公積金新政 離婚后共有房產(chǎn)歸一方可直接變更借款人

　　夫妻離婚后，房子要歸到一方的名下，需更改借款人，那就必須要先還掉公積金貸款?以前，一些市民離婚分配房產(chǎn)時都會遇到這一難題。現(xiàn)在，房子要歸到一方的名下，不需要先還清貸款，只要直接更改借款人即可。

　　日前，揚州市住房公積金管理中心對公積金提取、還款方式的變更、貸款申請時間等部分政策規(guī)定進行調(diào)整，并從4月1日起實施。記者從市住房公積金管理中心獲悉，揚州已經(jīng)有人享受到了該政策的便利。

公積金新政

離婚后,房產(chǎn)可直接變更借款人

　　市住房公積金中心城區(qū)管理部副主任張暉介紹，新規(guī)實行后，每天都有市民咨詢有關(guān)離婚后變更借款人的問題。

　　據(jù)了解，如果市民離婚，先把原本共有的房子，歸到其中一方的名下，這就涉及變更借款人的問題，根據(jù)之前的規(guī)定，必須先還清公積金貸款，再重新申請公積金貸款，這樣一來，系統(tǒng)可能就會牽涉到一個二次貸款的問題，這時候買房申請公積金就可能算是第二次貸。根據(jù)規(guī)定，二次貸款首付款就必須要達到50%，利率上浮10%，人均房產(chǎn)要符合二次貸款的條件，才能貸款。而新規(guī)實行之后，手續(xù)就簡單多了，可以直接變更借款人了。

　　記者了解到，日前，市公積金中心已按照新規(guī)為一位市民辦理了公積金借款人直接變更手續(xù)。

　　，市民楊先生與前妻共同使用公積金貸款40萬購買了一套房子。離婚后，房子給了楊先生。今年3月上旬，楊先生到公積金中心咨詢想變更借款人為他一個人，并撤銷另一方的抵押身份，當(dāng)時楊先生被告知無法辦理這項業(yè)務(wù)。不過，楊先生并沒有等待太久，4月份他很快接到了公積金中心的電話。“4月16日我到公積金中心遞交了相關(guān)材料，17日到房產(chǎn)登記機關(guān)辦理了相關(guān)手續(xù)，新的房產(chǎn)證很快就可以拿到手了。”楊先生坦言，公積金的這項政策規(guī)定解決了不少家庭需要變更借款人的需求。

據(jù)了解，楊先生也是我市首位享受這項公積金新政的市民。

三問新政

哪些情形可變更借款人?

離婚和死亡可變更借款人

　　記者注意到，在新規(guī)中提到，離婚、死亡兩種情形下，可以變更借款人。

　　市住房公積金管理中心業(yè)務(wù)處處長徐建國介紹，借款人死亡、被宣告死亡或者喪失民事行為能力的，其財產(chǎn)繼承人、受遺贈人或法定監(jiān)護人應(yīng)當(dāng)持經(jīng)過公證的繼承協(xié)議、身份證、戶口簿等文件簽訂補充還款合同，繼續(xù)履行借款合同約定的義務(wù)。“但是離婚的情形，以前是無法變更借款人的。”徐建國表示，新規(guī)實行后可以了，離婚以后，借款人可能從兩個人變成一個人。

更改借款人需符合什么條件?

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　　變更后的借款人，應(yīng)符合《揚州市住房公積金貸款實施細則》中規(guī)定的申請住房公積金貸款的條件，且可貸額度不少于剩余貸款本金。如原先兩人最高可貸50萬，但一個人最高只能貸30萬。而離婚時，房子的公積金貸款還有45萬。變成一個人還款后，變更后的借款人就需提前還貸15萬。

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　　在申請變更時，借款人應(yīng)當(dāng)要還清當(dāng)月及以前的全部應(yīng)還的貸款本息，不存在逾期。

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　　在變更手續(xù)辦理期間，原借款人應(yīng)當(dāng)提供階段性擔(dān)保并且繼續(xù)承擔(dān)還款的義務(wù)。

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　　“組合貸款”申請變更的借款人，應(yīng)同時向有關(guān)商業(yè)銀行提出變更申請。如果銀行不同意變更借款人，公積金貸款也將無法變更借款人。

如何申請變更借款人?

　　先填申請表，審核后再變更

　　張暉介紹，借款人需要提供原借款的合同，抵押(保證)合同和其他材料，填寫《住房公積金貸款變更申請表》，經(jīng)過市中心處審核蓋章。“這一審核過程，包括審核借款人的貸款額度;審核借款人的償還能力;需要提供公積金繳存的情況;需要提供收入證明，若是在無法確認收入證明的情況下，就需要根據(jù)公積金的月繳存額金額來辦理。”張暉說，還要審核借款是否符合貸款條件;另外還要查詢在貸款期間有無違約的情況，多次逾期，一般超過三次逾期不可以辦。

　　經(jīng)過審核蓋章后，張暉表示，由抵押權(quán)人出具抵押權(quán)注銷申請表和他項權(quán)證，借款人和抵押權(quán)人到房產(chǎn)登記機關(guān)辦理原抵押登記注銷和新抵押登記手續(xù)，由房產(chǎn)登記機關(guān)出具新《房地產(chǎn)他項權(quán)證》，各分中心、管理部門對新房地產(chǎn)他項權(quán)證進行復(fù)核無誤后，在貸款業(yè)務(wù)操作系統(tǒng)中變更借款人，并通知貸款承辦銀行和擔(dān)保公司辦理相關(guān)變更手續(xù)。

　　“如果原來的共同借款人已辦理委托提取手續(xù)，可按相關(guān)規(guī)定辦理原借款人委托提取終止和新借款人委托提取還貸手續(xù)。”張暉補充說。

其他新規(guī)

變更房屋坐落

需重辦貸款，按同一套房處理

　　根據(jù)新規(guī)定，公積金貸款人需要在同一規(guī)劃區(qū)內(nèi)變更房屋坐落的，可持變更后的《商品房購銷合同》等材料，重新辦理貸款申請手續(xù)。不過記者了解到，這種情況下，買房人必須在還清原所購房屋貸款本息后，才能重新辦理貸款申請手續(xù)，但在貸款政策上將按同一套住房處理。

　　“也就是說，原來是首次申請公積金貸款，還是按首次貸款政策執(zhí)行。”張暉提醒，職工在購買新建商品住房，在辦理住房公積金貸款后兩年內(nèi)，必須是因房屋質(zhì)量、規(guī)劃設(shè)計改變等原因，需要在同一規(guī)劃區(qū)內(nèi)變更房屋坐落的，才能提出申請。

還款方式變更

特殊原因可申請變更還款方式

　　根據(jù)之前的相關(guān)規(guī)定，借款人在辦理住房公積金貸款時，可以自由選擇等額本金和等額本息兩種還款方式，還款方法一旦確定，在約定還款期間內(nèi)，就無法變更。

　　徐建國表示，而根據(jù)新的規(guī)定，還款方法一旦確定，原則上在約定還款期間內(nèi)不作變更，如遇特殊原因確實需要變更的，可提出申請辦理變更手續(xù)。“如遇到人為操作失誤或者因為家庭、工作等原因，借款人收入大幅降低造成還款能力突降等特殊原因。”徐建國表示。