當(dāng)今，房子可以說是人們?nèi)松��?dāng)中的一件重大物品，買房子是人生當(dāng)中的大事情。很多人在買房之前都會去考慮一下房子的價格，因為房價的高低會影響房子的整個開銷，進(jìn)而影響我們的錢袋子。下面就與小編一起看看2020年房價走勢最新消息及未來趨勢預(yù)測分析。

一、徐州房價后期的預(yù)測與分析

（一）徐州房價上漲的歷程

我們先來回顧一下這一輪的歷史。

2016年是這一輪的開端之年。徐州的房產(chǎn)市場還在醞釀，金三銀四樓市逐漸開始轉(zhuǎn)熱，年底多個項目醞釀漲價，大東區(qū)華潤橡樹灣、和平向東的加推引起了更多人的關(guān)注，多個樓盤到訪量猛增，市場開始加熱，熱度傳到了大家看不上的城西，雨潤新城洋房加推，水漲船高醞釀價格增長20%。2016年年末的萬科翡翠天御的地王，留給了2017年更多的想象力。

2017年新房成交量歷史新高。新盤漲價比比皆是，伴隨著淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)中心城市的出臺，也給原本火爆的樓市注入了強(qiáng)心針，和平向東、美地工潤明湖、榮盛花語城、國基逸境、萬科淮海天地售樓小姐告知要在原來基礎(chǔ)上上漲近5000多元，玉潭花溪、楓林天下、橡樹灣這些也上漲3000多元。土拍市場持續(xù)火熱， 為了滿足高漲的需求，ZF提高了土地供給量，2017年市區(qū)拿出10塊限售價土地，但效果不佳，這為數(shù)不多的當(dāng)時并不便宜的限價盤出乎意料的發(fā)揮了鯰魚效應(yīng)，一些觀望的人也被這種情緒所感染，搶不到的人也分流到了其他家的售樓處。

2018年土地的出讓熱度持續(xù)高升，一些壓艙底的好地終于等到了好時機(jī)。如果老物資市場地塊破萬可以理解，第二水泥廠樓面價破萬確實讓很多人咋舌，旭輝、佳兆業(yè)這些首進(jìn)徐州的開發(fā)商顯得人傻錢多。拿地企業(yè)全面品牌化，借助本輪土拍，優(yōu)秀的品牌走進(jìn)了千家萬戶，很多人愿意為品牌買單，這也成了本輪上漲的一個重要原因。更多的新盤加入了漲價的行列，可以說是全面開花，部分新房漲幅太高被限價，開發(fā)商將首付比例做了提升甚至全款，即使這樣也沒有能夠阻擋購房者的熱情。

政策層面，限售政策升級，3年對投資客并沒有構(gòu)成什么威脅，相反吸引了更多的人到火熱的新房市場；規(guī)定開盤必須大于4萬平米，人為的減少了供應(yīng)；精裝修成品房交付的要求彌補了因為限價造成的開發(fā)商利潤減少，卻增加了購房者的成本。所以，我就奇怪了，你到底在幫哪頭？嘴上不說，身體還挺誠實。

，伴隨著旭輝天闕精裝2w+的價格當(dāng)日去化9成，新城區(qū)永泰錦園百萬定存，西區(qū)的上和園、萬科翡翠湖山，新城區(qū)的觀瀾別院熱銷，徐州的新房仍然熱度不減。伴隨著年底限價的松動，2w+樓盤遍布各區(qū)，8k以下樓盤僅供應(yīng)量太多的銅山版塊有幾家，新房價格全面上了一個臺階。從土地來看，韓山地塊1.2w的樓面價，新城區(qū)近9000的地價，還有東湖新城近5000的地價仍然告知大家不要多想，好在土地市場已經(jīng)慢慢降溫了，大學(xué)路地塊的低價成交，大多數(shù)地塊成交樓面價和溢價率都比去年有所下降。

從2016年金三銀四開始，徐州新房市場截至目前連續(xù)上漲了46個月。伴隨著新房市場的漲幅，先是新區(qū)的二手次新房也有了很好的拉升，進(jìn)而傳達(dá)到市區(qū)，整個市區(qū)也被點燃，除了部分市區(qū)的無學(xué)區(qū)的老破小外，漲幅基本都比較可觀，徐州價格全面開花，基本坐實了這一輪的漲幅。

（二）徐州房價上漲的分析以及后期走勢

徐州房價的上漲給徐州本地人帶來了財富升級，這個城市的茁壯成長值得更高的身價，恭喜徐州。

新房的日光是光鮮的，然而二手房偏陰暗。新房買來之后就變成了二手房，在出售時，永遠(yuǎn)都是小區(qū)最便宜的那一套最先賣得掉。這就是說，房價的真正的戰(zhàn)場在于二手房。我們看一個城市是否健壯，關(guān)鍵是看二手房。

采用國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)來看一下一二手的表現(xiàn)，我做了下表。為了起到更好的效果，我們用了南京的數(shù)據(jù)作為對比。

我來看一下這個圖表。橫坐標(biāo)是本輪上漲周期的年份，縱坐標(biāo)表示年度增幅。徐州是從2016年啟動，南京則是從2015年啟動，藍(lán)色和綠色分別表示南京的新房和二手房的年度增幅。黃色和紅色表示徐州新房和二手房的年度增幅。我們可以看到呈現(xiàn)以下幾個特點：

（1）南京的漲幅是一蹴而就的，徐州則是分在三年的時間里。這個原因我之前的文章已經(jīng)說過了。

（2）最為重要的一點，南京新房和二手房的偏離度很低，基本上重合。行情開始時，二手房漲幅低于新房（我之前也說過，任何的行情都是從新區(qū)新房開始的），到了橫盤期（第五年），二手房漲幅高于新房（新房限價等因素），總體而言，二手房和新房的漲幅基本持平。然而，對于徐州而言，新房和二手房偏離度較大。二手房上漲的幅度僅有新房幅度的40%-60%。

（3）任何的上漲都有一些不理性的成分在里面，所以二手房價格后期都會有所回撤，大多城市都是如此，南京還算不太明顯的，第三年南京較之前有了回撤。

第二點這就是影響我們收益最大的原因了。我們更喜歡提前布局要漲價的區(qū)域，逢低購入附近的二手房。現(xiàn)在你告訴我買了也沒有新房漲的高，那我怎么買？有的同學(xué)說，那可以買新房啊？非限價盤，哪個新房賣的不比周邊的二手房高？特別是諸如你們喜歡的融創(chuàng)、萬科等等，哪個血管里面流的是道德的血液？他們的定價恨不得把未來幾年的漲幅都吃掉。另外，你覺得你買到的新房到手不會折價么？交付之后，大家都是二手房，你憑什么比我高？新房已經(jīng)被開發(fā)商吃過一波行情了，自然收益就不如前者了。

是什么原因造成了以上的這種情況？因為這個市場里沒有足夠多的人去接盤你的二手房。你的身邊有多少人舍棄新房去買二手房的呢？二手房市場的不活躍造成了這種現(xiàn)象，而且這種現(xiàn)象基本沒治，需要樓市的基本面才能彌補這些不足。筆者估算，一個城市的二手房交易量占到新房的80%才算健壯，徐州達(dá)不到。這也是之前我們說的“只有大城市才有房地產(chǎn)”在微觀層次上的直接表現(xiàn)。

當(dāng)然，我們還是要樂觀的看到，無論是新房，還是二手房，都相比前期有了很樂觀的收益，只是稍微損失一部分的收益罷了。

價格是買賣雙方妥協(xié)的體現(xiàn)，樓市的漲價是通過市場“這個看不見的手”傳導(dǎo)的。隔壁小區(qū)漲了2k，那我這個小區(qū)也要調(diào)價；三環(huán)外都1萬了，我三環(huán)內(nèi)同品質(zhì)起碼1.2萬。價格是這個共識的體現(xiàn)。同樣，城市間也有這種看不見的比價效應(yīng)，南京均價應(yīng)該是上海的6折，蘇州應(yīng)該是南京的6折，諸如此類。。。這是樓市基本面不變的情況下，城市之間的參考價格，如果偏離度高，就會是低估，后期大概率會做出調(diào)整。徐州的這次上漲某種程度上，也是市場”這個看不見的手”調(diào)節(jié)的結(jié)果，是南京等標(biāo)桿城市漲價之后的跟隨效應(yīng)。同樣南京已連續(xù)三年在調(diào)整期，徐州更大概率是重復(fù)南京的歷程。