拆遷面積補貼最低標準從45平提高到50平,政府部門征收國有土地房屋，被征收人不僅可以參與征收補償方案修改，還能自主決定選哪家評估機構給自家房子估價。

　　由于缺乏地方立法依據，近年來，征收工作帶來的負面影響日益凸現。如征收程序不規(guī)范，補償標準不統(tǒng)一，部門職責不明確，日常監(jiān)管措施缺失等問題。2月1日起，《沈陽市國有土地上房屋征收與補償辦法》將正式實施，不僅提高了補償標準和最低補償面積，還把選擇評估機構的權力交給了被征收人。

　　對于“房屋征收前一樓扎堆窗改門，補償數額高低不一不透明”的問題，《辦法》也首次明確，“窗改門”房征收補償按照門市房評估價的70%給。

　　亮點1

　　面積補貼最低標準從45平提至50平

　　《辦法》由原來對不足45平方米的住宅房屋給予面積補貼提高到對不足50平方米的住宅房屋給予面積補貼。補貼面積=50平方米-被征收房屋建筑面積�！掇k法》特殊考慮了低保、低保邊緣戶的補償問題。第三十一條規(guī)定：征收建筑面積低于50平方米的低保、低保邊緣戶家庭合法住宅房屋時，選擇貨幣補償的，補貼面積部分按照市場評估價格計算。選擇產權調換的，原建筑面積與改善面積之和不足50平方米的，按照50平方米安置，不收取差價款。

　　亮點2

　　市場價上增加20%～30%上浮比例

　　與國家條例相比，沈陽市補償標準在市場價格基礎上增加了20%～30%的上浮比例，具體上浮比例由區(qū)、縣(市)人民政府根據征收項目所處區(qū)位、被征收房屋不同戶型、建筑年代、結構等實際情況確定。

　　亮點3

　　“窗改門”變明補按門市房70%給

　　由于歷史遺留問題，沈陽“窗改門”數目眾多。即利用地面一層住宅從事經營的房屋，它們在產權登記上是住宅，但往往有工商執(zhí)照和稅務登記。

　　《辦法》出臺前，沈陽沒有嚴格統(tǒng)一的“窗改門”補償標準，在具體執(zhí)行時會考慮到其經營性質，在住宅補償標準上適當增加補償金額，如有的繁華地段按每平增1000元，不繁華的每平增800元。但由于補償標準不一，常常引發(fā)糾紛矛盾。

　　《辦法》第四十條規(guī)定：對利用地面一層住宅從事經營房屋符合條件的經營部分，選擇貨幣補償的，可以按照經營性非住宅房屋房地產市場評估價格的70%標準補償，將“暗補變?yōu)槊餮a”。并可享受住宅房屋臨時安置補助費、搬遷獎勵費，但不給予停產停業(yè)損失費補償。

　　亮點4

　　門市停業(yè)補償按房產評估價6%給

　　對停產停業(yè)損失補償，沈陽參照了全國多數城市普遍做法，又結合沈陽市的實際情況，細化了停產停業(yè)損失補償標準�！掇k法》第三十九條規(guī)定：征收非住宅房屋被征收人選擇貨幣補償的，按照被征收房屋房地產市場評估價格的6%一次性給予停產停業(yè)損失補償費。

　　亮點5

　　超半數不認同聽證修改補償方案

　　《辦法》要求，區(qū)、縣(市)人民政府應當組織相關部門對征收補償方案進行論證，并征得市房屋征收主管部門同意后予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。

　　政府應當將征求意見情況、根據公眾和被征收人意見修改后的方案，在征求意見期限結束后15日內予以公布。

　　因舊城區(qū)改建需要征收房屋，半數以上被征收人認為征收補償方案不符合征收法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的，區(qū)、縣(市)人民政府應就要組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據聽證會情況修改方案。

　　看清補償條件

　　啥樣“窗改門”才能給補償

　　(一)房屋征收決定公告時，正在經營且依法取得營業(yè)執(zhí)照，連續(xù)經營時間超過兩年以上；(二)依法取得稅務登記證并有兩年以上納稅記錄；(三)營業(yè)執(zhí)照的營業(yè)地點與被征收房屋的位置相一致；(四)2011年8月1日《沈陽市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》施行前，已實際經營的房屋。

　　啥樣能領停產停業(yè)損失補償費

　　(一)具有土地、房屋權屬證明，或者經依法認定為合法建筑；(二)具有有效的工商營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證；(三)具有征收決定公告發(fā)布前一個月的有效完稅證明。

　　啥樣未經登記房屋能得到補償

　　未經登記房屋經區(qū)、縣(市)人民政府組織相關部門認定后，符合下列條件之一的，應當給予相應補償：(一)1990年4月1日《中華人民共和國城市規(guī)劃法》頒布前，具有土地、規(guī)劃等審批文件的住宅房屋應當按照有證房屋給予補償;(二)1990年4月1日《中華人民共和國城市規(guī)劃法》頒布前，自建、自住的具備獨立生活條件住宅房屋，應當按照有證房屋70%給予補償；(三)1990年4月1日《中華人民共和國城市規(guī)劃法》頒布后，房屋征收公告前，自建、自住的具備獨立生活條件住宅房屋，其權利人具有房屋征收范圍內的獨立戶口，在本市城市規(guī)劃區(qū)域內確無其他住房，且未得到過征收補償的低保、低保邊緣戶，應當按照有證房屋60%給予補償。

　　五類“騙補”行為不給補償

　　房屋征收范圍確定后，征收范圍內的單位和個人不得進行下列不當增加補償費用的行為，違反規(guī)定實施的，不予補償：(一)新建、改建和擴建房屋及附屬物；(二)改變房屋和土地用途；(三)房屋租賃；(四)企業(yè)工商登記；(五)其他不當增加補償費用的行為。

　　拆遷補償焦點11問

　　1征收補償按照啥價格給

　　第十六條規(guī)定，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。

　　2如何選定具體評估機構

　　市房屋征收主管部門對評估機構核準后，將符合條件的評估機構名單在征收范圍內公示。由區(qū)、縣(市)房屋征收部門向被征收人發(fā)放征求意見選票，期限為10天；房屋征收部門負責統(tǒng)計反饋意見，并經市房屋征收主管部門確認后公布結果。

　　收回的反饋意見選票應當超過被征收人總數的50%。超過收回反饋意見選票50%且得票最多的評估機構方可確定為該項目的評估機構。

　　評估機構選擇率達不到反饋意見選票50%的，由區(qū)、縣(市)房屋征收部門選擇得票排名前3家評估機構，向被征收人再次發(fā)放征求意見選票，期限為5天。

　　區(qū)、縣(市)房屋征收部門再次統(tǒng)計反饋意見，并經市房屋征收主管部門確認后公布結果。收回的反饋意見選票應當超過被征收人總數的50%。超過收回反饋意見選票50%且得票最多的評估機構方可確定為該項目的評估機構。

　　上述方式未能確定評估機構的，在得票排名前3家評估機構中，采取抽簽方式隨機確定。區(qū)、縣(市)房屋征收部門應當提前3天將抽簽時間和地點在現場公示，并邀請公證機構到場公證。

　　3評估單位估價是否合理誰來管

　　沈陽市房屋征收主管部門對從事房屋征收工作的房地產價格評估機構實行信用管理制度，每年度公布名錄。

　　4市民認為評估價不合理怎么辦

　　對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向市房地產價格評估專家委員會申請鑒定。

　　5對征收補償決定不認可怎么辦

　　被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。

　　6房屋征收后影響孩子學區(qū)嗎

　　被征收房屋涉及的在校中、小學生，可以在原學區(qū)或者征收后戶口所在地學區(qū)就讀，學校不得收取擇校費或者以非本學區(qū)學生為由收取其他費用。

　　7什么情況可以選擇就近回遷

　　被征收人選擇房屋產權調換的，區(qū)、縣(市)人民政府應當提供用于產權調換的房屋，并與被征收人計算、結清被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價。因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，作出房屋征收決定的區(qū)、縣(市)人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。

　　8停業(yè)損失超過補償標準給賠嗎

　　被征收人認為其停產停業(yè)損失超過上述停產停業(yè)損失補償標準的，應當向區(qū)、縣(市)房屋征收部門提供房屋征收公告前兩年經審計的單位財務報表及稅務機關出具的依法納稅證明等相關材料，由區(qū)、縣(市)房屋征收部門委托評估機構按照評估確定。

　　9從多層安置到高層面積怎么算

　　就近就地安置住宅房屋，由多層(含平房)到高層的，按照被征收房屋建筑面積10%～20%給予改善面積。由高層到高層或者由多層(含平房)到多層的，按照被征收房屋建筑面積5%給予改善面積。異地安置住宅房屋，土地級別每降一類，改善面積增加10%。

　　10安置面積超原住宅怎么補償

　　就近就地安置住宅房屋，原建筑面積與改善面積不收取費用，超過兩面積之和的部分，15平(含)以下的，按照被征收房屋房地產市場評估價格結算，15平以上部分，按照安置房屋市場價格結算。

　　11異地安置面積超原住宅咋算

　　異地安置住宅房屋，原建筑面積與改善面積不收取費用，超過兩面積之和的部分，15平(含)以下的，按照被征收房屋房地產市場評估價格與安置房屋市場價格兩者最低價格結算，15平以上部分，按照安置房屋市場價格結算。