“養(yǎng)老地產(chǎn)”的三條出路

　　最近這段日子里,中國(guó)正在召開(kāi)的“峰會(huì)”至少有兩種:一個(gè)自然是APEC的峰會(huì)——亞太地區(qū)的國(guó)家首腦會(huì)議;還有一種“峰會(huì)”就很難說(shuō)貨真價(jià)實(shí)了,圈內(nèi)有人稱之為“蜂會(huì)”(一窩蜂?);更有甚者,則將其揶揄為“瘋會(huì)”。這種以養(yǎng)老為名的“蜂會(huì)”或“瘋會(huì)”,最近每隔幾天就會(huì)在某一城市中開(kāi)一次。據(jù)業(yè)內(nèi)人士說(shuō):在會(huì)上做演講的,五成是做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)咨詢的,四成是做養(yǎng)老金融或養(yǎng)老地產(chǎn)的,剩下的那一成才是做養(yǎng)老服務(wù)的。

　　養(yǎng)老產(chǎn)業(yè),準(zhǔn)確的表述應(yīng)該叫做“養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)”,現(xiàn)在怎么都被“養(yǎng)成”了“咨詢”、“金融”和“地產(chǎn)”?實(shí)際上,仔細(xì)分析,無(wú)論“咨詢”、“金融”還是“地產(chǎn)”,其聚焦點(diǎn)還是在“養(yǎng)老地產(chǎn)”——原來(lái)是打著“養(yǎng)老”的旗號(hào)在那里賣房子。

　　最近媒體上有一篇文章描繪了中國(guó)“養(yǎng)老地產(chǎn)”的困境:“一方面是人口老齡化的提前到來(lái)讓中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)面臨著巨大的需求,另一方面卻是開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有做好準(zhǔn)備普遍面臨著養(yǎng)老地產(chǎn)盈利難題。更有甚者,不少開(kāi)發(fā)商打著養(yǎng)老地產(chǎn)的旗號(hào)賣房子。”

　　報(bào)道聲稱,要探討“如何才能破解這樣的困局,真正解決老年人對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的需求?”對(duì)此,我的評(píng)價(jià)是:其一,問(wèn)題是真實(shí)的——文中談到的問(wèn)題都是真真切切存在的問(wèn)題;其二,對(duì)策是錯(cuò)誤的,現(xiàn)在社會(huì)上流傳的與養(yǎng)老地產(chǎn)相關(guān)的“對(duì)策”,幾乎都不靠譜——只是看上去很美,而且還在某些“業(yè)內(nèi)專家”的鼓動(dòng)下,有越看越美的趨勢(shì)。

真問(wèn)題的剖析

　　首先,我們來(lái)看看“真問(wèn)題”。文中提及有三:第一,“建設(shè)初期”的高投入,低回報(bào);第二,難覓消費(fèi)能力與高收費(fèi)相當(dāng)?shù)目蛻?第三,目前基本上處于“全行業(yè)”虧損的局面。

　　以上三個(gè)問(wèn)題是環(huán)環(huán)相扣的。要講清楚這個(gè)問(wèn)題,先要從“養(yǎng)老地產(chǎn)”虛妄的贏利目標(biāo)談起,即文中提到的“目前中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)的商機(jī)約4萬(wàn)億元人民幣,而到2030年有望增加至13萬(wàn)億元。”然而,作出這樣的預(yù)測(cè),不知有何根據(jù)?

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)的常識(shí)告訴我們,所謂“商機(jī)”,換個(gè)角度說(shuō),就是“需求”。但需求有兩種,一是需要的人有支付能力支撐,這樣的需求叫做“有效需求”;二是需要的人并沒(méi)有支付能力支撐,這樣的需求只能叫“潛在需求”。

　　文中提出的“商機(jī)”,目前的是4萬(wàn)億,2030年則要發(fā)展到13萬(wàn)億,這顯然是把有效需求和潛在需求混為一談了。試想,目前中國(guó)有2億老人,4萬(wàn)億就意味著每個(gè)老人平均支付2萬(wàn)元。先刨除生活在農(nóng)村的1億多老人中的絕大多數(shù),因?yàn)橐�他�?年拿出2萬(wàn)元絕無(wú)可能。減少一半,剩下1億老人,每人支付的費(fèi)用就要增加一倍,4萬(wàn)元,。有沒(méi)有可能?中國(guó)有5000多萬(wàn)可以領(lǐng)取養(yǎng)老金的城鎮(zhèn)企業(yè)退休人員,但他們的平均養(yǎng)老金只有每月2000元,1 年只有24000元。全部支付給“商機(jī)”,也只合60%。再刨除這些人,就剩5000萬(wàn)老人了,4萬(wàn)億平均到每個(gè)人頭上,就是8萬(wàn)元。5000萬(wàn)人中,有1000多萬(wàn)機(jī)關(guān)事業(yè)單位的退休人員,這是工薪階層中比較有支付能力的人了,但據(jù)說(shuō)他們的退休金平均下來(lái)每年也只有5萬(wàn)元。全部支付給“商機(jī)”,還是只合60%上下……

　　如果我們換個(gè)方向來(lái)計(jì)算,拿報(bào)道舉例中最便宜的“養(yǎng)老地產(chǎn)”的費(fèi)用是每年10萬(wàn)元,4萬(wàn)億就需要4000萬(wàn)老人來(lái)支付,是目前老人群體的20%。中國(guó)每年拿得出10萬(wàn)元來(lái)養(yǎng)老的老人有4000萬(wàn)之多嗎?你信是你的事,反正我不信。再說(shuō),即使每年能夠拿出10萬(wàn)元,每月8000多元,按現(xiàn)在中老年人的思路:為什么不干脆請(qǐng)個(gè)保姆到家里伺候老人?

　　綜上所述,4萬(wàn)億的“商機(jī)”本就是忽悠的,事實(shí)上,這樣的市場(chǎng)評(píng)估,或許就是造成目前困境的“傷機(jī)”。15年后,據(jù)說(shuō)這個(gè)“商機(jī)”要增長(zhǎng)2.25倍,達(dá)到13億。但到那時(shí),即使老年人的收入也能增長(zhǎng)2.25倍,也不過(guò)是仍然維持目前同樣的局面而已。以上的數(shù)據(jù)分析,可以回答第二個(gè)“真問(wèn)題”——“難覓消費(fèi)能力與高收費(fèi)相當(dāng)?shù)目蛻?rdquo;,因?yàn)橹袊?guó)本來(lái)就沒(méi)有這么多具有高消費(fèi)能力的人。

　　忽悠“商機(jī)”的后果,就接出了本文開(kāi)始時(shí)提及的“惡果”。為什么“沒(méi)有好果子吃”?因?yàn)閷?duì)老齡化高潮到來(lái)會(huì)創(chuàng)造相應(yīng)“商機(jī)”的判斷失誤,很多的忽悠造成了認(rèn)識(shí)上的誤區(qū)。準(zhǔn)確的表達(dá)是:養(yǎng)老服務(wù)是一項(xiàng)“初期高投入,長(zhǎng)期有回報(bào)”的產(chǎn)業(yè)。投資者絕無(wú)可能在高投入之后,幾年內(nèi)就收回成本。這是對(duì)第一個(gè)真問(wèn)題——“建設(shè)初期的高投入,低回報(bào)”的回答,也是對(duì)第三個(gè)“真問(wèn)題”——“目前基本上處于‘全行業(yè)’虧損的局面”的回答。

　　在北京的一次會(huì)議上,有做風(fēng)投咨詢的專家說(shuō):“年收益5—8%,那誰(shuí)來(lái)投資?”要是這樣的態(tài)度,趁早撤離為好。不過(guò),在中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入“新常態(tài)”之后,一夜暴富應(yīng)該已經(jīng)成為“天方夜譚”。安心地在30—40年中,做長(zhǎng)期的“5—8%”,那怕是“3—5%”,應(yīng)該說(shuō)是有遠(yuǎn)見(jiàn)的。

錯(cuò)對(duì)策的誤區(qū)

　　其次來(lái)談?wù)?ldquo;錯(cuò)對(duì)策”。在厘清了一些關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)“商機(jī)”的忽悠之后,我們?cè)賮?lái)討論本文的標(biāo)題中提出的問(wèn)題:養(yǎng)老地產(chǎn),是“地產(chǎn)”還是“養(yǎng)老”?其實(shí)這很關(guān)鍵。媒體報(bào)道中提到試圖“尋找答案”,從某種意義上說(shuō),正確的答案應(yīng)該是負(fù)面的——“錯(cuò),扣10分”;或者說(shuō),按照現(xiàn)在“養(yǎng)老地產(chǎn)”的思路,是找不到解決問(wèn)題的出路的,

　　中國(guó)老齡化的進(jìn)程正在加速,的現(xiàn)狀是,60歲及以上老年人的比重是14.9%,人數(shù)是2.02億人。順便說(shuō)兩句,按照聯(lián)合國(guó)的說(shuō)法,60歲及以上的老人占10—20%是輕度老齡化,20—30%是中度老齡化;30%以上才是重度老齡化。因此,根據(jù)中國(guó)的國(guó)情,中國(guó)社會(huì)的老齡化程度是在從輕度老齡化走向中度老齡化的過(guò)程中,還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)到只能“病急亂投醫(yī)”的情狀。當(dāng)前的關(guān)鍵,是政府的公共政策或社會(huì)政策必須當(dāng)機(jī)立斷地回到正確的路子上來(lái)。

　　說(shuō)公共政策或社會(huì)政策不對(duì)路,這幾年的“養(yǎng)老地產(chǎn)熱”就是一例。報(bào)道中所說(shuō)的三大集團(tuán)——“保險(xiǎn)系”、“央企系”、“房企系”,其實(shí)絕大多數(shù)看重的是“地產(chǎn)”,“養(yǎng)老”在這里通常不過(guò)是個(gè)幌子而已。譬如報(bào)道中所說(shuō):完善的醫(yī)療配套、合理的建筑設(shè)計(jì)、人性化的服務(wù)體系……此排列順序很能說(shuō)明問(wèn)題——硬件在先,軟件在后。但中國(guó)社會(huì)真正需要的“養(yǎng)老”,并非硬件——“地產(chǎn)”,而是軟件——“服務(wù)”。

　　回憶一下“養(yǎng)老地產(chǎn)”說(shuō)法的變化也許是很有趣的�，F(xiàn)在說(shuō)得更多的似乎是“養(yǎng)老社區(qū)”。因?yàn)榍皫啄暾�府提出�?ldquo;9037”或“9064”的說(shuō)法,把養(yǎng)老服務(wù)分成三個(gè)層次——機(jī)構(gòu)養(yǎng)老(3—4%)、社區(qū)養(yǎng)老(6—7%)和居家養(yǎng)老(90%)。養(yǎng)老地產(chǎn)接過(guò)了“社區(qū)養(yǎng)老”的概念,顛倒了一下,偷換概念變成了“養(yǎng)老社區(qū)”,實(shí)際上是“以養(yǎng)老為目標(biāo)”的“商業(yè)小區(qū)”。

　　“社區(qū)養(yǎng)老”的概念原本是,要重視老年人日常生活的社會(huì)人文環(huán)境,盡可能地讓老人在自己已經(jīng)居住了很長(zhǎng)時(shí)間甚至一輩子的熟悉的家庭和社區(qū)環(huán)境中度過(guò)晚年。因?yàn)檫@里的地理環(huán)境、文化氛圍、人際關(guān)系、支持網(wǎng)絡(luò)等社會(huì)人文因素是有利于老人身心健康的——老人生活中,可能最在乎的是諸如“熟門熟路”、“熱熱鬧鬧”、“有人說(shuō)話”……這些平�？磥�(lái)并不起眼的與親情、鄉(xiāng)情相關(guān)的人類行為和活動(dòng)。

　　然而,“養(yǎng)老社區(qū)”或“養(yǎng)老地產(chǎn)”恰恰反其道而行之——將一個(gè)實(shí)質(zhì)上的“商業(yè)小區(qū)”建設(shè)在一個(gè)相對(duì)遙遠(yuǎn)的陌生地方。雖然號(hào)稱功能齊全,但如果選擇到那里去居住,老人幾乎所有熟悉的人文地理環(huán)境和社會(huì)支持網(wǎng)絡(luò)都被隔絕了,甚至連家人探視也很不便利——這是“養(yǎng)老地產(chǎn)”最根本且無(wú)解的致命傷。不排除有些老人喜歡自得其樂(lè)地離群索居,但決不會(huì)太多,支撐不起一個(gè)“產(chǎn)業(yè)”。

　　雖然在養(yǎng)老地產(chǎn)中,似乎“人性化的服務(wù)體系”也很受重視,但其實(shí)未必。實(shí)際上,近年來(lái)養(yǎng)老地產(chǎn)中所熱衷的“人性化的服務(wù)體系”,其真正涵義是網(wǎng)絡(luò)化、信息化的計(jì)算機(jī)系統(tǒng)及其終端設(shè)備。強(qiáng)調(diào)一句,真正的養(yǎng)老服務(wù)是人對(duì)人的貼身服務(wù),這是無(wú)法取代的。網(wǎng)絡(luò)化、信息化是很便捷,但一般來(lái)說(shuō),得益更多的是服務(wù)提供者,而并非接受服務(wù)的老人。

　　總而言之,養(yǎng)老服務(wù)和做房地產(chǎn)絕對(duì)是兩回事。中國(guó)的房地產(chǎn)商把房子建成后通過(guò)營(yíng)銷賣出去,于是這樁生意就基本了結(jié)。但養(yǎng)老不同,服務(wù)需求源源不斷,而且會(huì)逐步升級(jí)。老人來(lái)時(shí)很健康,但隨著年歲的增長(zhǎng),總會(huì)逐漸地部分失能直到完全失能�？梢匀跞醯貑�(wèn)一句,連一般居民住宅的物業(yè)服務(wù)都做不好屢受吐槽的房地產(chǎn)商,有可能做好養(yǎng)老服務(wù)嗎?不好意思,我認(rèn)為,可信度極低。

“養(yǎng)老地產(chǎn)”的出路

　　但是,不管怎樣,養(yǎng)老地產(chǎn)這個(gè)事物實(shí)際上已經(jīng)客觀存在,投入的資金和其他資源也已為數(shù)不少,我們不能視而不見(jiàn)。養(yǎng)老服務(wù)的贏利空間和贏利點(diǎn)以上已經(jīng)分析過(guò),現(xiàn)在是作出決斷的時(shí)候了:

　　辦法之一,徹底轉(zhuǎn)型。把房地產(chǎn)商的那套經(jīng)營(yíng)思路和言行作為統(tǒng)統(tǒng)忘掉,真正地投身養(yǎng)老服務(wù)業(yè),轉(zhuǎn)變?yōu)轲B(yǎng)老服務(wù)運(yùn)營(yíng)商。已經(jīng)轉(zhuǎn)型成功的可以說(shuō)眼下就有,但真正能下此決心的恐怕不會(huì)太多。對(duì)于徹底轉(zhuǎn)型者,養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的贏利模式是從長(zhǎng)計(jì)議。因?yàn)榉慨a(chǎn)自有,所以贏利要比租房辦養(yǎng)老院的更容易些。贏利點(diǎn)是真心做好服務(wù),靠服務(wù)贏得老人踴躍入住。一般的經(jīng)驗(yàn),一個(gè)200個(gè)床位的養(yǎng)老院,如果滿員,年利潤(rùn)可以達(dá)到5%。以后逐年會(huì)有所增加,最高預(yù)計(jì)能達(dá)到8%。超出這個(gè)范圍,可能就有克扣老人或玩其他貓膩的嫌疑。順便提醒一下,養(yǎng)老機(jī)構(gòu)以200張床位最為適當(dāng),最多400張,再大就不好管理了。

　　辦法之二,轉(zhuǎn)包轉(zhuǎn)租給養(yǎng)老服務(wù)運(yùn)營(yíng)商,坐收分紅或租金。估計(jì)走這條路的會(huì)比較多,因?yàn)椴僮髌饋?lái)不難,且不失房地產(chǎn)商的本色。將來(lái)養(yǎng)老服務(wù)可能會(huì)形成這樣的格局——產(chǎn)權(quán)擁有者做養(yǎng)老的地產(chǎn)房產(chǎn),養(yǎng)老服務(wù)則由養(yǎng)老服務(wù)運(yùn)營(yíng)者提供。對(duì)于產(chǎn)權(quán)擁有者來(lái)說(shuō),這樣做贏利會(huì)更容易些,但需要較長(zhǎng)的時(shí)間。但要想清楚了,因?yàn)橹型静荒芊椿?不要看到有其他贏利點(diǎn)就毀約。當(dāng)然想毀約也不太容易,一是土地批租時(shí)一定規(guī)定了土地用途是養(yǎng)老服務(wù),不能反悔;二是老人住進(jìn)去了,要改變主意讓他們搬走也并非易事;三是政府對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的重視和支持越來(lái)越多,要打官司贏面很小,輸面極大。

　　辦法之三,如果上面兩個(gè)辦法都不想采納,那就趕緊退出這個(gè)領(lǐng)域。一是將養(yǎng)老地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,轉(zhuǎn)給真正愿意辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的投資者;二是若有可能,再投入一筆資金,把本來(lái)應(yīng)該付的資金索性都補(bǔ)上,改變土地用途,變成名副其實(shí)的房地產(chǎn)。尤其是那些當(dāng)年“跑馬圈地”,打著“養(yǎng)老”的旗號(hào)賣房子的人,雖然他必然有背景,但最好趕緊改弦易轍,設(shè)法辦了手續(xù),省得害己害人。

　　經(jīng)過(guò)以上的大浪淘沙,虛頭巴腦的“政績(jī)”、“商機(jī)”……統(tǒng)統(tǒng)淘汰。真正的需求以及需求的層次會(huì)顯得明晰,以便于負(fù)責(zé)任的政府全面統(tǒng)籌,做好養(yǎng)老服務(wù)的規(guī)劃。