物業(yè)是指已經建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設備、設施和場地。物業(yè)可大可小,一個單元住宅可以是物業(yè),一座大廈也可以作為一項物業(yè),同一建筑物還可按權屬的不同分割為若干物業(yè)。
第一條 為規(guī)范物業(yè)服務收費行為,保障業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益,促進我市物業(yè)服務行業(yè)健康有序發(fā)展,根據《中華人民共和國價格法》、《物業(yè)管理條例》和國家發(fā)展和改革委員會、建設部《關于印發(fā)物業(yè)服務收費管理辦法的通知》等法律、法規(guī)和規(guī)章,結合我市實際,制定本辦法。
第二條 本辦法適用于具有獨立法人資格,并取得物業(yè)管理資質的物業(yè)服務企業(yè),在我市行政區(qū)域內提供物業(yè)服務的收費管理。
第三條 本辦法所稱物業(yè)服務收費是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理,維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序,向業(yè)主所收取的費用。
第四條 政府提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務企業(yè);鼓勵物業(yè)服務企業(yè)開展正當的價格競爭,促進物業(yè)服務收費通過市場競爭形成。
第五條 物業(yè)服務收費應當遵循合理、公平、質價相符的原則。
第六條 物業(yè)服務收費實行分級管理,市、縣政府價格主管部門會同同級房產行政主管部門負責本行政區(qū)域內物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作。
第七條 物業(yè)服務收費根據不同物業(yè)的性質和特點,分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。
第八條 實行政府指導價的物業(yè)服務收費,由市、縣價格主管部門會同房產主管部門根據物業(yè)服務內容和服務等級標準等因素在政府指導價標準范圍內予以核準。
第九條 實行市場調節(jié)價的物業(yè)服務收費,其收費形式和收費標準由委托方、業(yè)主、業(yè)主大會(業(yè)主委員會)與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定,并報價格部門和房管部門備案。
第十條 建設單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同,應當包含前期物業(yè)服務合同約定的服務內容、服務標準、收費標準及計費起始時間等內容。收費標準由同級價格主管部門批準。涉及物業(yè)買受人共同的約定應當一致。
第十一條 物業(yè)服務費用的構成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)服務企業(yè)的利潤。
物業(yè)服務成本構成一般包括以下部分:
1、管理服務人員的工資、社會保障和按規(guī)定提取的福利費用等;
2、物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;
3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用;
4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用;
5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用;
6、辦公費用;
7、物業(yè)服務企業(yè)固定資產折舊;
8、經業(yè)主同意的其它費用。
物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用,應當通過專項維修資金予以列支,不得計入物業(yè)服務成本。
第十二條 業(yè)主的物業(yè)服務費,從開發(fā)建設單位通知交房之日的次月開始交納。
第十三條 物業(yè)服務收費按業(yè)主房屋產權面積收取。已辦理房屋所有權證的,以房屋所有權證登記的建筑面積為準;未辦理房屋所有權證的,以房屋買賣合同中約定的建筑面積為準。另有約定的除外。
第十四條 房屋交付后業(yè)主尚未入住的閑置物業(yè),物業(yè)服務費按不低于規(guī)定或約定物業(yè)服務費標準的50%交納。
第十五條 物業(yè)服務費用由業(yè)主或物業(yè)使用人按月繳納。經雙方協商可預收物業(yè)服務費,預收期限由雙方約定。
第十六條 與普通住宅區(qū)配套的學校、幼兒園、醫(yī)院、診所、圖書室等非營利公益性場所的物業(yè)服務收費,按所在住宅區(qū)的物業(yè)服務收費標準執(zhí)行。
第十七條 普通住宅區(qū)內的營業(yè)用房(商店、浴池、美容美發(fā)、餐飲、郵政、電信、有線電視等)物業(yè)服務收費在住宅區(qū)物業(yè)服務收費標準的基礎上加收30%—50%,并在物業(yè)服務合同中約定。
第十八條 各物業(yè)管理區(qū)域共用費用按以下規(guī)定進行分攤:
(一)凡實施物業(yè)管理的的各類物業(yè)管理區(qū)域內的物業(yè)產權(使用)人,均為共用費用分攤對象。
(二)共用費用分攤包含內容是:由業(yè)主共有、共用的設施、設備所產生的費用,其范圍包括公共照明、監(jiān)控設備、防盜設備、消防設備、中央空調等。
(三)各公共用電、用水設備要單獨安裝水、電表,獨立核算費用。其費用住宅部分按戶分攤,其它類別的物業(yè)按各業(yè)主的產權面積分攤。
(四)各物業(yè)服務單位應每月公布共用設施、設備消耗水、電的數量、單價、金額及分攤辦法,按實際費用支出和約定收費方式向全體業(yè)主(使用人)合理分攤。
(五)住宅、非住宅空置物業(yè)按上述費用額的50%分攤共用費用。
(六)共用停車場、停車位所耗的水、電等費用從物業(yè)服務單位提取的車位占用費中支出,不得進入共用費用,由其他業(yè)主分攤。
第十九條 業(yè)主或物業(yè)使用人裝修房屋時,應當與物業(yè)服務企業(yè)簽訂裝飾裝修管理服務協議,并按約定交納裝修保證金。
第二十條 業(yè)主或使用人房屋裝修期間,已按約定繳納物業(yè)服務費的,物業(yè)服務企業(yè)不得向業(yè)主或使用人、裝修人收取正常物業(yè)服務費以外的其它任何費用。
物業(yè)服務企業(yè)向業(yè)主或使用人收取的裝修垃圾清運費,按房屋建筑面積1元/平方米執(zhí)行。
第二十一條 業(yè)主(使用人)利用按規(guī)劃建設的露天汽車停車場、地上車庫和公共場地、道路停車,物業(yè)服務企業(yè)提供管理服務的,可收取停車管理服務費,具體收費標準由價格主管部門核準;業(yè)主大會成立后的住宅區(qū),由業(yè)主委員會按政府指導價與物業(yè)服務企業(yè)約定。該項收益扣除物業(yè)服務企業(yè)管理服務成本后的剩余部分歸全體業(yè)主共有,主要用于補充專項維修資金,也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
第二十二條 物業(yè)服務企業(yè)應當遵守國家的價格法律、法規(guī)和規(guī)定,嚴格按照物業(yè)服務合同約定的服務內容、服務標準和收費項目、收費標準執(zhí)行,為業(yè)主提供質價相符的服務。
第二十三條 業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定按時足額繳納物業(yè)服務費用。業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定逾期不繳納物業(yè)服務費的,物業(yè)服務企業(yè)可督促其限期繳納或依法追繳,并可按合同約定收取違約金。
業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的,從其約定,業(yè)主負連帶責任。
房屋產權發(fā)生轉移時,業(yè)主或物業(yè)使用人應結清物業(yè)服務費用。
第二十四條 納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售,或因開發(fā)建設單位原因未按時交付物業(yè)買受人的物業(yè),物業(yè)服務費用由開發(fā)建設單位全額交納,交納起始時間為簽訂的物業(yè)服務合同生效之日。
第二十五條 任何單位和個人利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營的,應征得相關業(yè)主、業(yè)主大會和物業(yè)服務企業(yè)的同意,業(yè)主所得收益主要用于補充專項維修資金,也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
第二十六條 物業(yè)管理區(qū)域內供水、供電、供氣、供暖、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶(業(yè)主或物業(yè)使用人)收取有關費用。物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收上述費用的,可向委托單位收取手續(xù)費,不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。
第二十七條 物業(yè)服務企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務并收取相應費用的,其他部門和單位不得重復收取性質和內容相同的費用。
第二十八條 物業(yè)服務企業(yè)根據業(yè)主委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務,服務收費由雙方協商確定。
第二十九條 各物業(yè)服務企業(yè)應當按價格主管部門的規(guī)定實行明碼標價,在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置,將物業(yè)服務內容、服務標準以及收費依據、收費項目、收費標準等有關情況進行公示,接受業(yè)主及社會的監(jiān)督。
第三十條 政府價格主管部門應當會同房產行政主管部門對物業(yè)服務企業(yè)的服務內容、服務標準和收費項目、收費標準進行監(jiān)督。物業(yè)服務企業(yè)違反價格法律、法規(guī)和規(guī)定,由政府價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規(guī)定》予以處罰。
第三十一條 各縣物業(yè)管理服務收費由當地價格主管部門會同房管部門參照本辦法執(zhí)行。
第三十二條 本辦法由市發(fā)展和改革委員會、市住房保障和房屋管理局按各自職責負責解釋。
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