國稅總局局長王軍在人民大會堂部長通道回答媒體提問時表示，這次“營改增”相比以往有所不同，將首次涉及自然人繳納增值稅征管，比如個人二手房交易營業(yè)稅下，個人二手房買賣需繳納5%的營業(yè)稅，符合一定條件的住房買賣可免征營業(yè)稅。

　　出于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場考慮，去年3月份，營業(yè)稅免征條件有所放松，從原來的“滿5年以上(含5年)”，調(diào)整為“滿2年以上(含2年)”。為適應(yīng)國內(nèi)房地產(chǎn)市場分化局面，今年2月份，營業(yè)稅政策進(jìn)一步放松，除了北上廣深，所有住房(包括普通和非普通住房)只要滿2年(含2年)，對外銷售的，均免征營業(yè)稅。北上廣深仍然適用去年老政策，滿2年(含2年)非普通住房，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅;滿2年(含2年)普通住房，才免征營業(yè)稅。

　　這個環(huán)節(jié)的營業(yè)稅改成增值稅后，由于具體政策尚未出臺，稅負(fù)是否變化還未知。不動產(chǎn)業(yè)納入“營改增”，可能適用6%、11%的稅率，部分可能適用3%的征收率。

　　營改增是什么意思?

　　2011年，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，財政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)營業(yè)稅改征增值稅試點方案。從2012年1月1日起，在上海交通運輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)開展?fàn)I業(yè)稅改征增值稅試點。

　　2012年7月25日，國務(wù)院常務(wù)會議決定擴大營業(yè)稅改征增值稅試點范圍：自2012年8月1日起至年底，將交通運輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)營業(yè)稅改征增值稅試點范圍，由上海市分批擴大至北京、天津、江蘇、浙江、安徽、福建、湖北、廣東和廈門、深圳10個省(直轄市、計劃單列市)。而后分行業(yè)進(jìn)行全國范圍內(nèi)的試點，涉及的行業(yè)包括交通運輸、郵政、電信、部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。

　　當(dāng)前，我國正大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，尤其是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。將營業(yè)稅改征增值稅，有利于完善稅制，消除重復(fù)征稅;有利于社會專業(yè)化分工，促進(jìn)三次產(chǎn)業(yè)融合;有利于降低企業(yè)稅收成本，增強企業(yè)發(fā)展能力;有利于優(yōu)化投資、消費和出口結(jié)構(gòu)，促進(jìn)國民經(jīng)濟健康協(xié)調(diào)發(fā)展。

　　對于二手房買賣來說，繳稅基數(shù)由售價變差價，會帶來哪些影響?

　　該文章中提到，營改增以后，買賣二手房無需再考慮是否滿兩年，因為都是按照增值部分來繳納，國家就是為了鼓勵交易、流通;而對于未滿兩年的房產(chǎn)，原來按照營業(yè)稅的政策需要繳納5%的營業(yè)稅，而如果按照增值稅，除北上深以外，其他地方增值幅度不大甚至為零，那么增值稅極有可能為零;但對于房產(chǎn)證在5年以上的，則是一個利空消息，因為當(dāng)初價格很低，增值部分很大，如果按照11%來增收增值稅，那么稅負(fù)非常大，勢必會導(dǎo)致房價的大跌。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對東方財富網(wǎng)表示，營改增的背景下，是增加負(fù)擔(dān)還是降低負(fù)擔(dān)，本質(zhì)上要看進(jìn)項稅額能否得到抵扣。嚴(yán)躍進(jìn)列舉了一個簡單計算來說明“營改增”中間的稅費變化。如果按照目前的營業(yè)稅征收計算公式，轉(zhuǎn)讓100萬元的住宅，且不考慮免征等因素，按照營業(yè)稅5%的稅率計算，那么營業(yè)稅共需交納5萬元。

　　營改增對房地產(chǎn)有什么影響

　　如果營改增成功后，那么計算增值稅則需要考慮銷項稅額和進(jìn)項稅額。這可以從兩類不同的購房行為中得到解釋。

　　第一類：購房者購買了一套50萬元的住房，目前價格上升到100萬元，這個時候進(jìn)項稅額為50/(1+11%)11%即約為5萬元，而銷項稅額為100/(1+11%)11%即約為10萬元，增值稅稅額則為5萬元。

　　第二類：購房者購買了一套90萬元的住房，目前價格上升到100萬元，這個時候進(jìn)項稅額為90/(1+11%)11%即約為9萬元，而銷項稅額為100/(1+11%)11%即約為10萬元，增值稅稅額為1萬元。

　　“如此對比，就基本上能夠看出，房屋增值大的則需要交納更多的增值稅稅額，而房屋增值小的則可以少交納。這基本上符合目前住房交易制度改革的思路，從稅收角度則能夠有效地調(diào)節(jié)二手房持有的相關(guān)經(jīng)濟利益。當(dāng)然這樣一個計算公式僅為列舉，是否是11%的稅率以及是否會有新的計算方法，還需要看相關(guān)政策的表述。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

　　但他同時表示，房企到稅務(wù)部門進(jìn)行此類進(jìn)項稅額的抵扣中，是需要各類完稅憑證的。但房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)比較多，不可能完全湊齊此類憑證，導(dǎo)致最后的扣稅難度比較大。

　　二手房開征增值稅，是否會增加稅負(fù)?對此，上海財經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟與管理學(xué)院教授胡怡建表示，將營業(yè)稅改為增值稅征收的辦法對稅負(fù)是否有所提高還要等具體的制度出來才可以探討，需視不同情況而定，并不能斷言二手房交易的稅負(fù)一定是提高了。關(guān)鍵在于稅率的制定，以及房屋出售中獲益的多少;但滿2年住房免征營業(yè)稅的政策，改成增值稅后，應(yīng)該會延續(xù)免征的優(yōu)惠政策。

　　有專家認(rèn)為，未來不動產(chǎn)的抵扣可能會分為兩年，第一年抵扣60%，第二年抵扣40%。

　　“為什么兩年還不是平均分配，也就是每年50%?其實應(yīng)該平分，但整個營改增的時間為了往前推，財稅部門為了把減稅釋放得更大一點，允許第一年多抵一點到60%，轉(zhuǎn)而第二年少一點�！痹搶＜艺f。

　　該報道提及，其實在營改增更早時候的方案中，不動產(chǎn)是按10年進(jìn)行分期抵扣的項目，但考慮到時間太長了，財稅部門希望加大對企業(yè)的支持力度，因而縮短成了兩年。