“以房養(yǎng)老”這個詞匯無論放諸全球還是國內(nèi)，都并不新鮮。在不少發(fā)達(dá)國家，這一做法已經(jīng)推行多年;而在國內(nèi)，2007年北京、上海等地就已率先開啟以政府為主導(dǎo)的“以房養(yǎng)老”試點。但無論是國內(nèi)還是國外，市場似乎并沒有對以房養(yǎng)老給出熱烈的回應(yīng)。

　　與以往的試行不同的是，本次的以房養(yǎng)老放寬了準(zhǔn)入條件，年滿60周歲以上擁有房屋完全獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的老年人，就可以投保反向抵押養(yǎng)老保險。如果說，以往市場的冷淡回應(yīng)是因為進(jìn)入門檻過高，當(dāng)門檻降低之后，市場的回應(yīng)又將如何?以房養(yǎng)老，會否成為老年人的一種普及的養(yǎng)老方式?新華網(wǎng)記者采訪多位專家后發(fā)現(xiàn)，70年的產(chǎn)權(quán)及市場波動導(dǎo)致的價值評估困難、以房養(yǎng)老多方利益的平衡，及中國人傳統(tǒng)的觀念這三大問題，或?qū)⒊蔀橐苑筐B(yǎng)老推行道路上的三個門檻。

門檻一：70年產(chǎn)權(quán)下，房屋價值如何估量?

　　中山大學(xué)嶺南學(xué)院風(fēng)險管理與保險學(xué)系副教授宋世斌認(rèn)為，在人口老齡化嚴(yán)重的背景下，保險公司提供一種新的養(yǎng)老保險產(chǎn)品，把老年人房產(chǎn)的價值發(fā)揮出來，這個產(chǎn)品毫無疑問可以做。但在中國推行，首先面臨的障礙是住宅僅有70年產(chǎn)權(quán)的事實。“很多老人手里的房子都比較舊了，70年產(chǎn)權(quán)剩下的不多，不解決產(chǎn)權(quán)的問題，后面的價值很有限。”宋世斌分析，中國的房價目前已處于高位，市場對未來房價波動的預(yù)期較高，因此，鑒于房屋未來價值難以估量，保險公司作出的價值評估將會比較保守，按相對較低的標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放養(yǎng)老金，對老年人而言，這是最大的不理想因素。

　　另一不理想因素是，老年人在進(jìn)行以房養(yǎng)老的過程中，還需要承擔(dān)房屋抵押本身的手續(xù)費(fèi)。“價值評估需要一級的評估師，法律手續(xù)包括抵押這些也都需要成本，保險公司不大可能承擔(dān)這部分成本。”宋世斌補(bǔ)充道。

門檻二：商業(yè)模式下，以房養(yǎng)老要公益還是暴利?

　　“政府如果要關(guān)注孤寡老人，讓他們晚年過得更好的話，這項業(yè)務(wù)就不要完全商業(yè)化、暴利化地去運(yùn)作，最好用帶有一些公益色彩、保本經(jīng)營的方式來設(shè)計產(chǎn)品。”廣州市知名房地產(chǎn)專家韓世同建議應(yīng)當(dāng)設(shè)計為沒有固定年限，一旦跟保險簽約，就可以保障到終老的產(chǎn)品。

　　但與此同時，他也指出如果要實現(xiàn)公益化的以房養(yǎng)老，不排除保險公司出現(xiàn)虧損的可能，這時，政府的財政支持或是機(jī)構(gòu)介入進(jìn)行兜底十分必要，否則沒有利益的話，保險公司的參與熱情也難以提振。

門檻三：傳統(tǒng)觀念下，以房養(yǎng)老能否被接受?

　　在中國人傳統(tǒng)的觀念里，房屋是最重要的一項財產(chǎn)，承擔(dān)著安居和傳承的重要任務(wù)。在廣州市社科院研究員談錦釗看來，這種傳統(tǒng)的觀念，或許已預(yù)見了以房養(yǎng)老不會被大范圍采用的結(jié)果。“這是家庭財產(chǎn)如何盤活的問題，是一個比較長遠(yuǎn)的方向。對于沒有子女撫養(yǎng)、或者是退休收入比較低、沒有養(yǎng)老資金來源的老人而言，被采用程度或許會高一點。但目前來看，這部分人還是少數(shù)。對于大多數(shù)家庭而言，房子是很重要的不動產(chǎn)，人們的傳統(tǒng)觀念還是要把家庭財產(chǎn)傳承下去。畢竟大部分國人眼中，家庭最大的財產(chǎn)就是一套房子。”談錦釗說道。

觀點：

宋世斌：房價波動期不適合推廣以房養(yǎng)老

　　這段時間以房養(yǎng)老炒得很熱，很多老百姓以為社區(qū)養(yǎng)老保險不行了，其實根本不是那么一回事。我希望媒體也能澄清一下，以房養(yǎng)老跟社區(qū)養(yǎng)老保險是兩碼事，前者并不能代替后者的作用。

　　此外，以房養(yǎng)老方式作為我國養(yǎng)老保障體系的補(bǔ)充，暫時作用還有限。目前房地產(chǎn)市場處于房價波動期，老百姓會有這樣的心理，房價低的時候去買養(yǎng)老保險不劃算，房價高的時候又會覺得房子很值錢，抱的希望過高。因而，當(dāng)中國房地產(chǎn)市場基本穩(wěn)定下來，則是推廣以房養(yǎng)老的適合時機(jī)。

韓世同：以房養(yǎng)老受眾范圍或較小

　　“倒按揭”這種形式只適合自己有居住需求，不需要把房產(chǎn)傳給后代，同時想把房屋的價值用掉的老人，這是非常小眾的一件事情，但現(xiàn)在卻被誤解為大規(guī)模的普遍適用的政策。如果說用這種養(yǎng)老方式替代社會養(yǎng)老，就更是誤解。

　　現(xiàn)在輿論鋪天蓋地都在關(guān)注以房養(yǎng)老，事實上遠(yuǎn)非如此。國務(wù)院出臺有關(guān)養(yǎng)老的綱領(lǐng)性文件有五六條，包括民政系統(tǒng)的養(yǎng)老、慈善系統(tǒng)的養(yǎng)老，和社會力量市場化的養(yǎng)老等多方面，可以說該文件具有里程碑式的跨時代作用，我們的關(guān)注點不應(yīng)只局限于“以房養(yǎng)老”這個方面。

談錦釗：以房養(yǎng)老的宣傳存在誤區(qū)

　　目前以房養(yǎng)老在宣傳方面都有誤區(qū)和不明確的地方，似乎將來大家只有賣掉房子或抵押給銀行，才有養(yǎng)老的錢，就會衍生出“原先買的社保怎么辦”的質(zhì)疑。因此政府及媒體在宣傳以房養(yǎng)老時，別讓百姓對政府居民的養(yǎng)老失去信心。實際上，以房養(yǎng)老只是其中一種方式。