廣州“最嚴(yán)公積金新政“限貸一次 業(yè)內(nèi)憂引發(fā)新問(wèn)題

　　廣州“最嚴(yán)公積金新政”11日原則通過(guò) “限貸一次”保障首次購(gòu)房者

【新政要點(diǎn)】

　　●二套房仍不能再貸

　　●首付從兩成變?nèi)��?/p>

　　●額度計(jì)算公式更嚴(yán)

　　●明年額度擬減30億

　　●本地戶籍需累繳2年

　　●外地戶籍需累繳3年

　　廣州市住房公積金管理委員會(huì)昨天對(duì)《廣州市住房公積金個(gè)人購(gòu)房貸款實(shí)施辦法》進(jìn)行審議，新政明確公積金貸款僅限于首次使用者，同時(shí)將首付從兩成變?yōu)槿�成，額度計(jì)算公式也更嚴(yán)。盡管廣州住房公積金今年將增加27億元的貸款額度，但明年的額度卻大幅削減30億。這個(gè)“最嚴(yán)公積金新政”已原則上通過(guò)，待市政府審批后實(shí)施。

　　分析人士認(rèn)為，廣州市住房公積金貸款政策頻頻收緊，最直接的原因是資金緊張。在貸款大幅飆升的情況下，公積金的存貸比已經(jīng)超過(guò)80%的警戒線，因此只能祭出“急剎車”的對(duì)策。

新政

公積金已貸過(guò)的不能再貸

舊政

　　購(gòu)房者在還清第一次公積金貸款后，間隔三個(gè)月后可以申請(qǐng)二套房公積金貸款，三套房則已經(jīng)停貸。套數(shù)認(rèn)定采用認(rèn)房又認(rèn)貸原則。

　　今年3月的征求意見(jiàn)稿中首次提出“已使用過(guò)住房公積金貸款不予貸款”，引發(fā)社會(huì)廣泛的討論，此條款在7月的二次修改意見(jiàn)稿中予以保留。

　　官方解釋：這主要是保證繳存職工能公平公正申請(qǐng)住房公積金。公積金制度建立的初衷是為了保障中低收入職工的基本住房需求，已使用過(guò)住房公積金貸款的人，或者能多次購(gòu)房的資金都比較充裕，在公積金貸款額度有限的情況下，允許這部分人多次使用公積金貸款有失公允;實(shí)際上也剝奪了首次使用住房公積金貸款的職工的權(quán)利。

　　解讀：廣州市民買房將只有一次公積金貸款機(jī)會(huì)，對(duì)于計(jì)劃買一換一的剛需買家打擊不小。準(zhǔn)備近期出手的羅先生表示，會(huì)暫時(shí)擱置購(gòu)房計(jì)劃，“這是在逼著我們一次性買大房啊，本來(lái)想買個(gè)80多平方米的先住著，看來(lái)得重新考慮了。”

　　據(jù)某機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，二次貸款條例實(shí)際影響的人群大約有36.6萬(wàn)。

　　廣州房?jī)r(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)高級(jí)分析師肖文曉認(rèn)為，不能貸二套，對(duì)于已經(jīng)用過(guò)公積金貸款的人來(lái)說(shuō)，繳納公積金就失去了意義。如果不是單位出一半，或者單位繳納的部分很少，很多人可以說(shuō)就會(huì)選擇不繳或者少繳。所以，新政對(duì)這部分人的影響肯定是負(fù)面的，對(duì)于公積金中心也是雙刃劍。

新政

本地戶籍，已連繳滿6個(gè)月，且累計(jì)繳存24個(gè)月以上。外地戶籍，已連繳滿12個(gè)月，且累計(jì)繳存36個(gè)月以上。

舊政

本地戶籍，需連繳6個(gè)月以上。外地戶籍，需連繳12個(gè)月以上。

　　解讀：新政的繳存時(shí)間比現(xiàn)行的“本地戶籍連續(xù)繳存6個(gè)月，非市戶籍連續(xù)繳存12個(gè)月”長(zhǎng)了很多，新政對(duì)申請(qǐng)人提出了更嚴(yán)格的條件，但“連續(xù)”變?yōu)?ldquo;累計(jì)”無(wú)疑是一個(gè)喜訊。不少人更換工作時(shí)，公司一般會(huì)在試用期第二個(gè)月或以上才會(huì)購(gòu)買公積金，這意味著公積金的繳存會(huì)中斷1個(gè)月甚至更長(zhǎng)。新政更有利于頻繁跳槽的年輕人。

新政

賬戶余額×8+月繳存額×到退休年齡月數(shù)

舊政

(公積金賬戶余額+公積金月繳存額×2×至法定退休月數(shù))×2

　　解讀：強(qiáng)調(diào)了賬戶余額的重要性，實(shí)際上可貸款的總額更加少了。

　　公積金貸款額度取“根據(jù)個(gè)人住房公積金繳存情況計(jì)算的貸款額度、貸款最高限額(一人最高50萬(wàn)、兩人最高80萬(wàn))、按照房屋價(jià)格貸款比例計(jì)算的貸款額度”三項(xiàng)值中的最低值。三項(xiàng)值中，按公式計(jì)算的貸款額度較之前縮水了近一半;即使是按照貸款最高限額，兩人最高80萬(wàn)，在廣州也很難提供90平方米房子所需要的貸款資金支持。

新政

由兩成提高至三成

舊政

首付兩成

　　解讀：兩成首付成歷史，哪怕90平方米以下。不過(guò)，取消首付兩成還需要人民銀行審批才能通過(guò)。

新政

明年暫定住房公積金貸款額度為140億，到明年中旬，再根據(jù)半年情況做出調(diào)整。

　　由于1-7月為提取高峰期，為確保明年1月能正常放款且不出現(xiàn)擁擠，公積金中心將從今年11月中旬開(kāi)始，先按140億額度實(shí)行按月按日分配，并由系統(tǒng)自動(dòng)按照申請(qǐng)件錄入時(shí)間順序輪候上報(bào)和審批。

　　解讀：公積金池子里的水，原來(lái)較少人去提取屬于自己那份公積金，現(xiàn)在則爭(zhēng)先恐后地拿走買樓，甚至看病都可以用公積金，故池水越來(lái)越少，而公務(wù)員繳納比例從20%降至12%，則池水更少。只好降至140億。

新政

二手樓貸款期限不得超過(guò)20年，二手樓貸款年限與樓齡之和由不得超過(guò)35年調(diào)整為40年。

　　解讀：超過(guò)20年樓齡的舊房子早已不允許申請(qǐng)公積金，故這個(gè)調(diào)整完全沒(méi)可能實(shí)操。很多時(shí)候，大家以為20年樓齡就是很舊的樓梯樓，其實(shí)不少我們熟悉的樓盤(pán)，像荔灣廣場(chǎng)、祈福新村，都已步入20年關(guān)口了。

業(yè)內(nèi)人士憂新政引發(fā)新問(wèn)題

　　對(duì)于這個(gè)“最嚴(yán)公積金新政”，記者采訪了多位業(yè)內(nèi)人士，有的認(rèn)為公積金的優(yōu)勢(shì)將越來(lái)越弱，有的則擔(dān)憂新政可能引發(fā)更多問(wèn)題——

　　合富輝煌首席市場(chǎng)分析師黎文江：待央行房貸新政出臺(tái)后，商業(yè)貸款的利率有可能下降，如果能下浮到8.5-9折，將拉近與公積金貸款的差距，屆時(shí)公積金貸款的吸引力將會(huì)降低。因?yàn)楣�積金申請(qǐng)難度大，開(kāi)發(fā)商又不喜歡，在相同條件下，開(kāi)發(fā)商會(huì)把優(yōu)惠更多地傾向商業(yè)貸款，公積金貸款的作用和優(yōu)勢(shì)會(huì)越來(lái)越弱。

　　廣東中原地產(chǎn)代理有限公司項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜：新政是公積金額度不夠?qū)е碌慕Y(jié)果，同時(shí)也說(shuō)明現(xiàn)在購(gòu)房的人群越來(lái)越多。公積金新政對(duì)于市場(chǎng)的影響不會(huì)太大，因?yàn)楣�積金不占主導(dǎo)。

　　方圓地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師鄧浩志：很可能出現(xiàn)已用公積金貸過(guò)款的人不再繳費(fèi)的情況，導(dǎo)致公積金額度越來(lái)越緊張。另外，政策單方面調(diào)整是否合理、合法?貸款辦法出現(xiàn)變化后是否允許交款人退繳?若因額度不足引發(fā)符合條件但沒(méi)拿到貸款的情況，是否屬于公積金中心違約，是否應(yīng)對(duì)申請(qǐng)人作出賠償?

　　滿堂紅研究部高級(jí)經(jīng)理周峰：今年前三季度，通過(guò)滿堂紅促成的二手住宅買賣交易中，二次申請(qǐng)公積金的比例為7.5%。雖然新政現(xiàn)仍在空檔期內(nèi)，但即使有意向的改善客戶，都無(wú)法擠得上末班車了。

　　廣州房?jī)r(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)高級(jí)分析師肖文曉：公積金中心出此“下策”，說(shuō)明原有政策已不符合當(dāng)前形勢(shì)，既不能讓首次買房的人滿意(額度不足，需要排隊(duì)輪候)，也不能讓多次買房的人滿意(不能二次使用，利息又低)。不改革出路只會(huì)越走越窄。