yè)管理區(qū)域的劃分應當考慮物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素，并遵循相對集中、便于管理的原則。

第七條

同一個物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主，應當在物業(yè)所在地房產(chǎn)行政管理部門的指導下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會；只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。

同一物業(yè)管理區(qū)域內，交付的專有部分建筑面積達到建筑總面積50%以上，或首次交付之日起滿兩年且交付的專有部分建筑面積達到建筑總面積30%以上時，建設單位或出售單位應當組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會。

首次業(yè)主大會的費用由物業(yè)建設單位或出售單位承擔。

第八條

下列事項由業(yè)主共同決定：

(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

(二)制定和修改管理規(guī)約；

(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

(四)選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)；

(五)籌集和使用專項維修資金；

(六)改建、重建建筑物及其附屬設施；

(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

業(yè)主大會決定第(五)項和第(六)項規(guī)定的事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數(shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定上款其他事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應當有物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議，但應當出具書面委托書，明確所委托的權限。

業(yè)主大會的決定對物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主具有約束力。

業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

第九條

業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議。

第十條

召開業(yè)主大會會議，應當于會議召開15日以前通知全體業(yè)主。

住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會。

業(yè)主委員會應當做好業(yè)主大會會議記錄。

第十一條

業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，成員人數(shù)由業(yè)主大會決定，一般為5人以上單數(shù)。業(yè)主委員會委員應當由自覺履行業(yè)主義務、熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任，但在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務的物業(yè)服務企業(yè)工作的業(yè)主、配偶以及直系親屬，不應作為業(yè)主委員會成員。

業(yè)主委員會任期由業(yè)主大會議事規(guī)則確定，其成員可以連選連任。業(yè)主委員會成員在任期內業(yè)主資格終止的，其委員資格自行終止，業(yè)主委員會應根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則及時增補委員。

業(yè)主委員會委員候選人可以由業(yè)主推薦或自薦產(chǎn)生。

業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。

業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生出新一屆業(yè)主委員會之日起10日內，前業(yè)主委員會應當將其保管的有關憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主共有的財物，移交給新一屆業(yè)主委員會，并完成交接工作。業(yè)主委員會委員資格屆內終止的，應當在終止之日起5日內向本屆業(yè)主委員會移交由其保管的文件資料及財物。

第十二條

業(yè)主委員會除履行國務院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的職責外，還可以履行下列職責：

(一)擬訂物業(yè)共用部位、共用設施設備收益的管理、使用和分配方案；

(二)根據(jù)業(yè)主大會的決定代表全體業(yè)主參加因物業(yè)管理活動發(fā)生的訴訟。

第十三條

業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生之后，應當及時在物業(yè)管理區(qū)域內公示，并在30日內向物業(yè)所在地房產(chǎn)行政管理部門備案。

業(yè)主委員會備案事項發(fā)生變更的，應當依照前款規(guī)定重新備案和公示。

第十四條

業(yè)主委員會作出的決定，應當由全體委員半數(shù)以上簽字同意。

第十五條

管理規(guī)約應當包括以下內容：

(一)物業(yè)的名稱、地點、面積及戶數(shù)；

(二)業(yè)主委員會組織機構；

(三)業(yè)主使用其物業(yè)和物業(yè)管理區(qū)域內公共場所及共用設施的權利；

(四)業(yè)主參與物業(yè)管理的權利；

(五)業(yè)主對業(yè)主委員會及物業(yè)管理服務企業(yè)的監(jiān)督權；

(六)物業(yè)各項維修、養(yǎng)護和管理費用的交納、使用、監(jiān)管；

(七)業(yè)主在本物業(yè)管理區(qū)域內應遵守的行為準則及通過適當途徑向業(yè)主委員會提供聯(lián)系地址、通訊方式的義務；

(八)違反管理規(guī)約的責任。管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。

管理規(guī)約經(jīng)業(yè)主大會通過后，業(yè)主委員會應當及時在物業(yè)管理區(qū)域內公示，并在15日內向物業(yè)所在地房產(chǎn)行政管理部門備案。

管理規(guī)約修訂后，應依照前款規(guī)定重新備案和公示。

第十六條

業(yè)主大會議事規(guī)則應當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權確定辦法、業(yè)主委員會的組成和委員任期等事項作出約定。

第十七條

業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關的決定或從事與物業(yè)管理無關的活動。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地房產(chǎn)行政管理部門應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

第十八條

業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當配合公安機關、居民委員會共同做好物業(yè)管理區(qū)域內的社會治安、環(huán)境衛(wèi)生等工作。

在物業(yè)管理區(qū)域內，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，在物業(yè)管理職責范圍內接受其指導和監(jiān)督。

住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應當告知居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。

第十九條

業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費由全體業(yè)主承擔，費用的籌集方式、業(yè)主委員會工作人員津貼或薪酬標準等由業(yè)主大會決定。

業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的使用情況應當定期以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告，接受業(yè)主的質詢。

第二十條

物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權利義務由業(yè)主與使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)及管理規(guī)約。

物業(yè)使用人違反本條例和管理規(guī)約的規(guī)定，有關業(yè)主應當承擔連帶責任。

第三章物業(yè)服務企業(yè)

第二十一條

從事物業(yè)服務活動的企業(yè)應當具有獨立的法人資格，并取得相應的物業(yè)服務企業(yè)資質。

從事物業(yè)服務的人員應當按照國家有關規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。

第二十二條

物業(yè)服務企業(yè)享有以下權利：

(一)按照物業(yè)管理的技術標準、行業(yè)規(guī)范和物業(yè)服務合同約定提供專業(yè)化的物業(yè)服務；

(二)收取物業(yè)服務費或物業(yè)服務酬金；

(三)選擇專業(yè)性服務企業(yè)承擔專項經(jīng)營服務業(yè)務；

(四)制止物業(yè)管理區(qū)域內違反管理規(guī)約和物業(yè)管理規(guī)章制度的行為；

(五)享有經(jīng)營自主權，按經(jīng)營范圍開展經(jīng)營活動；

(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。

第二十三條

物業(yè)服務企業(yè)應當履行以下義務：

(一)履行物業(yè)服務合同，提供物業(yè)服務；

(二)接受業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的監(jiān)督；

(三)在物業(yè)管理區(qū)域內公示物業(yè)服務合同約定的收費項目和標準以及向業(yè)主提供專項服務的收費項目和標準；

(四)向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報告物業(yè)服務合同履行情況；

(五)接受物業(yè)所在地房產(chǎn)行政管理部門的監(jiān)督管理；

(六)協(xié)助有關部門制止違法、違規(guī)行為，維護物業(yè)管理區(qū)域公共秩序和公共安全；

(七)在物業(yè)服務活動中維護業(yè)主的合法權益；

(八)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。

第二十四條

物業(yè)服務企業(yè)應當建立完善的企業(yè)管理制度和財務管理制度，加強對員工的管理和培訓，提高物業(yè)服務水平。

第二十五條

物業(yè)服務企業(yè)不得擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內設施的用途。

第四章前期物業(yè)管理

第二十六條

物業(yè)建設單位或出售單位應當按有關規(guī)定選聘物業(yè)服務企業(yè)進行前期物業(yè)管理。

建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)進行前期物業(yè)管理的，應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。前期物業(yè)服務可以約定期限，但期限未滿業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。

建設單位應在前期物業(yè)服務合同簽訂后15日內向物業(yè)所在地房產(chǎn)行政管理部門備案。

第二十七條

鼓勵建設單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)。

住宅物業(yè)的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)；投標人少于3個或者住宅規(guī)模小于2萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地房產(chǎn)行政管理部門同意，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)。

物業(yè)管理招投標具體管理辦法由銀川市人民政府另行制定。

通過招投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的，招標人應當按照以下規(guī)定時限完成物業(yè)管理招投標工作：

(一)新建現(xiàn)售商品房項目應當在現(xiàn)售前30日完成；

(二)預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成；

(三)非出售的新建物業(yè)項目應當在交付使用前90日完成。

第二十八條

建設單位應當在銷售物業(yè)之前，制定臨時管理規(guī)約，對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

臨時管理規(guī)約應作為物業(yè)買賣合同的附件并報物業(yè)所在地房產(chǎn)行政管理部門備案。市房產(chǎn)行政管理部門應當制作管理規(guī)約示范文本。

建設單位制定的臨時管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。

第二十九條

建設單位應當在物業(yè)銷售前將臨時管理規(guī)約、前期物業(yè)服務合同內容向物業(yè)買受人明示，并予以說明。

物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。

建設單位與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的服務內容、服務標準、收費標準、計費起始時間及計費方式等內容，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應當一致。

第三十條

物業(yè)交付使用前發(fā)生的前期物業(yè)服務費用，由建設單位承擔；物業(yè)交付使用后至前期物業(yè)服務合同終止之日發(fā)生的物業(yè)服務費用，由建設單位和物業(yè)買受人按物業(yè)買賣合同中的約定承擔，約定由物業(yè)買受人交納的，建設單位負連帶交納責任；物業(yè)買賣合同中未約定的，由建設單位承擔。

前款所稱的交付使用，是指物業(yè)通過竣工驗收，住宅物業(yè)符合《銀川市新建住宅配套設施交付使用管理規(guī)定》要求，建設單位向業(yè)主送達交付使用通知之日起滿30日后。

第三十一條

物業(yè)管理區(qū)域內的下列配套設施設備歸全體業(yè)主所有：

(一)物業(yè)管理用房、門衛(wèi)房、值班房、非機動車車庫（棚）、監(jiān)控室等共用設施設備機房，以及其他為物業(yè)管理區(qū)域服務的公共用房；

(二)共用的架空層、走廊、通道、樓梯間、電梯間以及屋面、外墻的附屬空間；

(三)物業(yè)管理區(qū)域內除城鎮(zhèn)公共道路以外的其他道路，除城鎮(zhèn)公共綠地或者依法屬于個人以外的其他綠地，非經(jīng)營性的共用文體設施；

(四)建設單位以物業(yè)買賣合同或者其他書面形式承諾歸全體業(yè)主所有的配套設施設備和相關場地；

（五）其他依法歸全體業(yè)主所有的設施設備。

第三十二條

業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。

建設單位應在物業(yè)買賣合同中對配套設施設備的所有權或使用權進行約定，未約定的配套設施設備的所有權或使用權歸全體業(yè)主所有。

第三十三條

物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備以及有關文件檔案資料進行查驗，查驗費用由物業(yè)服務企業(yè)與建設單位或業(yè)主委員會在物業(yè)服務合同中約定。查驗中發(fā)現(xiàn)問題的，交接各方應當以書面形式予以確認。

查驗中發(fā)現(xiàn)的問題，屬于建設單位、物業(yè)服務企業(yè)責任的，建設單位、物業(yè)服務企業(yè)應當承擔相應責任；屬于部分或者全體業(yè)主責任的，業(yè)主應當按照所擁有的物業(yè)建筑面積份額共同承擔相應責任。

第三十四條

建設單位在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，應當向物業(yè)服務企業(yè)移交物業(yè)共用設施設備及下列資料：

(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；

(二)設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；

(三)物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。

物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同終止后7日內將物業(yè)共用部位、共用設施設備和上述資料移交給建設單位或業(yè)主委員會。

第三十五條

建設單位必須在首次業(yè)主大會成立后30日內，按下列標準向業(yè)主提供物業(yè)管理用房：

(一)住宅總規(guī)劃建筑面積在5萬平方米以內的，按不低于總建筑面積4‰提供；物業(yè)管理用房面積小于150平方米的，按150平方米提供；

(二)住宅總規(guī)劃建筑面積超過5萬平方米以上的，5萬平方米部分按總建筑面積4‰提供，超過部分按不低于2‰提供。

物業(yè)管理用房一般應當為地面以上首層房屋，具備基本裝修和水電功能，可直接投入使用。任何單位和個不得擅自改變其用途。

第三十六條

建設單位申請房屋預售許可證、房屋所有權初始登記時，應當提交物業(yè)管理用房、配套設施坐落位置、面積等相關資料。物業(yè)所在地房產(chǎn)行政管理部門在核發(fā)房屋預售許可證和辦理房屋所有權初始登記時，應當對物業(yè)管理用房、配套設施坐落位置和面積等同時進行登記。

第五章物業(yè)管理服務及費用

第三十七條業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務合同。

物業(yè)服務合同應當包括以下主要內容：

(一)委托管理物業(yè)的基本情況；

(二)物業(yè)服務事項；

(三)物業(yè)服務等級或服務質量；

(四)服務費用；

(五)雙方的權利與義務；

(六)物業(yè)服務企業(yè)使用公共物業(yè)及利用公共物業(yè)所得收益的分配；

(七)專項維修資金的管理與使用；

(八)物業(yè)管理用房及配套設施設備；

(九)合同期限；

(十)違約責任；

(十一)雙方約定的其他事項。

物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)服務合同訂立或變更之日起15日內，向物業(yè)所在地房產(chǎn)行政管理部門備案并在物業(yè)管理區(qū)域內公示。

市房產(chǎn)行政管理部門應當制定物業(yè)服務合同(含前期物業(yè)服務合同)的示范文本。

第三十八條物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)服務企業(yè)應當將物業(yè)共用部位、共用設施設備、物業(yè)管理用房和本條例第三十四條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會；未成立業(yè)主委員會的，交還給建設單位。

物業(yè)服務合同終止時，業(yè)主大會重新選聘物業(yè)服務企業(yè)的，物業(yè)服務企業(yè)之間應當做好交接工作。

第三十九條物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。

物業(yè)服務企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供特約服務項目。

物業(yè)服務企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

第四十條物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，收費標準實行政府指導價和市場調節(jié)價。

第四十一條物業(yè)服務費用的收取方式可實行包干制或酬金制。

物業(yè)服務費用包干制的構成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)服務企業(yè)的利潤。

實行物業(yè)服務費用酬金制的，預收的物業(yè)服務費包括物業(yè)服務支出和物業(yè)服務企業(yè)的酬金。

第四十二條物業(yè)服務企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè)，但不得將該區(qū)域內的全部服務業(yè)務一并委托給他人。

第四十三條物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、中修和更新、改造費用，由業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積比例共同承擔，依照本條例設立共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)并符合專項維修資金使用條件的，可在專項維修資金中列支，不得計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。

建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔保修期間的物業(yè)保修責任。

保修期滿后，物業(yè)自用部位和自用設備的維修、更新費用，由業(yè)主承擔。

第四十四條業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定全額交納物業(yè)服務費。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。

第四十五條物業(yè)管理區(qū)域內供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取相關費用。

物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收前款費用的，可向委托方收取一定的代辦費用，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

第四十六條對物業(yè)管理區(qū)域內違反有關治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的行為，物業(yè)服務企業(yè)應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。

有關行政管理部門在接到物業(yè)服務企業(yè)的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。

第四十七條物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務企業(yè)在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。

物業(yè)服務企業(yè)雇請保安人員的，應當遵守國家有關規(guī)定。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。

第四十八條物業(yè)所在地房產(chǎn)行政管理部門應當及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務活動中的投訴。

第四十九條業(yè)主委員會應當在解除物業(yè)服務合同或合同期限屆滿九十日前，組織召開業(yè)主大會決定解除或者續(xù)聘事宜，并將決定書面通知物業(yè)服務企業(yè)；物業(yè)服務企業(yè)應當在解除物業(yè)服務合同或合同期限屆滿九十日前，就物業(yè)服務合同解除或合同續(xù)簽事宜書面通知業(yè)主委員會或建設單位。雙方商定續(xù)簽合同的，應當重新簽訂物業(yè)服務合同。

物業(yè)服務合同依法解除后，物業(yè)服務企業(yè)應當退還多收取的物業(yè)服務費，有過錯的應當承擔賠償責任。

業(yè)主大會未按照法律、法規(guī)規(guī)定及物業(yè)服務合同約定的條件和程序解除物業(yè)服務合同，給物業(yè)服務企業(yè)造成損失的，全體業(yè)主應當承擔賠償責任。

第六章物業(yè)的使用與維護

第五十條物業(yè)的使用與維護應當遵守國家有關市容環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護、房屋管理、消防管理、治安管理等法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定。

第五十一條物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施設備，不得改變用途。

業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設施設備用途的，應當在依法辦理有關手續(xù)后告知物業(yè)服務企業(yè)；物業(yè)服務企業(yè)確需改變公共建筑和共用設施設備用途的，應當征得業(yè)主大會同意后，由業(yè)主依法辦理有關手續(xù)。

第五十二條業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。

因公共利益或維修物業(yè)，業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)的同意；物業(yè)服務企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會的同意。

業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。

第五十三條供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內相關管線和設施設備維修、養(yǎng)護的責任。

前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護等需要，臨時占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內道路、場地的，應征得業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)同意，并與物業(yè)服務企業(yè)簽訂恢復協(xié)議。

第五十四條物業(yè)管理區(qū)域內禁止下列行為：

(一)損壞房屋承重結構，主體結構，破壞房屋外立面，擅自改變房屋用途；

(二)占用或者損壞物業(yè)共用部位、共用設施設備，擅自移動共用設備；

(三)對房屋的內外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面等進行違章鑿拆、搭占等；

(四)放置、排放易燃、易爆、有毒、放射性等有害物質或者制造噪聲；

(五)利用物業(yè)從事危害公共利益和侵害他人合法權益的活動；

(六)占用公共場地，損毀綠化、建筑小品、文體設施等；

(七)隨意傾倒或者拋棄垃圾、雜物；

(八)違章搭建、改建或以其他方式改變物業(yè)共用部位，影響其正常使用功能；

(九)在建筑物或構筑物上違規(guī)懸掛、張貼、涂寫、刻畫；

(十)法律、法規(guī)及業(yè)主公約禁止的其他行為。

第五十五條業(yè)主應當按規(guī)劃部門批準或者房地產(chǎn)產(chǎn)權證書載明的用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)使用性質。因特殊情況需改變物業(yè)用途的，應征得相關業(yè)主及業(yè)主委員會的同意，經(jīng)規(guī)劃部門批準并告知物業(yè)服務企業(yè)。

業(yè)主、使用人裝飾裝修房屋的，應當遵守國家和本市的規(guī)定以及臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約，事先告知物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)服務企業(yè)應當與業(yè)主、使用人簽訂《住宅室內裝飾裝修管理服務協(xié)議》，對裝飾裝修工程的實施內容、實施期限、允許施工的時間、廢棄物的清運與處置、住宅外立面設施及防盜窗的安裝要求、禁止行為和注意事項、管理服務費用及違約責任等進行約定。

市房產(chǎn)行政管理部門應當制定《住宅室內裝飾裝修管理服務協(xié)議》的示范文本。

第五十六條利用住宅小區(qū)內道路、空地等共用部位停車以及利用物業(yè)共用部位、共用設施設備、物業(yè)管理用房進行其它活動或經(jīng)營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

第五十七條物業(yè)管理區(qū)域內的機動車場(庫)，應當優(yōu)先滿足本物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主和使用人使用。停車位不得轉讓給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個人；停車位有空余的，可以臨時出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個人。在物業(yè)管理區(qū)域內停放車輛，不得影響其他車輛和行人的正常通行。

車主對車輛有保管要求的，由車主和物業(yè)服務企業(yè)另行簽訂保管合同。

第五十八條物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人的合法權益時，責任人應當及時維修養(yǎng)護，有關業(yè)主應當給予配合。因責任人維修養(yǎng)護不及時，造成公共或他人物業(yè)損壞、財產(chǎn)損失的，責任人應當承擔修復和賠償責任。

責任人不履行維修養(yǎng)護義務的，經(jīng)業(yè)主委員會同意，可以由物業(yè)服務企業(yè)維修養(yǎng)護，費用由責任人承擔。

第五十九條住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主和建設單位，應當按國家的有關規(guī)定交納專項維修資金。

住宅物業(yè)管理區(qū)域外的非住宅物業(yè)的專項維修資金的收繳、使用和管理參照上款執(zhí)行。