2022年兩會(huì)正在進(jìn)行時(shí)，一波又一波的房地產(chǎn)、城市相關(guān)提案陸續(xù)被披露。

據(jù)政府工作報(bào)告顯示，今年房地產(chǎn)的內(nèi)容延續(xù)了去年末以來的政策口徑，重申“房住不炒”的定位，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。

具體內(nèi)容分為五點(diǎn)：

1、繼續(xù)保障好群眾住房需求。

2、堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位。

3、探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)。

4、支持商品房市場(chǎng)更好滿足購房者的合理住房需求。

5、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

房住不炒、三穩(wěn)基調(diào)、租購并舉、長租房市場(chǎng)……相信大家對(duì)這些詞匯并不陌生，具體還要看跟往年的對(duì)比。

01

堅(jiān)持“房住不炒”

今年政府工作報(bào)告中有關(guān)房地產(chǎn)部分內(nèi)容只有109個(gè)字，但核心仍在于堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位。

其中，政府工作報(bào)告提出，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

主要體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：

首先，保障剛需、滿足改善，因城施策落實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。比如，鄭州，近期發(fā)布19項(xiàng)措施，力撐鄭州樓市，包含變相放松限購，限價(jià)、限貸等措施。四川自貢也于1月17日起，實(shí)行只認(rèn)貸不認(rèn)房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

其次，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購房者合理住房，因城施策執(zhí)行好差別化住房信貸政策，并給予新市民一定力度的信貸政策支持。比如部分城市首套房和二套房已下調(diào)首付比例，最低可按20%執(zhí)行，同時(shí)各地也實(shí)施下調(diào)房貸利率，縮短放貸周期等措施。

值得一提的是，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購房者的合理住房需求，這是一個(gè)最為強(qiáng)烈的信號(hào)。

因?yàn)樯弦淮翁岬街С仲彿空哔I房的定調(diào)，還在6年前。2015-2016年，正是上一輪房?jī)r(jià)大潮的起點(diǎn)，全國降利率降首付，啟動(dòng)棚改貨幣化“去庫存”，人們跑進(jìn)售樓處，擠破腦袋搶房。

而現(xiàn)在，仿佛故事重演，算下來，雷打不動(dòng)的樓市大周期，也如約而至。

此外，政府工作報(bào)告提到，探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)。政策支持下，預(yù)計(jì)2022年保障性租賃住房將迎來爆發(fā)式增長。

且各大城市“十四五”期間一直在著力提升保障房覆蓋率，重點(diǎn)解決新市民、困難群體住房難題。

02

租賃，物業(yè)等將迎來政策紅利

此次政府工作報(bào)告中明確，“堅(jiān)持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)”、“加大社區(qū)養(yǎng)老、托幼等配套設(shè)施建設(shè)力度，在規(guī)劃、用地、用房等方面給予更多支持”、“促進(jìn)家政服務(wù)業(yè)提質(zhì)擴(kuò)容”。

這對(duì)租賃、社區(qū)養(yǎng)老、物業(yè)等方面都將帶來政策紅利。

從租賃市場(chǎng)來看，保障性租賃住房將改變租賃市場(chǎng)格局。據(jù)國家住建部表示，2022年全年建設(shè)籌集保障性租賃住房240萬套，相比2021年任務(wù)量高出1.5倍，占十四五總目標(biāo)的37%，2022年保障性租賃住房或?qū)⒂瓉碓鲩L。

此外，據(jù)悉，近年眾多一二線城市積極響應(yīng)，增加了每年的公租房、藍(lán)領(lǐng)公寓、人才專項(xiàng)用房的供應(yīng)量，持續(xù)完善租賃市場(chǎng)。

從養(yǎng)老市場(chǎng)來看，據(jù)數(shù)據(jù)顯示，我國60周歲及以上老齡人口數(shù)達(dá)到2.64億，占總?cè)丝诒戎氐?8.70%，預(yù)計(jì)2025年高齡人口數(shù)量將達(dá)到4600萬人，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)模有望突破12萬億，涉房部分達(dá)到3萬億，產(chǎn)業(yè)空間巨大。按區(qū)域養(yǎng)老潛力來看，長三角區(qū)域作為養(yǎng)老潛力的風(fēng)向標(biāo)，遙遙領(lǐng)先，其次是京津地區(qū)、山東、廣東潛力較為突出，而東北和西北較弱。

03

貨幣政策堅(jiān)持房地產(chǎn)去金融化

從宏觀角度來看，政府工作報(bào)告中關(guān)于2022年政府工作任務(wù)表述，著力穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)大盤。未來房地產(chǎn)金融政策將精準(zhǔn)收放，既要支持居民自住以及改善性購房消費(fèi)，支持房企合理的融資需求，更要堅(jiān)決遏制房地產(chǎn)泡沫化金融化問題，嚴(yán)防信貸資金通過各種渠道違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

房地產(chǎn)行業(yè)將繼續(xù)去杠桿，房企融資的“三道紅線”、房貸管理的“兩道紅線”也將持續(xù)發(fā)力，真正將房企負(fù)債率、居民杠桿率逐步調(diào)降至相對(duì)合理的水平。

房地產(chǎn)金融政策精準(zhǔn)收放房地產(chǎn)行業(yè)，可以預(yù)見市場(chǎng)需求羸弱、庫存高企的三四線城市，地方政府仍可以通過購房補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免等財(cái)稅刺激措施托底樓市。

此外，政府工作報(bào)告還提及到新型城鎮(zhèn)化質(zhì)量方面，將有序推進(jìn)城市更新，穩(wěn)步推進(jìn)城市群、都市圈建設(shè)。

新型城鎮(zhèn)化建設(shè)主要體現(xiàn)兩個(gè)方面：其一，推進(jìn)農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口就近城鎮(zhèn)化，并將縣城作為承接人口轉(zhuǎn)移的核心載體。其二，大中城市將進(jìn)一步放開落戶限制，核心一、二線城市仍將調(diào)降人才落戶門檻，弱二線及三四線城市或?qū)��?shí)行“零門檻”落戶。

值得一提的是，城市更新或?qū)⒊煞康禺a(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定劑，隨著棚改、舊改持續(xù)推進(jìn)，有望帶動(dòng)一定數(shù)量的增量購房需求。