物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地。物業(yè)可大可小，一個單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。

第一章 總 則

第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人的合法權(quán)益，改善業(yè)主和物業(yè)使用人的居住和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《山東省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合我市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱物業(yè)，是指已建成并交付使用的房屋建筑及其附屬的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地。

本辦法所稱物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法設(shè)立、取得相應(yīng)資質(zhì)從事物業(yè)服務(wù)活動的企業(yè)法人。

本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過自治管理，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對物業(yè)進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生及相關(guān)秩序的活動

第三條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)的管理、使用、維護、服務(wù)及監(jiān)督管理活動。第四條 市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會負責(zé)全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

縣(市、區(qū))建設(shè)行政主管部門或房地產(chǎn)管理部門(以下統(tǒng)稱物業(yè)主管部門)，具體負責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

城市管理綜合執(zhí)法、財政、民政、物價、公安、城鄉(xiāng)規(guī)劃、環(huán)境保護、工商行政管理等部門按照各自職責(zé)，做好物業(yè)管理的有關(guān)工作。

第五條 縣(市、區(qū))人民政府應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)和協(xié)調(diào)，建立并完善物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責(zé)組織、指導(dǎo)本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責(zé)，調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。

社區(qū)居民委員會負責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法開展業(yè)主自治管理，協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)中與物業(yè)管理有關(guān)的工作。

第二章 前期物業(yè)管理

第一節(jié) 物業(yè)管理區(qū)域及配套建設(shè)

第八條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)以建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎(chǔ)，重點考慮共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素，遵循相對集中、便于管理的原則。

第九條 建設(shè)單位應(yīng)在規(guī)劃報建圖中明確標(biāo)明物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積，將物業(yè)服務(wù)用房納入建設(shè)配套項目計劃，與建設(shè)項目同步設(shè)計、同步施工、同步交付使用。

城鄉(xiāng)規(guī)劃部門應(yīng)在《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》(附件)中注明物業(yè)服務(wù)用房的面積。

房地產(chǎn)行政主管部門在核發(fā)商品房預(yù)(銷)售許可證時，不得將規(guī)劃確定、前期物業(yè)管理備案的物業(yè)服務(wù)用房納入商品房屋預(yù)(銷)售許可范圍。

第十條 物業(yè)服務(wù)用房的配置應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定：

(一)建筑面積按照建設(shè)工程項目總建筑面積的千分之三至千分之五配置，最少不低于100平方米;

(二)具備水、電、采光、通風(fēng)等正常使用功能。

業(yè)主委員會辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房中調(diào)劑，其建筑面積不低于20平方米。

第十一條 物業(yè)服務(wù)用房由建設(shè)單位無償提供，屬于全體業(yè)主共有。

第十二條 住宅小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的政務(wù)管理用房、社區(qū)居民委員會用房以及按照規(guī)劃要求配套建設(shè)的中小學(xué)校、會所、幼兒園、治安值班室、監(jiān)控室、車庫、車位以及其他各類配套建筑與設(shè)施設(shè)備等，應(yīng)當(dāng)按照國家、省設(shè)計規(guī)范和工程標(biāo)準(zhǔn)進行配套建設(shè)，并依法辦理權(quán)屬登記手續(xù)，不得擅自改變使用用途。

第十三條 住宅小區(qū)內(nèi)的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備，由專業(yè)經(jīng)營單位負責(zé)設(shè)計、建設(shè)、維護和管理。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)配合專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的施工，并承擔(dān)相關(guān)管溝、設(shè)備用房等土建工程的配套建設(shè)。

住宅小區(qū)內(nèi)供水、供氣、供熱分戶計量裝置或者入戶端口以外設(shè)施設(shè)備的各類建設(shè)資金，統(tǒng)一并入城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費。

住宅小區(qū)內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備歸專業(yè)經(jīng)營單位所有。

專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備包括二次供水、換熱、燃氣調(diào)壓等設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線和計量裝置。

第二節(jié) 前期物業(yè)管理服務(wù)

第十四條 住宅小區(qū)在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過公開招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實施前期物業(yè)管理。投標(biāo)人少于三個或者物業(yè)項目建筑面積低于三萬平方米的，經(jīng)縣(市、區(qū))物業(yè)主管部門批準(zhǔn)，建設(shè)單位可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第十五條 建設(shè)單位在申請辦理商品房預(yù)(銷)售許可證前，應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時管理規(guī)約、住宅小區(qū)配套建筑和設(shè)施設(shè)備的清單及其產(chǎn)權(quán)歸屬等資料報縣(市、區(qū))物業(yè)主管部門備案，并在商品房預(yù)(銷)售時將上述資料作為商品房買賣合同的內(nèi)容。

第十六條 物業(yè)交付業(yè)主使用前的物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位承擔(dān);物業(yè)交付業(yè)主使用后的物業(yè)服務(wù)費用由業(yè)主承擔(dān)。當(dāng)事人另有約定的除外。

第十七條 前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

第三節(jié) 物業(yè)承接驗收

第十八條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家、省有關(guān)規(guī)定和商品房買賣合同的約定，移交權(quán)屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能完備、配套齊全的物業(yè)。

第十九條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用15日前，與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗工作。實施承接查驗的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備以下條件：

(一)建設(shè)工程竣工驗收合格，取得城鄉(xiāng)規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認可或者準(zhǔn)許使用文件，并已經(jīng)建設(shè)行政主管部門綜合驗收備案;

(二)供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設(shè)施設(shè)備按規(guī)劃設(shè)計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立計量表具;

(三)教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施已按規(guī)劃設(shè)計要求完成;

(四)道路、綠地、社區(qū)辦公和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計要求建成，并滿足使用功能要求;

(五)電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書;

(六)物業(yè)使用、維護和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全;

(七)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他條件。

第二十條 物業(yè)承接查驗應(yīng)按照下列程序進行：

(一)確定物業(yè)承接查驗方案;

(二)移交有關(guān)圖紙資料;

(三)查驗共用部位、共用設(shè)施設(shè)備;

(四)解決查驗發(fā)現(xiàn)的問題;

(五)確認現(xiàn)場查驗結(jié)果;

(六)簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議;

(七)辦理物業(yè)交接手續(xù)。

第二十一條 分期開發(fā)建設(shè)的物業(yè)項目，可以根據(jù)開發(fā)進度，對符合交付使用條件的物業(yè)分期進行承接查驗。建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成最后一期物業(yè)承接查驗后，辦理物業(yè)項目整體交接手續(xù)。

第二十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接之日起30日內(nèi)，持下列文件向縣(市、區(qū))物業(yè)主管部門辦理備案手續(xù)：

(一)物業(yè)承接查驗協(xié)議;

(二)建設(shè)單位移交資料清單;

(三)查驗與交接記錄;

(四)承接查驗的其他資料。

第二十三條 建設(shè)單位交付住宅物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主提供住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書等資料。

前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)手冊，并可以接受建設(shè)單位的委托，協(xié)助建設(shè)單位辦理住宅物業(yè)交付的有關(guān)具體事宜。

第三章 業(yè)主、業(yè)主大會與業(yè)主委員會

第二十四條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

第二十五條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：

(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);

(二)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議;

(三)提出制定和修改管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;

(四)參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán);

(五)選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán);

(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;

(七)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

(八)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);

(九)監(jiān)督專項維修資金的管理和使用;

(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

第二十六條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：

(一)遵守管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;

(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定;

(四)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金;

(五)按時交納物業(yè)服務(wù)費;

(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第二十七條 建設(shè)單位或前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主入住情況及時報物業(yè)主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

第二十八條 符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會會議：

(一)業(yè)主已入住面積的比例達到百分之五十以上;

(二)業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達到百分之五十以上;

(三)自首位業(yè)主入住之日起滿兩年且已入住戶數(shù)的比例達到百分之二十五以上。

第二十九條 符合首次業(yè)主大會會議召開條件的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)組建業(yè)主大會籌備組。

第三十條 業(yè)主大會履行下列職責(zé)：

(一)制定、修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

(二)選舉業(yè)主委員或者更換業(yè)主委員會成員;

(三)監(jiān)督業(yè)主委員會工作，聽取業(yè)主委員會的工作報告，改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定;

(四)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);

(五)籌集和使用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金;

(六)決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;

(七)決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他重大物業(yè)管理事項。

業(yè)主大會決定前款第(五)項和第(六)項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意;決定前款規(guī)定的其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第三十一條 業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持以下資料向物業(yè)主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案：

(一)業(yè)主大會決議;

(二)管理規(guī)約;

(三)業(yè)主大會議事規(guī)則;

(四)業(yè)主委員會委員名單和基本情況。

第三十二條 未成立業(yè)主大會，發(fā)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)停止服務(wù)或者其他重大、緊急物業(yè)管理事件，需要業(yè)主共同決定解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他事項的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)業(yè)主共同決定有關(guān)事項。

第四章 物業(yè)的使用與維護

第三十三條 業(yè)主或者物業(yè)使用人使用物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約的規(guī)定，不得有下列行為：

(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)等違反房屋裝飾裝修規(guī)定的行為;

(二)違章搭建建筑物和構(gòu)筑物、私開門窗等違反規(guī)劃規(guī)定的行為;

(三)損壞、拆除、改造供電、供水、供氣、通訊、排水、排污以及侵占、損壞樓道、綠地等物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等違反物業(yè)管理規(guī)定的行為;

(四)擅自改變房屋用途等違反房屋管理規(guī)定的行為;

(五)隨意傾倒垃圾、雜物以及亂貼、亂掛、擅自設(shè)置廣告牌等違反市容環(huán)境衛(wèi)生規(guī)定的行為;

(六)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者制造超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲等違反環(huán)境保護規(guī)定的行為;

(七)占用消防通道等違反消防管理規(guī)定的行為;

(八)賭博、利用迷信活動危害社會、飼養(yǎng)動物干擾他人正常生活等違反治安管理規(guī)定的行為;

(九)法律、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約禁止的其他行為。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會發(fā)現(xiàn)有前款規(guī)定行為的，應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止，并報告有關(guān)部門。

第三十四條 業(yè)主或者物業(yè)使用人封閉陽臺以及安裝空調(diào)外機、太陽能熱水器、防盜網(wǎng)、遮陽罩等設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約和物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，保持物業(yè)的整潔、美觀。

第三十五條 業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當(dāng)持有關(guān)資料向物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理登記手續(xù)，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議;按照規(guī)定需要報有關(guān)部門批準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)依法辦理批準(zhǔn)手續(xù)。

業(yè)主拒不辦理登記手續(xù)、批準(zhǔn)手續(xù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)按照管理規(guī)約或者臨時管理規(guī)約，禁止裝飾裝修施工人員進入物業(yè)管理區(qū)域。

第三十六條 車庫應(yīng)當(dāng)優(yōu)先滿足業(yè)主、物業(yè)使用人停車需要。業(yè)主、物業(yè)使用人要求承租車庫的，建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕，車庫租賃費的標(biāo)準(zhǔn)按照有關(guān)部門發(fā)布的指導(dǎo)價格確定。在滿足業(yè)主、物業(yè)使用人需要后，建設(shè)單位將車庫出租給物業(yè)管理區(qū)域以外的單位和個人的，其每次租賃合同期限最長不得超過六個月。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車庫應(yīng)當(dāng)優(yōu)先投入使用;車庫尚未充分利用的，不得在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)占用業(yè)主共有的道路或者其他場地設(shè)置規(guī)劃以外的車位。

第三十七條 占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場地停放汽車的，應(yīng)當(dāng)事先與物業(yè)服務(wù)企業(yè)商定停車位置，并繳納車位場地使用費。收費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會綜合考慮車庫租賃費的價格等因素確定;未成立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主共同決定。

車位場地使用費屬于全體業(yè)主共有。車位場地使用費用途由業(yè)主大會決定;未成立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主決定。

第三十八條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

第三十九條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)建立健全物業(yè)售后保修服務(wù)體系，并按照國家、省規(guī)定的保修期限、保修范圍，承擔(dān)物業(yè)保修責(zé)任。

在物業(yè)保修期內(nèi)，建設(shè)單位不履行保修義務(wù)的，業(yè)主或業(yè)主委員會可提出申請，經(jīng)物業(yè)主管部門核準(zhǔn)后，按照《濟寧市物業(yè)質(zhì)量保修金管理辦法》的規(guī)定執(zhí)行。

第四十條 物業(yè)保修期滿后，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的維護和管理責(zé)任，由業(yè)主共同承擔(dān);業(yè)主大會或業(yè)主可以將其委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān);維修費用經(jīng)業(yè)主大會或業(yè)主共同決定后，在專項維修資金中列支。

物業(yè)保修期滿后，業(yè)主專有部分的養(yǎng)護、維修，由業(yè)主負責(zé)。業(yè)主專有部分出現(xiàn)危害安全、影響觀瞻、妨礙公共利益及其他影響物業(yè)正常使用情形時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)及時養(yǎng)護、維修，相鄰業(yè)主應(yīng)當(dāng)提供便利。

第五章 物業(yè)服務(wù)管理

第四十一條 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容主要包括下列事項：

(一)物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護;

(二)公共綠化的維護;

(三)公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生的維護;

(四)公共區(qū)域的秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理服務(wù);

(五)物業(yè)使用中對禁止行為的告知、勸阻、報告等義務(wù);

(六)物業(yè)維修、更新、改造費用的賬務(wù)管理;

(七)物業(yè)服務(wù)檔案和物業(yè)檔案的保管;

(八)其他物業(yè)管理事項。

第四十二條 業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)，與通過招投標(biāo)或者協(xié)議方式選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)用房、專項維修資金的管理與使用、合同期限以及雙方的權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等內(nèi)容進行約定。

物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)在有關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人人身、財產(chǎn)安全防范方面的義務(wù)和責(zé)任作出約定。

物業(yè)服務(wù)合同簽訂后，業(yè)主有權(quán)進行查詢。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起10日內(nèi)，向物業(yè)主管部門備案。

第四十三條 住宅物業(yè)服務(wù)收費根據(jù)住宅的種類、特點及物業(yè)服務(wù)階段，分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。

普通住宅前期物業(yè)服務(wù)費、停車服務(wù)費實行政府指導(dǎo)價，由市、縣(市、區(qū))人民政府價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門制定在本地區(qū)執(zhí)行的基準(zhǔn)價及浮動幅度，報同級人民政府批準(zhǔn)并每年向社會公布。具體收費標(biāo)準(zhǔn)，由建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)在規(guī)定的基準(zhǔn)價和浮動幅度內(nèi)約定。

非普通住宅以及業(yè)主委員會成立后的普通住宅物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價，由業(yè)主大會或全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定。

第四十四條 物業(yè)服務(wù)費可以采取包干制或者酬金制等方式，具體收費方式由物業(yè)服務(wù)合同約定。實行酬金制收費方式的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定對物業(yè)服務(wù)的各項資金的收支建立臺賬，并接受業(yè)主委員會的核查。

第四十五條 已竣工尚未出售或者尚未交付的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費由建設(shè)單位承擔(dān)。已交付的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費由業(yè)主承擔(dān)，建設(shè)單位與業(yè)主另有約定的除外。

物業(yè)交付后長期空置的，其物業(yè)服務(wù)費收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

第四十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反規(guī)定及物業(yè)服務(wù)合同，擅自擴大收費范圍、提高收費標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費的，業(yè)主委員會或者業(yè)主有權(quán)拒絕。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)依約履行義務(wù)的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時交納物業(yè)服務(wù)費，不得以放棄共有權(quán)利為由拒絕交納。物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費。

第四十七條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護責(zé)任，并按照與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同，向最終用戶收取費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，但可以根據(jù)約定向?qū)�業(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位收取報酬。

專業(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費用而停止向最終用戶提供服務(wù)。

第四十八條 解除或者終止物業(yè)服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同履行必要的通知義務(wù);合同未約定通知期限的，應(yīng)當(dāng)提前60日通知。

物業(yè)服務(wù)合同解除或者終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會按照法律規(guī)定和合同約定辦理退出手續(xù)，并履行下列交接義務(wù)：

(一)移交保管的物業(yè)檔案、物業(yè)服務(wù)檔案;

(二)提供物業(yè)服務(wù)期間形成的有關(guān)物業(yè)及設(shè)施設(shè)備改造、維修、運行、保養(yǎng)的有關(guān)資料;

(三)移交物業(yè)服務(wù)用房;

(四)清算預(yù)收、代收的有關(guān)費用;

(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人未依據(jù)合同履行通知義務(wù)并辦理退出交接手續(xù)的，不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域或者停止物業(yè)服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)合同解除或者終止后，未成立業(yè)主委員會的，物業(yè)所在地街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人按照法律規(guī)定和合同約定辦理物業(yè)服務(wù)退出手續(xù)，并妥善保管本辦法第四十七條第二款所列有關(guān)資料、服務(wù)用房、有關(guān)費用等。待新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人選聘后，移交給新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人。

第四十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益受法律保護。任何單位和個人不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費用和提供無償服務(wù)。

第五十條 市、縣(市、區(qū))物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)服務(wù)活動的監(jiān)督管理，定期對物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量進行考核，及時處理物業(yè)服務(wù)投訴。

第六章 社區(qū)物業(yè)管理與舊住宅區(qū)物業(yè)管理

第五十一條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府社區(qū)管理機構(gòu)，具體指導(dǎo)、協(xié)調(diào)物業(yè)管理有關(guān)工作。

第五十二條 實行物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。

物業(yè)管理聯(lián)席會議由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責(zé)召集，由社區(qū)居民委員會、公安派出所、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者業(yè)主代表、專業(yè)經(jīng)營單位和城市管理綜合執(zhí)法、物業(yè)管理等部門參加。

第五十三條 物業(yè)管理聯(lián)席會議主要協(xié)調(diào)下列事項：

(一)業(yè)主委員會和有關(guān)部門不依法履行職責(zé)的情況;

(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在履行退出程序及交接工作中出現(xiàn)的問題;

(三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的突發(fā)事件;

(四)物業(yè)管理與社區(qū)管理的銜接和配合;

(五)需要協(xié)調(diào)的其他物業(yè)管理事項。

第五十四條 有關(guān)部門、單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)開展文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生、體育健身、計劃生育等社區(qū)服務(wù)活動以及突發(fā)事件應(yīng)急知識的宣傳普及和應(yīng)急演練活動，業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)給予協(xié)助、配合。

第五十五條 物業(yè)管理、城市管理綜合執(zhí)法、公安消防、城鄉(xiāng)規(guī)劃、環(huán)境保護等部門應(yīng)建立相關(guān)違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布聯(lián)系人姓名和聯(lián)系方式，對舉報的違法行為應(yīng)及時作出處理。

第五十六條 業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營單位、建設(shè)單位之間因物業(yè)管理發(fā)生爭議的，應(yīng)當(dāng)自行協(xié)商解決;協(xié)商不成的，可以向社區(qū)居民委員會或者聯(lián)席會議申請調(diào)解，也可以申請仲裁或者依法向人民法院起訴。

第五十七條 市、縣(市、區(qū))人民政府對已建成交付使用，但配套設(shè)施不齊全、環(huán)境質(zhì)量較差的舊住宅區(qū)，應(yīng)當(dāng)采取措施進行改造整治，并將改造整治規(guī)劃和年度計劃向社會公布。

舊住宅區(qū)的范圍，由縣(市、區(qū))人民政府劃定。

舊住宅區(qū)內(nèi)的道路、照明、綠地及社區(qū)服務(wù)、文化體育、安全防范、物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑及設(shè)施設(shè)備改造建設(shè)資金，由政府承擔(dān)。

第五十八條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)組織未成立業(yè)主大會的舊住宅區(qū)成立業(yè)主大會。業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

業(yè)主大會對舊住宅區(qū)改造形成決議。業(yè)主大會決議對舊住宅區(qū)進行改造的，舊住宅區(qū)內(nèi)的道路、照明、綠地及社區(qū)服務(wù)、文化體育、安全防范、物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑及設(shè)施設(shè)備改造建設(shè)資金，除政府補助外，其余部分由業(yè)主承擔(dān)。

第五十九條 舊住宅區(qū)改造整治中，經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，在規(guī)劃許可的情況下，可以按照有關(guān)規(guī)定建設(shè)物業(yè)服務(wù)用房和一定比例的經(jīng)營性用房。經(jīng)營性用房用于出租經(jīng)營，經(jīng)營收益作為舊住宅區(qū)維護管理費用的補充資金，由業(yè)主大會監(jiān)督使用。

第六十條 舊住宅區(qū)改造整治完成后，由業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人。

第六十一條 業(yè)主大會成立前的物業(yè)管理，由社區(qū)居民委員會組織實施。

第七章 法律責(zé)任

第六十二條 違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由物業(yè)主管部門按照《山東省物業(yè)管理條例》的規(guī)定予以處罰：

(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照規(guī)定報送信用檔案信息、統(tǒng)計報表等相關(guān)資料的，責(zé)令限期改正;逾期未改正的，處以三千元以上一萬元以下的罰款;

(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務(wù)或者未辦理退出手續(xù)、履行相應(yīng)義務(wù)的，處以五萬元以下的罰款;情節(jié)嚴(yán)重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷其資質(zhì)證書;

(三)建設(shè)單位未依法交存物業(yè)質(zhì)量保修金的，責(zé)令限期改正;逾期未改正的，處以十萬元以上三十萬元以下的罰款。

第六十三條 違反本辦法規(guī)定，專業(yè)經(jīng)營單位無正當(dāng)理由拒絕、拖延投資建設(shè)或者接收專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的，由市、縣(市、區(qū))人民政府按照《山東省物業(yè)管理條例》的規(guī)定責(zé)令限期改正;影響房屋交付使用、業(yè)主正常生活或者造成人身、財產(chǎn)損害的，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

第六十四條 業(yè)主或者物業(yè)使用人違反本辦法第三十三條、第三十四條規(guī)定的，由物業(yè)主管部門或者其他有關(guān)部門按照《山東省物業(yè)管理條例》的規(guī)定給予警告，責(zé)令限期改正;逾期未改正的，處以兩千元以上一萬元以下的罰款;給其他業(yè)主造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)民事責(zé)任。

第六十五條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

第六十六條 當(dāng)事人對行政處罰決定不服的，依法可申請行政復(fù)議或向人民法院提起行政訴訟;逾期不申請行政復(fù)議，也不提起行政訴訟，又不履行行政處罰決定的，作出處罰決定的行政機關(guān)依法可向人民法院申請強制執(zhí)行。

第六十七條 物業(yè)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和其他有關(guān)部門的工作人員在物業(yè)管理工作中，有下列行為之一的，按照《山東省物業(yè)管理條例》的規(guī)定依法給予處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：

(一)在進行建設(shè)工程規(guī)劃審批和設(shè)計審查時，未就住宅小區(qū)配套建筑及設(shè)施設(shè)備的配置、專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)征求房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理等部門和專業(yè)經(jīng)營單位意見的;

(二)未按照本辦法規(guī)定對住宅小區(qū)綜合驗收進行監(jiān)管的;

(三)未按照本辦法規(guī)定籌備、組織召開業(yè)主大會會議的;

(四)挪用物業(yè)質(zhì)量保修金和專項維修資金的;

(五)未按照本辦法規(guī)定召集或者參加物業(yè)管理聯(lián)席會議的;

(六)發(fā)現(xiàn)違法行為或者接到違法行為報告、投訴不及時作出處理的;

(七)其他濫用職權(quán)、玩忽職守、循私舞弊的行為。

第八章 附 則

第六十八條 業(yè)主自行管理物業(yè)的，參照本辦法的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第六十九條 物業(yè)管理活動中業(yè)主其他權(quán)利、義務(wù)及業(yè)主大會、業(yè)主委員會的其他職責(zé)，按照《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和《山東省物業(yè)管理條例》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第七十條 本辦法所稱縣(市、區(qū))，包括濟寧高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)和濟寧北湖省級旅游度假區(qū)。