全國在宅基地方面，在原來一戶一宅的基礎上增加了戶有所居的規(guī)定，同時允許已經進城落戶的村民自愿有償退出宅基地。改革還下放了宅基地的審批權，明確要求通過規(guī)劃合理安排農村的宅基地，為改善農村的居住條件提供便利。那么寧夏農村宅基地新政策有哪些規(guī)定呢？本文小編為你解讀。

目前開展的農村宅基地使用權和房屋所有權確權登記工作，是落實鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略、開展農村集體產權制度改革的基礎性工作，是維護農民合法權益、增加農民財產險收入的重大舉措。對不動產確權登記工作人員來說，既要準確地確認和宣示既有的宅基地使用權和房屋所有權，厘清已登記權利的正當性和合法性，又要調查未登記權利的狀況，補充完善登記依據(jù)，符合規(guī)定的予以登記發(fā)證，不符合規(guī)定的建立臺賬備案。從寧夏全區(qū)來看，主要存在主體資格認定、農民分戶、一戶多宅、超占面積、國有土地上的宅基地、大社區(qū)住房登記、房屋登記標準等問題，制約著登記工作進度和質量，筆者試提供相應解決方案以供參考。

現(xiàn)行農村宅基地和住房制度

新中國成立以來,我國農村宅基地和住房制度歷經了土地改革、合作化運動、人民公社、改革開放時期的變遷。厘清不同歷史時期的農村宅基地和住房制度，尊重歷史，維護農民合法權益，及時化解難題，是做好農村宅基地使用權和房屋所有權確權登記工作的基本要求。

改革開放以后,我國土地管理工作逐漸步入法制化軌道,形成了現(xiàn)行農村宅基地和住房制度體系：集體擁有宅基地所有權，農戶擁有宅基地使用權，“一戶一宅”，農戶擁有住房所有權，宅基地使用權的權利限制和主體限制性，無償取得宅基地及其程序。

2015年，辦公廳國務院辦公廳印發(fā)了《深化農村改革綜合性實施方案》，提出“探索宅基地有償使用制度和自愿有償退出機制，探索農民住房財產權抵押、擔保、轉讓的有效途徑”。2015年12月27日，全國人大常委會授權國務院在天津市薊縣等59個試點縣（市、區(qū)）行政區(qū)域暫時調整實施《物權法》《擔保法》關于集體所有的宅基地使用權不得抵押的規(guī)定。

寧夏回族自治區(qū)平羅縣作為改革試點縣之一，宅基地改革取得了重要成果。一是探索建立了宅基地“超占有償使用”制度，以法定270平方米加200平方米庭院經濟用地為基數(shù)，對超出470平方米的，按照超占面積村集體一次性收繳超占有償使用費，村集體統(tǒng)一管理。二是建立了“新增有償取得”制度，對申請使用新增宅基地的，按30元/平方米標準一次性繳納有償使用費。三是縣域統(tǒng)籌。打破鄉(xiāng)鎮(zhèn)村組界線，在全縣規(guī)劃范圍內統(tǒng)籌使用存量或新審批宅基地。四是支持轉讓。鼓勵符合宅基地申請條件的農戶，在村集體主導下，通過購買其他農戶閑置宅基地和房屋的方式取得宅基地使用權，縣政府按照每宗8100元的標準給予補貼。五是自愿有償退出機制，在充分尊重農民意愿的前提下，提供三種退出方式供農民選擇，對永久退出全部產權的，一次性享受村集體收益分配權。六是探索農村宅基地“三權分置”，擴展權能，允許農民利用宅基地和房屋發(fā)展農產品加工、流通和餐飲、零售等，容許農村宅基地使用權抵押，拓展農民宅基地使用權的融資權能。

本集體經濟組織成員資格認定

盡管目前法律尚未明確宅基地出租、轉讓和交易權利,但事實上宅基地和房屋進入市場將呈普遍化趨勢。這就使得資格認定存在很大困難。目前，對于農村集體經濟組織成員資格的認定應綜合考慮戶籍關系、農村土地承包關系、對集體積累的貢獻、是否獲得其他替代性基本生活保障等因素予以認定。

以戶籍信息標準為基礎手段。戶籍信息可以直觀反映當事人的戶籍所在地，可作為確定其集體組織成員資格的重要參考依據(jù)。但是因經濟發(fā)展、人口流動等導致戶籍所在地與實際居住地、工作地不一致的情況普遍存在。

以是否取得土地承包經營權為參考依據(jù)�！掇r村土地承包法》規(guī)定：“家庭承包的承包方是本集體經濟組織的農戶�！薄八幕牡亍笨梢圆扇≌袠�、拍賣、公開協(xié)商等方式承包。據(jù)此可知，以是否取得土地承包經營權作為是否具備集體經濟組織成員資格的參考依據(jù)是有法律依據(jù)的。但是“四荒地”承包主體可以是本集體經濟組織成員，也可以是本集體經濟組織以外的單位或者個人。

對于非本集體經濟組織的成員，在調查了解清楚其是否屬于因地質災害防治、新農村建設、移民安置等政府組織的移民搬遷，是否在其他農民集體取得宅基地，是否獲得其他替代性生活保障來源等情況下，慎重、從嚴認定集體經濟組織成員資格的喪失。

此外，對于與本集體成員形成法定婚姻關系并落戶的人員、進城落戶但沒有穩(wěn)定生活保障人員（沒有納入公務員行列或加入城鎮(zhèn)企業(yè)職工社會保障體系）、本集體成員所生育或合法收養(yǎng)且登記落戶在本集體所在地的子女、因國家政策性生態(tài)移民遷入或經其他法定程序加入的人員、原本集體的刑滿釋放人員，應當認定其具有本集體經濟組織成員資格。對于1999年《土地管理法》實施前，非本集體經濟組織成員合法取得宅基地建造房屋的，也應予以確權登記，并在登記簿附注欄注明。

一戶多宅

“戶”的認定。

在宅基地確權中，要求原則上確權登記到戶，也就是說“戶”的認定是宅基地確權的前提。但這里的“戶”在嚴格意義上并不是我國《戶口登記條例》中所指的“戶”，即在宅基地確權登記中對“戶”的認定應該與戶口登記中的“戶”區(qū)分開來。目前，一是以上一輪宅基地初始登記為主。該認定方式簡單快速，但是沒有考慮到初始登記后家庭成員因學習、工作、婚姻及出生死亡等事實行為而造成的成員變化情況。二是以戶籍信息為主。通過戶籍信息來認定“戶”的方式方便高效，但沒有考慮“人戶分離”情況。三是以宅基地實際使用人為主。這種認定方法比較符合人們的認知，但“宅基地實際使用人”沒有明確的法律概念，認定難度比較大。四是以婚姻關系為主的認定方式。將婚姻關系作為“戶”的重要認定因素符合人之常情，加上婚姻登記制度的保障作用，認定時較為方便高效。

綜上所述，在確權登記工作中，筆者建議以戶籍登記信息為主，以上一輪宅基地初始登記、宅基地實際使用人及婚姻登記信息為重要參考來認定“戶”。對于農民要求分戶的，筆者認為符合以下條件之一的，應認定為一“戶”：已婚且獨立居住生活的，未婚但年齡已到法定結婚年齡且單獨居住生活的，依法繼承宅基地上房屋的。

一戶多宅解決方案。

因非法轉讓導致“一戶多宅”的，只測繪調查備案，不確權登記。待以后按國家和自治區(qū)有關規(guī)定做出處理。

因繼承導致“一戶多宅”的，無論是本村集體成員、非本村集體成員，還是城鎮(zhèn)居民，繼承的房屋所有權及相對應的宅基地使用權都應確權登記，在附記欄注記“該權利人為本農民集體原成員住宅的合法繼承人”。

因建新未拆舊導致“一戶多宅”的。原持有的舊宅基地使用權證繼續(xù)有效，對新建住宅只測繪調查，不登記頒證。

因設施農業(yè)及“走耕”農業(yè)造成“一戶多宅”的，屬臨時居住場所，只調查備案。

生態(tài)移民或自發(fā)移民導致的“一戶多宅”，登記機構應和移民遷出區(qū)的登記機構聯(lián)系，遷出區(qū)宅基地及房屋已拆除的，遷入區(qū)辦理確權登記，否則只調查不登記。

超占面積

《寧夏土地管理條例》第62條規(guī)定，農村村民住宅用地面積標準為使用水澆地的，每戶不得超過270平方米；使用平川旱作耕地的，每戶不得超過400平方米；使用山坡地的，每戶不得超過540平方米。但實際情況中超占面積比較普遍。

據(jù)平羅縣統(tǒng)計，76%的宅基地超過了規(guī)定標準。針對這類情況，根據(jù)國家和自治區(qū)的文件要求，分不同的歷史階段依法處理宅基地超面積問題。

1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施前，農民集體成員建房占用的宅基地，范圍至今為擴大的，無論是否超過寧夏宅基地面積標準，均按實際使用面積予以確權登記。1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施起至1987年《土地管理法》實施時止，農民集體成員建房占用的宅基地，超過面積按國家和地方有關規(guī)定處理的結果予以確權登記。1987年《土地管理法實施》以后新建的宅基地及布局整齊的規(guī)劃點、增減掛鉤安置區(qū)等宅基地，登記面積均統(tǒng)一不得超過寧夏宅基地面積標準。對實際占用面積超過寧夏規(guī)定面積標準的，能實地確定超占范圍的，要在宗地圖上按照虛線繪制超占部分；實地無法確定超占用地界址的，按照實際占用情況確定界址，超出面積在登記簿和證書中予以標注。

國有土地上宅基地及房屋登記

《物權法》152條規(guī)定，“宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施”，但在實踐中，寧夏回族自治區(qū)在二十世紀八九十年代組織的異地搬遷移民，如吳忠市紅寺堡區(qū)、永寧縣閩寧鎮(zhèn)等地，遷入地的土地大多為國有土地。政府當時劃撥給移民居住用地，賦予的實際上是宅基地使用權，應當按照農村宅基地使用權和房屋所有權證確權登記的要求，予以登記，在登記簿附注欄記載；針對移民多次買賣轉移的情況，當?shù)氐怯洐C構應當主動與遷出登記機構聯(lián)系，按照“一戶一宅”的原則予以登記。

對自主遷徙在國有土地上形成的集中連片移民住宅，按照自治區(qū)黨委、政府辦公廳2017年印發(fā)的指導意見，結合農村戶籍制度等綜合改革，由現(xiàn)住戶提供住宅用地（住房）來源手續(xù)（建房批文、住宅用地或住房交易合同以及單位、人員書面證明材料等）和交款憑證，經審查核實后作為確權登記的基礎資料。逐戶進行現(xiàn)場測量，與相關居民、職工現(xiàn)場核實四鄰關系，并對實測結果簽字確認。堅持戶籍和集體經濟組織成員身份相分離，由自主遷徙居民自愿選擇。自愿選擇聚居區(qū)宅基地使用權的，須放棄原籍宅基地使用權，該用地參照農村宅基地管理使用；自愿選擇原籍宅基地使用權的，在辦理土地出讓審批手續(xù)，補繳國有土地出讓金后，將聚居區(qū)住房性質變?yōu)槌擎?zhèn)住房繼續(xù)使用。

中心村鎮(zhèn)住房確權發(fā)證

中心村鎮(zhèn)是拆除數(shù)個村分散的房屋，集中建設住宅樓房，將宅基地變?yōu)榫C合社區(qū)，讓農民住進樓房。建設中心村鎮(zhèn)能有效提升土地利用效率，但對如何把握“一戶一宅”造成了困難。按照農村宅基地的相關法律法規(guī)及政策要求，農村宅基地和房屋確權登記應以戶為單位，并按“一戶一宅”的原則進行確權登記發(fā)證，而中心小城鎮(zhèn)每戶居民都擁有多套住房，顯然與“一戶一宅”的確權登記規(guī)定相悖。

筆者認為，若原集體村民經濟組織成員按照安置政策，即使分配了多套房屋，應依據(jù)拆遷安置協(xié)議以“戶”為單位登記多套住房，頒發(fā)多本不動產權證書�？梢詫⒄�基地使用面積分攤到每套房屋，進行宅基地使用權及房屋所有權的登記。登記機構應收取房屋規(guī)劃的相關證明材料，建立完整的樓盤表，為具備原集體經濟組織成員資格的“戶”依法確權登記。

若原住戶將房屋有償轉移給了其他人員，可以探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”模式，將資格權登記給原住戶，將使用權登記給實際使用人。若將安置農村村民后剩余的房屋出售給了其他集體經濟組織人員，可以參照平羅的做法，由房屋實際使用人與村集體簽訂宅基地使用權租賃合同、繳納租賃費。但需要注意，這里的“實際使用人”應當是其他農村集體經濟組織成員，不得給城鎮(zhèn)居民辦理登記，城鎮(zhèn)居民購買的，只調查備案，不確權登記。

農村房屋的登記標準

農村各地經濟發(fā)展水平、生活習慣差異很大，由于國家和各地也沒有出臺農村住宅房屋建設標準，各地農村的房屋結構、材料、質量等都不相同。另外，隨著經濟發(fā)展，農村鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村部周圍也建造了“營業(yè)房”，出售給當?shù)剞r民從事二、三產業(yè)。哪些房屋應該登記，怎么登記，也是困擾不動產登記人員的一個難題。

《物權法》第9條規(guī)定“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發(fā)生效力；未經登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”，第30條規(guī)定“因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發(fā)生效力”，152條規(guī)定“宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施”。因此，農民在合法獲得的宅基地上建造的用于居住、生活的房屋，如住房、廚房、存放糧食農具的房屋等，無論何種建材、結構，只要高度超過2.2米、圍護結構完整、門窗齊全的，都應該登記。

對于“前店后院”混合用途的房屋，應該按照批準的用途登記為宅基地使用權和房屋所有權；對于農村的“營業(yè)房”，如果符合土地利用規(guī)劃和鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃，手續(xù)齊全的，應當?shù)怯洖榧�體建設用地使用權和房屋所有權，房屋用途按照規(guī)劃登記。對于城市郊區(qū)農民加蓋的多層建筑，用于出租倉儲等，規(guī)劃手續(xù)不全的，只調查不登記。

在不動產統(tǒng)一登記全面實施的背景下，農村宅基地使用權及房屋所有權確權登記工作的要求也日漸提升。由于各種歷史原因，工作中遇到的問題也遠不止本文所提到的，隨著工作推進，可能還會出現(xiàn)新問題。農村宅基地及房屋的確權登記工作任重而道遠，登記機構在具體工作開展過程中，要及時發(fā)現(xiàn)問題，既要嚴格按照國家相關法律法規(guī)規(guī)定開展工作，確保登記的嚴肅性和權威性，又要充分尊重歷史遺留相關問題，維護農民合法權益，積極化解矛盾，維護社會和諧與穩(wěn)定，提高農村宅基地使用權確權登記工作質量。