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物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法是為了為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為,保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益,根據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》制定,由中華人民共和國(guó)發(fā)展改革委、建設(shè)部于2004年1月1日發(fā)布施行的相關(guān)管理?xiàng)l例,共計(jì)二十四條。那么濟(jì)寧物業(yè)管理?xiàng)l例最新版全文是如何修訂的呢?本文小編為你整理關(guān)于濟(jì)寧物業(yè)管理?xiàng)l例最新全文、附收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)知識(shí),希望對(duì)你有幫助。
第一章 總 則
第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng),維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人的合法權(quán)益,改善業(yè)主和物業(yè)使用人的居住和工作環(huán)境,根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī),結(jié)合我市實(shí)際,制定本辦法。
第二條 本辦法所稱物業(yè),是指已建成并交付使用的房屋建筑及其附屬的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地。
本辦法所稱物業(yè)服務(wù)企業(yè),是指依法設(shè)立、取得相應(yīng)資質(zhì)從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)法人。
本辦法所稱物業(yè)管理,是指業(yè)主通過(guò)自治管理,選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人,按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對(duì)物業(yè)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生及相關(guān)秩序的活動(dòng)
第三條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)的管理、使用、維護(hù)、服務(wù)及監(jiān)督管理活動(dòng)。第四條 市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
縣(市、區(qū))建設(shè)行政主管部門或房地產(chǎn)管理部門(以下統(tǒng)稱物業(yè)主管部門),具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
城市管理綜合執(zhí)法、財(cái)政、民政、物價(jià)、公安、城鄉(xiāng)規(guī)劃、環(huán)境保護(hù)、工商行政管理等部門按照各自職責(zé),做好物業(yè)管理的有關(guān)工作。
第五條 縣(市、區(qū))人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)和協(xié)調(diào),建立并完善物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度。
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)本轄區(qū)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)換屆工作,監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé),調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。
社區(qū)居民委員會(huì)負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法開(kāi)展業(yè)主自治管理,協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開(kāi)展社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)中與物業(yè)管理有關(guān)的工作。
第二章 前期物業(yè)管理
第一節(jié) 物業(yè)管理區(qū)域及配套建設(shè)
第八條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分,應(yīng)當(dāng)以建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎(chǔ),重點(diǎn)考慮共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素,遵循相對(duì)集中、便于管理的原則。
第九條 建設(shè)單位應(yīng)在規(guī)劃報(bào)建圖中明確標(biāo)明物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積,將物業(yè)服務(wù)用房納入建設(shè)配套項(xiàng)目計(jì)劃,與建設(shè)項(xiàng)目同步設(shè)計(jì)、同步施工、同步交付使用。
城鄉(xiāng)規(guī)劃部門應(yīng)在《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》(附件)中注明物業(yè)服務(wù)用房的面積。
房地產(chǎn)行政主管部門在核發(fā)商品房預(yù)(銷)售許可證時(shí),不得將規(guī)劃確定、前期物業(yè)管理備案的物業(yè)服務(wù)用房納入商品房屋預(yù)(銷)售許可范圍。
第十條 物業(yè)服務(wù)用房的配置應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定:
(一)建筑面積按照建設(shè)工程項(xiàng)目總建筑面積的千分之三至千分之五配置,最少不低于100平方米;
(二)具備水、電、采光、通風(fēng)等正常使用功能。
業(yè)主委員會(huì)辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房中調(diào)劑,其建筑面積不低于20平方米。
第十一條 物業(yè)服務(wù)用房由建設(shè)單位無(wú)償提供,屬于全體業(yè)主共有。
第十二條 住宅小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的政務(wù)管理用房、社區(qū)居民委員會(huì)用房以及按照規(guī)劃要求配套建設(shè)的中小學(xué)校、會(huì)所、幼兒園、治安值班室、監(jiān)控室、車庫(kù)、車位以及其他各類配套建筑與設(shè)施設(shè)備等,應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家、省設(shè)計(jì)規(guī)范和工程標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行配套建設(shè),并依法辦理權(quán)屬登記手續(xù),不得擅自改變使用用途。
第十三條 住宅小區(qū)內(nèi)的專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備,由專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、建設(shè)、維護(hù)和管理。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)配合專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的施工,并承擔(dān)相關(guān)管溝、設(shè)備用房等土建工程的配套建設(shè)。
住宅小區(qū)內(nèi)供水、供氣、供熱分戶計(jì)量裝置或者入戶端口以外設(shè)施設(shè)備的各類建設(shè)資金,統(tǒng)一并入城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。
住宅小區(qū)內(nèi)專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備歸專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位所有。
專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備包括二次供水、換熱、燃?xì)庹{(diào)壓等設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線和計(jì)量裝置。
第二節(jié) 前期物業(yè)管理服務(wù)
第十四條 住宅小區(qū)在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè),實(shí)施前期物業(yè)管理。投標(biāo)人少于三個(gè)或者物業(yè)項(xiàng)目建筑面積低于三萬(wàn)平方米的,經(jīng)縣(市、區(qū))物業(yè)主管部門批準(zhǔn),建設(shè)單位可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第十五條 建設(shè)單位在申請(qǐng)辦理商品房預(yù)(銷)售許可證前,應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約、住宅小區(qū)配套建筑和設(shè)施設(shè)備的清單及其產(chǎn)權(quán)歸屬等資料報(bào)縣(市、區(qū))物業(yè)主管部門備案,并在商品房預(yù)(銷)售時(shí)將上述資料作為商品房買賣合同的內(nèi)容。
第十六條 物業(yè)交付業(yè)主使用前的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān);物業(yè)交付業(yè)主使用后的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。當(dāng)事人另有約定的除外。
第十七條 前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;但是,期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的,前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
第三節(jié) 物業(yè)承接驗(yàn)收
第十八條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家、省有關(guān)規(guī)定和商品房買賣合同的約定,移交權(quán)屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能完備、配套齊全的物業(yè)。
第十九條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用15日前,與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)工作。實(shí)施承接查驗(yàn)的物業(yè),應(yīng)當(dāng)具備以下條件:
(一)建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格,取得城鄉(xiāng)規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認(rèn)可或者準(zhǔn)許使用文件,并已經(jīng)建設(shè)行政主管部門綜合驗(yàn)收備案;
(二)供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設(shè)施設(shè)備按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成,供水、供電、供氣、供熱已安裝獨(dú)立計(jì)量表具;
(三)教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施已按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求完成;
(四)道路、綠地、社區(qū)辦公和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成,并滿足使用功能要求;
(五)電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書(shū);
(六)物業(yè)使用、維護(hù)和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全;
(七)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他條件。
第二十條 物業(yè)承接查驗(yàn)應(yīng)按照下列程序進(jìn)行:
(一)確定物業(yè)承接查驗(yàn)方案;
(二)移交有關(guān)圖紙資料;
(三)查驗(yàn)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備;
(四)解決查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題;
(五)確認(rèn)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)結(jié)果;
(六)簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議;
(七)辦理物業(yè)交接手續(xù)。
第二十一條 分期開(kāi)發(fā)建設(shè)的物業(yè)項(xiàng)目,可以根據(jù)開(kāi)發(fā)進(jìn)度,對(duì)符合交付使用條件的物業(yè)分期進(jìn)行承接查驗(yàn)。建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成最后一期物業(yè)承接查驗(yàn)后,辦理物業(yè)項(xiàng)目整體交接手續(xù)。
第二十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接之日起30日內(nèi),持下列文件向縣(市、區(qū))物業(yè)主管部門辦理備案手續(xù):
(一)物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議;
(二)建設(shè)單位移交資料清單;
(三)查驗(yàn)與交接記錄;
(四)承接查驗(yàn)的其他資料。
第二十三條 建設(shè)單位交付住宅物業(yè)時(shí),應(yīng)當(dāng)向業(yè)主提供住宅質(zhì)量保證書(shū)、住宅使用說(shuō)明書(shū)等資料。
前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)手冊(cè),并可以接受建設(shè)單位的委托,協(xié)助建設(shè)單位辦理住宅物業(yè)交付的有關(guān)具體事宜。
第三章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)
第二十四條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
第二十五條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中,享有下列權(quán)利:
(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);
(二)提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議,并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;
(三)提出制定和修改管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議;
(四)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議,行使投票權(quán);
(五)選舉業(yè)主委員會(huì)成員,并享有被選舉權(quán);
(六)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;
(七)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(八)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);
(九)監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的管理和使用;
(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
第二十六條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中,履行下列義務(wù):
(一)遵守管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;
(三)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定;
(四)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金;
(五)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi);
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第二十七條 建設(shè)單位或前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主入住情況及時(shí)報(bào)物業(yè)主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。
第二十八條 符合下列條件之一的,應(yīng)當(dāng)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議:
(一)業(yè)主已入住面積的比例達(dá)到百分之五十以上;
(二)業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達(dá)到百分之五十以上;
(三)自首位業(yè)主入住之日起滿兩年且已入住戶數(shù)的比例達(dá)到百分之二十五以上。
第二十九條 符合首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)條件的,街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)組建業(yè)主大會(huì)籌備組。
第三十條 業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé):
(一)制定、修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(二)選舉業(yè)主委員或者更換業(yè)主委員會(huì)成員;
(三)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)工作,聽(tīng)取業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告,改變或者撤銷業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定;
(四)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);
(五)籌集和使用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金;
(六)決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;
(七)決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他重大物業(yè)管理事項(xiàng)。
業(yè)主大會(huì)決定前款第(五)項(xiàng)和第(六)項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意;決定前款規(guī)定的其他事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。
第三十一條 業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi),持以下資料向物業(yè)主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案:
(一)業(yè)主大會(huì)決議;
(二)管理規(guī)約;
(三)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(四)業(yè)主委員會(huì)委員名單和基本情況。
第三十二條 未成立業(yè)主大會(huì),發(fā)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)停止服務(wù)或者其他重大、緊急物業(yè)管理事件,需要業(yè)主共同決定解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他事項(xiàng)的,由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)業(yè)主共同決定有關(guān)事項(xiàng)。
第四章 物業(yè)的使用與維護(hù)
第三十三條 業(yè)主或者物業(yè)使用人使用物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約的規(guī)定,不得有下列行為:
(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)等違反房屋裝飾裝修規(guī)定的行為;
(二)違章搭建建筑物和構(gòu)筑物、私開(kāi)門窗等違反規(guī)劃規(guī)定的行為;
(三)損壞、拆除、改造供電、供水、供氣、通訊、排水、排污以及侵占、損壞樓道、綠地等物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等違反物業(yè)管理規(guī)定的行為;
(四)擅自改變房屋用途等違反房屋管理規(guī)定的行為;
(五)隨意傾倒垃圾、雜物以及亂貼、亂掛、擅自設(shè)置廣告牌等違反市容環(huán)境衛(wèi)生規(guī)定的行為;
(六)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品,排放有毒、有害物質(zhì)或者制造超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲等違反環(huán)境保護(hù)規(guī)定的行為;
(七)占用消防通道等違反消防管理規(guī)定的行為;
(八)賭博、利用迷信活動(dòng)危害社會(huì)、飼養(yǎng)動(dòng)物干擾他人正常生活等違反治安管理規(guī)定的行為;
(九)法律、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約禁止的其他行為。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)發(fā)現(xiàn)有前款規(guī)定行為的,應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止,并報(bào)告有關(guān)部門。
第三十四條 業(yè)主或者物業(yè)使用人封閉陽(yáng)臺(tái)以及安裝空調(diào)外機(jī)、太陽(yáng)能熱水器、防盜網(wǎng)、遮陽(yáng)罩等設(shè)施的,應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約和物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定,保持物業(yè)的整潔、美觀。
第三十五條 業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開(kāi)工前,應(yīng)當(dāng)持有關(guān)資料向物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理登記手續(xù),并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議;按照規(guī)定需要報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)的,應(yīng)當(dāng)依法辦理批準(zhǔn)手續(xù)。
業(yè)主拒不辦理登記手續(xù)、批準(zhǔn)手續(xù)的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)按照管理規(guī)約或者臨時(shí)管理規(guī)約,禁止裝飾裝修施工人員進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域。
第三十六條 車庫(kù)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先滿足業(yè)主、物業(yè)使用人停車需要。業(yè)主、物業(yè)使用人要求承租車庫(kù)的,建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕,車庫(kù)租賃費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)按照有關(guān)部門發(fā)布的指導(dǎo)價(jià)格確定。在滿足業(yè)主、物業(yè)使用人需要后,建設(shè)單位將車庫(kù)出租給物業(yè)管理區(qū)域以外的單位和個(gè)人的,其每次租賃合同期限最長(zhǎng)不得超過(guò)六個(gè)月。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車庫(kù)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先投入使用;車庫(kù)尚未充分利用的,不得在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地設(shè)置規(guī)劃以外的車位。
第三十七條 占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地停放汽車的,應(yīng)當(dāng)事先與物業(yè)服務(wù)企業(yè)商定停車位置,并繳納車位場(chǎng)地使用費(fèi)。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)綜合考慮車庫(kù)租賃費(fèi)的價(jià)格等因素確定;未成立業(yè)主大會(huì)的,由全體業(yè)主共同決定。
車位場(chǎng)地使用費(fèi)屬于全體業(yè)主共有。車位場(chǎng)地使用費(fèi)用途由業(yè)主大會(huì)決定;未成立業(yè)主大會(huì)的,由全體業(yè)主決定。
第三十八條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的,應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的同意后,按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金,也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。
第三十九條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)建立健全物業(yè)售后保修服務(wù)體系,并按照國(guó)家、省規(guī)定的保修期限、保修范圍,承擔(dān)物業(yè)保修責(zé)任。
在物業(yè)保修期內(nèi),建設(shè)單位不履行保修義務(wù)的,業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)可提出申請(qǐng),經(jīng)物業(yè)主管部門核準(zhǔn)后,按照《濟(jì)寧市物業(yè)質(zhì)量保修金管理辦法》的規(guī)定執(zhí)行。
第四十條 物業(yè)保修期滿后,物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和管理責(zé)任,由業(yè)主共同承擔(dān);業(yè)主大會(huì)或業(yè)主可以將其委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān);維修費(fèi)用經(jīng)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主共同決定后,在專項(xiàng)維修資金中列支。
物業(yè)保修期滿后,業(yè)主專有部分的養(yǎng)護(hù)、維修,由業(yè)主負(fù)責(zé)。業(yè)主專有部分出現(xiàn)危害安全、影響觀瞻、妨礙公共利益及其他影響物業(yè)正常使用情形時(shí),業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)及時(shí)養(yǎng)護(hù)、維修,相鄰業(yè)主應(yīng)當(dāng)提供便利。
第五章 物業(yè)服務(wù)管理
第四十一條 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容主要包括下列事項(xiàng):
(一)物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護(hù);
(二)公共綠化的維護(hù);
(三)公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù);
(四)公共區(qū)域的秩序維護(hù)、安全防范等事項(xiàng)的協(xié)助管理服務(wù);
(五)物業(yè)使用中對(duì)禁止行為的告知、勸阻、報(bào)告等義務(wù);
(六)物業(yè)維修、更新、改造費(fèi)用的賬務(wù)管理;
(七)物業(yè)服務(wù)檔案和物業(yè)檔案的保管;
(八)其他物業(yè)管理事項(xiàng)。
第四十二條 業(yè)主委員會(huì)經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán),與通過(guò)招投標(biāo)或者協(xié)議方式選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)用房、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、合同期限以及雙方的權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。
物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在有關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人人身、財(cái)產(chǎn)安全防范方面的義務(wù)和責(zé)任作出約定。
物業(yè)服務(wù)合同簽訂后,業(yè)主有權(quán)進(jìn)行查詢。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起10日內(nèi),向物業(yè)主管部門備案。
第四十三條 住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)住宅的種類、特點(diǎn)及物業(yè)服務(wù)階段,分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。
普通住宅前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)、停車服務(wù)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià),由市、縣(市、區(qū))人民政府價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)物業(yè)主管部門制定在本地區(qū)執(zhí)行的基準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度,報(bào)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)并每年向社會(huì)公布。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),由建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)在規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度內(nèi)約定。
非普通住宅以及業(yè)主委員會(huì)成立后的普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià),由業(yè)主大會(huì)或全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定。
第四十四條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)可以采取包干制或者酬金制等方式,具體收費(fèi)方式由物業(yè)服務(wù)合同約定。實(shí)行酬金制收費(fèi)方式的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定對(duì)物業(yè)服務(wù)的各項(xiàng)資金的收支建立臺(tái)賬,并接受業(yè)主委員會(huì)的核查。
第四十五條 已竣工尚未出售或者尚未交付的物業(yè),物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。已交付的物業(yè),物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主承擔(dān),建設(shè)單位與業(yè)主另有約定的除外。
物業(yè)交付后長(zhǎng)期空置的,其物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
第四十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反規(guī)定及物業(yè)服務(wù)合同,擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費(fèi)的,業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主有權(quán)拒絕。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)依約履行義務(wù)的,業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi),不得以放棄共有權(quán)利為由拒絕交納。物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí),業(yè)主應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
第四十七條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任,并按照與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同,向最終用戶收取費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位及環(huán)衛(wèi)管理單位委托代收費(fèi)用的,不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用,但可以根據(jù)約定向?qū)I(yè)經(jīng)營(yíng)單位及環(huán)衛(wèi)管理單位收取報(bào)酬。
專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位及環(huán)衛(wèi)管理單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費(fèi)用,不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費(fèi)用而停止向最終用戶提供服務(wù)。
第四十八條 解除或者終止物業(yè)服務(wù)合同,應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同履行必要的通知義務(wù);合同未約定通知期限的,應(yīng)當(dāng)提前60日通知。
物業(yè)服務(wù)合同解除或者終止后,物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)按照法律規(guī)定和合同約定辦理退出手續(xù),并履行下列交接義務(wù):
(一)移交保管的物業(yè)檔案、物業(yè)服務(wù)檔案;
(二)提供物業(yè)服務(wù)期間形成的有關(guān)物業(yè)及設(shè)施設(shè)備改造、維修、運(yùn)行、保養(yǎng)的有關(guān)資料;
(三)移交物業(yè)服務(wù)用房;
(四)清算預(yù)收、代收的有關(guān)費(fèi)用;
(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項(xiàng)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人未依據(jù)合同履行通知義務(wù)并辦理退出交接手續(xù)的,不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域或者停止物業(yè)服務(wù)。
物業(yè)服務(wù)合同解除或者終止后,未成立業(yè)主委員會(huì)的,物業(yè)所在地街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人按照法律規(guī)定和合同約定辦理物業(yè)服務(wù)退出手續(xù),并妥善保管本辦法第四十七條第二款所列有關(guān)資料、服務(wù)用房、有關(guān)費(fèi)用等。待新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人選聘后,移交給新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人。
第四十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益受法律保護(hù)。任何單位和個(gè)人不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用和提供無(wú)償服務(wù)。
第五十條 市、縣(市、區(qū))物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的監(jiān)督管理,定期對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考核,及時(shí)處理物業(yè)服務(wù)投訴。
第六章 社區(qū)物業(yè)管理與舊住宅區(qū)物業(yè)管理
第五十一條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府社區(qū)管理機(jī)構(gòu),具體指導(dǎo)、協(xié)調(diào)物業(yè)管理有關(guān)工作。
第五十二條 實(shí)行物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度。
物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)召集,由社區(qū)居民委員會(huì)、公安派出所、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主代表、專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位和城市管理綜合執(zhí)法、物業(yè)管理等部門參加。
第五十三條 物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議主要協(xié)調(diào)下列事項(xiàng):
(一)業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部門不依法履行職責(zé)的情況;
(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在履行退出程序及交接工作中出現(xiàn)的問(wèn)題;
(三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的突發(fā)事件;
(四)物業(yè)管理與社區(qū)管理的銜接和配合;
(五)需要協(xié)調(diào)的其他物業(yè)管理事項(xiàng)。
第五十四條 有關(guān)部門、單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)開(kāi)展文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生、體育健身、計(jì)劃生育等社區(qū)服務(wù)活動(dòng)以及突發(fā)事件應(yīng)急知識(shí)的宣傳普及和應(yīng)急演練活動(dòng),業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)給予協(xié)助、配合。
第五十五條 物業(yè)管理、城市管理綜合執(zhí)法、公安消防、城鄉(xiāng)規(guī)劃、環(huán)境保護(hù)等部門應(yīng)建立相關(guān)違法行為投訴登記制度,并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布聯(lián)系人姓名和聯(lián)系方式,對(duì)舉報(bào)的違法行為應(yīng)及時(shí)作出處理。
第五十六條 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位、建設(shè)單位之間因物業(yè)管理發(fā)生爭(zhēng)議的,應(yīng)當(dāng)自行協(xié)商解決;協(xié)商不成的,可以向社區(qū)居民委員會(huì)或者聯(lián)席會(huì)議申請(qǐng)調(diào)解,也可以申請(qǐng)仲裁或者依法向人民法院起訴。
第五十七條 市、縣(市、區(qū))人民政府對(duì)已建成交付使用,但配套設(shè)施不齊全、環(huán)境質(zhì)量較差的舊住宅區(qū),應(yīng)當(dāng)采取措施進(jìn)行改造整治,并將改造整治規(guī)劃和年度計(jì)劃向社會(huì)公布。
舊住宅區(qū)的范圍,由縣(市、區(qū))人民政府劃定。
舊住宅區(qū)內(nèi)的道路、照明、綠地及社區(qū)服務(wù)、文化體育、安全防范、物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑及設(shè)施設(shè)備改造建設(shè)資金,由政府承擔(dān)。
第五十八條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)組織未成立業(yè)主大會(huì)的舊住宅區(qū)成立業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。
業(yè)主大會(huì)對(duì)舊住宅區(qū)改造形成決議。業(yè)主大會(huì)決議對(duì)舊住宅區(qū)進(jìn)行改造的,舊住宅區(qū)內(nèi)的道路、照明、綠地及社區(qū)服務(wù)、文化體育、安全防范、物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑及設(shè)施設(shè)備改造建設(shè)資金,除政府補(bǔ)助外,其余部分由業(yè)主承擔(dān)。
第五十九條 舊住宅區(qū)改造整治中,經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意,在規(guī)劃許可的情況下,可以按照有關(guān)規(guī)定建設(shè)物業(yè)服務(wù)用房和一定比例的經(jīng)營(yíng)性用房。經(jīng)營(yíng)性用房用于出租經(jīng)營(yíng),經(jīng)營(yíng)收益作為舊住宅區(qū)維護(hù)管理費(fèi)用的補(bǔ)充資金,由業(yè)主大會(huì)監(jiān)督使用。
第六十條 舊住宅區(qū)改造整治完成后,由業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人。
第六十一條 業(yè)主大會(huì)成立前的物業(yè)管理,由社區(qū)居民委員會(huì)組織實(shí)施。
第七章 法律責(zé)任
第六十二條 違反本辦法規(guī)定,有下列行為之一的,由物業(yè)主管部門按照《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定予以處罰:
(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照規(guī)定報(bào)送信用檔案信息、統(tǒng)計(jì)報(bào)表等相關(guān)資料的,責(zé)令限期改正;逾期未改正的,處以三千元以上一萬(wàn)元以下的罰款;
(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務(wù)或者未辦理退出手續(xù)、履行相應(yīng)義務(wù)的,處以五萬(wàn)元以下的罰款;情節(jié)嚴(yán)重的,由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門吊銷其資質(zhì)證書(shū);
(三)建設(shè)單位未依法交存物業(yè)質(zhì)量保修金的,責(zé)令限期改正;逾期未改正的,處以十萬(wàn)元以上三十萬(wàn)元以下的罰款。
第六十三條 違反本辦法規(guī)定,專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位無(wú)正當(dāng)理由拒絕、拖延投資建設(shè)或者接收專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的,由市、縣(市、區(qū))人民政府按照《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定責(zé)令限期改正;影響房屋交付使用、業(yè)主正常生活或者造成人身、財(cái)產(chǎn)損害的,專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
第六十四條 業(yè)主或者物業(yè)使用人違反本辦法第三十三條、第三十四條規(guī)定的,由物業(yè)主管部門或者其他有關(guān)部門按照《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定給予警告,責(zé)令限期改正;逾期未改正的,處以兩千元以上一萬(wàn)元以下的罰款;給其他業(yè)主造成損失的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)民事責(zé)任。
第六十五條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的,物業(yè)主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府,應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業(yè)主。
第六十六條 當(dāng)事人對(duì)行政處罰決定不服的,依法可申請(qǐng)行政復(fù)議或向人民法院提起行政訴訟;逾期不申請(qǐng)行政復(fù)議,也不提起行政訴訟,又不履行行政處罰決定的,作出處罰決定的行政機(jī)關(guān)依法可向人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。
第六十七條 物業(yè)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和其他有關(guān)部門的工作人員在物業(yè)管理工作中,有下列行為之一的,按照《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定依法給予處分;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任:
(一)在進(jìn)行建設(shè)工程規(guī)劃審批和設(shè)計(jì)審查時(shí),未就住宅小區(qū)配套建筑及設(shè)施設(shè)備的配置、專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)征求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理等部門和專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位意見(jiàn)的;
(二)未按照本辦法規(guī)定對(duì)住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收進(jìn)行監(jiān)管的;
(三)未按照本辦法規(guī)定籌備、組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的;
(四)挪用物業(yè)質(zhì)量保修金和專項(xiàng)維修資金的;
(五)未按照本辦法規(guī)定召集或者參加物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議的;
(六)發(fā)現(xiàn)違法行為或者接到違法行為報(bào)告、投訴不及時(shí)作出處理的;
(七)其他濫用職權(quán)、玩忽職守、循私舞弊的行為。
第八章 附 則
第六十八條 業(yè)主自行管理物業(yè)的,參照本辦法的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第六十九條 物業(yè)管理活動(dòng)中業(yè)主其他權(quán)利、義務(wù)及業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的其他職責(zé),按照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第七十條 本辦法所稱縣(市、區(qū)),包括濟(jì)寧高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)和濟(jì)寧北湖省級(jí)旅游度假區(qū)。
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