物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的延續(xù)和完善，是城市發(fā)展的必然產(chǎn)物，在社會生活中發(fā)揮著重要作用，自上世紀(jì)九十年代快速發(fā)展以來，其社會作用日益突顯，需求和覆蓋面迅速拓展，已成為和諧社會建設(shè)的重要力量和城市化進程的基礎(chǔ)保障。

　　一、通江縣物業(yè)管理現(xiàn)狀

通江縣是從2005年起逐步推行物業(yè)管理的，幾年來在各級黨政領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心和支持下，在廣大業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的共同努力下，通江縣物業(yè)管理工作初見成效，現(xiàn)有從事物業(yè)管理企業(yè)26家，目前主要有三種管理模式：一是專業(yè)化物業(yè)管理。主要是房地產(chǎn)企業(yè)近幾年開發(fā)修建的商品房，功能相對配套，具備物業(yè)管理條件，聘請了物業(yè)管理公司實施專業(yè)化管理；二是自主式物業(yè)管理。主要是單位修建的辦公綜合樓、職工集資建房和房改房，由單位或業(yè)主出錢，自己請人看門，打掃衛(wèi)生；三是自由式物業(yè)管理。主要是老城區(qū)2005年前修建的商品房、拆遷還房和集資建房，由社區(qū)和業(yè)主自己牽頭，臨時聘請退休人員、下崗職工看管，打掃清潔衛(wèi)生。

　　二、工作開展情況

（一）強化業(yè)主自治，加快推進業(yè)委會成立步伐。積極推進小區(qū)業(yè)委會成立，強化業(yè)主自治，同時依法加強對新成立的業(yè)主委員會培訓(xùn)，指導(dǎo)業(yè)主委員會制定規(guī)范的《業(yè)主管理規(guī)約》、《業(yè)主大會議事規(guī)則》、《業(yè)主委員會工作規(guī)則》等，支持業(yè)主委員會開展工作，從源頭上規(guī)范物業(yè)管理工作。

（二）加強行業(yè)管理，逐步提高物業(yè)行業(yè)監(jiān)管水平。認真貫徹落實國家及省、市、縣有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)、政策，不斷規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)行為，努力提高監(jiān)管水平，引導(dǎo)物業(yè)公司依法、依規(guī)進行小區(qū)物業(yè)管理。按照《四川省物業(yè)管理條例》的規(guī)定，嚴(yán)格規(guī)范物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營行為，要求在小區(qū)主要位置公示收費項目和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，接受業(yè)主監(jiān)督，并開展物業(yè)服務(wù)收費專項檢查，嚴(yán)厲查處物業(yè)服務(wù)中的違規(guī)行為。積極開展小區(qū)安防設(shè)施、水電氣設(shè)施、高層電梯等特種設(shè)備專項檢查，及時發(fā)現(xiàn)并督促整改問題，最大限度地預(yù)防和減少事故發(fā)生，促使管理服務(wù)向規(guī)范化、專業(yè)化方向發(fā)展。

（三）強化服務(wù)質(zhì)量，不斷規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為。嚴(yán)格按照《前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）》和《業(yè)主臨時管理規(guī)約（示范文本）》，指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會或委托人簽訂規(guī)范的《物業(yè)服務(wù)合同》，并按合同提供質(zhì)價相符服務(wù)。

（四）嚴(yán)格使用程序，提高物業(yè)維修資金使用效益。針對大部分小區(qū)已過了維保期，造成房屋、基礎(chǔ)設(shè)施損壞無法進行維修，居民投訴越來越多的問題，我們積極引導(dǎo)業(yè)主籌措房屋維修資金，設(shè)立物業(yè)專項維修資金專戶，并建立賬目管理系統(tǒng)，按物業(yè)管理區(qū)域、棟、戶審核交存情況，設(shè)置明細賬目，嚴(yán)格維修資金使用，確保了住宅物業(yè)維修資金使用利益化。2017年對全縣20多個物業(yè)小區(qū)進行了30余次的緊急維修，對維修主體不健全的小區(qū)，通過現(xiàn)場查驗，組織社區(qū)居委會干部參與，通過公開透明業(yè)主參與及時啟動緊急維修程序，解決了管道堵塞、房屋漏水、化糞池污水外溢的居住難題，全年共開支維修資金30多萬元。

（五）建立投訴機制，組建物業(yè)糾紛調(diào)解機構(gòu)。成立了通江縣物業(yè)糾紛人民調(diào)解委員會，辦公室設(shè)在通江縣房產(chǎn)管理局，積極配合社區(qū)及時調(diào)解全縣轄區(qū)內(nèi)業(yè)委會與物業(yè)公司，物業(yè)公司與業(yè)主之間的糾紛，妥善解決了上東逸景小區(qū)業(yè)主、物業(yè)公司、開發(fā)企業(yè)之間由于開發(fā)遺留問題而引發(fā)的矛盾。同時，對各物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、收費行為等進行跟蹤檢查和監(jiān)督管理，及時糾正物業(yè)服務(wù)中的只收費不服務(wù)等行為，對懈怠于履行《四川省物業(yè)管理條例》有關(guān)規(guī)定和約定義務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和責(zé)任人，實行通報批評、罰款、信用記分等處罰，切實維護廣大業(yè)主的合法權(quán)益。

（六）認真接待來訪，及時回復(fù)物業(yè)服務(wù)信訪。我們及時關(guān)注12345和通江論壇上的物業(yè)服務(wù)問題訴求，針對物業(yè)服務(wù)中體現(xiàn)出的商品房開發(fā)建設(shè)和管理信訪問題，通過現(xiàn)場調(diào)查，約談勾通、會議調(diào)解和責(zé)令整改等方式及時進行回復(fù)處理，全年共處理信訪回復(fù)30余件次，網(wǎng)上回復(fù)滿意度達90%以上。

　三、取得的成效

（一）聚共識，創(chuàng)新物業(yè)管理法規(guī)宣傳。按照物業(yè)管理進企業(yè)、進社區(qū)、進機關(guān)、進家庭的思路，加大物業(yè)管理服務(wù)宣傳力度，編印《物業(yè)管理工作資料匯編》，免費發(fā)放給開發(fā)企業(yè)、物業(yè)公司、小區(qū)業(yè)主會。同時，既采取聘請四川省房協(xié)物業(yè)管理專家馬聰先生來通江縣宣講《四川省住宅物業(yè)管理規(guī)程》，又利用黨校組織基層干部學(xué)習(xí)時機培訓(xùn)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)社區(qū)干部學(xué)習(xí)《四川省業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》，強化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓(xùn)，提高物業(yè)管理水平。

（二）補短板，改善小區(qū)環(huán)境面貌。在改造基礎(chǔ)設(shè)施、改善環(huán)境面貌上下功夫，以美化、亮化、綠化、規(guī)范化“四化”為突破口改善小區(qū)環(huán)境，清理亂堆亂放雜物，讓小區(qū)美起來；增設(shè)小區(qū)內(nèi)公共場地路燈，讓小區(qū)亮起來；種花草栽樹木，讓小區(qū)綠起來；建立各類管理制度，讓小區(qū)管理規(guī)范起來。據(jù)統(tǒng)計，清理樓道、公共場地陳舊雜物500多件，清理死角垃圾1.8余噸，根治亂種恢復(fù)綠地，栽植花草樹木3000余平方米。

（三）點帶面，突破物業(yè)管理頸瓶。重點在試點、示范引領(lǐng)上做文章，選定上東逸景、江與城、東方名園等小區(qū)為試點，及時評估試點的成效、經(jīng)驗和問題，及時推廣應(yīng)用。以上東逸景小區(qū)發(fā)揮業(yè)主委員會在物業(yè)管理中橋梁、紐帶作用為示范，強化業(yè)主“小區(qū)是我家”意識，引導(dǎo)各小區(qū)積極成立業(yè)主委員會。今年來，通過多方協(xié)調(diào)、多次工作，江與城、通江花園、明大王府等20多個小區(qū)先后組建了業(yè)主委員會。

（四）重督導(dǎo)，規(guī)范管理物業(yè)企業(yè)。加大對物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)管和檢查力度，促進物業(yè)服務(wù)工作落實。加強物業(yè)管理招投標(biāo)的監(jiān)督和指導(dǎo)，全面推行前期物業(yè)管理招投標(biāo)機制，促進物業(yè)管理的專業(yè)化、市場化和社會化。建筑面積在3萬平米以上的（含3萬平方米）的新建住宅區(qū)，必須采取公開招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在商品房銷售前100%簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時公約》。同時，督促物業(yè)企業(yè)制訂小區(qū)物業(yè)服務(wù)實施方案，包括全年工作任務(wù)、工作目標(biāo)、工作效果。

（五）嚴(yán)考核，制定文明創(chuàng)建標(biāo)準(zhǔn)。為確保文明創(chuàng)建工作落到實處，我們下發(fā)《關(guān)于進一步做好物業(yè)管理文明創(chuàng)建工作的通知》（通房發(fā)〔2016〕10號），明確物業(yè)管理文明創(chuàng)建標(biāo)準(zhǔn)，要求各物業(yè)服務(wù)企業(yè)對照文明創(chuàng)建標(biāo)準(zhǔn)逐項抓落實：一是服務(wù)區(qū)域范圍內(nèi)干凈整潔，整體環(huán)境良好；二是保安人員著裝統(tǒng)一，客服工作人員掛牌服務(wù)，文明禮貌；三是公開收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)、辦事制度；四是工作人員全天候值班、報修及時；五是保安、保潔、綠化服務(wù)到位；六是有高效的投訴處理機制；七是業(yè)主滿意率達85%以上。

　　四、存在的問題

一是基層組織重視不夠�！端拇ㄊ∥飿I(yè)管理條例》第三條規(guī)定：市縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。第四條規(guī)定：鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會的設(shè)立和業(yè)主委員會的工作，督促業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責(zé)，協(xié)調(diào)社區(qū)建設(shè)與物業(yè)管理的關(guān)系，調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。但一些基層組織對物業(yè)管理認識不足，未納入工作日常議事，無人員、無機構(gòu)從事物業(yè)管理工作，導(dǎo)致物業(yè)管理一盤散沙。二是規(guī)劃建設(shè)不到位。住宅建筑小區(qū)規(guī)劃時對設(shè)施設(shè)備要求不高，功能不齊全，有些小區(qū)設(shè)施、設(shè)備不配套，規(guī)劃設(shè)計時，缺乏物管理念或受歷史條件限制，小區(qū)建成后，沒有物管用房，沒有停車場、休閑場和綠化地帶，硬件設(shè)施不配套，為物業(yè)管理留下隱患，加之城區(qū)一些開發(fā)企業(yè)因各種原因工程尚未竣工驗收就交付業(yè)主入住使用，導(dǎo)致物業(yè)管理難度加大，嚴(yán)重制約了物管工作的開展。三是物業(yè)移交銜接不力。一些開發(fā)企業(yè)沒有商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗，加之資金實力不強，存在規(guī)劃變更導(dǎo)致業(yè)主權(quán)益受損、房屋格局和小區(qū)環(huán)境與售房時的承諾有差異、房屋建筑和附屬設(shè)備質(zhì)量差，出現(xiàn)房屋漏雨漏水，墻體塌陷裂縫，把房屋質(zhì)量問題拖過保修期等遺留問題，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，不向物業(yè)公司及時全面提供建筑圖紙和資料，與物管企業(yè)銜接不及時，不到位，致使物業(yè)管理效率低下，矛盾問題突出。四是物管企業(yè)素質(zhì)不高。部分物業(yè)企業(yè)人員服務(wù)水平低、服務(wù)意識差，工作人員年齡老化，不按規(guī)定配專業(yè)人員，責(zé)任感不強，只收費不服務(wù)，少數(shù)物業(yè)企業(yè)僅限于值值班，掃掃地，巡巡路，處理問題簡單粗暴。五是業(yè)主物管意識不強。由于業(yè)主委員會系自我管理組織，屬于義務(wù)服務(wù)性質(zhì)，沒有工作報酬，導(dǎo)致業(yè)主委員會不齊不力，僅占23.6%。相當(dāng)多的業(yè)主還沒有樹立起有償服務(wù)的觀念，不能認真履行合同約定義務(wù)，不服從管理現(xiàn)象時有發(fā)生，任意拖欠物業(yè)服務(wù)費用的現(xiàn)象非常普遍，物業(yè)糾紛增多，加之物業(yè)管理收費較低，造成物業(yè)企業(yè)虧損經(jīng)營，企業(yè)運轉(zhuǎn)艱難。六是臟亂差現(xiàn)象嚴(yán)重。特別是無物業(yè)管理區(qū)域隨地吐痰，亂丟棄物，亂倒垃圾，車輛亂停亂放，房屋及設(shè)施設(shè)備無人維修，造成污水橫流，管道堵塞，居民居住環(huán)境相當(dāng)差，一方面影響了居民生活質(zhì)量，另一方面影響了城市美化，難以提高城市品位。七是治安消防隱患大。一方面治安管理隱患大。有些小區(qū)四通八達，無人看管，沒有路燈，便于不法分子作案，易發(fā)生治安、刑事案件，使居民沒有安全感；另一方面消防安全隱患大。個別樓房還未移交就存在質(zhì)量問題，許多住宅沒有設(shè)消防通道，有消防通道的由于亂搭亂建和亂停亂放，車輛無法暢通。八是監(jiān)管體制不順。通江縣房產(chǎn)管理部門對物業(yè)管理企業(yè)的成立只有初審權(quán)，終審權(quán)在市房產(chǎn)局，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及物業(yè)管理企業(yè)就利用這一體制不順的弊病，不服從我們的監(jiān)管，給我們的物業(yè)監(jiān)管造成了一些脫節(jié)和空白。九是維修資金歸集難。通江縣2005年前未實施房屋維修基金征集，2005年以來維修基金收取標(biāo)準(zhǔn)低，導(dǎo)致物業(yè)維修基金歸集率低，從而在使用方面也出現(xiàn)了諸多矛盾，物業(yè)維修糾紛復(fù)雜，調(diào)解困難。十是小區(qū)入住率不高。因受房地產(chǎn)市場低迷影響，新建住宅小區(qū)樓盤入住相對較低，并且開發(fā)建設(shè)單位不履行承擔(dān)空置房物管費義務(wù)，導(dǎo)致物管公司運營成本較高，加之物業(yè)收費較低，十多年一直未作調(diào)整，最高1.3元/平方米•月，最低0.45元/平方米•月，物管公司入不敷出，由此而帶來服務(wù)質(zhì)量的降低、客戶的不滿，使得通江縣物業(yè)管理一直處于低水平運行的狀態(tài)。

　　五、物管工作對策

物管工作是一項系統(tǒng)工程，有較強的綜合性和區(qū)域特點，涉及基層組織、規(guī)劃建設(shè)、發(fā)改、環(huán)保、綜合執(zhí)法、文明辦、民政、公安、社區(qū)、供水、供電、供氣等多個部門，無論社區(qū)居委會還是單打獨斗的主管部門往往力不從心，這就需要各部門通力協(xié)作，齊抓共管。

（一）理順體制，明確責(zé)任。建立政府主導(dǎo)，相關(guān)職能部門配合的領(lǐng)導(dǎo)機制，按照“條塊結(jié)合、屬地管理”的原則和“基層政府主導(dǎo)、主管部門督促、部門協(xié)助、社區(qū)主抓”的工作格局，進一步理順物業(yè)管理體制，發(fā)揮部門監(jiān)督、指導(dǎo)職能，形成齊抓共管物業(yè)局面。

（二）加強宣傳，營造氛圍。組織開展形式多樣的主題宣傳活動，在電視、廣播、報紙等新聞媒體上開辟專欄，廣泛宣傳加強物業(yè)工作的重要意義和有關(guān)政策法規(guī)，強化物權(quán)意識、物管意識和業(yè)主的自治意識，加深廣大居民對物業(yè)管理工作的理解和支持，努力形成“共建共管、團結(jié)和諧”的良好氛圍。

（三）因地施策，分類管理。根據(jù)通江客觀實際，因地施策，將老舊小區(qū)和新區(qū)采取不同的方式，以社區(qū)網(wǎng)格為基礎(chǔ)，組織成不同的物業(yè)管理機制，做到所有小區(qū)全覆蓋，對小區(qū)物業(yè)管理的成效進行評定給予獎懲。

（四）加強協(xié)作，齊抓共管。成立以政府為主導(dǎo)的物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，每季召開一次會議，研究解決物業(yè)管理中存在的問題，形成長效機制。

（五）強化督導(dǎo)，狠抓落實。采取政府與基層人民政府、物業(yè)管理相關(guān)部門簽訂目標(biāo)責(zé)任書方式，將物業(yè)管理工作納入年度目標(biāo)考核指標(biāo)，由縣目督辦負責(zé)督查。通過強有力的督導(dǎo)檢查和健全完善的考核機制，切實加快物業(yè)服務(wù)規(guī)范化、專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化的步伐。