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怎么判斷一個(gè)城市房?jī)r(jià)是否有泡沫?

買一個(gè)城市的房子，就是投資一個(gè)城市的股票，但是怎么去判斷一個(gè)城市的房?jī)r(jià)是否有泡沫呢?

A：判斷一個(gè)城市的房?jī)r(jià)是否有泡沫，這是一門學(xué)問。最簡(jiǎn)單的方法就是，你去一個(gè)城市的大街上，是否能看到成群結(jié)隊(duì)嬉笑打罵的年輕人，說明這個(gè)城市很年輕，有無限的張力，當(dāng)然這是個(gè)玩笑話。

真正判斷城市房?jī)r(jià)是否有泡沫，要看很多方面，人口凈流入的比值，GDP增速，是否有可以提供高納稅的產(chǎn)業(yè)，城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的租售比，庫(kù)存量等等。

但子木今天講一個(gè)最簡(jiǎn)單的，就是GDP和房?jī)r(jià)的關(guān)系。下面是一組數(shù)據(jù)。

我們以萬億GDP俱樂部成員排行榜做對(duì)比分析。

除特殊情況下，城市GDP總量和房?jī)r(jià)一般是正相關(guān)。從圖中可以看到北上廣深的房?jī)r(jià)和GDP總量是幾乎成正比的，其中京滬兩地遙遙領(lǐng)先。

但是在GDP總量排行里并沒有出現(xiàn)廈門(樓盤)、福州(樓盤)、三亞(樓盤)和珠海(樓盤)的身影，而在房?jī)r(jià)排行榜，廈門卻排名第四，直逼深圳(樓盤)。所以到這里你應(yīng)該清楚了吧，沒有經(jīng)濟(jì)支撐的高房?jī)r(jià)，只有一個(gè)原因，是被投機(jī)者炒高的。這些城市的購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)很大。

再看榜單，重慶經(jīng)濟(jì)總量排名第5，房?jī)r(jià)排名卻被甩到了46。很多人就興奮了，說這簡(jiǎn)直就是價(jià)值洼地啊。

但實(shí)際情況又不是這樣的，重慶的人口3000萬，體量相當(dāng)于一個(gè)省，和其他同類城市無法對(duì)比，而且大量的土地，龐大的庫(kù)存和債務(wù)黑洞，讓這個(gè)城市的可持續(xù)發(fā)展的道路上根基風(fēng)雨飄搖，這也就是重慶房?jī)r(jià)再怎么漲也跑不過成都的原因。

至于經(jīng)濟(jì)較好，但房?jī)r(jià)排名較后的長(zhǎng)沙(樓盤)、無錫(樓盤)當(dāng)然還有上漲的潛力。(大家可以在后臺(tái)回復(fù)“房?jī)r(jià)”，獲取1月100城價(jià)格指數(shù)變化)。

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馬上要通高鐵了，房?jī)r(jià)會(huì)漲上去嗎?

馬上要開通高鐵的呼和浩特(樓盤)，房?jī)r(jià)肯定會(huì)漲上去嗎?

A：大局來看，像內(nèi)蒙古、山西這些省份正在“東北化”。

靠重工業(yè)和能源產(chǎn)業(yè)作為支柱的城市，勢(shì)必會(huì)被供給端改革的洪水沖出國(guó)家發(fā)展紅利車道。更何況舉國(guó)都在產(chǎn)業(yè)升級(jí)，向高精尖進(jìn)軍，按照他們現(xiàn)在的基礎(chǔ)和資源情況，未來想要高速發(fā)展是很艱難的。

至于開通高鐵房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)漲價(jià)，短期內(nèi)群眾心理肯定會(huì)漲，但幅度會(huì)很小。但是建成之后一定會(huì)加速內(nèi)地人口向外流出，無論是學(xué)生外出求學(xué)還是人才外出求發(fā)展。

之前我在多篇文章中提過，一個(gè)城市的生命，要么得有產(chǎn)業(yè)，要么得有人才。就像武漢，雖然當(dāng)年發(fā)展重工產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型較晚，造成人才大量流失，北上京滬，南下廣深。

但是現(xiàn)在武漢政府的覺悟很高，開始大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，人才政策也是日新月異，城市發(fā)展?jié)摿�和房�(jī)r(jià)上漲預(yù)期可想而知。

而對(duì)于產(chǎn)業(yè)來講，北京的海淀、深圳的南山、杭州的濱江區(qū)、未來科技城都在早期完成了第三高科技產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略布局，給未來的產(chǎn)業(yè)趨勢(shì)做好了鋪墊，那么無論是響應(yīng)國(guó)家號(hào)召還是吸引人才都有了天然優(yōu)勢(shì)。

這點(diǎn)，蘇州就差了些，所以說今年蘇州GDP掉隊(duì)是很正常的，因?yàn)楣饪客獠客顿Y，而不去優(yōu)化內(nèi)部產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，很容易被后來者居上。

還有人問我關(guān)于鄭州未來的趨勢(shì)怎么樣，也不用講其他，單就人口，河南9532萬，鄭州956萬，這個(gè)量級(jí)怎么也能撐起一個(gè)城市的發(fā)展，東部制造業(yè)一旦轉(zhuǎn)移，鄭州的人口紅利優(yōu)勢(shì)就爆發(fā)了。

最后總結(jié)一下，年后3月開春，即迎來第一個(gè)購(gòu)房旺季，在三四線城市，這個(gè)現(xiàn)象周期尤為明顯。如果純剛需購(gòu)房，一定要把握好年前這段時(shí)間找房找地段，避免趕上熱潮。