業(yè)內(nèi)期待已久的以房養(yǎng)老保險終于成行，保監(jiān)會昨日下發(fā)《關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點的指導(dǎo)意見》。決定從7月1日起，在北京、上海、廣州、武漢四個城市開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點，至6月30日止，投保人群應(yīng)為60周歲以上擁有房屋完全獨立產(chǎn)權(quán)的老年人……

一、住房反向抵押養(yǎng)老保險是什么?

住房反向抵押養(yǎng)老保險，簡單地說，就是擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老年人，把房產(chǎn)抵押給保險公司，按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老金，直到去世，在這期間，老人享有房屋的占有、使用、收益和經(jīng)抵押權(quán)人同意的處置權(quán)，去世后，房產(chǎn)的處置權(quán)就交給保險公司。

這其實也是一種住房抵押貸款，但它的反向意義在于：老人在世住著房子時，不用像一般抵押貸款那樣及時歸還貸款，反而是在此期間，從保險公司領(lǐng)取養(yǎng)老金，等到去世后，保險公司再用處置抵押房產(chǎn)的收入來還貸。

二、為什么試點地區(qū)是北京、上海、廣州和武漢?

看起來，這種保險，是有一定吸引力的。但投保也有一定的條件。試點指導(dǎo)意見規(guī)定，必須是60周歲以上、擁有房屋完全獨立產(chǎn)權(quán)的老年人，可以投保，申請試點的保險公司必須開業(yè)滿5年，注冊資本不少于20億元。而選在北上廣和武漢試點，也是看重了這些城市經(jīng)濟(jì)實力較強、住房市場相對穩(wěn)定。然而記者采訪發(fā)現(xiàn)，這項創(chuàng)新業(yè)務(wù)在實際操作中，卻面臨著很多考驗，落實起來，難度不小。

三、險企參與反向抵押養(yǎng)老保險容易嗎?

業(yè)內(nèi)人士指出，保險公司開展此項業(yè)務(wù)，將面臨較為突出的利率風(fēng)險、房價波動風(fēng)險、長壽風(fēng)險、現(xiàn)金流風(fēng)險等業(yè)務(wù)風(fēng)險，同時也將受到房地產(chǎn)政策、稅收政策以及法律環(huán)境的影響。

有媒體認(rèn)為，老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險不完全是傳統(tǒng)意義上所理解的保險產(chǎn)品，更準(zhǔn)確地說，是一系列金融產(chǎn)品的組合，其中涉及房產(chǎn)評估、房屋維護(hù)、房屋拍賣轉(zhuǎn)讓、年金、醫(yī)療保險、健康增值、金融理財?shù)缺姸囝I(lǐng)域。將傳統(tǒng)養(yǎng)老保險與房地產(chǎn)市場聯(lián)系起來的產(chǎn)品特性，對于經(jīng)營主體保險公司而言將面臨一定難度的風(fēng)控考驗。

《指導(dǎo)意見》中對保險公司開展試點的資格條件要求包括：已開業(yè)滿5年，注冊資本不少于20億元;申請試點時上一年度末及最近季度末的償付能力充足率不低于120%等。

不過,相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，由于該業(yè)務(wù)以老年人為主，業(yè)務(wù)涵蓋面廣，流程復(fù)雜，期間較長，保險公司應(yīng)顧全大局。一是在房產(chǎn)評估、抵押、后續(xù)管理等方面嚴(yán)格執(zhí)行法律法規(guī)及合同約定。二是產(chǎn)品條款簡單易懂，業(yè)務(wù)流程規(guī)范可行，使投保老人便于理解和接受。三是充分保障消費者的知情權(quán)，對與消費者自身權(quán)益有關(guān)的信息，做好披露工作。

四、保險和房地產(chǎn)聯(lián)姻如何進(jìn)行有效的風(fēng)險管控?

“以房養(yǎng)老”把保險和房地產(chǎn)結(jié)合在一起，如何進(jìn)行有效的風(fēng)險管控?對此，對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)副教授徐高林提出了四個風(fēng)險因素：房價波動、利率波動、壽命波動和現(xiàn)金流風(fēng)險。他說保監(jiān)會在調(diào)研的基礎(chǔ)上對風(fēng)險已經(jīng)做出了一道防線，試點城市房價抗跌，我們更要關(guān)注未來發(fā)展過程中的“意外風(fēng)險”，在試點期內(nèi)不斷的總結(jié)、學(xué)習(xí)。

風(fēng)險的關(guān)鍵問題還是在于房產(chǎn)的估值問題。王國軍指出，房價一旦下跌，對保險公司和銀行和個人都是一個大問題，究竟誰來承擔(dān)這樣一個損失，銀行、保險公司都不敢參與進(jìn)來，還是需要制度設(shè)計的合理，讓人們沒有后顧之憂。此外，王國軍還提出了人們廣為關(guān)注的“70年產(chǎn)權(quán)”問題，他說，將來產(chǎn)權(quán)到70年以后房屋如何處置將會是一個大問題。

顯然，房價波動并不是唯一的風(fēng)險因素。徐高林還提出兩個問題，一個是完全獨立產(chǎn)權(quán)和房產(chǎn)處置的問題，也就是繼承人和保險公司之間未來會在房產(chǎn)價值上可能出現(xiàn)爭議，對房產(chǎn)的處置達(dá)不成一致;二是房屋中途意外的風(fēng)險，老年人的權(quán)益很難得到保障。

關(guān)于投保人對產(chǎn)品的選擇，王國軍說投保人需要根據(jù)自己的風(fēng)險承擔(dān)能力和意愿來選擇。根據(jù)保險公司對于投保人所抵押房產(chǎn)增值的處理方式不同，試點產(chǎn)品分為參與型反向抵押養(yǎng)老保險產(chǎn)品和非參與型反向抵押養(yǎng)老保險產(chǎn)品。參與型產(chǎn)品指保險公司可參與分享房產(chǎn)增值收益，通過評估，對投保人所抵押房產(chǎn)價值增長部分，依照合同約定在投保人和保險公司之間進(jìn)行分配。非參與型產(chǎn)品指保險公司不參與分享房產(chǎn)增值收益，抵押房產(chǎn)價值增長全部歸屬于投保人。

五、以房養(yǎng)老怎樣“養(yǎng)”?

反向抵押養(yǎng)老保險并非我國首創(chuàng)，在一些發(fā)達(dá)國家已經(jīng)嘗試多年。簡而言之，這種保險就是老年人將房產(chǎn)抵押給保險公司，按約定條件獲取養(yǎng)老金，身故后，保險公司獲得抵押房屋的處置權(quán)。

“反向抵押養(yǎng)老保險的投保人群須同時符合兩個條件，一是應(yīng)為60周歲以上老年人，二是擁有房屋完全獨立產(chǎn)權(quán)�！北１O(jiān)會人身險監(jiān)管部主任袁序成說。

事實上，“保險版”以房養(yǎng)老具有鮮明的特征，它為投保人提供養(yǎng)老金的周期與生命等長;投保人在身故前享有房屋占有、使用、收益等權(quán)利;投保人身故后，房產(chǎn)處置的剩余所得將會返還給繼承人。

中國房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)理事長孟曉蘇認(rèn)為，作為一款金融產(chǎn)品，“以房養(yǎng)老”具有“三高”特征，就是適用于高房價城市、高潛質(zhì)房屋和高素質(zhì)老人，而無子女老人和“失獨老人”則是最合適的購買群體。

從國際經(jīng)驗看，不只是養(yǎng)老金，保險公司還可能為投保人提供實物型的養(yǎng)老服務(wù)。保監(jiān)會出臺的指導(dǎo)意見中就明確鼓勵“針對不同年齡和需求的客戶推出醫(yī)療、保險、健康管理、金融理財?shù)确��?wù)”。

六、房價漲跌怎么“算”?

無論是投保人也好，保險公司也好，“保險版”以房養(yǎng)老的最大風(fēng)險和不確定性都來自房價的波動。

房產(chǎn)究竟價值多少?這無疑是反向抵押養(yǎng)老保險涉及的核心問題。針對這一問題，指導(dǎo)意見中稱，“保險公司要聘請具有一級資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)對房產(chǎn)價值進(jìn)行評估，費用由保險公司和消費者共同負(fù)擔(dān)�！�

如果房價上漲，房屋增值怎么辦?根據(jù)指導(dǎo)意見，保險公司推出的試點產(chǎn)品分為參與型和非參與型，也就是可以按照合同約定，決定保險公司是否參與分享房產(chǎn)的增值收益。

首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)保險系教授庹國柱說，對于參與型產(chǎn)品來說，保險公司可在與投保人簽訂購買合同時有所約定，如果房產(chǎn)增值，按何種比例來分配?歸屬于投保人的部分，是一次性給予，還是按月領(lǐng)取?這些都可以在合同中涉及。對于非參與型產(chǎn)品，無論房價上漲與否，保險公司均不參與房產(chǎn)增值收益，抵押房產(chǎn)增值部分全部歸屬于投保人。

那么，如果房價下跌了怎么辦?業(yè)內(nèi)人士指出，保險公司要承擔(dān)這個風(fēng)險，對于專業(yè)的投資運行機構(gòu)